Apa itu Hipotek Terbalik, dan Bagaimana Cara Kerjanya?

Menurut Survei Keyakinan Pensiun 2018 dari Employee Benefit Research Institute, pekerja semakin yakin bahwa mereka dapat hidup dengan nyaman di masa pensiun. Namun, pada saat yang sama, ada kekhawatiran dari pensiunan yang sebenarnya tentang kemampuan mereka untuk menangani pengeluaran dasar di masa mendatang.

Jadi, apa yang terjadi ketika Anda mengalami kesenjangan dana pensiun? Jika Anda berjuang untuk memenuhi biaya pensiun Anda, salah satu pilihan bagi pemilik rumah adalah hipotek terbalik.

Apa itu hipotek terbalik?

Pada intinya, hipotek terbalik adalah pinjaman ekuitas rumah. Anda menerima uang, berdasarkan ekuitas rumah Anda dan faktor lainnya, dan Anda diharapkan untuk membayarnya kembali. Namun, alih-alih melakukan pembayaran hipotek bulanan rutin kepada pemberi pinjaman, Anda menerima uang, dan Anda tidak perlu membayarnya kembali sampai Anda pindah dari rumah atau meninggal dunia.

Bagaimana cara kerja hipotek terbalik?

Dalam banyak kasus, Anda bisa mendapatkan pinjaman yang sesuai dengan persyaratan Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan yang diklasifikasikan sebagai hipotek konversi ekuitas rumah (HECM). Ada beberapa pemberi pinjaman yang menawarkan hipotek terbalik yang tidak diasuransikan oleh FHA. Namun, sangat penting untuk berhati-hati dalam kasus tersebut karena Anda mungkin tidak memiliki perlindungan yang sama.

Setelah Anda pindah atau meninggal, pasangan Anda dapat terus tinggal di rumah selama mereka membayar pajak dan pembayaran asuransi. Namun, jika Anda berdua tidak tinggal di rumah, pinjaman harus dilunasi — atau rumah dijual agar pemberi pinjaman dapat mengembalikan uangnya.

Jenis Hipotek Terbalik

Ada beberapa jenis pinjaman hipotek terbalik:

• KPR balik FHA: Pinjaman hipotek terbalik yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA).
• KPR balik hak milik: Pinjaman hipotek terbalik yang tidak diasuransikan oleh FHA.
• KPR terbalik satu tujuan: Pinjaman hipotek terbalik yang ditawarkan oleh pemerintah negara bagian dan lokal.

Jenis pinjaman hipotek terbalik yang paling umum adalah hipotek konversi ekuitas rumah (HECM). Ini diasuransikan oleh FHA, bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Siapa yang bisa mendapatkan hipotek terbalik?

FHA menjamin hipotek terbalik tertentu, selama peminjam memenuhi persyaratan tertentu:

• Berusia minimal 62 tahun.
• Tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama (atau pasangan Anda, yang terdaftar di hipotek, harus tinggal di rumah tersebut.)
• Mampu membayar pajak properti dan asuransi pemilik rumah, serta biaya dan biaya pemeliharaan lainnya selama Anda tinggal di rumah tersebut.
• Memenuhi persyaratan properti FHA untuk rumah.
• Bersedia menghadiri sesi konseling tentang hipotek konversi ekuitas rumah (HECM).
• Tidak ada tunggakan utang federal di akun Anda.

Anda lebih mungkin mendapatkan uang yang Anda butuhkan jika Anda memiliki rumah secara langsung, atau jika saldo pinjaman Anda kecil sehingga Anda memiliki banyak ekuitas.

Berapa banyak yang bisa Anda pinjam dengan hipotek terbalik?

Saat Anda mengajukan pinjaman hipotek terbalik, pemberi pinjaman Anda akan mempertimbangkan beberapa faktor yang akan memengaruhi jumlah uang yang Anda terima, termasuk:

• Usia Anda
• Nilai rumah Anda
• Ekuitas tersedia di rumah Anda
• Suku bunga
• Batas hipotek FHA untuk hipotek konversi ekuitas rumah
• Apakah biaya Anda dimasukkan ke dalam pinjaman
• Bagaimana Anda memilih untuk menerima uang Anda

Semakin tua Anda, dan semakin banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda, semakin besar kemungkinan Anda akan disetujui. Ingatlah juga bahwa biaya yang terkait dengan hipotek terbalik seringkali jauh lebih tinggi daripada biaya untuk jenis pinjaman ekuitas rumah lainnya. Itu akan memakan berapa banyak yang sebenarnya Anda terima — bahkan jika Anda memiliki banyak ekuitas di rumah Anda.

Salah satu keuntungan dari hipotek terbalik yang diasuransikan FHA adalah kenyataan bahwa Anda tidak perlu membayar kembali lebih dari nilai rumah. Jadi, jika nilainya turun, dan Anda berhutang lebih dari nilainya, Anda (atau ahli waris Anda) mungkin harus menandatangani akta sebagai pengganti penyitaan yang menyerahkannya ke bank. Ini adalah salah satu alasan mengapa banyak pemberi pinjaman hipotek terbalik tidak akan benar-benar meminjamkan seluruh jumlah ekuitas Anda.

