Haruskah Anda Mengkonsolidasikan Hutang Dengan Hipotek yang Dibiayai Kembali?

Jika Anda telah mengumpulkan beberapa utang berbunga tinggi tetapi memiliki ekuitas di rumah Anda, pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit (HELOC) dapat menggoda. Tetapi haruskah Anda benar-benar melawan utang dengan utang?

Utang sangat membebani pikiran Anda—dan anggaran Anda. Dan meskipun selalu ada cara heroik untuk melunasinya secara langsung, Anda mungkin melihat kemajuan Anda stabil setelah memiliki anak atau perubahan besar lainnya dalam hidup. Dalam hal ini, menggabungkan utang berbunga tinggi menjadi pinjaman berbunga rendah mungkin merupakan pilihan terbaik Anda.

Dalam artikel ini, kita akan melihat bagaimana pembiayaan kembali hipotek Anda bisa menjadi cara cerdas untuk mengkonsolidasikan utang Anda.

Berapa banyak hutang yang Anda miliki?

Katakanlah Anda membawa utang sebesar $40.000 dalam berbagai bentuk—pinjaman pribadi, kartu kredit, pinjaman sekolah, pinjaman kepemilikan mobil, dan utang lainnya. Suku bunga pinjaman ini semuanya cukup tinggi; Anda mengeluarkan bunga lebih dari $1.000 per bulan, namun masih tidak membuat kemajuan dalam melunasi sebagian besar.

Di sisi positifnya, rumah yang Anda beli seharga $100.000 10 tahun lalu dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun sekarang bernilai $175.000. Anda meletakkan 20% ke bawah pada saat Anda membeli rumah, dan sekarang berutang sekitar $70.000 di atasnya. Oleh karena itu, total ekuitas di rumah Anda adalah $125.000 (dikurangi $12.000 hingga $15.000 dalam biaya makelar dan pajak transfer yang akan Anda keluarkan dalam penjualan). Jumlah uang ini akan melunasi semua hutang Anda.

Pertanyaannya:Haruskah Anda membiayai kembali rumah Anda dengan hipotek untuk melunasi hutang ini? Haruskah Anda melangkah lebih jauh dan membiayai kembali seluruh pinjaman ke tingkat bunga yang lebih rendah, menurunkan pembayaran bulanan Anda dan mengekstraksi uang melebihi apa yang dibutuhkan untuk membayar hutang Anda? Berikut adalah langkah-langkah yang harus Anda ambil untuk menentukan jalur keuangan terbaik yang harus diambil dalam situasi ini.

Berapa suku bunga utang Anda saat ini?

Suku bunga utang sangat bervariasi. Ada dua pendorong utama yang menentukan suku bunga utang Anda:nilai kredit Anda, dan apakah utang dijamin atau tidak aman . Pinjaman yang dilekatkan dengan jaminan (secured) umumnya memiliki tingkat bunga yang jauh lebih rendah dibandingkan pinjaman yang tidak.

Misalnya, hipotek dan kredit mobil umumnya memiliki tingkat yang masing-masing antara 2% dan 4% , dan kurang dari 7%. Sebaliknya, pinjaman pribadi tanpa jaminan dari bank atau kartu kredit dapat memiliki tingkat bunga hingga 25-30%. Umumnya, semakin rendah skor kredit Anda, semakin tinggi suku bunga Anda untuk semua jenis pinjaman.

Dalam skenario $40.000 kami, $20.000 tersebar di dua kartu kredit dengan tingkat bunga 19,99%; $10,000 adalah untuk pinjaman sekolah sebesar 5,75%; dan $10.000 lainnya untuk pinjaman mobil dengan tingkat bunga 3,99%.

Utang apa yang harus Anda bayar kembali?

