Apa itu Cap Rate di Real Estat? [Plus:Cara Menghitung Cap Rate]

Dengan investasi apapun, ada metrik tertentu yang perlu Anda ikuti untuk memahami kinerja aset Anda. Metrik ini membantu Anda menentukan apakah Anda memenuhi tujuan Anda atau apakah sudah waktunya untuk menjual.

Salah satu metrik terpenting bagi investor real estat adalah tingkat kapitalisasi, biasa disebut sebagai "tingkat batas". Pada dasarnya, metrik ini mengukur berapa banyak uang yang Anda hasilkan dibandingkan dengan nilai properti Anda. Tetapi rumus tingkat batas yang digunakan untuk menentukan metrik ini bisa menjadi sedikit lebih rumit.

Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan apa itu cap rate, cara menghitungnya, dan mengapa penting untuk diketahui. Selain itu, Anda akan mempelajari apa itu cap rate yang baik dan faktor-faktor apa saja yang dapat mempengaruhinya.

Dalam artikel ini

• Apa itu tarif topi?
• Mengapa tingkat kapitalisasi penting
• Rumus tingkat kapitalisasi
• Faktor-faktor yang dapat mengubah tingkat kapitalisasi
• Berapa tingkat cap yang baik?
• FAQ
• Intinya

Apa itu tarif topi?

Cap rate adalah perkiraan tingkat pengembalian yang diharapkan akan diterima oleh investor atas nilai properti real estat mereka. Ini dinyatakan sebagai persentase. Ini didasarkan pada nilai total properti Anda, tetapi itu tidak memperhitungkan investasi awal Anda atau ekuitas yang Anda miliki saat ini setelah memperhitungkan hipotek.

Apakah Anda baru belajar bagaimana berinvestasi di real estat atau Anda seorang investor veteran, tingkat kapitalisasi adalah salah satu dari banyak metrik penting yang digunakan untuk mengevaluasi properti.

Tingkat topi dapat digunakan untuk mengevaluasi semua jenis properti sewa yang menghasilkan pendapatan. Tapi itu tidak dirancang untuk mengukur nilai tanah mentah, hak gadai pajak, atau properti fix-and-flip karena jenis real estat tersebut umumnya tidak menghasilkan pendapatan berulang.

Mengapa tingkat kapitalisasi penting

Karena tidak ada dua properti sewa yang sama, menggunakan cap rate memungkinkan Anda untuk mengevaluasi properti dalam perbandingan yang lebih baik. Ini juga dapat membantu ketika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di lingkungan atau pasar yang berbeda.

Sebagai contoh, tarif batas memungkinkan Anda untuk membandingkan potensi properti di berbagai kota, seperti Los Angeles, Chicago, atau Atlanta. Tarif batas memungkinkan Anda untuk dengan mudah mempersempit area di mana Anda ingin berinvestasi sebelum melakukan analisis properti individual yang lebih menyeluruh.

Cap rate juga memungkinkan Anda untuk membandingkan berbagai jenis properti investasi real estat satu sama lain. Mungkin sulit untuk membandingkan properti tempat tinggal keluarga tunggal dengan gedung apartemen atau sebidang real estat komersial. Setiap properti sewa memiliki nuansa yang berbeda, tetapi menggunakan tarif batas menawarkan pandangan standar dari potensi kinerja setiap properti.

Seorang investor juga dapat menggunakan tarif batas saat membandingkan properti sewaan dengan investasi penghasil arus kas lainnya. Ketika seorang investor membandingkan obligasi atau CD yang menawarkan pengembalian 3% terhadap properti sewaan dengan tingkat kapitalisasi 8% historis, investasi properti sewa bisa lebih masuk akal.

Ketika membiayai kembali investasi real estat, bank juga akan menggunakan cap rate Anda dan membandingkannya dengan properti serupa. Ini dapat membantu mereka menentukan apakah Anda menjalankan bisnis Anda secara efektif atau apakah perkiraan nilai properti Anda sesuai. Ketika sebuah bangunan dinilai terlalu rendah, perbaikan yang didanai oleh hasil pinjaman mungkin dapat meningkatkan sewa, nilai properti, atau keduanya.

Rumus tingkat kapitalisasi

Untuk menghitung tarif batas atas properti sewaan Anda, Anda harus memahami angka apa yang terlibat dalam rumus. Rumus untuk menghitung tingkat topi properti adalah pendapatan operasional bersih (NOI) dibagi dengan nilai pasar properti saat ini.

