Cara Berinvestasi Dalam REIT

Menambahkan real estat ke portofolio investasi, secara historis, merupakan pilihan yang bijaksana. Dengan apresiasi properti yang disaksikan selama dua dekade terakhir, itu bisa tampak seperti tidak perlu dipikirkan lagi.

Namun, sementara properti fisik dapat memberi Anda arus kas, apresiasi modal, dan kemampuan untuk memanfaatkan dana, ada beberapa kelemahan utama. Investasi properti fisik dapat memakan banyak waktu dan tenaga, biaya di muka yang tinggi, dan dana yang diinvestasikan menjadi sangat tidak likuid.

Untungnya, ada produk investasi lain yang menangkap sebagian besar keuntungan real estat tanpa perlu membeli batu bata dan mortir fisik. Produk-produk ini dikenal sebagai perwalian investasi real estat – lebih sering disebut sebagai REIT.

Apa itu REIT?

Perwalian investasi real estat, atau REIT (diucapkan reet ), adalah perusahaan yang memiliki, membiayai, dan terkadang mengoperasikan, kumpulan properti real estat. Properti ini dapat mengambil berbagai bentuk mulai dari apartemen hingga gudang.

Investor membeli saham di REIT dan, oleh karena itu, menyumbangkan dana ke keseluruhan portofolio real estat. Dana tersebut diinvestasikan ke dalam proyek yang sesuai yang diputuskan oleh manajer real estat profesional di dalam perusahaan.

Proses menggabungkan dana investor dapat disamakan dengan ETF atau reksa dana. Namun, tidak seperti ETF dan reksa dana yang mengumpulkan sekeranjang saham, REIT hanya berfokus pada investasi real estat. Beberapa membeli dan menyewa properti. Lainnya fokus pada peluang pembiayaan.

REIT memungkinkan investor rata-rata untuk mendapatkan eksposur ke properti yang tidak dapat mereka akses. Misalnya, individu mungkin kesulitan untuk berinvestasi secara langsung dalam pengembangan pusat perbelanjaan. Namun, dengan mengumpulkan dana individu bersama-sama, pengaruh untuk memasuki kesepakatan jutawan dolar menjadi jauh lebih kuat.

Untuk dana yang disumbangkan, REIT menawarkan pengembalian dividen yang signifikan kepada investor.

Bagaimana cara kerja REIT?

Agar perusahaan mendapatkan klasifikasi 'REIT', dan menawarkan potensi pendapatan dividen yang tinggi, perusahaan harus mematuhi aturan berikut:

• Minimal 90% dari semua penghasilan kena pajak harus dibayarkan kepada pemegang saham.
• 75% dari total aset perusahaan harus dimasukkan ke dalam real estat atau uang tunai.
• Setidaknya 75% pendapatan harus dihasilkan dari real estat.
• Setelah REIT dibuat, perusahaan memiliki waktu satu tahun untuk mengumpulkan lebih dari 100 pemegang saham yang berbeda. Itu harus memiliki lebih dari 100 selama tahun kedua hidupnya.
• 50% saham tidak dapat dimiliki oleh kurang dari 5 investor individu selama paruh kedua tahun pajak.

Sekarang aturan di atas ketat, tetapi ada alasan bagus untuk ini. Jika aturan di atas diikuti, REIT tidak perlu membayar apa pun pajak perusahaan. Nol.

Dengan tidak membayar pajak perusahaan, ini memungkinkan REIT untuk bersaing jauh lebih agresif dibandingkan dengan perusahaan investasi real estat lainnya. Kemampuan untuk mendapatkan kesepakatan yang lebih baik pada akhirnya mengarah pada peningkatan pendapatan, yang 90% darinya dikembalikan kepada investor. Tujuan utama REIT adalah untuk menghasilkan sebanyak mungkin pendapatan dividen bagi pemegang saham, sambil mempertahankan peningkatan harga saham yang andal.

Menurut data yang diambil dari FTSE NAREIT All Equity REITs Index - yang melacak semua REIT yang memenuhi syarat pajak yang memegang 50% dari total aset di real estat yang memenuhi syarat - pengembalian rata-rata selama 5 tahun terakhir adalah 9,4%.