Inilah pertimbangan yang paling penting:Jika Anda kehilangan pekerjaan atau mengambil pinjaman pembiayaan kembali yang tidak mampu Anda bayar, kemungkinan besar Anda akan kehilangan rumah daripada jika Anda menyatakan kebangkrutan karena utang pribadi yang berlebihan. Ini karena, di sebagian besar negara bagian, undang-undang mengizinkan seseorang untuk melindungi sebagian ekuitas di tempat tinggal utama saat melunasi utang dalam kebangkrutan.

Sebagai aturan, jangan membiayai kembali utang yang dapat dibuang dalam kebangkrutan menjadi hipotek yang tidak mampu Anda bayar. Biaya perumahan Anda tidak boleh lebih dari 30% dari total pendapatan setelah pajak Anda. Jika Anda menghasilkan $3.000 sebulan setelah pajak, Anda tidak boleh memiliki hipotek yang lebih dari $1.000 sebulan. Batas Anda bahkan mungkin lebih kecil tergantung pada pengeluaran tetap Anda yang lain.

Membiayai kembali utang kartu kredit sebesar $20.000 dengan bunga 19,99% bukanlah hal yang mudah. Tapi bagaimana dengan hutang pinjaman mahasiswa? Ini mungkin pertanyaan tersulit.

Pada tingkat bunga saat ini, pinjaman sekolah memiliki tingkat bunga sekitar 3% di atas hipotek biasa. Di sisi lain, jika Anda perlu menunda pembayaran hutang pinjaman mahasiswa karena kesulitan keuangan, ini lebih mudah dilakukan daripada menghindari membayar hipotek. Secara keseluruhan, Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk membiayai kembali beberapa hutang pinjaman mahasiswa menjadi hipotek sehingga pinjaman mahasiswa juga tidak memiliki hasil 20-30 tahun, tetapi pertahankan saldo pinjaman mahasiswa tertentu yang cukup rendah setelah pembiayaan kembali (katakanlah, kurang dari $15.000) yang dapat dilunasi dengan pembayaran tambahan dalam beberapa tahun.

Intinya:prioritaskan utang berbunga lebih tinggi.

Jenis hipotek apa yang harus Anda bayar kembali?

Bank menawarkan berbagai macam produk hipotek. Berikut adalah ringkasan singkat dari beberapa di antaranya, menurut beberapa poin perbandingan singkat:

KPR 15 tahun versus 30 tahun

Umumnya, hipotek 15 tahun akan memiliki suku bunga sekitar satu setengah hingga satu persen lebih rendah daripada hipotek 30 tahun, karena periode pembayaran yang lebih cepat mengurangi risiko bagi bank. Namun, karena jangka waktu pinjaman dikompresi, pembayaran keseluruhan biasanya akan jauh lebih tinggi. Pada umumnya, pinjaman 15 tahun hanya boleh diambil jika (a) Anda mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi; (b) Anda kemungkinan besar tidak akan dipekerjakan pada akhir jangka waktu 30 tahun; dan (c) uang tambahan yang diikat tidak diperlukan untuk hal lain.

Tarif yang dapat disesuaikan versus hipotek dengan suku bunga tetap

Tingkat hipotek yang dapat disesuaikan juga dikenal sebagai "5/1 ARM" atau "7/1 ARM". Tarif biasanya menyesuaikan setahun sekali dengan jumlah tertentu yang terkait dengan tingkat indeks tetap yang diberikan. ARM biasanya membawa tingkat bunga awal dan pembayaran yang lebih rendah daripada hipotek dengan tingkat bunga tetap, tetapi dengan risiko yang jauh lebih tinggi. Secara keseluruhan, ini bukan taruhan yang baik jika suku bunga secara historis rendah dan cenderung naik, atau jika ada lingkungan inflasi umum, yang berarti lebih tinggi dari empat-lima persen per tahun. Saat ini, hipotek dengan suku bunga tetap, katakanlah, 3,5% atau 3,75% mungkin merupakan taruhan yang lebih baik daripada ARM karena suku bunga saat ini secara historis rendah.

