Cara berinvestasi di real estat

Investasi real estat sangat populer, dan mungkin sekarang lebih dari sebelumnya, sebagai tingkat hipotek rendah membuat real estate lebih terjangkau. Faktanya, Orang Amerika menyukai real estat, dan survei Bankrate 2019 menunjukkan bahwa itu adalah investasi jangka panjang favorit mereka, bahkan mengalahkan saham.

Konsumen memiliki berbagai cara untuk berinvestasi di real estat, termasuk banyak pilihan selain menjadi tuan tanah, meskipun itu adalah opsi yang telah teruji bagi mereka yang ingin mengelola properti sendiri. Plus, platform bisnis baru juga mempermudah berinvestasi di real estat tanpa harus menghasilkan uang tunai puluhan ribu atau lebih.

Di bawah ini adalah lima metode teruji untuk berinvestasi di real estat dan apa yang harus diwaspadai.

5 cara terbaik untuk berinvestasi di real estat

Sementara banyak orang terlibat dalam real estat untuk menghasilkan laba atas investasi, itu juga bisa tentang sekadar mencari tempat tinggal. Jadi bagi banyak orang, investasi real estat adalah rumah mereka.

1. Beli rumah sendiri

Anda mungkin biasanya tidak menganggap tempat tinggal pertama Anda sebagai investasi, tetapi banyak orang melakukannya. Ini adalah salah satu cara terbaik bagi Anda untuk berinvestasi di real estat, menawarkan banyak manfaat.

Manfaat pertama adalah membangun ekuitas di rumah Anda dari pembayaran bulanan Anda, daripada membayar sewa yang sepertinya selalu naik dari tahun ke tahun. Sebagian dari hipotek bulanan Anda masuk ke kantong Anda sendiri, boleh dikatakan. Namun, para ahli tetap terbagi pada pro dan kontra dari memiliki rumah Anda sendiri, dan rumah bukanlah pembelian dengan harga berapa pun, sebagai pembeli rumah tahun 2000-an belajar.

Jika Anda berencana untuk tinggal di daerah dalam jangka panjang, masuk akal untuk membeli rumah karena Anda akan dapat mengunci pembayaran bulanan yang mungkin terjangkau seperti sewa. Plus, bank memperlakukan properti yang diduduki pemilik dengan lebih baik, memberikan peminjam tingkat hipotek yang lebih rendah dan membutuhkan uang muka yang lebih rendah. Anda mungkin juga dapat mengurangi biaya bunga atas pajak Anda.

Tingkat hipotek sekarang berada di posisi terendah dalam sejarah, membantu membuat rumah lebih terjangkau daripada sebelumnya. Tidak mengherankan, kemudian, permintaan melonjak.

“Bagi pemilik dan penghuni sekarang adalah waktu terbaik untuk berinvestasi karena mereka tidak akan pernah mendapatkan pembayaran hipotek serendah ini dan bisa mendapatkan lebih banyak rekaman persegi untuk titik harga mereka, ” kata Chris Franciosa, agen utama di Compass Real Estate di Delray Beach, Florida.

Bagaimana Anda menghasilkan uang: Apresiasi modal, membangun ekuitas, potensi potongan pajak atas nilai yang diapresiasi

2. Beli properti sewaan dan jadilah tuan tanah

Jika Anda siap untuk melangkah ke tingkat berikutnya, Anda dapat mencoba tangan Anda dengan properti sewa tempat tinggal seperti rumah keluarga tunggal atau dupleks. Salah satu keuntungan besar dari jenis properti ini adalah Anda mengetahui standar pasar dan pasar mungkin lebih mudah diukur, dibandingkan dengan properti komersial, seperti pusat perbelanjaan.

Keuntungan lain adalah mungkin diperlukan investasi yang lebih rendah untuk memulai, Misalnya, dengan rumah keluarga tunggal. Anda mungkin bisa masuk ke properti dengan $20, 000 atau $30, 000 bukannya ratusan ribu yang berpotensi diperlukan untuk properti komersial. Anda mungkin dapat membeli lebih murah jika Anda dapat menemukan properti tertekan yang menarik melalui penyitaan.

