Apakah Suku Bunga 0% atau Negatif Berarti Anda Harus Membiayai Kembali?

Seperti yang mungkin pernah Anda dengar, Federal Reserve memangkas suku bunga acuan menjadi nol pada pertengahan Maret 2020 sebagai bagian dari tindakan darurat untuk meningkatkan ekonomi AS dalam menghadapi pandemi virus corona. Jika Anda ingin membiayai kembali rumah Anda, membiayai kembali properti sewaan, atau manfaatkan peluang pembiayaan kembali untuk investasi real estat Anda, apa yang bisa lebih baik daripada membayar bunga 0%, Baik?

Setiap saat suku bunga turun, menjadi lebih terjangkau untuk meminjam uang. Baik itu untuk membiayai kembali properti yang ada atau mendapatkan pinjaman untuk mendanai flip, mengambil keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah dapat menghemat uang Anda selama masa pinjaman Anda.

Namun, meskipun Federal Reserve memangkas suku bunga dana federal menjadi nol (tingkat bunga di mana bank meminjamkan dan meminjam uang satu sama lain), itu tidak berarti Anda secara pribadi akan melihat hipotek 0% dalam waktu dekat. Sebelum kita membahas apa itu 0%, atau bahkan negatif, suku bunga berarti untuk pembiayaan kembali, mari kita telusuri apa itu suku bunga negatif dan mengapa hal itu terjadi.

• Apa itu suku bunga negatif?
• Cara kerja tarif negatif
• Pengaruh suku bunga dana federal pada suku bunga
• Suku bunga negatif dan hipotek
• Apa arti suku bunga 0% atau negatif untuk pembiayaan kembali?
• Intinya

Apa itu suku bunga negatif?

Sederhananya, bunga adalah biaya meminjam uang orang lain. Orang telah membayar untuk menggunakan uang orang lain selama ribuan tahun. Tetapi untuk sebagian besar sejarah, suku bunga lebih besar dari nol, atau positif. Suku bunga positif memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman untuk penggunaan uang mereka dan membantu memperhitungkan risiko terkait meminjamkan uang kepada orang asing.

Baru-baru ini, terutama setelah krisis keuangan 2008, beberapa negara mulai bereksperimen dengan negatif suku bunga sebagai bagian dari kebijakan moneter mereka. Langkah ini pertama kali dilakukan oleh Bank Sentral Eropa pada tahun 2014, diikuti tidak lama kemudian oleh Jepang. Bank sentral Denmark, Swedia, dan Swiss juga telah bereksperimen dengan suku bunga negatif.

Meskipun suku bunga negatif dapat terjadi jika tingkat inflasi melebihi pengembalian tabungan atau pinjaman — misalnya, jika inflasi adalah 4% dan tingkat bunga pinjaman adalah 3%, pengembalian pemberi pinjaman setelah inflasi akan kurang dari nol - bank sentral telah mulai dengan sengaja menggunakan suku bunga negatif sebagai cara untuk menghidupkan kembali ekonomi yang lemah. Suku bunga utama ECB, Misalnya, didorong lebih jauh di bawah nol pada September 2019 di tengah tanda-tanda baru pelemahan ekonomi. Suku bunga utama ECB adalah -0,5% per April, 2020.

Di bawah kebijakan suku bunga negatif, bank dilarang memarkir kelebihan uang mereka dengan bank sentral karena tingkat negatif berarti mereka harus membayar bunga atas uang itu. Jika bank sentral mengadopsi langkah ini, biasanya dengan harapan mendorong bank untuk memindahkan uang mereka dari tabungan dan meningkatkan pinjaman mereka kepada bisnis dan konsumen. Idenya adalah jika bisnis dan konsumen memiliki lebih banyak uang untuk dibelanjakan, akan mendorong pertumbuhan ekonomi. Bahkan ketika bank-bank ini membebankan tingkat yang lebih tinggi pada uang yang mereka pinjamkan karena tingkat dana federal ditetapkan pada 0% atau negatif, konsumen masih mendapatkan tingkat bunga yang sangat rendah, dan bank pemberi pinjaman tidak lagi merugi.

Cara kerja tarif negatif

Gagasan hipotek dengan tingkat bunga negatif mungkin membuat Anda menggaruk-garuk kepala. Untuk lebih memahami cara kerja suku bunga negatif, mari kita telusuri apa hubungannya tingkat dana federal dengan suku bunga lainnya untuk memulai.

