Cara Kerja Pinjaman Bunga Saja

Dijual tanda-tanda di Antiokhia, California, sebuah komunitas yang terkena penyitaan ketika gelembung perumahan meledak. Harga rumah di sini turun 15 persen antara Mei dan Oktober 2007. Lihat lebih banyak gambar real estat.

Jika Anda membaca artikel ini dari kenyamanan rumah yang baru Anda beli, Anda tidak sendirian. Dari tahun 2001 hingga 2005, Amerika Serikat mengalami ledakan perumahan terbesar sejak 1950-an. Suku bunga rendah ditambah dengan kekayaan baru dari industri teknologi yang berkembang membantu mengantarkan gelombang restorasi rumah dan konstruksi baru [sumber:Chicago Fed]. Pemburu rumah dan investor yang bersemangat membeli dan menjual real estat tidak seperti sebelumnya. Seiring dengan faktor-faktor ini, pemberi pinjaman menggunakan pinjaman pintar untuk memungkinkan setiap individu yang dipekerjakan untuk mewujudkan impian mereka memiliki rumah. Salah satu praktik tersebut adalah pinjaman khusus bunga (IO) .

Hal pertama yang penting untuk dipahami tentang KPR adalah perbedaan antara bunga dan kepala sekolah . Pemberi pinjaman memberi pembeli rumah uang untuk membeli rumah dengan biaya yang tersebar selama durasi pinjaman. Inilah minatnya. Prinsipnya adalah jumlah pinjaman yang sebenarnya.

Banyak orang beranggapan bahwa pinjaman hanya bunga adalah jenis hipotek. Faktanya, pinjaman IO adalah opsi yang dapat dilampirkan ke semua jenis hipotek rumah. Opsi hanya bunga berarti bahwa pembayaran hipotek bulanan terjadwal hanya berlaku untuk bagian bunga pinjaman -- bukan prinsip. Ini adalah pilihan karena Anda dapat membayar sebagian dari prinsip jika Anda memilih tanpa penalti. Opsi IO berjalan untuk jangka waktu tertentu, biasanya lima hingga 10 tahun.

Asumsi umum lainnya adalah bahwa pinjaman IO adalah ciptaan baru-baru ini untuk membantu memulai pasca-September. 11 ekonomi. Meskipun pinjaman IO telah menjadi sangat populer dalam beberapa tahun terakhir, pinjaman tersebut masih jauh dari kata baru. Pinjaman IO sebenarnya sudah ada sejak lama, pertama kali mengalami masa kejayaan di tahun 1920-an. Pada masa itu, pemberi pinjaman membagikan pinjaman IO yang tidak memiliki jangka waktu tertentu, yang memungkinkan pemilik rumah hanya membayar bunga selama masa pinjaman. Pada akhir pinjaman, jumlah penuh akan jatuh tempo, dan peminjam biasanya akan membiayai kembali. Orang Amerika tertarik untuk menginvestasikan uang sebanyak mungkin di pasar saham yang meningkat, dan pinjaman IO membebaskan uang tunai untuk melakukannya. Apa yang tidak dapat diprediksi oleh siapa pun adalah kehancuran pasar tahun 1929. Pemilik rumah melihat investasi mereka lenyap dan tiba-tiba tidak mampu membayar tagihan bulanan rumah mereka. Akibatnya, tingkat penyitaan melonjak dan banyak keluarga yang dulu stabil menjadi tunawisma. Hal ini berdampak buruk pada perekonomian dan, ditambah dengan kehancuran pasar, menyebabkan Depresi Hebat [sumber:MSN Money].

Pinjaman hanya bunga membuat comeback besar di bagian awal milenium baru dan terus menjadi sangat populer hari ini, meskipun pasar real estate meratakan. Pada artikel ini, kita akan melihat bagaimana pinjaman IO dibandingkan dengan hipotek rumah standar. Kami juga akan melihat apakah jenis opsi pinjaman ini tepat untuk Anda atau tidak.

Bunga saja vs. Suku bunga tetap

Ben Bernanke, Ketua Dewan Federal Reserve, menetapkan suku bunga utama untuk hipotek rumah.