Anda biasanya harus membayar uang muka yang cukup besar untuk memulai, sering sebanyak 30 persen dari harga pembelian. Jadi itu mungkin menjadi penghalang jika Anda baru memulai dan belum memiliki uang banyak. Salah satu cara mengatasinya mungkin dengan membeli properti sewaan di mana Anda juga tinggal.

Kelemahan lainnya adalah Anda harus mengelola properti dan membuat keputusan tentang apa yang perlu ditingkatkan, Misalnya. Sementara memiliki properti dianggap sebagai aktivitas pasif untuk tujuan pajak, itu mungkin berakhir menjadi apa pun kecuali pasif sebagai tuan tanah. Dan jika seorang penyewa tidak mau menyewa, Anda masih harus membayar pembayaran bulanan, jangan sampai Anda gagal membayar pinjaman.

Perhatikan juga bahwa real estat relatif tidak likuid dan biasanya membutuhkan biaya perantara yang besar, sering 6 persen dari harga jual, jadi Anda biasanya tidak bisa langsung menjual dan tanpa mengeluarkan banyak uang. Itulah beberapa kerugian yang lebih besar, tapi tuan tanah punya cara lain untuk mengacaukannya, juga.

Tingkat hipotek yang rendah secara historis dapat membuat jalan ini lebih terjangkau daripada di masa lalu. Pertukaran 1031 juga dapat membantu Anda menggulung investasi Anda menjadi yang baru bebas pajak.

Bagaimana Anda menghasilkan uang: Apresiasi modal, pertumbuhan sewa dan ekuitas dari waktu ke waktu, 1031 pertukaran bebas pajak

3. Pertimbangkan membalik rumah

Pembalikan rumah telah menjadi jalan yang lebih populer untuk berinvestasi di real estat, dan itu membutuhkan mata yang tajam untuk nilai dan lebih banyak keahlian operasional daripada menjadi tuan tanah jangka panjang. Namun, jalan ini dapat membantu Anda mewujudkan keuntungan lebih cepat daripada menjadi tuan tanah, jika Anda melakukannya dengan benar.

Keuntungan terbesar dari pendekatan ini adalah Anda dapat menghasilkan keuntungan lebih cepat daripada dengan mengelola properti Anda sendiri, tetapi keahlian yang dibutuhkan juga lebih tinggi. Biasanya rumah-sirip menemukan properti undervalued yang perlu dibersihkan atau bahkan direnovasi total. Mereka membuat perubahan yang diperlukan, dan kemudian membebankan nilai pasar untuk rumah, mengambil keuntungan dari selisih antara harga all-in mereka (harga beli, biaya rehabilitasi, dll) dan harga jual.

Rumah-sirip membutuhkan mata yang tajam untuk apa yang bisa diperbaiki dengan harga yang wajar dan yang tidak bisa diperbaiki. Mereka juga perlu memperkirakan untuk apa rumah nantinya bisa dijual. Salah hitung, dan keuntungan mereka mungkin cepat menguap, atau lebih buruk, berubah menjadi kerugian langsung. Atau rumah mungkin tidak terjual dengan cepat, dan kemudian si sirip-rumah terjebak membayar bunga pinjaman apa pun sampai pembeli dapat ditemukan.

Rumah-sirip dapat beralih ke sumber pendanaan non-tradisional, karena mereka sering lebih suka menahan rumah selama berbulan-bulan, daripada bertahun-tahun. Plus, biaya penutupan hipotek tradisional tinggi.

Membalik rumah sebenarnya membuat menjadi tuan tanah terasa seperti aktivitas pasif. Anda harus mengelola sekelompok orang yang melakukan banyak jika tidak semua perbaikan, dan Anda harus menjadi kekuatan pendorong dalam setiap transaksi untuk memastikan bahwa transaksi tersebut selesai dan sesuai dengan anggaran atau di bawahnya. Dan Anda akan selalu mencari kesepakatan lain, karena Anda dibayar hanya ketika Anda mengubah properti.

