Apa itu Hipotek Terbalik dan Bagaimana Cara Kerjanya? Inilah Jawabannya

Hipotek terbalik adalah jenis pinjaman rumah yang memungkinkan Anda memanfaatkan ekuitas rumah Anda. Apalagi, Anda tidak perlu membayar pinjaman hipotek terbalik sampai Anda pindah. Alat keuangan unik ini dapat menguntungkan pemilik rumah yang mencari akses ke uang tunai untuk menambah penghasilan mereka di masa pensiun.

Tapi sebelum Anda menandatangani hipotek terbalik, adalah ide yang cerdas untuk mempelajari apa itu hipotek terbalik, cara kerja hipotek terbalik, dan apa risikonya dengan jenis pinjaman ini.

• Apa itu hipotek terbalik?
• Bagaimana hipotek terbalik bekerja
• Contoh hipotek terbalik
• Jenis hipotek terbalik
• Membalikkan biaya dan tarif hipotek
• Berapa banyak yang dapat Anda pinjam dengan hipotek terbalik?
• Hal-hal yang perlu diketahui sebelum Anda mendapatkan hipotek terbalik
• Alternatif untuk hipotek terbalik
• FAQ
• Intinya

Apa itu hipotek terbalik?

Hipotek terbalik adalah pinjaman yang memungkinkan pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas untuk meminjam terhadap nilai rumah mereka dan, karena itu, mengakses ekuitas rumah mereka sebagai uang tunai. Ekuitas adalah perbedaan antara apa yang Anda berutang pada hipotek Anda dan nilai properti itu. Dengan kata lain, itu adalah jumlah rumah Anda yang benar-benar Anda miliki.

Banyak manula hidup dengan penghasilan tetap, dengan sebagian besar berasal dari 401 (k) mereka, pensiun, atau manfaat Jaminan Sosial. Terlalu sering, pendapatan mereka tidak sebanding dengan meningkatnya biaya perawatan kesehatan dan biaya hidup, sementara kekayaan bersih mereka terikat di rumah mereka.

Banyak pemilik rumah senior tertarik pada hipotek terbalik karena menyediakan dana tambahan untuk membantu memenuhi kebutuhan dan memanfaatkan aset terbesar mereka tanpa pindah dari rumah mereka.

Bagaimana hipotek terbalik bekerja

Hipotek terbalik adalah pinjaman berdasarkan ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda, dan itu bekerja dalam dua cara. Pertama, itu melunasi sisa saldo hipotek Anda yang ada, jika Anda masih memiliki satu. Kemudian, pemberi pinjaman hipotek terbalik membayar Anda sisa hasil dari pinjaman baru. Anda biasanya dapat memilih untuk menerima ekuitas rumah Anda sebagai pembayaran sekaligus, pembayaran bulanan, atau jalur kredit

Hipotek terbalik adalah unik karena Anda tidak diharuskan melakukan pembayaran hipotek bulanan. Itu karena saldo pinjaman tidak harus dilunasi sampai Anda pindah atau mati. Meskipun pinjaman mungkin jatuh tempo lebih cepat jika Anda gagal membayar pajak atau asuransi, atau jika Anda berhenti merawat rumah.

Jenis hipotek terbalik yang paling umum adalah Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM), meskipun ada pilihan lain. Program HECM diatur oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS dan diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA).

Untuk memenuhi syarat untuk HECM, Anda harus memenuhi persyaratan hipotek terbalik, termasuk:

• Anda harus berusia minimal 62 tahun
• Rumah harus menjadi tempat tinggal utama Anda.
• Anda harus memiliki rumah Anda secara langsung atau mempertahankan saldo hipotek yang rendah.
• Anda tidak boleh menunggak utang federal apa pun, termasuk pajak penghasilan atau utang pinjaman mahasiswa federal (meskipun Anda dapat menggunakan hasil pinjaman dari hipotek terbalik untuk melunasi utang federal).
• Anda harus menggunakan beberapa dana hipotek terbalik untuk menutupi biaya properti yang sedang berlangsung, seperti pajak, Pertanggungan, dan perawatan rumah.
• Rumah Anda harus memenuhi standar kualitas tertentu, atau pemberi pinjaman akan memberi Anda daftar perbaikan rumah yang perlu dilakukan.
• Anda harus mendapatkan konseling dari agen konseling hipotek terbalik yang disetujui HUD untuk membahas konsekuensi keuangan hipotek terbalik dan mencari alternatif lain.

