Cara Grosir Real Estat

Berinvestasi dalam real estat biasanya dianggap sebagai pilihan yang haus modal. Tapi benarkah?

Tidak dapat disangkal, tergantung pada jalan yang dipilih, itu bisa menjadi salah satu sektor yang paling mahal untuk investasi. Ini tentu bisa lebih mengintimidasi daripada mengambil $500 dan memasukkannya ke dalam saham atau obligasi. Namun, ada beberapa solusi alternatif bagi mereka yang tidak ingin mempertaruhkan semuanya.

Apakah Anda seorang penggiat jejaring yang hebat dengan toleransi risiko yang sangat rendah? Investasi real estat grosir mungkin persis seperti yang Anda cari.

Apa yang dimaksud dengan investasi real estat grosir?

Grosir memungkinkan investor untuk mendapatkan keuntungan dari pembelian real estate daripada properti itu sendiri. Pedagang grosir bertindak sebagai perantara antara pembeli dan penjual, dengan tujuan mendapatkan keuntungan dari setiap transaksi.

Proses ini paling baik dijelaskan dengan sebuah contoh.

1. Pedagang grosir mencari properti yang kurang berharga – mungkin properti itu tertekan dan membutuhkan perhatian dan kasih sayang. Ini mungkin belum terdaftar di pasar publik.
2. Grosir mendekati penjual untuk menempatkan rumah di bawah kontrak hak untuk membeli (atau perjanjian jual beli). Kontrak ini menguraikan dasar hak untuk membeli termasuk harga pembelian yang telah ditentukan. Untuk mendorong penjual, ini sering kali merupakan penawaran tunai di samping janji waktu transaksi yang cepat. Untuk contoh ini, katakanlah harga yang ditawarkan adalah $200.000.
3. Setelah hak untuk membeli kontrak ditandatangani, pedagang grosir kemudian memasarkan properti tersebut ke jaringan investor dengan harga yang sedikit meningkat (misalnya 5-10%).
4. Dalam contoh kita, jika pedagang grosir dapat menemukan investor yang bersedia membayar $210.000, mereka akan dapat menyimpan $10.000 sebagai keuntungan – dikurangi biaya pemasaran.

Karena properti sering tidak terdaftar secara publik, kesepakatan grosir memungkinkan investor real estat lainnya untuk bersaing satu sama lain tanpa pemilik rumah masa depan menaikkan harga.

Metode ini sangat bagus untuk menghasilkan keuntungan cepat, tetapi bagian yang sulit adalah menemukan properti yang 'tepat'. Anda memerlukan properti yang didiskon dibandingkan dengan harga pasar, yang menawarkan potensi keuntungan yang cukup untuk menarik investor lain, dan disertai dengan penjual yang bersedia menjual grosir.

Prosesnya biasanya mengambil dua bentuk. Ini termasuk penugasan dan penutupan ganda. Meskipun keduanya sangat mirip, ada satu perbedaan utama – kepemilikan.

• Tugas. Ini adalah metode yang paling umum karena tidak ada uang yang keluar dari kantong pedagang grosir. Setelah menempatkan properti di bawah perjanjian hak untuk membeli, pedagang grosir akan mengatur pembeli lain untuk mengambil ketentuan perjanjian itu. Kontrak tersebut secara efektif dijual kepada investor baru tanpa pedagang grosir menjadi pemilik properti. Pedagang grosir membebankan biaya pencari kepada pembeli atau memotong pembayaran dari penawaran pembeli.

• Penutupan ganda. Dibandingkan dengan penugasan, penutupan ganda mengharuskan pedagang grosir untuk membeli dan memperoleh properti. Jika dilakukan dengan benar, ini akan sangat singkat.

Penutupan ganda adalah ketika uang pembeli akhir digunakan untuk membayar penjual asli. Namun, uang itu datang melalui pedagang grosir, di mana pedagang grosir mengambil alih kepemilikan – untuk waktu yang sesingkat mungkin. Daripada satu proses bergabung, ada dua rantai yang terpisah. Penjual menjual ke grosir. Pedagang grosir menjual kepada pembeli. Agar kepemilikan grosir menjadi singkat, seharusnya menjadi tujuan grosir agar setiap transaksi dilakukan pada hari yang sama.