House-flippers juga dapat memanfaatkan 1031 bursa bebas pajak jika mereka menggulung hasil dari satu investasi ke investasi lain dalam jangka waktu tertentu dan menurut aturan tertentu.

Bagaimana Anda menghasilkan uang: Membeli properti yang undervalued dan rehabilitasi, menjual lebih banyak dan berulang, 1031 pertukaran bebas pajak

4. Beli REIT

Tidak seperti opsi sebelumnya, dua cara berikutnya untuk berinvestasi di real estat benar-benar pasif. Membeli REIT, atau kepercayaan investasi real estat, adalah pilihan yang bagus bagi mereka yang menginginkan pengembalian real estat dengan likuiditas dan kesederhanaan relatif memiliki saham. Dan Anda bisa mengumpulkan dividen, juga.

REIT memiliki banyak keunggulan dibandingkan investasi real estat tradisional, dan dapat membuat prosesnya lebih mudah:

• Lebih sedikit uang yang dibutuhkan untuk memulai, berpotensi hanya $20 atau $30, tergantung stok
• Tidak ada kerepotan mengelola properti (mis., tidak ada panggilan telepon jam 3 pagi)
• Sangat cair, dan saham REIT bisa dijual kapan saja pasar buka
• Biaya transaksi adalah $0, karena broker telah memangkas komisi
• Pengembalian jangka panjang yang menarik, rata-rata sekitar 12 persen dari tahun 1998 hingga 2018
• Dividen triwulanan reguler, dengan REIT terbaik yang meningkatkan pembayaran mereka dari waktu ke waktu
• Diversifikasi, di banyak properti atau bahkan di seluruh sektor real estat

Namun, berinvestasi di REIT bukan tanpa kerugiannya sendiri. Seperti saham apapun, harga pada REIT dapat berfluktuasi karena pasar berputar. Jadi jika pasar menurun, Harga REIT mungkin mengikutinya. Itu bukan masalah bagi investor jangka panjang yang bisa keluar dari penurunan, tetapi jika Anda perlu menjual saham Anda, Anda mungkin tidak mendapatkan apa yang berharga pada satu titik waktu.

Jika Anda membeli saham REIT individu, Anda harus menganalisisnya dengan cermat, menggunakan alat analis profesional. Salah satu cara untuk menghindari kerugian ini, Namun, adalah untuk membeli dana REIT, yang memiliki banyak REIT dan dengan demikian mendiversifikasi eksposur Anda ke satu perusahaan atau sektor mana pun.

Berinvestasi dalam REIT adalah cara yang bagus untuk memulai untuk pemula dengan sedikit uang, tetapi Anda harus berusaha, juga, karena masih ada beberapa cara untuk mengacaukan investasi REIT.

Bagaimana Anda menghasilkan uang: Apresiasi modal, aliran dividen yang tumbuh

5. Gunakan platform real estat online

Platform real estat online seperti Fundrise atau Crowdstreet dapat membantu Anda masuk ke real estat dengan kesepakatan komersial yang lebih besar tanpa harus membayar ratusan ribu atau bahkan jutaan dalam kesepakatan. Platform ini membantu menghubungkan pengembang dengan investor yang ingin mendanai real estat dan memanfaatkan potensi pengembalian yang cukup menarik.

Keuntungan besar bagi investor di sini adalah potensi untuk mendapatkan potongan dari kesepakatan yang menguntungkan yang mungkin tidak dapat mereka akses. Investor mungkin dapat mengambil bagian dalam investasi utang atau investasi ekuitas, tergantung pada persyaratan kesepakatan tertentu. Investasi ini dapat membayar distribusi tunai, dan mungkin menawarkan potensi pengembalian yang tidak berkorelasi dengan ekonomi, memberi investor cara untuk mendiversifikasi eksposur portofolio mereka ke aset berbasis pasar.