NOI adalah pendapatan yang tersisa setelah membayar semua pengeluaran normal untuk mengoperasikan properti Anda setiap tahun. Untuk menghitung NOI, Anda harus mengurangi pengeluaran tahunan tersebut dari pendapatan tahunan. Pertama, tambahkan semua pendapatan properti Anda untuk tahun ini, seperti pendapatan sewa, biaya keterlambatan, dan biaya hewan peliharaan. Kemudian, jumlahkan semua biaya operasional Anda selama 12 bulan itu, termasuk:

• Biaya pengelolaan properti
• Pertanggungan
• Pajak properti
• Perbaikan dan pemeliharaan

Namun, Anda perlu mengecualikan pembayaran hipotek (baik pokok dan bunga), penyusutan properti, perbaikan modal, dan pajak. Pembayaran hipotek adalah beban keuangan, yang tidak termasuk dalam pendapatan operasional bersih. Tingkat topi tidak berubah jika Anda membiayai properti atau membayar tunai untuk membelinya.

Contoh tarif batas

Mari kita lihat dua properti dan hitung tarif batasnya berdasarkan perincian berikut dari setiap persewaan:

Properti A Properti B Saldo hipotek $60, 000 $0 Pokok dan bunga bulanan $450 $0 Nilai sekarang $90, 000 $140, 000 Pendapatan sewa $12, 000 $18, 000 Manajemen properti $1, 200 $1, 800 Pertanggungan $850 $1, 150 Pajak properti $1, 125 $1, 750 Perbaikan dan pemeliharaan $750 $1, 400 NO I $8, 075 $11, 900 Tingkat Cap 8,97% 8,50%

Untuk mendapatkan cap rate Properti A:

1. Kami menghitung NOI sebesar $8, 075 dengan mengurangkan semua biaya dari $12, 000 pendapatan sewa.
2. Kemudian kita bagi $8, 075 dengan nilai properti saat ini sebesar $90, 000, dan hasilnya adalah 8,97%.

Untuk mendapatkan cap rate Properti B

1. Kami menghitung NOI sebesar $11, 900 dengan mengurangkan semua biaya dari $18, 000 pendapatan sewa.
2. Kemudian kita bagi $11, 900 dengan nilai properti saat ini sebesar $140, 000, dan hasilnya adalah 8,50%.

Anda akan melihat Properti A memiliki hipotek dan Properti B tidak. Tingkat topi mengabaikan saldo hipotek dan pembayaran pokok dan bunga yang dihasilkan atas pinjaman tersebut. Hanya asuransi dan pajak properti yang biasanya dibayar oleh perusahaan hipotek yang diperhitungkan dalam perhitungan tarif batas.

Properti A memiliki nilai yang lebih kecil ($90, 000), pendapatan sewa ($12, 000), dan pendapatan operasional bersih ($8, 075) selain Properti B. Properti B juga tidak memiliki hipotek, yang meningkatkan arus kas secara keseluruhan. Karena itu, banyak investor akan berpikir Properti B adalah pilihan yang lebih baik. Namun, saat Anda menghitung tarif batas untuk kedua properti, Anda akan melihat bahwa Properti A memberikan potensi pengembalian yang lebih tinggi.

Faktor-faktor yang dapat mengubah tingkat kapitalisasi

Tarif batas properti dinyatakan sebagai tanggal tertentu karena didasarkan pada nilai pasar bangunan saat ini. Bukan bilangan statis, dan diperkirakan akan berubah dari waktu ke waktu. Itu karena sewa umumnya naik dengan inflasi dan nilai properti berubah berdasarkan suku bunga, ekonomi, dan faktor lokal lainnya.

Setiap tahun, saat Anda menyelesaikan pendapatan operasional bersih tahunan gedung Anda, perhitungan cap rate Anda harus berubah. Sewa akan berubah berdasarkan masa sewa Anda dan jika ada lowongan. Lowongan adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan ketika Anda tidak memiliki penyewa di tempat. Hilangnya pendapatan dan pengeluaran untuk menyegarkan properti di antara penyewa dapat menjadi pukulan besar bagi pendapatan operasional bersih Anda.

Inflasi juga mempengaruhi banyak pengeluaran Anda, seperti asuransi dan pemeliharaan. Pajak properti juga cenderung berubah berdasarkan nilai bangunan Anda. Biaya pemeliharaan dapat sangat bervariasi dari tahun ke tahun tergantung pada kondisi properti Anda dan perbaikan apa yang diperlukan.

Nilai properti cenderung naik dari waktu ke waktu, tetapi fluktuasi nilai dari tahun ke tahun bisa naik atau turun. Rumah keluarga tunggal biasanya dinilai berdasarkan harga jual baru-baru ini di lingkungan tersebut, sedangkan nilai apartemen dan bangunan komersial didasarkan pada tingkat hunian dan pendapatan sewa.