Tonton videonya:Bagaimana seekor harimau mendapatkan belangnya

Pro vs kontra

Meskipun menawarkan cara untuk menghasilkan pengembalian cepat dengan risiko yang sangat kecil, prosesnya sama sekali bukan jalan-jalan. Itulah mengapa selalu ada baiknya untuk melihat pro dan kontra.

Kelebihan:

• Keuntungan. Transaksi grosir dapat diselesaikan dalam jangka waktu yang sangat singkat, seringkali untuk pengembalian yang layak – daya tarik besar bagi banyak investor. Namun, bersaing dengan grosir berpengalaman membutuhkan banyak pekerjaan rumah dan mata yang tajam.
• Pengetahuan. Grosir bisa menjadi ideal bagi mereka yang baru mengenal pasar real estat. Ya, banyak pekerjaan rumah yang diperlukan, tetapi prosesnya akan menempatkan Anda di garis depan pengetahuan pasar real estat.
• Investasi di muka terbatas. Proses ini sangat cocok bagi mereka yang memiliki sedikit modal di muka untuk terjun ke real estat. Kesepakatan penugasan grosir dapat diselesaikan dengan sedikit dana dan bahkan kredit yang buruk. Pembeli akhirlah yang harus menyelesaikan pemeriksaan kredit dan menghasilkan modal.

Kekurangan: 

• Keuntungan berkala. Grosir dapat memberikan pendapatan yang menguntungkan, tetapi pendapatan itu bisa datang sebentar-sebentar. Tidak ada jaminan bahwa satu kesepakatan akan berhasil.
  
• Ketergantungan pada pembeli. Idenya adalah tidak pernah memiliki properti. Anda ingin menjaga modal semulus mungkin. Jika pembeli menarik diri dari kesepakatan penutupan ganda, ini membuat dana pedagang grosir sangat rentan.
• Jaringan pembeli. Pedagang grosir terbaik memiliki lingkaran investor berkualitas tinggi yang siap memanfaatkan penawaran. Menempatkan investor sebelum menyetujui kontrak hak untuk membeli adalah ideal, tetapi tidak selalu dapat dicapai.

Seperti disebutkan sebelumnya, investasi grosir hanyalah salah satu dari sejumlah pilihan untuk berinvestasi di real estat. Ini bukan model investasi yang tepat untuk semua orang. Tetapi bagi mereka yang memiliki jaringan investasi yang tepat dan tertarik untuk menemukan permata real estat, ini bisa menjadi bisnis yang sangat menguntungkan.

Grosir vs Membalik Rumah

Beberapa investor mengacaukan proses investasi grosir dengan rumah membalik. Ini adalah kesalahan yang mudah dilakukan. Kedua metode mendapat untung dari penjualan properti kepada investor masa depan atau pemilik rumah. Namun, di situlah kesamaan berakhir.

Proses grosir dimaksudkan agar cepat. Idenya adalah untuk menemukan properti yang membutuhkan beberapa, atau banyak, pekerjaan – melihat potensi di balik debu – dan menawarkannya kepada pengembang atau renovator pemula. Pedagang grosir tidak menyelesaikan pekerjaan di properti. Ini adalah modal rendah dan peluang berisiko rendah. Bahan utama yang dibutuhkan dari grosir adalah waktu dan tenaga.

Sementara itu, membalik rumah membutuhkan lebih banyak modal dan lebih banyak risiko. Pembalikan rumah masih membutuhkan investor untuk melihat potensi di sebuah properti tetapi kemudian investor melakukan pekerjaan renovasi sendiri. Dengan melakukan itu, mereka berharap dapat menambah nilai properti yang cukup untuk menghasilkan keuntungan. Modal yang lebih tinggi dan risiko yang meningkat berarti pembobolan rumah sering kali menghasilkan keuntungan yang lebih besar.

Perbandingan sering dibuat antara dua opsi investasi real estat ini tetapi keduanya ditujukan untuk dua jenis investor yang berbeda. Anda perlu bertanya pada diri sendiri strategi mana yang terbaik untuk mencapai tujuan investasi Anda.