Cara menilai REIT

Jadi, pembayaran dividen yang besar dan konsisten terdengar seperti kesepakatan jangka panjang yang hebat, bukan? Tapi sekarang Anda mungkin bertanya-tanya bagaimana Anda memilih REIT untuk berinvestasi. Dan Anda akan menjadi REIT untuk…

Metrik tradisional seperti rasio harga terhadap pendapatan (P/E) dan pendapatan per saham (EPS) tidak berguna saat membandingkan REIT. Metrik ini menggunakan laba bersih, yang merupakan pengukuran yang memperhitungkan penyusutan aset. Namun, karena sebagian besar properti umumnya tidak kehilangan nilai – pada kenyataannya, sebagian besar properti menghargai – metrik ini tidak diterjemahkan dengan baik ke REIT.

Sebaliknya, investor perlu melihat beberapa metrik utama lainnya. Ini termasuk:

• Dana dari operasi, atau FFO. FFO membantu menentukan berapa banyak uang yang dihasilkan REIT. Hal ini sering lebih tinggi dari laba bersih karena biaya penyusutan ditambahkan kembali. FFO dihitung dengan menambahkan biaya penyusutan ke laba bersih dan kemudian mengurangi keuntungan dari bunga atau dari aset yang dijual. FFO biasanya diberikan pada laporan laba rugi REIT.

• Harga ke FFO. Metrik ini berguna untuk menilai apakah satu REIT terlihat mahal dibandingkan dengan pasar lainnya. Untuk menghitung harga ke FFO, Anda memerlukan FFO per saham. Untungnya, sebagian besar laporan laba rugi juga menyediakan FFO sebagai nomor per saham. Oleh karena itu, P/FFO dihitung dengan membagi harga satu saham REIT dengan FFO sebagai angka per saham.

• FFO yang Disesuaikan. FFO yang disesuaikan adalah ukuran lain dari kinerja REIT, namun metrik ini memperhitungkan penyesuaian khusus perusahaan. Setiap penyesuaian adalah unik. Akibatnya, tidak ada metode standar untuk menghitungnya. Seperti FFO dan P/FFO, hal ini juga tertulis di sebagian besar laporan laba rugi.
• Rasio pembayaran. Ini adalah metrik yang berguna untuk menentukan berapa banyak REIT yang dibayarkan dalam bentuk dividen selama setahun. Rasio pembayaran dihitung dengan membagi total dividen dengan dana dari operasi (FFO). Karena 90% dari semua dividen dibayarkan kepada investor, persentase ini biasanya tinggi.

Mengapa berinvestasi di REIT?

REIT adalah sarana investasi yang sangat baik bagi mereka yang tidak ingin memiliki dan mengelola real estat secara langsung, tetapi tetap ingin mendapatkan keuntungan dari arus kas yang konsisten. Namun, meskipun membutuhkan lebih sedikit waktu dan upaya untuk menyiapkannya, ada beberapa kelemahan yang harus diperhatikan. Mari kita pertimbangkan kedua sisi dengan melihat pro dan kontra utama.

Kelebihan:

• Penghasilan yang konsisten. Dividen adalah salah satu daya tarik utama REIT. 90% dari semua pendapatan perusahaan harus dibayarkan kepada investor sehingga dividen sering kali tinggi dan sangat dapat diandalkan.
• Pengembalian tinggi. Rata-rata, REIT cenderung mengungguli ekuitas berkat pembayaran dividen yang lebih tinggi dari rata-rata.
• Diversifikasi. Karena REIT secara teknis merupakan jenis saham, mereka dapat menambah keragaman pada portofolio saham yang ada. REIT selaras dengan kelas aset real estat daripada ekuitas.
• Aset likuid. REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan opsi yang sangat likuid bagi investor real estat. Saham dapat dibeli dan dijual dengan cepat melalui broker online.
• Volatilitas rendah. Harga REIT biasanya jauh lebih tidak stabil dibandingkan dengan saham. Meskipun tidak kebal terhadap volatilitas, dividen yang besar berarti harga saham cenderung bergerak lebih sedikit.