Perubahan apa yang tidak memengaruhi tarif batas?

Perhitungan cap rate difokuskan pada nilai bangunan dan pendapatan operasional bersihnya. Faktor lain tidak mengubah perhitungan cap rate, seperti:

• Perubahan undang-undang perpajakan . Undang-undang pajak berbeda-beda di setiap negara bagian. Plus, setiap investor mungkin berada dalam kelompok pajak yang berbeda berdasarkan tingkat pendapatan mereka dan keadaan pribadi lainnya. Jika tarif pajak naik atau turun, ini tidak akan mempengaruhi tingkat batas properti.
• Membiayai kembali bangunan Anda . Refinancing adalah cara populer untuk mengurangi suku bunga, mengubah jangka waktu pinjaman, atau menarik uang tunai dari ekuitas properti. Ini dapat meningkatkan profitabilitas Anda secara keseluruhan, meningkatkan arus kas, atau menyediakan uang ekstra untuk investasi lain, tapi itu tidak akan mengubah tingkat cap Anda.
• Perbaikan modal . Peningkatan modal tidak secara langsung mempengaruhi tingkat cap Anda, tetapi mereka secara tidak langsung dapat mengubahnya jika Anda mampu meningkatkan sewa atau nilai properti Anda. Namun, kas aktual yang dibelanjakan untuk perbaikan atau depresiasi yang dihasilkan bukan merupakan bagian dari formula tarif batas.

Berapa tingkat cap yang baik?

Umumnya lebih baik memiliki tingkat cap yang lebih tinggi karena itu berarti Anda mendapatkan pengembalian yang lebih tinggi atas nilai properti Anda. Tetapi ketika Anda memikirkan tentang tarif batas, apa yang dianggap "tinggi, " "rendah, ” atau “baik” akan bervariasi berdasarkan berbagai faktor.

Lokasi selalu menjadi nomor satu dalam investasi real estat – di mana Anda berada di negara ini, serta jenis lingkungan yang Anda evaluasi. Properti kelas atas di satu lingkungan akan berbeda dari bangunan rusak di lingkungan lain. Sebagai contoh, daerah dengan permintaan tinggi seperti New York dan San Francisco mungkin memiliki tarif batas 5%, sementara lingkungan yang akan datang atau daerah pedesaan mungkin memiliki tingkat batas 10% atau lebih.

Tingkat topi paling baik digunakan untuk menentukan potensi pengembalian properti individu dalam pasar real estat tertentu. Seperti pepatah, "semua real estat adalah lokal." Pada kasus ini, itu berarti bahwa cap rate yang "baik" di satu pasar dapat dianggap sebagai cap rate yang rendah di pasar lain.

Tarif topi sering juga bervariasi berdasarkan jenis properti. Properti residensial sering kali memiliki cap rate yang lebih rendah daripada ruang ritel. Menggunakan data dari Survei Cap Rate CBRE Q3 2020, tingkat cap untuk properti pinggiran kota multi-keluarga Denver adalah 4,25% hingga 4,50%, sementara tingkat kapitalisasi ritel adalah 5% hingga 7%. CBRE adalah perusahaan publik (NYSE:CBRE) dan merupakan perusahaan jasa real estat komersial dan investasi terbesar di dunia dengan lebih dari 100, 000 karyawan. Survei cap rate-nya memberikan tren lokal di seluruh AS untuk berbagai jenis properti real estat.

Sementara kebanyakan orang yang menginvestasikan uangnya di properti sewaan berusaha untuk meningkatkan tarif batas atas properti mereka, ini bisa menjadi pedang bermata dua. Ketika Anda melihat formula tingkat cap dan memecahnya, Anda akan mulai melihat bagaimana cap rate yang tinggi berpotensi menjadi indikator tingkat risiko yang lebih tinggi.

Berikut adalah tiga cara agar cap rate yang tinggi dapat menyesatkan:

• Sewa di atas pasar bisa tidak berkelanjutan . Pengisian lebih tinggi dari sewa normal bisa baik dalam jangka pendek, tetapi harga dapat diatur ulang ketika masa sewa berakhir. Ini akan menurunkan NOI dan tingkat cap Anda.
• Terlalu hemat dengan biaya operasional Anda . Mengurangi biaya adalah cara lain untuk meningkatkan NOI dan tarif batas. Tapi pastikan berhemat ini tidak menciptakan masalah yang lebih besar, seperti mendorong perbaikan ke tahun-tahun mendatang atau mengurangi asuransi terhadap risiko yang dapat merugikan Anda.
• Tidak tahu berapa nilai properti Anda . Setengah dari persamaan cap rate adalah nilai properti Anda. Ketika penilaian dimatikan, keputusan beli atau jual yang tidak tepat dapat dibuat. Bicaralah dengan agen real estat yang berspesialisasi dalam jenis properti Anda untuk menerima "pendapat harga pialang" (BPO) tentang nilai properti Anda saat ini.