Lini kredit ekuitas rumah (HELOC)

Alih-alih membiayai kembali, Anda dapat mengajukan permohonan kredit ekuitas rumah. Uang akan ada di sana untuk digunakan kapan pun Anda membutuhkannya. Figure menawarkan HELOC hingga $400.000, dengan suku bunga mulai dari 4,49%¹. Anda akan membayar satu kali biaya originasi untuk mengakses dana sebanyak yang Anda butuhkan, seberapa sering pun Anda membutuhkannya.

Dengan Gambar, seluruh proses aplikasi online. Anda dapat mendaftar dari kenyamanan rumah Anda dan mendapatkan persetujuan dalam waktu lima menit. Yang terbaik dari semuanya, Anda akan memiliki akses ke dana Anda hanya lima hari kerja setelah penutupan.

Pembiayaan kembali tunai

Pilihan lainnya adalah cash-out refinance, yang memungkinkan Anda membiayai kembali rumah Anda sambil juga mengeluarkan uang ekstra. Jika rumah Anda memiliki ekuitas yang layak, Anda dapat melakukannya tanpa meningkatkan pembayaran hipotek bulanan Anda.

Figure juga menawarkan harga yang kompetitif untuk pembiayaan kembali, dengan opsi untuk mengambil hingga $500.000 tunai, tergantung pada jumlah yang Anda memenuhi syarat. Mereka bahkan menawarkan cash-out jumbo refinancing hingga $2.000.000, dengan maksimal cash-out $500.000.

Yang terbaik dari semuanya, setelah disetujui, proses penyelesaian Gambar cepat, dengan uang tunai sering tersedia di rekening bank Anda dalam hitungan minggu, bukan bulan.

Syarat dan ketentuan berlaku. Kunjungi Gambar untuk detailnya. Gambar Lending LLC adalah pemberi pinjaman kesempatan yang sama. NMLS #1717824

Ringkasan

Jadi Anda telah melalui semua perhitungan di atas. Anda dapat membayar hipotek $75.000 untuk melunasi hutang Anda dan menyimpan sedikit "perubahan" tambahan sesuai dengan skenario awal. Skor kredit Anda cukup baik untuk mendapatkan tingkat bunga yang baik.

Secara keseluruhan, rencana untuk mengkonsolidasikan utang dengan hipotek yang dibiayai kembali sepertinya ide yang bagus. Berikut adalah beberapa pertanyaan terakhir untuk ditanyakan pada diri sendiri sebelum Anda mulai berbelanja untuk mendapatkan hipotek.

• Berapa sebenarnya harga rumah Anda? Di beberapa pasar, harga rumah telah jatuh lebih dari 50% dalam 10 tahun terakhir. Bank terkadang menilai rumah secara berlebihan untuk memberikan pinjaman pada mereka; lakukan riset sendiri jika Anda melakukan refinancing untuk memastikan bank Anda tidak melunasi utang Anda dengan imbalan menempatkan Anda di bawah air dengan hipotek.
• Apakah Anda harus pindah? Pembiayaan kembali jika Anda berpikir Anda harus pindah karena suatu alasan dalam dua hingga empat tahun ke depan biasanya merupakan ide yang buruk di luar pasar perumahan yang sangat aktif, karena mungkin sulit untuk menjual rumah dengan cepat di banyak wilayah negara.
• Bagaimana cara menghindari utang kartu kredit yang menumpuk lagi? Ini adalah tantangan terbesar. Bagaimana jika Anda membiayai kembali, kemudian mendapatkan lebih banyak kartu kredit dan menempatkan diri Anda kembali ke tempat Anda memulai? Cara terbaik untuk menghindari ini adalah dengan menetapkan anggaran. Dapatkan gambaran tentang berapa banyak pendapatan yang sebenarnya Anda miliki; kebanyakan orang yang terlilit hutang meskipun bekerja dan sehat tidak memperkirakan secara akurat berapa biaya hidup mereka.