Cara memulai

Jadi kami telah menjelaskan apa itu investasi real estat grosir, dan dapat dimengerti jika prosesnya terasa seperti proses yang mengintimidasi. Kontrak juggling kiri dan kanan tentu akan membuat banyak investor pergi. Tetapi jangan biarkan pikiran tentang kontrak atau jargon membuat Anda takut. Ikuti langkah-langkah sederhana kami dan Anda akan mengarahkan dan menangani properti dalam waktu singkat.

1. Temukan properti

Menemukan properti yang cocok (atau lebih disukai properti) adalah pekerjaan nomor satu. Seperti disebutkan sebelumnya, properti ideal untuk grosir adalah properti yang tertekan dan membutuhkan perhatian dan kasih sayang. Properti pencari TLC ini mungkin telah kosong untuk waktu yang lama atau mungkin akan disita oleh bank.

Alternatifnya, carilah properti yang sudah lama beredar di pasaran. Waktu memberi banyak tekanan pada penjual, yang berarti mereka mungkin menjadi lebih putus asa untuk membuat kesepakatan. Zillow dan Redfin adalah situs web yang sangat baik untuk menemukan properti yang paling lama ada di pasaran.

2. Merasa nyaman dengan angka

Anda tidak dapat mengambil jalan pintas di sini. Keuntungan dibuat dalam angka.

Setelah properti ditemukan, mulailah mengevaluasi untuk apa kontrak itu bisa dijual. Pastikan untuk memperhitungkan biaya dalam proses seperti biaya kepemilikan, biaya surveyor bangunan jika properti perlu diperiksa secara struktural, dan biaya penilaian jika Anda memerlukan penilaian.

Ingat, tujuan utamanya adalah menjual kontrak hak untuk membeli lebih dari yang Anda setujui dengan penjual. Apakah tingkat keuntungan sepadan dengan waktu Anda?

3. Temukan pemiliknya

Selanjutnya, Anda harus mengenakan topi detektif. Anda perlu melakukan kontak dengan pemilik sehingga Anda dapat memberi tahu mereka tentang kesepakatan luar biasa yang ingin Anda tawarkan. Namun, jika pemiliknya tidak tinggal di properti yang dimaksud, terkadang hal ini bisa menjadi rumit.

Anda mungkin beruntung dan menemukan detail pemilik di daftar. Jika tidak, cobalah mengetuk pintu tetangga – seringkali mereka mungkin memiliki telepon atau alamat email yang dapat Anda gunakan. Jika gagal, Google menjadi teman terbaik Anda (seperti biasa). Pencarian alamat Google yang cepat terkadang dapat menawarkan petunjuk yang dapat Anda mulai jalankan. Jika tidak, ada banyak kantor pemerintah daerah yang dapat membantu pertanyaan Anda. Cobalah kantor panitera &penilai pajak daerah sebagai permulaan, perpustakaan lokal sering kali berisi banyak informasi, baik itu dalam bentuk dokumen resmi atau hanya pengetahuan lokal.

Opsi terakhir yang mahal adalah menyewa detektif Anda sendiri untuk melacak orang yang Anda cari. Seorang profesional akan memiliki lebih banyak alat yang mereka miliki.

4. Negosiasikan kontrak

Semakin sulit Anda bernegosiasi, semakin baik kesepakatannya. Namun, masuk terlalu kuat dan Anda akan kehilangan hubungan Anda dengan penjual.

Saat bernegosiasi, selalu pikirkan margin keuntungan. Anda seharusnya sudah masuk dengan dipersenjatai dengan angka-angka yang sesuai yang akan membuat Anda senang – ingat bagaimana kami menyebutkan angka-angka itu? Mereka berguna pada tahap ini.

Motivator bagi penjual mencakup kesempatan menjual tanpa biaya di muka, pengelolaan semua kontrak oleh pedagang grosir, dan janji bahwa semua biaya lainnya akan tercakup dalam kontrak. Dengan menawarkan berbagai opsi ini, Anda memiringkan peluang yang menguntungkan Anda, terutama bagi seseorang yang sangat ingin menjual properti.

Saat menyusun kontrak, jelaskan bahwa yang pada akhirnya akan membeli properti tersebut adalah pihak ketiga, bukan Anda sendiri. Beri diri Anda cukup waktu untuk menemukan pembeli. Juga, cobalah untuk memasukkan klausa escape di setiap tahap. Anda mungkin menghadapi cegukan kapan saja – masalah judul, penilaian yang tidak terduga, masalah struktural yang tidak diketahui – jadi jika ada terlalu banyak risiko, ada baiknya memilih untuk pergi.