Cara mendapatkan info yang Anda butuhkan untuk merumuskan cap rate

Sekarang setelah Anda memahami apa yang dimaksud dengan cap rate dalam hal cara menghasilkan uang di real estat, Anda tahu bahwa Anda perlu fokus pada tingkat batas investasi potensial. Tapi bagaimana Anda mendapatkan info yang Anda butuhkan untuk melakukan perhitungan?

Untuk properti sewa tempat tinggal

Mintalah penjual untuk laporan pendapatan mereka atau buat perkiraan Anda sendiri. Potensi pendapatan sewa bulanan biasanya tersedia dari agen real estat atau situs web seperti Zillow.

Kedua sumber tersebut juga dapat memberikan nomor pajak properti terbaru. Pencarian Google cepat untuk kantor penilai pajak daerah juga dapat menghasilkan tagihan pajak properti aktual atau tarif tahunan yang digunakan untuk menghitung pajak terutang.

Banyak manajer properti membebankan 10% dari sewa yang dikumpulkan. Agen asuransi lokal atau aplikasi online juga akan memberikan perkiraan biaya asuransi.

Satu-satunya yang tidak diketahui adalah perbaikan dan pemeliharaan, jadi Anda harus memperkirakannya atau bertanya kepada manajer properti tepercaya tentang apa yang diharapkan.

Untuk kompleks apartemen atau bangunan komersial

Penjual harus memberikan laporan laba rugi beberapa tahun dan daftar sewa saat ini. Anda akan dapat menganalisis angka-angka itu untuk mencari tren. Cari anomali dan kuis penjual tentang apa yang terjadi yang menyebabkan angka melonjak atau turun.

Bicaralah dengan agen real estat dan manajer properti Anda untuk menentukan apakah Anda dapat meningkatkan sewa dan hunian untuk menghasilkan lebih banyak pendapatan dan NOI yang lebih tinggi. Meningkatkan angka-angka itu akan meningkatkan tingkat cap Anda.

FAQ

Bagaimana tingkat kapitalisasi dihitung?

Cap rate dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti sewaan dengan nilai pasarnya saat ini. Pendapatan operasional bersih adalah semua pendapatan tahunan dikurangi biaya operasional normal, seperti asuransi, keperluan, manajemen properti, pajak properti, dan perbaikan. Namun, Anda perlu mengecualikan biaya lain, seperti pokok dan bunga hipotek, depresiasi, dan pajak penghasilan.

Apakah tingkat cap yang lebih tinggi lebih baik?

Ya, semakin tinggi tingkat cap Anda, semakin banyak pendapatan operasional bersih yang Anda peroleh dari properti Anda. Namun, jika nilai real estat menurun, Anda bisa tertipu dengan berpikir bahwa tingkat cap Anda meningkat. Itulah sebabnya sebagian besar investor real estat yang serius melihat lebih dari sekadar tingkat topi untuk real estat.

Apakah cap rate sama dengan ROI?

Tidak, tingkat cap tidak sama dengan laba atas investasi (ROI). Sementara tingkat kapitalisasi didasarkan pada nilai pasar properti saat ini, ROI didasarkan pada jumlah yang Anda investasikan di properti. Banyak investor real estat menggunakan uang muka dan hipotek untuk membeli properti, jadi investasi mereka biasanya lebih kecil dari nilai pasar properti saat ini.

Intinya

Investor real estat harus mengetahui tingkat batas saat menganalisis peluang investasi potensial dan selama tinjauan kinerja tahunan aset real estat mereka. Ini adalah salah satu dari banyak metrik real estat yang dapat membantu Anda membuat keputusan jual-beli untuk properti sewaan.

Perlu diingat bahwa beberapa faktor dapat memengaruhi tingkat batas properti, dan tarif batas yang berbeda akan dianggap "baik" di area yang berbeda, jadi seringkali lebih baik untuk melihat tren dari waktu ke waktu dibandingkan satu tahun. Menggabungkan tingkat batas dengan metrik lainnya, seperti laba atas investasi (ROI) dan pengembalian uang tunai, dapat lebih menyempurnakan proses pengambilan keputusan Anda.