Pengaruh suku bunga dana federal pada suku bunga

Federal Reserve menaikkan dan menurunkan suku bunga target untuk mengendalikan pertumbuhan dan ukuran ekonomi. Tingkat bunga ini juga dikenal sebagai tingkat dana federal. Tingkat dana federal adalah tingkat di mana bank meminjamkan dan meminjam kelebihan cadangan satu sama lain, biasanya pada malam hari. Undang-undang mengharuskan bank untuk menyimpan persentase tertentu dari uang pelanggan mereka sebagai cadangan. Hasil dari, bank meminjamkan uang bolak-balik untuk memenuhi persyaratan cadangan ini. (Meskipun pada tanggal 15 Maret, 2020, Dewan Gubernur Federal Reserve System mengurangi persyaratan cadangan menjadi 0% sebagai akibat dari krisis keuangan yang sedang berlangsung.)

Ketika tingkat dana federal berubah, itu mempengaruhi tingkat lain - beberapa lebih dari yang lain. Tarif utama, contohnya, erat melacak tingkat dana federal. Suku bunga utama adalah tarif yang dikenakan bank kepada pelanggan dengan nilai kredit yang sangat baik, dan sering digunakan sebagai suku bunga acuan untuk pinjaman jangka pendek dan suku bunga variabel seperti kartu kredit, pinjaman mobil, dan hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan.

Meskipun Federal Reserve tidak menetapkan suku bunga utama, bank cenderung menetapkan suku bunga utama mereka sebagian berdasarkan suku bunga dana federal yang ditetapkan oleh Federal Reserve. Tingkat dana federal juga mempengaruhi suku bunga jangka panjang, seperti hipotek suku bunga tetap 30 tahun, tetapi pada tingkat yang lebih rendah. Hipotek suku bunga tetap 30 tahun juga dipengaruhi oleh ekonomi dan inflasi, dan cenderung secara longgar melacak imbal hasil obligasi Treasury AS 10-tahun, bukan tarif utama.

Ketika tingkat dana federal diturunkan, idenya adalah bahwa tarif yang lebih rendah akhirnya mencapai konsumen dan bisnis. Karena meminjam uang menjadi lebih murah dan menabung menjadi kurang menguntungkan, suku bunga yang lebih rendah mendorong konsumen untuk membelanjakan daripada menabung dan itu menyuntikkan lebih banyak uang ke dalam perekonomian. Ini memacu inflasi dan membantu pertumbuhan ekonomi.

Suku bunga tetap rendah selama lebih dari satu dekade sejak runtuhnya Lehman Brothers pada 2008 dan krisis keuangan global berikutnya. Meskipun langkah terbaru oleh Federal Reserve datang dengan pemotongan suku bunga dana federal mendekati nol persen, Federal Reserve belum mengadopsi kebijakan suku bunga negatif.

Tapi bagaimana jika itu terjadi? Apa artinya bagi pemilik rumah atau mereka yang berinvestasi di real estat?

Suku bunga negatif dan hipotek

Bank terbesar ketiga di Denmark, Bank Jyske, meluncurkan hipotek suku bunga negatif pertama di dunia pada Agustus 2019. Biaya hipotek ini ditetapkan menjadi -0,5% per tahun. Ini pada dasarnya berarti bank membayar pelanggan untuk meminjam uang. Akibatnya, peminjam akhirnya membayar kembali kurang dari mereka telah dipinjamkan. Bagaimana itu akan berhasil? Berikut ini contohnya:

Anda mengajukan hipotek dengan bank yang menawarkan suku bunga negatif. Anda disetujui, dan Anda menerima 30 tahun, $200 000 hipotek dengan tingkat bunga -0,5%. Pada tingkat -0,5%, pembayaran bulanan Anda adalah $514,81, atau $6, 177,72 untuk tahun ini. Namun, jumlah hutang Anda setelah tahun pertama adalah $ 192, 838.65, yang merupakan pengurangan $7, 161,35. Selisih antara apa yang Anda bayarkan dan pengurangan saldo hipotek Anda adalah $983,63, atau hanya sedikit kurang dari 0,5%. Ini mencerminkan pembayaran 0,5% Anda, peminjam, terima karena bunga negatif pada saldo yang sedikit menurun.

Sekarang, mari kita bandingkan tingkat hipotek negatif yang sama dengan tingkat hipotek 0% dan rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun saat ini sebesar 3,31%, menurut Freddie Mac (per 20 April, 2020). Kami akan memperhitungkan 30 tahun penuh hipotek.

