Investasi Real Estat Untuk Pemula

Memiliki investasi di pasar saham atau reksa dana dapat menjadi kunci masa depan keuangan Anda. Namun, itu harus dilakukan secara bertanggung jawab dan harus dimulai sejak dini untuk memanfaatkan bunga majemuk.

Lebih-lebih lagi, Saya yakin banyak dari Anda telah memikirkan real estat sebagai alat investasi lainnya.

Saya yakin ini adalah cara yang bagus untuk membangun fondasi untuk masa depan finansial yang kuat. Sama seperti investasi tradisional, ada keuntungan besar untuk memulai lebih awal dalam kehidupan.

Ini juga merupakan cara berinvestasi yang paling disalahpahami dan mudah dikacaukan.

Kita semua pernah melihat orang menghasilkan banyak uang karena apresiasi atau mendengar tentang orang-orang yang berubah dari berhutang menjadi jutawan dengan menggunakan strategi tanpa uang muka.

Ini bisa menyesatkan.

Saya akan memberikan pendapat saya tentang investasi real estat hari ini. Saya akan mengarahkan Anda ke arah yang benar dan memberi Anda alat yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan cerdas tentang real estat.

Kaya Uang (Dan Investasi Real Estat Untuk Pemula)

Saya telah berada di militer selama 18 tahun terakhir, saat ini tinggal di Seoul, Korea Selatan. Saya telah menghabiskan sebagian besar karir saya tinggal di luar negeri. Saya telah membalik beberapa rumah dan berinvestasi dalam konstruksi baru sambil pindah setiap 1 hingga 3 tahun. Saya sekarang memiliki 20 rumah sewa keluarga tunggal yang semuanya lunas.

Saya mendapatkan tempat saya hari ini hanya dengan hidup hemat, berinvestasi dengan baik, dan membuat investasi real estat yang sehat. Saya pasti membuat kesalahan di sepanjang jalan. Mungkin saya dapat membantu Anda menghindari beberapa dari mereka!

Saya akan memperkenalkan dasar-dasar investasi real estat hari ini dan menunjukkan kepada Anda beberapa kesalahpahaman umum.

Apa yang akan Anda pelajari akan membantu Anda membuat keputusan keuangan yang cerdas tentang properti yang Anda beli untuk ditinggali sendiri atau properti investasi.

Dimulai dengan memahami angka.

Ketahui Angkanya

Saya akan menunjukkan kepada Anda beberapa aturan dan konsep yang akan mengubah cara Anda memandang real estat. Untuk uang saya, aturan paling penting dalam real estat adalah aturan 1%.

Setelah Anda mengetahui aturan ini, Anda akan memiliki kemampuan untuk langsung melihat harga rumah dan mengetahui apakah itu memiliki peluang untuk menjadi investasi yang baik. Anda juga tahu jika Anda membayar lebih atau memiliki kesempatan untuk mendapatkan kesepakatan yang sangat bagus.

Aturan ini sangat mudah, itu bisa dilakukan di kepala Anda.

Ini dia.

Aturan 1% – Jika sebuah rumah disewa setidaknya 1% dari biaya perolehan, itu mungkin investasi yang bagus.

Biaya akuisisi memperhitungkan renovasi akun atau biaya lain untuk menyiapkan rumah pindahan.

Contohnya adalah membeli rumah untuk $80, 000 dan memperbaikinya untuk $20, 000 . Biaya perolehannya adalah $100, 000 .

Menurut 1% aturan, itu harus menyewa setidaknya $1, 000 sebulan ( 1% dari $100, 000 ) untuk mencoba menjadi investasi yang baik.

Aturan ini adalah perkiraan. Setelah Anda menentukan ini bisa menjadi kesepakatan yang bagus, Anda akan melakukan lebih banyak penelitian, dan dapatkan semua info yang Anda dapat tentang pendapatan dan pengeluaran aktual untuk mendapatkan perkiraan yang benar tentang laba atas investasi Anda di masa depan.

Biaya Tempat Tinggal yang Tinggi

Pernah mendengar seseorang mengeluh bahwa mereka tinggal di San Francisco atau New York City sehingga mereka tidak dapat berinvestasi di real estat?

