Bagaimana Foreclosures Bekerja

Jumlah penyitaan meningkat di Amerika Serikat. Lihat ini gambar real estat untuk mempelajari lebih lanjut.

Anda membuat keputusan cerdas di jalan untuk mewujudkan impian Anda tentang kepemilikan rumah. Anda memprioritaskan pengeluaran Anda dan menyimpan cukup uang untuk uang muka yang kecil. Pialang hipotek Anda kreatif, akomodatif, dan menghasilkan pinjaman yang sesuai dengan anggaran Anda. Anda menandatangani surat-surat penutup, mengambil kunci, pindah dan menetap di tempat yang Anda harapkan akan tinggal lama di rumah Anda. Kemudian hal yang tidak terpikirkan terjadi. Anda diberhentikan dari pekerjaan Anda. Atau mungkin Anda atau anggota keluarga mengalami kecelakaan yang membebani keuangan Anda. Jika Anda berada di Garda Nasional, Anda mungkin telah dipanggil ke tugas aktif, memaksa Anda untuk menutup bisnis Anda sementara. Atau mungkin pinjaman suku bunga variabel Anda meningkatkan pembayaran bulanan Anda dan rumah Anda tidak cukup menghargai untuk membiayai kembali. Semua skenario ini dimainkan setiap hari dalam kehidupan nyata, dan hasil yang menyedihkan adalah penyitaan.

Jika Anda tiba-tiba menemukan bahwa Anda tidak mampu membayar pembayaran pinjaman bulanan Anda, pemberi pinjaman Anda memiliki hak hukum untuk mengambil kembali rumah Anda dan menjualnya kembali untuk menutup biaya pinjaman. Penyitaan adalah tindakan hukum di mana tidak ada yang benar-benar keluar di atas. Ini adalah situasi yang membuat stres dan tidak menguntungkan bagi pemilik rumah dan pemberi pinjaman. Banyak orang tetap dalam penyangkalan tentang keuangan mereka, membuat situasi lebih buruk. Meskipun proses penyitaan mungkin disayangkan, ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk menyelamatkan rumah Anda jika Anda menghadapinya.

Sebagai gelembung real estate di Amerika Serikat telah mulai meledak, tingkat penyitaan telah melonjak. Ledakan perumahan mengalami pertumbuhan yang tak tertandingi dari tahun 2001 hingga 2005. Adjustable rate mortgage (ARMs) dan pinjaman subprime membuat membeli rumah menjadi mungkin bagi banyak orang yang tidak pernah berpikir mereka memiliki uang atau kredit untuk melakukannya. ARM memiliki tingkat awal yang rendah yang biasanya jauh lebih tinggi setelah satu atau dua tahun pertama. Pinjaman subprime memungkinkan orang-orang dengan kredit buruk untuk mendapatkan pembiayaan dengan harga tinggi. Pialang hipotek menggunakan kedua metode ini untuk mendapatkan pinjaman yang dijamin, dan banyak peminjam segera mengetahui bahwa mereka tidak mampu membayar pembayaran bulanan mereka.

Berikut adalah beberapa statistik penyitaan yang mengejutkan di Amerika Serikat, menurut CNN Money:

• Hampir 1,3 juta rumah diambil alih pada tahun 2006.
• Colorado memiliki tingkat penyitaan tertinggi -- satu dari setiap 376 rumah.
• Jumlah total pengajuan naik 43 persen dari tahun 2005.
• Pakar real estat memperkirakan lebih banyak penyitaan di tahun 2007.

Selain itu, jajak pendapat baru-baru ini menunjukkan bahwa lebih dari enam dari 10 pemilik rumah berharap mereka lebih memahami persyaratan pinjaman mereka, dan 60 persen peminjam dalam masalah hipotek tidak mengetahui layanan yang dapat membantu mereka menghindari penyitaan [sumber:FDIC].

Pada artikel ini, kita akan melihat proses penyitaan dan membantu Anda memahami berbagai jenis penyitaan. Kami juga akan memberi tahu Anda beberapa langkah yang dapat Anda ambil untuk menghindarinya dan bagaimana hal itu dapat memengaruhi Anda dan komunitas Anda.