Anda mungkin bertanya-tanya bagaimana cara mendapatkan pinjaman seperti itu. Tetapi karena bank perlu mendapat untung, peminjam kemungkinan tidak akan ditawari suku bunga negatif. Suku bunga pinjaman rumah termasuk markup (atau spread) yang mewakili keuntungan pemberi pinjaman. Spread ini adalah perbedaan antara tingkat bunga yang dibayarkan bank untuk uang itu versus apa yang dibebankan kepada Anda untuk meminjam uang itu. Inilah sebabnya mengapa tingkat hipotek lebih tinggi daripada hasil Treasury, meskipun tingkat hipotek melacak hasil Treasury.

Jadi bahkan jika tingkat dana federal turun ke nol atau di bawah nol, Anda mungkin tidak melihat 0% atau suku bunga negatif yang ditawarkan pada hipotek. Tetapi itu tidak berarti Anda tidak akan melihat penghematan apa pun.

Apa arti suku bunga 0% atau negatif untuk pembiayaan kembali?

Ketika tingkat dana federal turun, di sana adalah potensi bagi pemilik rumah dan investor real estat untuk menghemat uang. Namun, itu tidak akan langsung. Itulah yang James McGrath, salah satu pendiri pialang real estat Kota New York Yoreevo, mengatakan.

“Investor harus menunggu sebentar sebelum suku bunga rendah mulai menguntungkan mereka, kata McGrath. “Meskipun tingkat hipotek biasanya melacak perbendaharaan AS 10-tahun dengan sangat dekat, mereka tetap sangat tinggi.” Spread inilah yang akan membuat investor atau pemilik rumah tidak melihat suku bunga rendah yang sama dengan yang dilihat bank.

Tetapi meskipun Anda mungkin tidak melihat tingkat hipotek pada atau di bawah nol, suku bunga rata-rata harus lebih rendah. Seperti biasa, itu akan tetap penting untuk berbelanja untuk harga terbaik. Mereka yang ingin membiayai kembali, apakah itu hipotek, jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), atau pinjaman ekuitas rumah, harus membandingkan potensi penghematan dengan biaya apa pun yang terkait dengan pembiayaan kembali untuk melihat apakah itu masuk akal.

Meskipun penurunan suku bunga dapat menguntungkan pemilik rumah dan investor real estat, mereka juga mengarah ke sekawanan orang yang mencoba memanfaatkannya. Ini, pada gilirannya, mungkin benar-benar mengakibatkan tingkat hipotek naik karena permintaan yang lebih tinggi. Itulah yang Matt Edstrom, CMO Pinjaman Rumah GoodLife, harus mengatakan ketika membahas dampak dari tingkat dana federal 0% saat ini pada mereka yang ingin membiayai kembali.

"Saat ini, begitu banyak orang yang mencari untuk membiayai kembali hipotek mereka yang mungkin lebih bermanfaat untuk menunggu beberapa minggu dan membiayai kembali setelah semuanya melunak. Dalam beberapa minggu terakhir, suku bunga KPR sebenarnya sudah naik menjadi 3,88% karena permintaan untuk membiayai kembali begitu tinggi. Alasannya adalah bahwa tingkat rendah telah mendorong orang untuk ingin membiayai kembali, termasuk pembiayaan kembali kas keluar, yang menjadi mengejutkan bagi bank untuk mengikuti. Salah satu alasan bahwa pemberi pinjaman hipotek terbaik akan menaikkan tarif mereka adalah untuk membuat mereka lebih menguntungkan…. Alasan lain adalah untuk mencoba untuk mencegah bisnis baru karena mereka sangat didukung saat ini. Jika Anda ingin membiayai kembali, tunggu satu atau dua minggu dan lihat pilihan Anda sebelum membuat keputusan cepat.”

Intinya

Ketika Federal Reserve terus menerapkan langkah-langkah untuk menjaga ekonomi tetap bertahan, mungkin menciptakan beberapa peluang besar bagi pemilik rumah dan investor real estat untuk menabung melalui pembiayaan kembali. Beberapa orang berpikir sekarang bisa menjadi saat yang tepat untuk membeli real estat dan juga untuk membiayai kembali, sementara yang lain tidak setuju. Tingkat dana Federal saat ini sangat rendah, seperti rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun dan imbal hasil Treasury 10 tahun. Ini bisa berarti masih ada ruang lebih lanjut untuk menurunkan harga.

Bagaimanapun, apakah Anda membiayai kembali tempat tinggal utama Anda atau properti investasi, jadilah cerdas dan perhatikan peluang untuk menghemat uang.