Saya berpendapat mereka benar, dan 1% aturan menunjukkan alasannya. Jika Anda membeli rumah seharga $900, 000 , tapi itu sewa untuk $3000 sebulan, Anda tidak jauh dari melewati 1% aturan. Ini adalah investasi yang merugi.

Beberapa akan berpendapat Anda akan menebusnya dengan penghargaan. Saya menyebutnya mitos apresiasi. Sementara apresiasi terkadang lebih besar di area biaya hidup tinggi (HCOL), itu sporadis dalam waktu, dan dalam jangka panjang, hanya sedikit lebih baik daripada negara lain. Jangan jatuh untuk hype.

Banyak yang berpendapat bahwa lebih baik membeli daripada membuang-buang uang untuk sewa. Saat Anda menghitung angka, Anda akan sering menemukan bahwa menyewa bisa lebih baik daripada membeli dalam banyak situasi.

Salah satu alasannya adalah, untuk beberapa tahun pertama pinjaman Anda, Anda sebenarnya membayar jauh lebih sedikit dari porsi pokok pinjaman daripada yang Anda sadari. Ini sebagian besar minat. Ini karena cara kerja amortisasi pinjaman.

Ini agak menyebalkan.

Selain itu, beberapa berpendapat pembayaran hipotek mungkin lebih murah daripada pembayaran sewa di kota-kota tertentu. Itu mungkin benar, tetapi ada banyak biaya yang harus dibayar setelah pembayaran hipotek setiap bulan (perbaikan, pemeliharaan, belanja modal, pajak, Pertanggungan, HOA, dll).

Biasanya tidak ada biaya selain sewa.

Mitos Arus Kas

Banyak orang sudah memiliki properti sewaan dan berpikir mereka menghasilkan uang darinya, padahal pada kenyataannya mereka mungkin hampir tidak mencapai titik impas atau bahkan kehilangan uang.

Untuk memahami konsep ini, Saya akan memperkenalkan Anda pada aturan real estat favorit kedua saya, NS 50% aturan .

NS 50% Aturan – Sekitar 50% dari sewa kotor Anda di rumah keluarga tunggal akan digunakan untuk pengeluaran.

Contoh biaya adalah:pajak, Pertanggungan, perbaikan, HOA, belanja modal, manajemen properti, dll.

Ingat, pembayaran hipotek TIDAK termasuk dalam 50% ini.

Ini sangat penting!

Jumlah uang yang Anda bawa pulang sebagai penghasilan tambahan atau “arus kas” adalah setelah biaya 50% DAN setelah hipotek dibayar. Kebanyakan orang mengabaikan ini 50% pengeluaran ketika mereka memberi tahu orang-orang apa arus kas mereka.

Contoh:

Anda membeli rumah untuk $100, 000 . Itu disewa untuk $1000 per bulan. $500 per bulan dianggap sebagai pengeluaran.

Katakanlah pembayaran hipotek Anda adalah $600 per bulan.

Anda memberi tahu teman Anda bahwa arus kas Anda adalah $400 per bulan karena sewa $1000 – hipotek $600 =keuntungan $400.

Benar???

Pada kenyataannya , Anda memiliki kira-kira $500 dalam biaya dan hipotek $ 600. Total pengeluaran Anda adalah $1100 sebulan. Dengan sewa $1000, Anda memiliki arus kas negatif $100 sebulan.

Jangan panik dulu. Ada beberapa cara untuk mengatasinya:

• Temukan cara untuk memiliki hipotek yang lebih rendah, baik itu uang muka yang lebih tinggi atau tarif yang lebih baik
• Beli rumah lebih murah
• Temukan cara untuk menaikkan sewa
• Kelola properti sendiri (aturan 50% mengasumsikan Anda memiliki perusahaan manajemen)

Keuangan

Saya ingin berbicara tentang keuangan. Kapan Anda siap membeli rumah sendiri? rumah investasi?

Seperti yang mungkin Anda ingat, Saya memiliki 20 rumah lunas. Saya tidak akan duduk di sini dan memberi tahu Anda bahwa melunasi hipotek lebih awal adalah satu-satunya cara untuk melakukannya, tetapi memiliki kelebihan.

Saya ingin berbicara tentang apa yang saya anggap sebagai investasi real estat yang agresif atau tidak bertanggung jawab.