Proses Penyitaan

Sebuah tempat sampah penuh dengan perabotan dan properti pribadi di depan sebuah rumah kosong pada Oktober 2007 di Antiokhia , California California menempati urutan ketiga di belakang Ohio dan Michigan dalam penyitaan.

Proses penyitaan berbeda di setiap negara bagian, tetapi kita dapat melihat langkah-langkah umum yang diambil. Jika Anda menghadapi penyitaan, penting bagi Anda untuk meneliti hukum dan praktik negara bagian Anda.

Proses penyitaan dapat dimulai setelah satu pembayaran terlewatkan, tetapi kemungkinannya kecil. Sebagian besar bank dan pemberi pinjaman memiliki masa tenggang untuk pembayaran yang terlambat, biasanya dengan biaya tambahan. Biasanya dibutuhkan waktu 30 hari penuh untuk bel alarm berbunyi. Setelah pembayaran terjawab kedua, Anda akan mendapatkan beberapa panggilan telepon. Banyak pemberi pinjaman hanya akan menerima kedua pembayaran terlambat untuk membawa pinjaman lancar. Mereka juga dapat menolak pembayaran sebagian.

Begitu Anda tertinggal tiga bulan, segalanya menjadi serius. Ini biasanya ketika sebagian besar pemberi pinjaman akan memulai proses penyitaan dengan salah satu dari dua cara:penjualan yudisial , yang mengharuskan proses melalui sistem pengadilan, atau kuasa jual , yang dapat dilakukan sepenuhnya oleh pemegang hipotek.

Semua negara bagian mengizinkan penjualan yudisial, sementara hanya 29 negara bagian yang mengizinkan kuasa penjualan. Jika negara bagian Anda mengizinkan kuasa penjualan, surat pinjaman biasanya memiliki klausul yang mengatakan bahwa metode ini akan digunakan. Kekuatan penjualan biasanya lebih cepat daripada jalur yudisial. Mari kita lihat kedua metode tersebut.

Penjualan yudisial:

• Pemberi pinjaman hipotek akan mengajukan gugatan ke sistem pengadilan.
• Anda akan menerima surat dari pengadilan yang menuntut pembayaran.
• Biasanya, Anda memiliki waktu 30 hari untuk merespons dengan pembayaran guna menghindari penyitaan.
• Pada akhir periode pembayaran, keputusan akan dimasukkan dan pemberi pinjaman dapat meminta penjualan properti melalui lelang.
• Lelang dilakukan oleh kantor sheriff, biasanya beberapa bulan setelah keputusan.
• Setelah properti itu dijual, Anda akan menerima pemberitahuan penggusuran oleh kantor sheriff, dan Anda harus segera mengosongkan rumah lama Anda.

Kekuatan penjualan:

• Pemberi pinjaman hipotek akan melayani Anda dengan surat-surat yang menuntut pembayaran.
• Setelah masa tunggu yang ditetapkan, dibuat akta perwalian yang untuk sementara menyerahkan properti kepada wali amanat.
• Perwalian akan menjual rumah di lelang umum untuk pemberi pinjaman.
• Sering kali, penyitaan ini tunduk pada peninjauan hukum untuk memastikan semuanya dilakukan secara legal.
• Biasanya ada persyaratan bagi pemberi pinjaman untuk memposting pemberitahuan publik tentang penjualan untuk pelelangan.

Kedua jenis penyitaan mengharuskan pihak lain yang terlibat diberitahu tentang proses tersebut. Misalnya, jika pemilik rumah mengambil pinjaman lain terhadap rumah dengan pihak ketiga, pemberi pinjaman itu harus dihubungi dan jumlah pinjamannya harus dibayar dari hasil lelang. Jika pemberi pinjaman pihak ketiga tidak dibayar, ia dapat mengajukan hipotek kepada pemilik properti baru. Sering kali, pemberi pinjaman benar-benar akan membeli kembali properti tersebut dan berusaha menjualnya melalui pasar real estat di kemudian hari.

