Apa itu Pertukaran 1031 untuk Real Estat?

Investasi real estat telah lama menjadi cara populer untuk berinvestasi guna menumbuhkan kekayaan Anda. Ada alasan mengapa investasi real estat populer, termasuk manfaat pajak yang memungkinkan Anda untuk melakukan pemotongan pajak, depresiasi, dan dalam beberapa kasus, bahkan menunda keuntungan Anda ketika Anda menjual properti, dengan menggunakan pertukaran 1031.

Jika Anda memiliki investasi atau bisnis real estat, Anda mungkin tertarik dengan cara menjualnya tanpa membayar pajak. IRS menawarkan cara yang bagus untuk menangguhkan pajak capital gain atas real estat dengan melakukan pertukaran pajak tangguhan 1031. Saya akan memberi Anda gambaran umum tentang siapa yang memenuhi syarat untuk pembebasan pajak ini dan jenis properti apa yang memenuhi syarat.

Apa itu Pertukaran 1031?

Setiap kali Anda menjual properti bisnis atau real estat investasi, Anda biasanya memiliki keuntungan atau kerugian. Keuntungan adalah jumlah yang melebihi dasar yang disesuaikan dari properti dan kerugian adalah dasar yang disesuaikan dari properti yang melebihi jumlah yang Anda realisasikan. Dasar yang disesuaikan adalah biaya awal Anda ditambah dengan tambahan tertentu atau dikurangi potongan tertentu. Lihat Publikasi IRS 551 untuk detail lebih lanjut tentang bagaimana basis yang disesuaikan dihitung.

Keuntungan dari penjualan real estat dikenakan pajak capital gain; Namun, Bagian 1031 dari kode pajak memungkinkan Anda untuk menunda pembayaran pajak jika Anda menginvestasikan kembali hasil penjualan ke dalam yang serupa, properti sejenis. Anda menjual satu properti dan membeli properti pengganti dalam jangka waktu tertentu.

Apa itu Properti Sejenis?

Properti adalah sejenis jika memiliki karakter atau penggunaan yang serupa—walaupun kualitasnya tidak sama. Kedua properti harus digunakan untuk bisnis atau sebagai investasi—tidak satu pun dapat menjadi tempat tinggal pribadi atau rumah liburan.

Bagian 1031 secara khusus mengecualikan pertukaran:

• saham, obligasi, atau surat berharga lainnya
• hutang atau catatan
• kepentingan kemitraan
• sertifikat kepercayaan
• inventaris

Siapa yang Memenuhi Syarat untuk Pertukaran 1031?

individu, perusahaan, perseroan terbatas, kemitraan, percaya diri, dan setiap entitas pembayar pajak lainnya dapat melakukan 1031 pertukaran bisnis atau properti investasi.

Apa Aturan untuk Pertukaran 1031?

Ada 3 cara Anda dapat menyusun 1031 pertukaran real estat:

1. Pertukaran simultan – adalah ketika satu properti segera ditukar dengan yang lain.
2. Pertukaran ditangguhkan – adalah saat Anda menjual properti dan kemudian membeli satu atau lebih properti pengganti menggunakan fasilitator pertukaran.
3. Pertukaran terbalik – adalah saat Anda membeli properti pengganti terlebih dahulu, menggunakan pemegang hak pertukaran, kemudian menjual properti Anda yang telah dilepaskan.

Perantara atau fasilitator pertukaran yang memenuhi syarat harus selalu digunakan untuk pertukaran yang ditangguhkan atau dibalik karena Anda tidak dapat memiliki uang tunai atau hasil lainnya dari penjualan sebelum pertukaran selesai.

Anda tidak dapat bertindak sebagai fasilitator Anda sendiri, Anda juga tidak dapat menggunakan seorang profesional yang telah bekerja dengan Anda dalam 2 tahun sebelumnya. Melanggar aturan ini dapat membuat semua keuntungan dari penjualan real estat dikenakan pajak.

Berapa Batas Waktu untuk Pertukaran 1031?

Anda juga dapat memicu pajak jika Anda tidak memenuhi batas waktu IRS untuk menyelesaikan pertukaran 1031. Ada 2 batasan waktu yang harus diperhatikan:

Periode identifikasi :Anda memiliki waktu 45 hari sejak tanggal Anda menjual properti yang dilepaskan untuk mengidentifikasi properti pengganti yang potensial. Informasi ini harus tertulis dan dikirimkan ke perantara pertukaran yang memenuhi syarat atau ke penjual properti pengganti yang ingin Anda beli.

Periode pertukaran :Anda harus membeli properti pengganti dan menyelesaikan pertukaran yang ditangguhkan dalam waktu 180 hari setelah Anda menjual properti yang ditukar ATAU sebelum tanggal jatuh tempo (dengan perpanjangan) pengembalian pajak penghasilan untuk tahun Anda menjual properti yang ditukar, mana yang lebih awal. Untuk pertukaran terbalik, Anda memiliki 180 hari untuk menjual properti Anda yang telah dilepaskan.

Contoh Pertukaran 1031

Katakanlah saya memiliki properti sewaan di dekat rumah saya yang ada di Orlando, tapi saya ingin pindah ke pantai. Saya tidak ingin mengelola sewa dari kejauhan, jadi saya memutuskan untuk menjualnya dan menukarnya dengan properti sewaan di dekat pantai. Jika basis penyesuaian saya di properti sewaan adalah $50, 000, dan saya menyadari $125, 000 dari penjualan, yang biasanya akan menghasilkan $75, 000 keuntungan kena pajak. Tetapi jika saya menginvestasikan hasil saya sebesar $125, 000 menjadi sewa di pantai di 1031 pertukaran, Saya tidak perlu membayar pajak atas $75, 000 keuntungan.

Kapan Anda Membayar Pajak di Bursa 1031?

Anda dapat melakukan 1031 pertukaran tanpa batas, tetapi ketika musik berhenti dan properti pengganti dijual tanpa menjadi bagian dari pertukaran, keuntungan modal yang ditangguhkan harus direalisasikan dan pajak dibayar. Ingatlah bahwa keuntungan ditangguhkan, tapi tidak pernah dimaafkan dalam pertukaran 1031!

Anda harus membayar pajak atas keuntungan asli ditambah keuntungan tambahan sejak pembelian properti pengganti. Anda melaporkan pertukaran 1031 pada Formulir IRS 8824 dan mengirimkannya dengan pengembalian pajak Anda untuk tahun di mana pertukaran selesai. Jika Anda tertarik untuk melakukan pertukaran 1031, pastikan untuk berkonsultasi dengan profesional pajak untuk memastikan Anda mengikuti aturan dan tidak berakhir dengan pertukaran yang gagal.