Saya percaya Anda harus berinvestasi di real estat dari posisi kekuatan finansial. Anda harus mengatur keuangan Anda sebelum menyelam.

Saya yakin Anda pernah mendengar orang membeli real estat tanpa atau sedikit uang muka dan dengan kredit buruk. Ada juga ahli real estat yang akan meyakinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain, dapatkan uang muka pada kartu kredit Anda, pinjam dari 401k Anda, atau lebih baik lagi, pinjam dari 401k Nenek Anda untuk membiayai transaksi Anda.

Saya percaya ide menggunakan uang orang lain, sesedikit mungkin uang Anda, dan memiliki utang sebanyak yang Anda bisa dapatkan belum tentu merupakan strategi investasi yang baik.

Beberapa orang menjadi kaya dengan cepat dengan cara ini, tetapi cukup banyak orang hanya memperburuk keadaan bagi diri mereka sendiri dan orang-orang malang yang mereka yakinkan untuk berinvestasi dengan mereka (maaf Nenek, Saya mendengar Walmart sedang merekrut!).

Lagi, ini adalah situasi di mana media, buku, situs web real estat, dan para guru terlalu melebih-lebihkan.

Jangan percaya.

Di beberapa rumah pertama Anda, bermain dengan aman.

Lunasi hutang, terutama utang kartu kredit sebelum Anda dipusingkan dengan real estate.

Poin bonus untuk melunasi pinjaman kendaraan dan pelajar sebelum berinvestasi di real estat. Itu gaya pribadi saya, tetapi beberapa orang mungkin menganggapnya terlalu ekstrem.

Saya suka menghemat uang muka 20%, kemudian dapatkan hipotek suku bunga tetap selama 30 tahun dengan suku bunga rendah.

Kurang dari 20%, dan Anda membuang-buang uang untuk asuransi hipotek swasta (PMI). Selain itu, Anda tidak memiliki ekuitas di properti jika pasar berbalik melawan Anda dan Anda perlu menjualnya. Setidaknya 20% down adalah cara yang aman untuk pergi.

Saya kemudian mencari properti untuk dibeli menggunakan aturan 1% dan 50% sebagai titik awal. Setelah rumah dibeli dan Anda memiliki penyewa, Anda memastikan uang mengalir sedikit (atau mungkin banyak) dan kemudian Anda mulai menabung uang muka kedua dan mudah-mudahan mengulangi prosesnya.

Kuncinya adalah, Anda memastikan rumah pertama Anda telah menjadi investasi yang baik sebelum pindah ke rumah kedua Anda. Juga, rumah kedua Anda membutuhkan uang muka juga. Beberapa dari Anda akan merasa seperti uang muka 20% tidak terjangkau, tapi saya melakukannya dengan penghasilan militer, dan saya melihat banyak orang melakukannya ketika mereka serius ingin menabung.

Juga, harga rumah yang saya beli di Alabama berkisar dari $30, 000 hingga $60, 000. Ini memenuhi aturan 1% dengan mudah, arus kas dengan baik, dan, jika Anda membutuhkan uang muka 20%, itu adalah sesuatu yang benar-benar bisa dilakukan!

Anda belum tentu membeli rumah semurah itu, tetapi saya rasa saya telah menjelaskan bahwa membeli real estat dengan biaya hidup yang tinggi bukanlah cara yang cerdas. Uang dibuat di ujung bawah. Anda tidak harus berinvestasi di rumah keluarga tunggal yang berharga $600, 000, karena mereka tidak menyewa seharga $6, 000 sebulan! (Ingat aturan 1%!)

Cadangan Tunai

Masalah lain yang saya miliki dengan seluruh mantra “tidak ada uang, tidak masalah, beli rumah tanpa uang muka!” adalah gagasan untuk tidak memiliki cadangan kas. Saya percaya pada perencanaan skenario kasus yang lebih buruk, dan harus ada uang tunai di bank jika terjadi kesalahan.

Berapa banyak uang tunai?

Ini adalah aturan praktis yang baik untuk menyimpan enam bulan cadangan uang tunai untuk semua uang yang Anda perlukan untuk membayar hipotek Anda dan semua biaya terkait jika Anda tidak memiliki penghasilan. Ini termasuk asuransi dan juga pajak.