Anda dapat menggunakan uang itu untuk apa pun yang Anda inginkan, baik itu untuk melunasi hutang, menutupi biaya hidup, atau pergi berlibur.

Bagaimana Anda mendapatkan uang Anda?

Jika Anda mendapatkan hipotek terbalik dengan suku bunga tetap, Anda akan menerima pembayaran sekaligus. Anda kemudian dapat mengambil uang itu dan melakukan apa pun yang Anda inginkan dengannya. Namun, ketika habis, itu hilang. Beberapa pensiunan menggunakan lump sum untuk mendanai portofolio investasi pensiun atau membeli anuitas langsung. Yang lain menggunakan uang itu untuk melunasi hutang atau menutupi pengeluaran lainnya.

Dengan tingkat HECM yang dapat disesuaikan, Anda memiliki opsi berbeda yang tersedia. Anda dapat memilih untuk menerima pembayaran bulanan yang ditetapkan untuk jangka waktu tertentu atau menerima pembayaran selama Anda atau pasangan yang memenuhi syarat tinggal di sebuah rumah.

Jika Anda memilih jadwal pembayaran terbuka, kemungkinan Anda akan mendapatkan jumlah yang lebih kecil setiap bulannya. Namun, Anda dapat cukup yakin bahwa Anda akan terus menerima uang sampai Anda lulus atau pindah ke fasilitas perawatan jangka panjang. Dengan jadwal pembayaran jangka tetap, Anda bisa melihat arus kas yang lebih tinggi setiap bulan. Namun, Anda menghadapi risiko hidup lebih lama dari pembayaran dan mencoba mencari tahu apa yang harus dilakukan selanjutnya.

Akhirnya, Anda juga dapat memilih untuk menggunakan hipotek terbalik Anda sebagai jalur kredit. Anda dapat menarik dana sesuai kebutuhan, hingga batas kredit. Ini sedikit lebih fleksibel dan dapat berguna jika Anda memiliki sumber pendapatan lain, dan hanya menginginkan HECM jika sewaktu-waktu Anda perlu mengisi kekosongan.

Pro dan Kontra Hipotek Terbalik

Jika Anda mempertimbangkan hipotek terbalik, ada baiknya untuk memulai dengan pemberi pinjaman yang disetujui FHA sehingga Anda menerima perlindungan. Anda dapat menggunakan pencari lokasi online untuk menemukan konselor yang dapat membantu Anda dalam proses tersebut, atau Anda dapat menghubungi 800-569-4287.

Pertimbangkan juga pro dan kontra dengan cermat.

Keuntungan Hipotek Terbalik

Ada beberapa cara untuk memanfaatkan hipotek konversi ekuitas rumah yang tidak akan Anda lihat dengan pinjaman ekuitas rumah yang lebih “tradisional”.

• Tidak ada pembayaran bulanan sebagai peminjam
• Meningkatkan arus kas bulanan
• Membayar hutang (termasuk hipotek yang ada di rumah)
• Pasangan yang tidak meminjam dapat tetap tinggal di rumah
• Pinjaman dilunasi dengan menjual rumah saat Anda pindah atau pindah

Kerugian Hipotek Terbalik

Meskipun hipotek konversi ekuitas rumah mungkin tampak mudah, ada beberapa kerugian yang perlu dipertimbangkan sebelum Anda melanjutkan.

• Biaya penutupan yang tinggi dan biaya lainnya
• Anda mungkin tidak dapat mewariskan rumah kepada ahli waris Anda
• Biaya yang terkait dengan pajak properti, asuransi hipotek, dan pemeliharaan tetap harus dibayar
• Anda menghabiskan aset utama—dan Anda mungkin masih bisa hidup lebih lama dari uang Anda

Apakah hipotek terbalik tepat untuk Anda?

Jika Anda tahu Anda akan tinggal di rumah untuk waktu yang lama, dan Anda memerlukan sedikit tambahan untuk menambah penghasilan pensiun Anda, hipotek terbalik bisa menjadi salah satu cara untuk menggunakan rumah Anda sebagai aset. Bagi peminjam yang tidak terlalu khawatir dengan mewariskan rumah kepada ahli waris, ini bisa menjadi salah satu cara untuk mendapatkan keuntungan finansial dari rumah saat pensiun. Artinya, selama Anda dapat memenuhi biaya pemeliharaan rumah dan membayar pajak properti.

Di sisi lain, jika Anda tidak dapat memenuhi biaya rumah, atau Anda ingin rumah Anda menguntungkan ahli waris Anda, mendapatkan pinjaman hipotek terbalik mungkin tidak masuk akal. Ketika Anda tidak lagi tinggal di rumah, ahli waris Anda harus menjual rumah untuk melunasi pinjaman. Jika tidak, mereka harus membayar sendiri pinjaman untuk menjaga rumah. Jika ada cukup uang di perkebunan untuk melunasinya, itu akan mengurangi jumlah uang tunai yang mereka terima saat Anda meneruskannya.

Hati-hati mempertimbangkan situasi Anda dan prioritas Anda sebelum Anda memutuskan untuk mendapatkan hipotek terbalik. Kemudian, buat keputusan yang paling menguntungkan Anda di masa pensiun dan tingkatkan kemungkinan Anda akan menghabiskan uang lebih lama.