Sepintas, pinjaman IO terlihat terlalu bagus untuk menjadi kenyataan. Pembayaran bulanan dengan pinjaman IO jauh lebih sedikit dibandingkan dengan bunga tetap hipotek (FRM) . Namun, penting untuk dipahami bahwa setelah periode opsi IO berakhir, wesel bulanan akan meningkat -- terkadang secara substansial. FRM memiliki tingkat bunga tertentu yang dibayarkan bersama dengan pokok pinjaman dalam jangka waktu yang lama.

Untuk lebih memahami cara kerjanya, mari kita lihat secara spesifik bagaimana pinjaman IO dapat dibandingkan dengan FRM:

Jika Anda meminjam $200.000 dengan bunga 6 persen menggunakan FRM 30 tahun, total pembayaran bulanan Anda untuk bunga dan pokok adalah $1.199.11. Pada awalnya, pembayaran terhadap prinsipal minimal. Seiring berjalannya waktu, bunga dibayarkan lebih cepat dan potongan yang lebih besar diterapkan ke pokok. Dalam kasus ini, pembayaran pertama sebesar $1,199,11 memiliki $1.000 yang diterapkan pada bunga dan $199,11 pada pokok. Setiap bulan, pinjaman pada dasarnya dihitung ulang. Karena $199,11 telah dibayarkan pada pokok, Anda sekarang berutang $199,800,89. Jadi di bulan kedua, jumlah yang masuk ke pokok adalah 6 persen dari saldo baru dibagi 12 [sumber:Washington Post]. Proses pembayaran berkala yang tersebar sepanjang waktu ini disebut amortisasi . Pada akhir 30 tahun, pinjaman Anda akan dibayar lunas.

Pinjaman IO dengan jumlah yang sama pada tingkat yang sama bekerja secara berbeda. Katakanlah opsi IO Anda ditetapkan pada lima tahun dengan tingkat bunga tetap. Pembayaran bulanan selama lima tahun hanya $1.000, "menghemat" peminjam $199,11 per bulan. Tidak ada bagian yang masuk ke kepala sekolah. Pembayaran hanya berlaku untuk bunga. Pada akhir periode lima tahun itu, Anda masih berutang jumlah pokok awal sebesar $200.000, tetapi sekarang diamortisasi selama 25 tahun dengan tingkat bunga saat ini [sumber:Washington Post]. Ini akan meningkatkan pembayaran bulanan Anda secara signifikan. Tambahkan ke ini bahwa tidak semua pinjaman IO memiliki tingkat bunga tetap, dan Anda dapat membayar lebih banyak per bulan lebih cepat dari yang Anda kira. Beberapa suku bunga pinjaman IO ditetapkan hanya untuk enam bulan, sesuatu yang diabaikan oleh banyak peminjam dalam keinginan mereka untuk masuk ke pasar perumahan.

Di bagian berikutnya, kita akan melihat apakah opsi pinjaman hanya bunga cocok untuk Anda atau tidak.

Memilih Pinjaman Hanya Bunga

Beberapa orang berinvestasi di pasar saham dengan uang yang mereka simpan dari pinjaman IO.

Pembayaran bulanan awal yang lebih rendah dari pinjaman hanya bunga baik untuk orang-orang yang mengantisipasi peningkatan pendapatan mereka di tahun-tahun mendatang. Memiliki pilihan untuk membayar sesedikit mungkin pada awalnya ketika Anda tahu kenaikan gaji atau promosi di depan mata dapat menjadi aset yang nyata.

Mereka juga bermanfaat bagi mereka yang memiliki pendapatan berfluktuasi. Opsi pinjaman IO menghadirkan fleksibilitas untuk hanya membayar pembayaran minimum selama bulan-bulan lean, atau membayar ekstra ketika Anda memiliki lebih banyak pendapatan yang dapat dibelanjakan. Pembayaran ekstra diterapkan ke pokok tanpa penalti, menurunkan pembayaran diamortisasi yang akan Anda lakukan setelah periode IO habis. Jika Anda memiliki pinjaman IO, sebaiknya Anda menyisihkan pokok pinjaman kapan pun Anda bisa. Jika tidak, Anda mungkin mengalami "kejutan pembayaran" setelah pinjaman dihitung ulang.