Mengingat, jika Anda memiliki hipotek di tempat tinggal utama Anda, rumah yang kamu tinggali sekarang, memiliki cadangan uang tunai untuk rumah itu sama pentingnya dengan properti investasi Anda.

Ada dua alasan mengapa enam bulan adalah aturan praktis yang baik. Satu adalah, itu memberi Anda waktu untuk mengatasi hukum murphy. Anda bisa kehilangan pekerjaan, rumah bisa tidak disewa, perbaikan mahal bisa terjadi sekaligus, siapa tahu.

Alasan lainnya adalah, ini terjadi pada apa yang kebanyakan bank perlu lihat agar memenuhi syarat untuk pinjaman. Jika Anda memiliki properti investasi, mereka ingin melihat enam bulan dalam cadangan uang tunai untuk masing-masing, termasuk tempat tinggal utama. Ini akan memungkinkan Anda untuk siap meminjam uang dari bank ketika tiba saatnya untuk membeli rumah # 3 atau 4.

Cadangan uang tunai enam bulan ini hanyalah aturan praktis. Jika arus kas rumah Anda banyak, seperti yang saya lakukan, kebutuhan akan cadangan kas lebih sedikit. Jika rumah Anda memiliki arus kas kecil, Anda mungkin perlu lebih banyak untuk aman.

Yang penting adalah Anda dapat tidur nyenyak di malam hari mengetahui bahwa Anda memiliki cukup uang yang disisihkan untuk menghadapi satu atau dua peristiwa yang tidak terduga.

Mendidik Diri Sendiri

Anda harus memilih waktu tertentu, tapi jangan terlalu lama, untuk mendidik diri sendiri tentang real estat. Beri diri Anda tiga sampai enam bulan dan rendam dalam semua info yang Anda bisa, kemudian berkomitmen untuk mengambil beberapa tindakan (setelah Anda siap secara finansial). Beberapa orang membaca blog dan buku selamanya tetapi tidak pernah mengambil tindakan nyata.

Blog

Saya suka blog lebih dari forum lain untuk belajar. Kunjungi blog saya dengan seksama, fokus pertama pada tab real estat. Saya sarankan membaca semuanya dengan www.coachcarson.com. Dia menggunakan real estat secara bertanggung jawab untuk pensiun dini dan sekarang membantu orang lain melakukan hal yang sama. Paula Pant dari www.affordanything.com menggunakan real estat untuk memungkinkannya mengejar hasratnya. Baik blog dan podcastnya luar biasa.

kantong lebih besar

Biggerpockets adalah situs web real estat terbesar di dunia. Ini memiliki keanggotaan berbayar, tapi ada banyak forum, podcast, dan pos yang dapat Anda akses tanpa menjadi anggota yang membayar.

Dengan kantong yang lebih besar, Saya sarankan mendengarkan podcast mereka. Mereka mewawancarai semua jenis investor real estat (termasuk saya sendiri) dan benar-benar membahas cara mereka membangun portofolio mereka. Saya belajar banyak tentang beberapa pendekatan berbeda untuk investasi real estat dari podcast mereka.

Peringatan saya untuk Biggerpockets adalah mereka tidak selalu mengajarkan filosofi investasi real estat tertentu, mereka hanya memperkenalkan segala sesuatu di luar sana. Anda harus menggunakan penilaian Anda sendiri tentang pendekatan mana yang cocok untuk Anda.

Podcast sering menampilkan kisah orang-orang yang membangun portofolio besar dengan cepat dengan menggunakan utang secara agresif, menggunakan metode pembiayaan kreatif, dan menghindari penggunaan uang mereka sendiri sebanyak mungkin.

Saya tidak selalu menjadi penggemar berat ini. Jika sebuah strategi memungkinkan Anda menjadi kaya dengan cepat, sebaliknya akan membuat Anda cepat miskin. Ketika Anda memiliki banyak pinjaman dan sedikit atau tidak ada cadangan uang tunai, Anda sangat sensitif terhadap penurunan di pasar atau peristiwa langka dan tak terduga seperti kehilangan pekerjaan, masalah kesehatan yang serius, banjir, dll.

Belajarlah lagi:

Baca Ulasan Roofstock kami.