Ada juga penilaian kekurangan dilakukan terhadap peminjam jika penjualan properti tidak memenuhi jumlah pinjaman. Seluruh perbedaan antara keduanya dapat diperlukan, meskipun beberapa negara bagian hanya mensyaratkan perbedaan antara nilai wajar properti dan jumlah pinjaman yang harus dibayar.

Ada satu lagi jenis penyitaan yang hampir sepenuhnya usang, yang disebut penyitaan ketat . Dalam kasus ini, setelah penilaian dibuat atas gugatan, properti secara otomatis diambil alih oleh pemegang hipotek. Hanya Connecticut dan Vermont yang masih mengizinkan praktik ini [sumber:Realty Trac].

Di bagian selanjutnya, kami akan memberikan beberapa tips untuk membantu Anda menghindari penyitaan.

Cara Menghindari Penyitaan

Jika Anda tidak bekerja dengan pemberi pinjaman Anda, Anda bisa pulang ke rumah dengan pintu yang digembok.

Penyitaan buruk bagi pemberi pinjaman dan peminjam. Pemilik rumah kehilangan rumahnya, dan pemberi pinjaman kehilangan 20 hingga 60 sen dolar [sumber:FDIC]. Ini penting untuk diingat jika Anda tertinggal dalam pinjaman Anda. Satu-satunya langkah terpenting yang dapat Anda ambil untuk menghindari penyitaan adalah berkomunikasi dengan pemberi pinjaman Anda. Kebanyakan orang takut dan malu sampai-sampai mereka mengabaikan panggilan dan surat dari pemberi pinjaman mereka. Ini adalah sifat manusia, tetapi itu adalah hal terburuk yang dapat Anda lakukan jika Anda ingin bertahan di rumah Anda.

Banyak pemberi pinjaman akan bekerja dengan Anda untuk menghindari proses penyitaan. Mereka akan menangani kasus Anda secara pribadi, dan keadaan Anda akan diperhitungkan. Jika Anda hanya tertinggal satu atau dua pembayaran, pemegang hipotek akan mengirimkan Anda paket latihan pinjaman yang akan membantu Anda mengejar pinjaman Anda. Paket tersebut terdiri dari informasi, instruksi, dan formulir mengenai kemampuan Anda untuk melakukan pembayaran.

Jika situasi Anda bersifat sementara, ada beberapa solusi lain:

• Otoritas Perumahan Federal (FHA) bersedia membantu. Jika pinjaman Anda disetujui FHA, Anda dapat menghubungi konselor perumahan FHA yang akan memandu Anda melalui solusi yang memungkinkan. Konselor ini akan bernegosiasi dengan pemberi pinjaman untuk Anda dan bahkan akan membantu Anda menyusun rencana anggaran bulanan.

• Jika daerah tempat Anda tinggal atau bekerja telah dinyatakan sebagai bencana alam oleh pemerintah federal dan Anda menghadapi penyitaan, FHA menyediakan rencana bantuan untuk membantu Anda. Dalam kebanyakan kasus, Anda bisa mendapatkan keringanan hingga tiga bulan dari pembayaran pinjaman bulanan Anda saat Anda bekerja di rumah atau situasi kerja Anda.

• Sabar adalah saat pemberi pinjaman Anda setuju untuk menangguhkan pembayaran Anda sementara jika Anda menyetujui opsi lain untuk memenuhi jumlah pinjaman Anda. Opsinya biasanya pemulihan kembali -- Anda membayar jumlah terutang sekaligus. Jika Anda tahu Anda akan segera mendapatkan uang dalam jumlah besar, opsi ini adalah cara yang baik untuk mencegah penyitaan.

• Modifikasi hipotek adalah saat pemberi pinjaman Anda setuju untuk mengubah persyaratan hipotek Anda agar lebih terjangkau bagi Anda.

• Anda mungkin memenuhi syarat untuk klaim sebagian jika Anda dapat mulai melakukan pembayaran lagi tetapi tidak dapat memperbarui akun Anda. Pemberi pinjaman Anda akan membantu Anda mendapatkan pinjaman tanpa bunga yang akan membuat akun Anda berjalan lancar dan Anda dapat melanjutkan pembayaran. Pembayaran pinjaman ini dapat ditunda untuk jangka waktu tertentu.