Apakah Anda punya cerita tentang refinancing yang berhasil membebaskan Anda dari utang yang berlebihan? Bagikan kiat Anda di komentar.

Baca selengkapnya:

• Hancurkan Hutang! Cara Keluar Dari Hutang Sendiri
• Membiayai Kembali Hipotek Anda Secara Online

¹ Untuk Figure Home Equity Line, APR bisa serendah 4,49% untuk pelamar yang paling memenuhi syarat dan akan lebih tinggi untuk pelamar lain, tergantung pada profil kredit dan negara bagian di mana properti itu berada. Misalnya, untuk peminjam dengan CLTV 45% dan skor kredit 800 yang memenuhi syarat dan memilih untuk membayar biaya originasi 4,99% sebagai ganti APR yang dikurangi, Figure Home Equity Line lima tahun dengan penarikan awal jumlah $50.000 akan memiliki tingkat persentase tahunan tetap (APR) sebesar 3,00%. Jumlah total pinjaman akan menjadi $52.495. Sebagai alternatif, peminjam dengan profil kredit yang sama yang membayar biaya originasi 3% akan memiliki APR 4,00% dan total jumlah pinjaman $51.500. Tarif Anda yang sebenarnya akan bergantung pada banyak faktor seperti kredit Anda, rasio pinjaman terhadap nilai gabungan, jangka waktu pinjaman, status hunian, dan apakah Anda memenuhi syarat untuk dan memilih untuk membayar biaya originasi dengan imbalan tarif yang lebih rendah. Pembayaran biaya originasi dengan imbalan pengurangan APR tidak tersedia di semua negara bagian. Selain membayar biaya originasi dengan imbalan tarif yang dikurangi, tarif yang diiklankan termasuk diskon gabungan sebesar 0,50% untuk memilih menjadi anggota serikat kredit (0,25%) dan mendaftar di pembayaran otomatis (0,25%). APR untuk jalur kredit ekuitas rumah tidak termasuk biaya selain bunga. Asuransi properti diperlukan sebagai syarat pinjaman dan asuransi banjir mungkin diperlukan jika properti Anda terletak di zona banjir. Gambar Lending LLC dba Gambar. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS ID 1717824. Untuk informasi lisensi, kunjungi www.nmlsconsumeraccess.org. Peluang Perumahan yang Setara. Dilisensikan di Alabama 22533, Alaska AK1717824, Arizona 0948458, Arkansas 114692, California:Pinjaman dibuat dan diatur sesuai dengan Lisensi Hukum Pemberi Pinjaman Keuangan, Dilisensikan oleh Departemen Perlindungan dan Inovasi Keuangan California berdasarkan Undang-Undang Pemberi Pinjaman Keuangan California (Lisensi 60DBO81967), Delaware 026994, Florida MLD1636, Georgia Residential Mortgage Licensee 61229, Idaho MBL-9625, Indiana 39933, Iowa 88893478 dan 2018-0048, Kansas MC.0025537 dan SL.0026703, Louisiana 1717824, Massachusetts Mortgage Lender License ML1717824, Michigan FL0021478 , Missouri 19-2421, Montana 1717824, Nebraska 1717824, Nevada 4823, New Hampshire 22423-MB, Dilisensikan oleh Departemen Perbankan dan Asuransi N.J., New Mexico 1717824, Carolina Utara L-180811, Dakota Utara MB103310, Ohio RM.804317.000, Oklahoma ML011894, Pennsylvania 66882, South Dakota ML.05202, Tennessee 151185, Washington CL-1717824, Virginia Barat ML-36248, Wisconsin 1717824BA

Alat Terkait

• Bandingkan Pilihan Kartu Kredit Terbaik Kami
• Tarif Rekening Tabungan Online Terbaik
• Dapatkan (Sungguh) Skor Gratis Anda Dalam 5 Menit