Buku

Menggunakan blog, podcast investasi, dan bahkan memiliki mentor mungkin lebih penting daripada membaca buku, tapi itu masih cara yang sangat tradisional untuk memperluas pengetahuan Anda. Tidak ada buku yang saya baca yang membuat saya terpesona, tapi beberapa cukup bagus.

Saya akan merekomendasikan Buku tentang Investasi Properti Sewa oleh Brandon Turner (dari Biggerpockets ketenaran), dan Investor Real Estat Jutawan oleh Gary Keller.

Mentor

Setelah Anda mengerjakan pekerjaan rumah dan mempelajari sesuatu tentang real estat melalui penelitian Anda, saatnya mencari mentor atau mentor. Anda membutuhkan seseorang yang telah berhasil dalam jenis investasi real estat yang ingin Anda lakukan. Anda ingin seseorang memunculkan ide saat Anda melakukan pembelian pertama, dan seseorang untuk diajak bicara ketika Anda mengalami masalah yang sulit.

Menemukan seorang mentor adalah sesuatu yang saya lihat orang melakukan dengan cara yang salah sepanjang waktu. Anda tidak hanya menemukan investor favorit Anda dan mengiriminya email menanyakan apakah dia akan menjadi mentor Anda. Ini banyak terjadi, dan saya percaya ini memiliki tingkat keberhasilan 0%.

Brandon Turner mengatakan yang terbaik di salah satu buku real estatnya. Dia mengatakan meminta seseorang yang tidak Anda kenal untuk menjadi mentor Anda seperti meminta seseorang untuk menikahi Anda pada kencan pertama.

Saya akan merekomendasikan mencari mentor yang belum memiliki kehadiran media. Mereka mungkin disadap dengan permintaan.

Sebagian besar kota memiliki pertemuan asosiasi investor real estat (REIA) yang dapat Anda hadiri. Anda juga dapat menggunakan forum di Biggerpockets.com untuk bertemu dengan investor real estat di kota Anda.

Juga, Anda perlu menemukan cara untuk membuatnya bermanfaat bagi mereka. Temukan cara untuk menawarkan nilai kepada mereka. Mungkin Anda akan melakukan beberapa jenis pekerjaan untuk mereka secara gratis, dan mereka akan memberi Anda saran dan petunjuk saat Anda bergerak menuju pembelian properti investasi pertama Anda.

Saya akan menghindari penggunaan kata mentor ketika melakukan percakapan dengan calon mentor. Ini adalah kata aneh yang menyiratkan banyak komitmen dan waktu. Saya pikir hubungan mentor-mentee adalah sesuatu yang terbentuk secara alami dari waktu ke waktu, tanpa benar-benar menggunakan kata tersebut. Jangan paksa.

Singkatnya

Anda cukup tahu untuk menjadi berbahaya sekarang.

Masih banyak yang harus dipelajari sebelum Anda pergi keluar dan benar-benar membeli properti.

Anda perlu membangun tim yang terdiri dari orang-orang yang akan membantu Anda, termasuk agen real estat Anda, perusahaan manajemen properti, kontraktor, perusahaan judul, pengacara, pemberi pinjaman, untuk menyebutkan beberapa.

Anda perlu mempelajari cara membuat penawaran.

Selain dari agen real estate dan multiple listing system (MLS), di mana Anda dapat menemukan penawaran bagus?

Ini adalah mata pelajaran untuk hari lain.

Jika Anda tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang mata pelajaran ini, lihat halaman web saya yang berjudul:Panduan Lengkap Berinvestasi Real Estat

Apa pendapat Anda tentang pendekatan saya terhadap investasi real estat vs. apa yang Anda dengar di masa lalu?

Saya ingin mendengar pendapat Anda di bawah ini.

Lihat juga:

• Bagaimana Berinvestasi Dalam Real Estat Sebesar $500 | Ulasan Penggalangan Dana
• Cara Membangun Kerajaan Real Estat Sebelum Anda Berusia 30
• Pilih "Peretasan Rumah" daripada Beranda Pemula
• Cara Berinvestasi Dalam Properti Sewa Luar Negeri
• Leverage Real Estat
• Cara Menyewa Rumah Anda dengan Agen
• Penggalangan Dana Real Estat
• Digs:Rent To Own Review
• Cara Berinvestasi di REIT
• Apa itu IRA Real Estat?
• Cara Hidup Sewa Gratis