Platform ini memang memiliki beberapa kelemahan, meskipun. Beberapa mungkin hanya menerima investor terakreditasi (seperti individu dengan kekayaan bersih $1 juta atau lebih), jadi mungkin tidak mungkin untuk menggunakannya jika Anda belum punya uang. Tetap, sementara beberapa platform mungkin memerlukan $25, investasi minimal 000, orang lain mungkin membiarkan Anda masuk dengan $500.

Platform juga membebankan biaya manajemen setiap tahun, sering 1 persen, dan mereka dapat menambahkan biaya lain di atas itu. Itu mungkin tampak mahal di dunia di mana ETF dan reksa dana mungkin mengenakan biaya nol persen untuk membangun portofolio saham atau obligasi yang terdiversifikasi.

Sementara platform dapat memeriksa investasi mereka, Anda harus melakukan hal yang sama, dan itu berarti Anda memerlukan keterampilan untuk menganalisis peluang. Investasi seringkali relatif tidak likuid, dengan hanya kesempatan terbatas untuk penebusan sampai proyek tertentu selesai. Dan tidak seperti investasi di REIT atau bahkan properti sewaan Anda sendiri, setelah kesepakatan selesai dan investasi Anda dikembalikan, Anda mungkin harus mencari kesepakatan lain agar portofolio Anda terus berkembang.

Bagaimana Anda menghasilkan uang: Apresiasi modal, pembayaran dividen atau bunga

Bagaimana memutuskan apakah Anda harus berinvestasi di real estat

Apakah berinvestasi di real estat masuk akal bagi Anda? Anda harus bertanya pada diri sendiri seperti apa investor yang Anda inginkan. Anda dapat menghasilkan banyak uang dalam setiap jenis investasi real estat, jadi ini lebih merupakan pertanyaan tentang posisi keuangan Anda dan kesediaan Anda untuk melakukan apa yang diperlukan. Jenis investasi harus sesuai dengan temperamen dan keterampilan Anda, jika memungkinkan.

Secara khusus, calon investor harus mengajukan pertanyaan pada diri mereka sendiri di tiga bidang yang luas:

• Sumber keuangan: Apakah Anda memiliki sumber daya untuk berinvestasi dalam investasi real estat tertentu? Ada peluang di setiap tingkat investasi. Apakah Anda memiliki sumber daya untuk membayar hipotek jika penyewa tidak bisa? Seberapa besar Anda bergantung pada pekerjaan harian Anda agar investasi tetap berjalan?
• Kesediaan: Apakah Anda memiliki keinginan untuk bertindak sebagai tuan tanah? Apakah Anda bersedia bekerja sama dengan penyewa dan memahami undang-undang persewaan di wilayah Anda? Atau apakah Anda lebih suka menganalisis transaksi atau investasi seperti REIT atau yang ada di platform online? Apakah Anda ingin memenuhi tuntutan menjalankan bisnis rumah-membalik?
• Pengetahuan dan kemampuan: Sementara banyak investor dapat belajar di tempat kerja, apakah Anda memiliki keahlian khusus yang membuat Anda lebih cocok untuk satu jenis investasi daripada yang lain? Bisakah Anda menganalisis saham dan menyusun portofolio yang menarik? Bisakah Anda memperbaiki properti sewaan Anda dan menghemat biaya untuk membayar profesional?

“Jika masa pensiun Anda dipertaruhkan, yang terbaik adalah menyerahkan 'spekulasi' kepada para ahli dan fokus pada industri yang Anda pahami lebih dalam, sehingga Anda dapat dengan mudah mengikuti perkembangan investasi Anda, ” kata James Richman, CEO di JJ Richman, seorang manajer aset.

Anda ingin memahami keterampilan Anda sendiri, kemampuan dan kemauan untuk menilai jenis investasi apa yang paling cocok. Dan Anda tidak perlu menambahkan real estat ke portofolio aset Anda untuk melakukannya dengan baik. Banyak investor hanya berpegang pada saham, dengan tujuan menyamai pengembalian jangka panjang pasar sekitar 10 persen per tahun, dan nikmati keuntungan dari investasi pasif.