Jumlah pinjaman yang dapat Anda terima akan bervariasi tergantung pada sejumlah faktor. Karena pinjaman HECM adalah jenis hipotek terbalik yang paling populer, mari kita lihat faktor-faktor yang menentukan jumlah pinjaman Anda dengan HECM:

• Usia kamu
• Nilai rumah
• Tingkat bunga saat ini
• Jenis hipotek terbalik
• Kemampuan finansial Anda untuk membayar pajak properti dan asuransi pemilik rumah

HECM juga menyediakan berbagai cara untuk mengakses dana Anda, seperti:

• Pencairan lump-sum kepada Anda (dengan opsi ini, Anda harus memilih suku bunga tetap)
• Opsi "Jangka Waktu" dengan pembayaran bulanan tetap kepada Anda untuk jangka waktu tertentu
• Opsi "Usaha" dengan pembayaran bulanan tetap kepada Anda selama Anda tinggal di rumah
• Jalur kredit yang dapat Anda akses
• Kombinasi pembayaran bulanan ke dan jalur kredit yang dapat Anda akses

Anda tidak perlu melakukan pembayaran bulanan ke pemberi pinjaman hipotek terbalik karena saldo tidak jatuh tempo sampai peminjam terakhir yang masih hidup pindah, gagal membayar pajak atau asuransi, melupakan perawatan rumah, atau mati.

Kebanyakan peminjam dan ahli waris mereka membayar hipotek terbalik dengan menjual rumah. Hasil dari penjualan pertama kali digunakan untuk pembayaran kembali seluruh saldo hipotek terbalik. Anda atau ahli waris Anda yang memenuhi syarat kemudian akan menerima ekuitas yang tersisa setelah hipotek terbalik dilunasi secara penuh.

Ahli waris yang ingin mempertahankan properti dapat melunasi rumah dengan tabungan tunai atau dana lain atau membiayai kembali hipotek terbalik dengan pinjaman rumah tradisional. Sebagai peminjam hipotek terbalik, jika Anda lebih suka tidak menjual rumah Anda untuk membayar kembali pinjaman, Anda memiliki pilihan untuk melakukan pembayaran hipotek setiap saat selama jangka waktu pinjaman.

Tentu saja, Anda mungkin mengambil pinjaman untuk meningkatkan arus kas Anda, dalam hal ini melakukan pembayaran pinjaman bulanan mungkin tidak masuk akal secara finansial bagi Anda. Banyak manula memanfaatkan hipotek terbalik untuk menutupi biaya perawatan kesehatan, termasuk perawatan di rumah, hidup dibantu, atau perawatan di panti jompo.

Tetapi pemilik rumah perlu menyadari bahwa mereka harus membayar kewajiban tertentu berdasarkan pinjaman — yaitu, membayar pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan pemeliharaan dan perbaikan properti. Ingat, pemberi pinjaman dapat memberi tahu pemilik rumah perbaikan apa yang diperlukan, dan mereka perlu memiliki dana untuk melakukan perbaikan tersebut.

Contoh hipotek terbalik

fred, 70, dan Ethel, 68, kaya rumah tapi miskin uang. Manfaat pensiun dan Jaminan Sosial mereka hampir tidak menutupi kenaikan biaya perawatan kesehatan dan biaya hidup, jadi mereka mulai mencari untuk mendapatkan hipotek terbalik. Mereka menemukan bahwa mereka dapat meminjam uang dari hipotek terbalik dan menerimanya dengan salah satu dari tiga cara:pembayaran lump-sum, pembayaran bulanan, atau jalur kredit.

Rumah mereka, yang mereka miliki secara langsung, dinilai sebesar $450, 000, dan mereka disetujui untuk $100, 000 reverse mortgage line-of-credit pada tingkat bunga 3%. Meskipun, seperti halnya kartu kredit, bunga tidak pernah dibebankan pada bagian pinjaman yang belum dimanfaatkan. Jalur kredit akan memungkinkan Fred dan Ethel memanfaatkan ekuitas mereka hanya saat mereka sangat membutuhkannya dan menjaga agar bunga mereka tetap rendah.

Selama beberapa tahun berikutnya, pasangan tetap di rumah mereka dan mengumpulkan $75, 000 pada hipotek terbalik mereka, ditambah bunga. Dengan sedih, Fred meninggal, diikuti oleh Ethel beberapa saat kemudian, dan mereka meninggalkan rumah untuk anak-anak mereka.

Jika mereka ingin mempertahankan rumah, ahli waris harus membayar kembali seluruh saldo pinjaman — $75, 000 ditambah bunga yang masih harus dibayar. Mereka mungkin melunasi saldo dari tabungan, polis asuransi jiwa, atau sumber lain. Mereka juga dapat mengubah hipotek terbalik menjadi hipotek konvensional.