5. Temukan pembeli

Segera setelah Anda menandatangani kontrak dengan penjual, jam terus berdetak untuk menemukan pembeli. Inilah sebabnya mengapa memiliki jaringan pembeli khusus sangat berguna. Jadi, berikut adalah beberapa saran untuk membantu Anda menemukan pembeli tunai yang sempurna:

• Jaringan. Ini adalah saran yang sangat umum tetapi inilah intinya. Semakin banyak orang yang dapat Anda tempati, semakin banyak kesepakatan yang kemungkinan besar akan Anda tutup. Apakah Anda memiliki klub investasi real estat terdekat? - bergabung dengan mereka.
• Daftar pembeli grosir. Setiap kota atau kota biasanya memiliki beberapa daftar pembeli di mana jaringan grosir lainnya. Daftar tersebut biasanya menyoroti properti apa yang terjual selama bulan sebelumnya. Gunakan daftar untuk menghubungi orang-orang yang membeli properti pada saat Anda mengadakan kesepakatan.
• Daftar Craigs. Situs web iklan yang berguna ini bisa sangat berguna untuk grosir. Cari di bawah bagian perumahan, baik untuk dijual maupun disewa, dan temukan pemilik atau tuan tanah yang mungkin tertarik dengan penawaran grosir.
• Prospek situs web. Siapkan situs web khusus untuk menangkap prospek di masa mendatang. Iklankan dan arahkan orang ke laman web tempat calon investor dapat memasukkan detail kontak.
  
• Rumah lelang. Banyak properti dijual melalui lelang, dan biasanya dengan uang tunai. Datanglah ke rumah lelang lebih awal dan mulailah bergaul dengan investor yang rajin.
• Pemberi pinjaman uang keras. Tidak semua orang yang tertarik dengan penawaran grosir akan memiliki cukup uang untuk menutupi total biaya properti. Di sinilah pemberi pinjaman uang keras dapat menawarkan layanan mereka. Ini juga berarti mereka memiliki daftar kontak yang berpotensi tertarik dengan penawaran grosir.

6. Tetapkan kontrak

Setelah pembeli potensial ditemukan, Anda sekarang harus menetapkan kontrak kepada mereka.

Pastikan Anda berdua setuju pada harga pembelian dan jumlah deposit. Apakah harga pembelian cukup tinggi sehingga Anda akan memungut biaya grosir yang cukup besar?

Pada tahap inilah pembeli menerima untuk membeli properti.

7. Tutup &kumpulkan

Ini adalah tahap akhir dari proses. Menutup kesepakatan biasanya ditangani oleh perusahaan judul. Ini adalah perusahaan yang meneliti rantai kepemilikan dan memastikan tidak ada individu atau entitas lain yang memiliki klaim atas properti yang dipermasalahkan. Jika semuanya beres, hak milik pada akhirnya akan dialihkan dari penjual ke pembeli.

Pada tahap ini, adalah tugas grosir untuk memastikan semuanya berjalan semulus mungkin. Setelah akta kepemilikan telah ditransfer, Anda akan dapat menagih biaya grosir Anda.

Intinya

Grosir menawarkan rute unik ke dunia investasi real estat. Ini bisa menjadi platform yang berguna bagi pemula untuk mengumpulkan pengetahuan, dan dengan biaya awal yang rendah, ini bisa menjadi cara yang bagus untuk membangun modal jangka panjang.

Jangan bingung dengan house-flipping, metode bisnis ini adalah tentang menyerahkan properti yang dinilai terlalu rendah dari penjual ke pembeli secepat mungkin. Sukses membutuhkan organisasi yang luar biasa, keterampilan negosiasi yang sengit, dan gaya jaringan yang bersahabat.

Jika Anda menyukai artikel ini, maka Anda akan menyukai Real Vision. Di Real Vision, kami membantu investor seperti Anda memahami dunia keuangan, bisnis, dan ekonomi global yang kompleks dengan analisis mendalam yang nyata dari para ahli nyata. Sudah menjadi sifat kami untuk membantu Anda menjadi investor yang lebih baik, jadi daftarlah hari ini untuk mewujudkannya.