• Jika Anda tidak dapat mempertahankan rumah Anda, Anda dapat menjualnya untuk melunasi pinjaman Anda. Jika ini masalahnya, hubungi pemberi pinjaman Anda -- ini dapat menangguhkan pembayaran pinjaman Anda saat Anda menjual rumah Anda dan bahkan mungkin menerima kurang dari jumlah pinjaman jika Anda menjualnya dengan cepat. Pilihan terakhir adalah menyerahkan akta pengganti your penyitaan. Ini adalah saat Anda menyerahkan properti Anda kembali ke pemberi pinjaman Anda.

Di bagian berikutnya, kita akan melihat beberapa efek penyitaan terhadap Anda dan komunitas Anda.

Efek Penyitaan

Beberapa penyitaan dapat menghancurkan komunitas.

Efek yang paling jelas dari penyitaan adalah bahwa Anda sekarang menemukan diri Anda tanpa rumah. Banyak orang mengandalkan keluarga pada saat ini untuk membantu mereka melewati bulan-bulan mendatang. Beberapa orang mampu untuk pindah ke apartemen sementara mereka mendapatkan keuangan mereka kembali ke jalurnya. Sayangnya, beberapa orang yang menderita penyitaan menemukan diri mereka tunawisma. Sebagian besar negara bagian memiliki program pencegahan tunawisma yang membantu orang-orang yang kurang beruntung dan membutuhkan dorongan. Jika Anda telah diambil alih dan tidak memiliki pilihan tempat tinggal, hubungi departemen layanan manusia negara bagian dan lokal Anda untuk mengetahui apakah mereka dapat membantu Anda.

Peringkat kredit Anda adalah cara lain penyitaan dapat mempengaruhi Anda. Meskipun penyitaan memiliki dampak negatif pada peringkat kredit Anda, itu tidak merusaknya tanpa bisa diperbaiki. Peringkat kredit didasarkan pada riwayat kredit Anda, sehingga penyitaan akan diperhitungkan bersama dengan yang lainnya. Jika Anda memiliki peringkat yang baik sebelum Anda tertinggal dalam pinjaman Anda, Anda mungkin akan terkejut melihat seberapa tinggi skor kredit Anda setelah Anda melakukan penyitaan.

Hal terpenting yang harus dilakukan setelah penyitaan adalah mencoba dan memperbaiki kredit Anda. Pastikan semua akun Anda yang lain terkini dan telah dibayar. Anda dapat mencoba dan mendapatkan pinjaman yang lebih kecil -- melakukan pembayaran atas pinjaman ini akan membantu Anda memperbaiki kredit Anda. Anda bahkan mungkin dapat mengamankan hipotek rumah lain dengan harga yang lebih rendah dari harga prima dengan uang muka yang besar.

Jika Anda telah diambil alih, Anda mungkin mengalami kesulitan mencari atau mempertahankan pekerjaan. Beberapa majikan memerlukan peringkat kredit yang baik untuk dipekerjakan, dan penyitaan bahkan dapat menjadi alasan untuk pemutusan hubungan kerja. Stres dan depresi juga merupakan efek umum dari penyitaan. Kurangnya harga diri dan harga diri biasanya dikaitkan dengan orang-orang yang kehilangan rumah.

Efek tetesan ke bawah dari penyitaan juga dapat berdampak serius pada komunitas Anda. Satu penyitaan dapat membayar sebanyak $ 34.000 dalam tagihan badan pemerintah daerah. Pembuangan sampah, utilitas yang belum dibayar, biaya sheriff dan polisi, inspeksi dan bahkan kemungkinan pembongkaran properti semuanya berkontribusi pada biaya itu. Nilai properti juga menurun di dekat agunan yang diambil alih. Di beberapa pasar perumahan, penurunan nilai properti hingga $220.000 dapat diharapkan [sumber:Apgar, Duda, Gorey].

Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang penyitaan dan pasar perumahan dengan melihat tautan di halaman berikutnya.