Jika anak-anak tidak ingin menjaga rumah, mereka bisa menjualnya, melunasi hutang hipotek terbalik, dan menyimpan ekuitas yang tersisa untuk diri mereka sendiri. Kalau tidak, mereka bisa menyerahkan rumah itu kepada pemberi pinjaman. Itu bukan solusi keuangan paling cerdas dalam contoh ini, tetapi mungkin masuk akal jika nilai pasar rumah menurun dan properti tersebut berakhir bernilai kurang dari jumlah saldo hipotek terbalik yang beredar.

Jenis hipotek terbalik

Meskipun HECM populer di kalangan peminjam, itu bukan satu-satunya jenis hipotek terbalik yang tersedia di pasar. Ada tiga jenis hipotek terbalik, yang termasuk:

• Hipotek terbalik satu tujuan: Beberapa kantor pemerintah negara bagian dan lokal dan organisasi nirlaba menawarkan hipotek terbalik satu tujuan. Seperti namanya, hipotek terbalik jenis ini dimaksudkan untuk satu tujuan saja, seperti biaya kesehatan, pajak properti, atau perawatan rumah.
• Hipotek terbalik berpemilik: Hipotek terbalik berpemilik adalah pinjaman yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman swasta yang biasanya dapat Anda gunakan sesuai keinginan. Sebagai pinjaman pribadi, itu tidak datang dengan batas pendanaan yang sama seperti HECM tetapi sering kali datang dengan biaya yang lebih tinggi.
• Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM): FDA menjamin HECM dan peminjam dapat menggunakannya untuk tujuan apapun. Hipotek terbalik ini saat ini membatasi pendanaan pada $822, 375 dan datang dengan persyaratan lain yang dapat mendiskualifikasi banyak pemilik rumah.

Membalikkan biaya dan tarif hipotek

Berikut rincian biaya yang dapat Anda harapkan dengan hipotek terbalik HECM:

• Biaya asal: Biaya originasi adalah jumlah yang dibebankan pemberi pinjaman kepada Anda untuk memproses pinjaman Anda. Biaya originasi untuk HECM adalah 2% dari $200, 000 dari nilai rumah dan 1% dari nilai yang tersisa di atas itu. Terlepas dari nilai rumah Anda, FHA menetapkan harga minimum $2, 500 dan plafon $6, 000 untuk biaya originasi, jadi jumlah yang Anda bayar akan jatuh dalam kisaran itu.
• Premi asuransi hipotek: Asuransi hipotek FHA bekerja seperti ini:Saat penutupan, Anda akan membayar MIP awal sebesar 2% dari jumlah pinjaman Anda. Anda kemudian akan bertanggung jawab untuk membayar 0,5% dari saldo terutang setiap tahun. Struktur MIP ini konsisten di antara pemberi pinjaman hipotek.
• Biaya pihak ketiga: Anda kemungkinan besar akan dibebani dengan berbagai biaya, termasuk biaya penarikan kredit, inspeksi rumah, penilaian, pencarian judul dan asuransi judul, biaya rekaman, dan seterusnya.
• Biaya layanan: Untuk pinjaman dengan suku bunga tetap dan pinjaman yang suku bunganya disesuaikan setiap tahun, pemberi pinjaman dapat membebankan biaya pelayanan tidak lebih dari $30 per bulan. Untuk pinjaman dengan suku bunga yang menyesuaikan setiap bulannya, biaya servis maksimum adalah $35 per bulan.

Tentu saja, suku bunga menambah biaya pinjaman Anda. Tingkat bunga yang Anda terima akan tergantung pada banyak variabel, seperti pemberi pinjaman yang Anda pilih, jenis pinjaman yang Anda dapatkan, dan apakah Anda memilih hipotek yang dapat disesuaikan atau tetap.

Berapa banyak yang dapat Anda pinjam dengan hipotek terbalik?

Jumlah uang yang akan Anda terima dari hipotek terbalik akan bergantung pada sejumlah faktor, termasuk:

• Usia peminjam termuda
• Jenis hipotek terbalik
• Nilai rumah Anda yang dinilai, batas hipotek HECM, atau harga jual rumah Anda

Untuk detail lebih lanjut tentang cara mendapatkan pinjaman dan perkiraan yang lebih akurat tentang berapa banyak Anda mungkin dapat meminjam, yang terbaik adalah berkonsultasi dengan spesialis hipotek terbalik.

Hal-hal yang perlu diketahui sebelum Anda mendapatkan hipotek terbalik

Seperti halnya produk keuangan, adalah bijaksana untuk melakukan uji tuntas Anda dan mempelajari bagaimana hipotek terbalik dapat memengaruhi Anda dan orang yang Anda cintai.