Kekurangan:

• Pajak dividen yang lebih tinggi. Meskipun REIT bebas dari pajak perusahaan, dividen yang dikumpulkan oleh investor dikenakan pajak penghasilan yang lebih tinggi daripada saham tradisional.
  
• Apresiasi modal rendah. Karena harga saham REIT cenderung meningkat perlahan, apresiasi modal REIT cenderung lebih rendah daripada investasi real estat lainnya.
• Alokasi utang yang besar. Karena kemampuan untuk memanfaatkan dana investasi, REITs dapat mengambil sejumlah besar utang. Namun, ini biasanya segera diimbangi dengan jumlah arus kas jangka panjang yang tinggi. Namun, utang besar dapat menjadi risiko ketika resesi ekonomi melanda dan jumlah lowongan di properti sewaan meningkat.

REIT Publik vs Pribadi

REIT dapat sangat bervariasi, yang berarti ada banyak pilihan untuk investor baru. Namun, ini juga bisa membuatnya luar biasa. Jadi, untuk membantu memecah opsi, sangat berguna untuk melihat bagaimana REIT dapat diakses. Dan rute akses termasuk dalam salah satu dari tiga kategori utama: 

• Diperdagangkan secara publik. Pilihan terbesar dan terpopuler bagi investor adalah REIT yang diperdagangkan secara publik. Perusahaan publik terdaftar di bursa saham global dan dapat dibeli dan dijual langsung melalui sebagian besar broker online.
• Publik tidak terdaftar. Meskipun masih bersifat publik dan tersedia untuk investor mana pun, kategori REIT kedua ini tidak terdaftar di bursa saham global. Akibatnya, mereka mungkin perlu menggali lebih dalam untuk menemukannya.
• REIT Pribadi. Akhirnya, REIT yang diklasifikasikan sebagai 'pribadi' biasanya terbatas pada investor terakreditasi. Investor terakreditasi biasanya membutuhkan tingkat pendapatan tinggi atau kekayaan bersih yang tinggi. Ini berarti REIT pribadi tidak selalu dapat diakses oleh setiap investor.

Jenis REIT

Setelah menilai apakah REIT bersifat publik atau swasta, maka perlu untuk menentukan area real estat apa yang menjadi fokus perusahaan. Apakah mereka berfokus pada ekuitas, hipotek, atau keduanya?

• Ekuitas. Mayoritas REIT berfokus pada ekuitas real estat. Equity REITs fokus pada perolehan ekuitas di berbagai properti. Ini dapat bervariasi dari gedung apartemen hingga pusat perbelanjaan. Pendapatan dihasilkan dari sewa yang dikumpulkan atas properti yang dimiliki. Merupakan tanggung jawab REIT untuk mengelola properti dan mengumpulkan uang sewa.
• KPR. Jenis REIT paling populer kedua berfokus pada hipotek. Ini kadang-kadang disebut sebagai mREITs. mREIT mencari peluang dalam pembiayaan di balik real estat. Perwalian memperoleh hipotek atau sekuritas yang didukung hipotek dan menghasilkan pendapatan dari bunga dan pembayaran kembali.
• Hibrida. REIT hibrida, seperti namanya, adalah kepercayaan yang menggabungkan peluang ekuitas dan hipotek. Kemungkinan, yang terbaik dari keduanya.

Sektor REIT

Anda sekarang telah menentukan apakah REIT bersifat publik atau swasta dan sektor apa dari pasar real estat yang menjadi fokus perusahaan. Cara terakhir REIT diklasifikasikan adalah dengan fokus industri mereka. Tanyakan pada diri Anda, jenis properti apa yang mereka peroleh atau mereka biayai?

• Perumahan. REIT residensial fokus pada akuisisi dan pengelolaan properti residensial. Properti tempat tinggal yang diperoleh dapat berkisar dari rumah keluarga hingga akomodasi siswa. Setiap pembangunan yang berhubungan dengan banyak tempat tinggal. Perumahan dapat memilih untuk fokus pada satu lokasi geografis atau satu jenis properti tempat tinggal.