Pajak atas investasi real estat

Pajak atas real estat sangat bervariasi, tergantung bagaimana Anda berinvestasi, tetapi berinvestasi di real estat dapat menawarkan beberapa keuntungan pajak yang cukup besar. Mari kita jalankan berdasarkan jenis investasinya:

• Tempat tinggal Anda sendiri: Anda akan berutang pajak properti tahunan atas real estat yang dimiliki, tetapi Anda mungkin dapat mengurangi biaya bunga dari hipotek Anda, tergantung pada situasi keuangan spesifik Anda. Ketika Anda menjual tempat tinggal Anda, Anda juga dapat menerima $250, 000 dalam keuntungan modal (atau $ 500, 000 untuk pengajuan menikah bersama) bebas pajak, jika Anda telah tinggal di rumah selama dua tahun dan dua dari lima tahun terakhir.
• Properti sewaan Anda: Anda juga akan berutang pajak properti tahunan di sini, tetapi juga biaya bisnis sebagai pemilik, sehingga Anda dapat menguranginya dari pendapatan sewa apa pun, mengurangi setiap keuntungan kena pajak. Anda juga dapat mengurangi beban bunga dan depresiasi, mengurangi penghasilan kena pajak Anda lebih jauh, bahkan saat Anda masih mengumpulkan arus kas. Ketika Anda menjual properti investasi nanti, pajak dinilai berdasarkan nilai depresiasi yang lebih rendah. Namun, jika Anda memindahkan hasil penjualan ke rumah baru dan mengikuti aturan 1031, Anda dapat menunda pajak atas keuntungan.
• Membalik rumah: Pertukaran bebas pajak 1031 dapat menjadi faktor penting di sini dalam menjaga pajak tetap rendah, karena house-flipper tidak benar-benar mendapat manfaat dari depresiasi biasanya. Dengan menggulirkan hasil mereka ke kesepakatan berikutnya dan mengikuti aturan, mereka dapat terus menangguhkan pajak atas keuntungan — selama mereka dapat terus menemukan penawaran properti yang bagus. Jika tidak, mereka akan berutang pajak atas keuntungan mereka, dikurangi biaya untuk melakukan bisnis.
• REIT: REITs menawarkan profil pajak yang menarik — Anda tidak akan dikenakan pajak capital gain sampai Anda menjual saham, dan Anda dapat memegang saham secara harfiah selama beberapa dekade dan menghindari petugas pajak. Faktanya, Anda dapat meneruskan saham tersebut kepada ahli waris Anda dan mereka tidak akan berutang pajak atas keuntungan Anda. Namun, setiap dividen yang Anda terima akan dikenakan pajak tahun itu, dan sebagian besar pengembalian dari REIT dari waktu ke waktu adalah karena dividennya yang cukup besar, yang biasanya tidak menikmati tingkat dividen yang memenuhi syarat lebih rendah tetapi dikenakan pajak dengan tarif biasa.
• Penawaran real estat online: Pajak yang dikeluarkan oleh investasi ini dapat bervariasi tergantung pada jenis investasi yang Anda buat. Beberapa investasi secara teknis REIT dan akan diperlakukan sesuai dengan pengaturan pajak itu, sementara yang lain mungkin merupakan investasi utang atau ekuitas. Secara umum, pendapatan apa pun seperti distribusi uang tunai dari ini akan dikenakan pajak pada tahun penerimaannya, sementara pajak atas keuntungan modal akan ditangguhkan sampai direalisasikan.

Dengan mengetahui bagaimana masing-masing jenis real estat ini dikenakan pajak, Anda dapat membuat pilihan yang lebih cerdas tentang bagaimana mengelola setiap investasi yang diberikan dan meminimalkan pemotongan yang diberikan kepada Paman Sam.

Intinya

Investor yang ingin masuk ke permainan real estat memiliki berbagai pilihan untuk berbagai jenis anggaran. Real estate bisa menjadi investasi yang menarik, tetapi investor ingin memastikan untuk mencocokkan jenis investasi mereka dengan kemauan dan kemampuan mereka untuk mengelolanya, termasuk komitmen waktu.

Gambar unggulan oleh Busa Photography dari Getty Images.