Untuk HECM yang dikeluarkan pada tanggal 4 Agustus, 2014, atau nanti, pasangan non-peminjam yang memenuhi syarat dapat terus tinggal di tempat tinggal utama mereka setelah kematian peminjam HECM terakhir yang masih hidup. Namun, pasangan non-peminjam harus memenuhi beberapa persyaratan kelayakan. Sebagai contoh, mereka harus sudah menikah dengan pasangan peminjam ketika pinjaman itu berasal, dan mereka harus ditunjuk pada pinjaman sebagai “pasangan yang tidak meminjam”.

Dalam beberapa kasus, hipotek terbalik dapat memengaruhi kemampuan ahli waris Anda untuk mewarisi rumah Anda. Katakanlah rumah Anda terdepresiasi dan sekarang nilainya kurang dari saldo hipotek. Jika ahli waris Anda tidak dapat membayar selisihnya untuk memenuhi pinjaman, mereka mungkin perlu menyita atau mengizinkan pemberi pinjaman untuk mengambil kembali kepemilikan rumah.

Elemen lain yang harus diperhatikan adalah penipuan hipotek yang secara finansial dapat merugikan korbannya. Penipuan ini termasuk klaim palsu tentang rumah gratis, peluang investasi, dan bantuan penyitaan atau pembiayaan kembali properti Anda.

Biro Investigasi Federal (FBI) menawarkan kiat-kiat ini untuk menghindari menjadi korban penipuan hipotek terbalik:

• Jangan pernah menanggapi iklan yang tidak diminta
• Jangan pernah menandatangani apa pun yang tidak Anda mengerti
• Jangan pernah menerima pembayaran dari siapa pun untuk rumah yang tidak Anda beli
• Waspadalah terhadap siapa pun yang mengatakan Anda dapat memiliki rumah tanpa uang muka
• Temukan konselor hipotek terbalik untuk mendiskusikan masalah Anda

Alternatif untuk hipotek terbalik

Bagi mereka yang berusia di bawah 62 tahun, pinjaman ekuitas rumah atau HELOC mungkin lebih menguntungkan bagi Anda daripada hipotek terbalik. Kedua produk keuangan ini memungkinkan Anda mengakses 80% hingga 85% dari nilai rumah Anda, dan biaya penutupan dan biaya secara signifikan lebih rendah dibandingkan dengan hipotek terbalik. Tidak seperti hipotek terbalik, Anda harus melakukan pembayaran bulanan dengan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC.

Berikut adalah beberapa opsi lain untuk dipertimbangkan:

• Perampingan: Dengan pindah ke rumah yang lebih murah, Anda mungkin dapat menggunakan hasil penjualan rumah Anda untuk membayar tunai rumah lain atau untuk melunasi utang.
• Pembiayaan Ulang: Pembiayaan kembali uang tunai dari hipotek Anda saat ini dapat menurunkan pembayaran bulanan Anda dan menciptakan ruang ekstra dalam anggaran Anda. Bahkan ada program refinance cash-out FHA.
• Dijual-sewa kembali: Dengan perjanjian semacam ini, Anda menjual rumah Anda kepada pemilik baru (banyak orang hanya menjual kepada anak-anak mereka) dan kemudian menyewa rumah dari mereka menggunakan hasil penjualan.

Tinjau sumber daya Anda:Mungkin Anda dapat menjual saham atau menguangkan polis asuransi jiwa yang tidak dibutuhkan. Jelajahi opsi keuangan yang Anda inginkan yang tidak melibatkan risiko rumah Anda.

FAQ

Siapa yang memiliki rumah dalam hipotek terbalik?

Jika Anda mengambil hipotek terbalik, nama Anda tetap pada judul, jadi kamu masih punya rumah. Seperti hipotek tradisional, hipotek terbalik adalah pinjaman yang menempatkan hak gadai pada properti Anda. Dengan kata lain, rumah Anda bertindak sebagai jaminan untuk mengamankan pinjaman. Nama Anda harus tetap pada judul selama Anda memenuhi kewajiban Anda berdasarkan persyaratan pinjaman.

Intinya

Sebuah hipotek terbalik mungkin ide yang baik jika Anda ingin tinggal di rumah Anda untuk waktu yang lama dan tidak ingin meninggalkan rumah Anda untuk ahli waris. Idealnya, pemilik rumah yang mempertimbangkan hipotek terbalik harus memiliki tabungan pensiun yang substansial dan beragam dan memiliki kemampuan finansial untuk menutupi biaya berkelanjutan yang terkait dengan pinjaman.

Tapi pemilik rumah harus benar-benar mendidik diri mereka sendiri tentang risiko yang datang dengan hipotek terbalik. Lagipula, pinjaman dijamin dengan rumah Anda, dan itu tidak pernah dianggap enteng.

Jika Anda memutuskan hipotek terbalik bukan untuk Anda, Anda mungkin ingin mempertimbangkan opsi pembiayaan kembali lainnya yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman hipotek terbaik.