• Kantor. Seperti namanya, REIT kantor fokus pada ruang kantor. Mereka bertujuan untuk memiliki, mengelola, dan menyewakan unit kantor sebanyak mungkin. Pikirkan gedung pencakar langit.

• Industri. REIT Industri memiliki dan mengelola bangunan yang berfokus pada industri. Ini sering melibatkan ruang seperti gudang atau pusat distribusi. Industri sering berurusan dengan organisasi perusahaan besar.

• Ritel. REITs Ritel menyewakan properti ke bisnis-bisnis yang membutuhkan akses ke publik. REIT ini fokus pada pengembangan ritel besar seperti pusat perbelanjaan dan pusat outlet.

• Infrastruktur. REIT infrastruktur menargetkan layanan yang dibutuhkan oleh properti dan bisnis. Ini dapat mencakup kabel serat, saluran listrik, menara komunikasi, dan layanan energi.

• Tanah Timber. Timberland adalah salah satu jenis REIT yang lebih unik. Trust ini fokus pada pertumbuhan, panen, pengelolaan, dan penjualan kayu.

• Penyimpanan mandiri. REIT penyimpanan mandiri berfokus pada perolehan ruang besar yang dapat diubah menjadi unit penyimpanan. REIT ini menyewakan ruang untuk bisnis dan individu. Fasilitas penyimpanan mandiri menawarkan pilihan perawatan yang rendah.

• Keramahan. REIT Perhotelan adalah mereka yang memiliki dan mengelola terutama hotel. Namun, keramahtamahan juga dapat mencakup restoran atau unit ritel jika berada dalam batas hotel besar.
  

• Diversifikasi. Diversified REITs adalah klasifikasi yang digunakan jika REIT memiliki properti campuran dari kategori sebelumnya.
• Khusus. Jika REIT diklasifikasikan sebagai spesialisasi, ini berarti bahwa properti yang dimilikinya tidak termasuk dalam salah satu dari sembilan kategori sebelumnya. Contohnya termasuk bioskop, arena bowling, atau kasino.

Cara berinvestasi dalam reit

Semua yang diperlukan untuk memulai REIT adalah akun pialang. Yap – bisa sesederhana itu – terutama jika Anda ingin berinvestasi di perusahaan publik.

Setelah Anda memiliki akun, Anda harus memilih jenis (ekuitas atau hipotek) dan industri mana yang harus menjadi fokus REIT Anda. Luangkan waktu Anda untuk mempertimbangkan pilihan. Apakah ada sektor yang menurut Anda akan membutuhkan properti selama beberapa tahun ke depan?

Atau, jika Anda memilih untuk tidak memilih REIT individu – ini bisa menjadi proses yang melelahkan – mulailah mencari dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) REIT atau reksa dana. Ini adalah sekeranjang saham REIT yang menawarkan akses ke berbagai produk. Untuk portofolio REIT yang hampir instan dan beragam, ini akan menjadi pilihan yang optimal.

Terakhir, ingat implikasi pajaknya. REITs menghindari semua pajak perusahaan. Akibatnya, Anda membayar pajak penghasilan standar atas semua dividen. Jadi, sementara dividen bisa tinggi, Anda mungkin harus membayar sedikit lebih banyak daripada saham standar. Jika Anda bisa, pikirkan apakah Anda dapat menggunakan akun yang efisien pajak, seperti IRA atau ISA, untuk investasi REIT Anda. Semakin banyak pengembalian dividen yang dapat Anda pertahankan, semakin baik.

Jika Anda menyukai artikel ini, maka Anda akan menyukai Real Vision. Di Real Vision, kami membantu investor seperti Anda memahami dunia keuangan, bisnis, dan ekonomi global yang kompleks dengan analisis mendalam yang nyata dari para ahli nyata. Sudah menjadi sifat kami untuk membantu Anda menjadi investor yang lebih baik, jadi daftarlah hari ini untuk mewujudkannya.