Keuntungan lain dari opsi IO adalah Anda bisa mendapatkan lebih banyak rumah daripada yang bisa Anda dapatkan dengan FRM. Praktik umum bagi pembeli rumah pertama kali adalah memulai dengan rumah "permulaan", kemudian menjualnya untuk mendapatkan keuntungan setelah harga naik. Pada titik ini mereka bisa mendapatkan rumah kedua yang lebih besar. Jangka waktu pinjaman IO yang lebih rendah memungkinkan Anda untuk melewati rumah awal dan langsung menuju rumah yang lebih besar.

Pemilik rumah yang bijaksana dalam investasinya mungkin juga mendapat manfaat dari pinjaman IO. Arus kas yang lebih besar memungkinkan lebih banyak uang tersedia untuk bermain di pasar saham atau berinvestasi dalam peluang menghasilkan uang lainnya. Agar ini berhasil, pengembalian investasi Anda yang lain harus lebih dari tingkat hipotek Anda. Jika Anda memiliki pinjaman IO sebesar 6 persen dan investasi Anda kembali sebesar 10 persen, Anda melakukan hal yang benar.

Kartu kredit dan utang berbunga tinggi lainnya dapat melumpuhkan keluarga yang ingin maju. Menerapkan pendapatan yang dapat dibelanjakan yang diberikan pinjaman IO Anda untuk utang itu adalah cara yang bagus untuk mencapai kebebasan finansial.

Pinjaman IO mungkin juga merupakan ide yang baik jika Anda berencana untuk "membalik" rumah Anda dalam periode opsi untuk pengembalian investasi Anda. Menggunakan ekuitas keringat untuk memulihkan rumah yang lebih tua adalah cara yang bagus untuk memaksimalkan keuntungan Anda. Salah satu faktor yang paling penting di sini adalah bahwa rumah Anda menghargai selama ini. Untuk sementara, real estat meningkat pesat di Amerika Serikat dan sirip rumah menjadi kaya. Gelembung sedikit pecah sekarang dan apresiasi di sebagian besar pasar telah mendatar atau menurun.

Dengan semua contoh ini, disiplin fiskal adalah faktor terpenting untuk menjadi sukses. Jika Anda tidak memiliki cukup pengendalian diri untuk tidak menggunakan uang ekstra Anda untuk liburan di Bahama, maka Anda tidak memaksimalkan manfaat dari opsi IO Anda. Anda mungkin ingin menghindari pinjaman IO jika:

• Anda tidak bijaksana dalam investasi Anda yang lain.
• Penghasilan Anda diperkirakan tidak akan meningkat.
• Anda tidak cukup disiplin untuk membayar pokok pinjaman.
• Rumah Anda diperkirakan tidak akan meningkat nilainya.
• Anda merasa berjudi untuk menaikkan suku bunga bukanlah hal yang baik.

Sangat penting untuk melakukan pekerjaan rumah Anda dan mencari pendapat luar dari lebih dari satu penasihat keuangan atau broker hipotek. Seperti halnya industri berbasis komisi, integritas broker hipotek Anda memainkan peran penting dalam keberhasilan rencana Anda. Beberapa broker akan melakukan apa saja untuk membuat Anda menandatangani di garis putus-putus. Bantulah diri Anda sendiri -- berbelanja, menghitung angka, dan jangan terlena dalam mengejar rumah impian Anda.

ARM berisiko bagi pembeli, karena pada dasarnya Anda berjudi bahwa tingkat pinjaman akan turun. Banyak pembeli rumah pertama kali memutuskan untuk menggunakan ARM ditambah dengan opsi pinjaman IO, karena dapat menghasilkan pembayaran awal yang rendah. Banyak dari peminjam yang sama menemukan diri mereka di antara batu dan tempat yang sulit setelah pembayaran mereka membengkak -- sebuah faktor dalam peningkatan penyitaan di Amerika Serikat [sumber:Federal Reserve].