ETFFIN Finance >> Kursus keuangan >  >> Manajemen keuangan >> utang

Waktu yang tepat untuk HELOC? Apa Arti Suku Bunga 0% (atau Negatif) bagi Investor?

Federal Reserve baru-baru ini memangkas target suku bunga mendekati 0% sebagai cara untuk meningkatkan ekonomi AS karena terhuyung-huyung dari efek COVID-19. Penurunan suku bunga ini dapat memberikan peluang besar bagi pemilik real estat untuk menghemat pinjaman uang melalui jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs), apakah itu untuk pembelian properti baru atau untuk merehabilitasi properti yang sudah ada.

Bunga 0% serendah-rendahnya, Presiden Trump bahkan telah mendorong penurunan suku bunga lebih lanjut, dan mengatakan dia bisa "membiasakan diri dengan [suku bunga negatif] dengan sangat cepat." Meskipun masih harus dilihat apakah Federal Reserve akan menggunakan kebijakan suku bunga negatif untuk membantu menghidupkan kembali perekonomian, AS tidak akan menjadi negara pertama yang mengadopsi tindakan semacam ini.

Jadi apa sebenarnya suku bunga negatif dan bagaimana pengaruhnya terhadap investasi real estat? Kami akan menjelaskan itu, dan kemudian selami apa arti suku bunga 0% dan suku bunga negatif bagi investor yang ingin memanfaatkan suku bunga rendah ini dengan HELOC secara khusus.

Dalam artikel ini
  • Apa itu suku bunga negatif?
  • Cara kerja tarif negatif
  • Apa arti suku bunga negatif atau 0% untuk HELOCs
  • Intinya

Apa itu suku bunga negatif?

Biasanya, suku bunga bermain dalam mendukung pemberi pinjaman hipotek. Mereka digunakan sebagai cara untuk memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman atas penggunaan uang mereka. Meminjamkan uang memiliki risiko, terutama bahwa pemberi pinjaman mungkin tidak menerima uang mereka kembali. Jadi suku bunga adalah sarana untuk memperhitungkan risiko terkait dan untuk memberi insentif kepada pemberi pinjaman.

Suku bunga negatif, Namun, mengkompensasi peminjam , bukan pemberi pinjaman. Mengapa masuk akal untuk membayar seseorang untuk meminjam uang? Terutama untuk memerangi kelemahan ekonomi. Memiliki tingkat bunga negatif adalah konsep baru yang diadopsi hanya dalam dekade terakhir. Eksperimen telah dilakukan oleh bank sentral beberapa negara, termasuk Bank Sentral Eropa, serta bank sentral Jepang, Swedia, Swiss, dan Denmark.

Ketika suku bunga rendah ini, idenya adalah bahwa hal itu akan mendorong konsumen dan bisnis untuk meminjam lebih banyak uang, dan, karena itu, menghabiskan lebih banyak uang. Ini semua adalah bagian dari proses mencoba menumbuhkan ekonomi. Konsumen biasanya lebih bersedia untuk membeli ketika harga rendah, dan bisnis berada dalam posisi yang lebih baik untuk melakukan pembelian yang diperlukan untuk ekspansi. Seiring berkembangnya bisnis, mereka cenderung mempekerjakan lebih banyak orang untuk meningkatkan produksi. Ini, pada gilirannya, meningkatkan kekayaan rumah tangga, yang memacu pengeluaran lebih banyak lagi.

Tetapi meskipun kebijakan suku bunga negatif memberi penghargaan kepada peminjam, itu memiliki efek negatif pada penabung. Hal ini berlaku untuk konsumen dan bank yang ingin mendapatkan bunga dari tabungan mereka. Ini adalah gerakan yang disengaja, demikian juga.

Pada bulan Juni 2014, ECB memangkas suku bunga depositonya dari nol ke wilayah negatif. Tingkat simpanan adalah tingkat di mana bank memperoleh bunga atas kelebihan cadangan mereka yang disimpan di bank sentral. Langkah ini merupakan bagian dari kebijakan moneter yang ditujukan untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan penyaluran kredit perbankan. Dengan suku bunga deposito di -0,1%, bank akan didorong untuk meminjamkan kepada bisnis dan konsumen daripada memarkir uang mereka untuk mendapatkan bunga di bank sentral. Jika mereka memilih untuk menahan kelebihan cadangan mereka, mereka harus membayar bunga alih-alih menghasilkannya.

Cara kerja tarif negatif

Bank terbesar ketiga di Denmark, Bank Jyske, mungkin merupakan bank pertama yang membawa suku bunga negatif ke pasar real estat ketika mulai menawarkan hipotek pada -0,5% per tahun pada Agustus 2019. Pada dasarnya, bank membayar peminjam 0,5% setahun untuk mengambil pinjaman. Seperti biasa, peminjam melakukan pembayaran bulanan normal mereka, tetapi mereka akhirnya membayar kembali lebih sedikit daripada yang mereka pinjam. Karena suku bunga negatif, saldo terutang mereka berkurang setiap bulan lebih dari yang mereka bayarkan.

Mari kita uraikan sedikit lebih dalam tentang apa arti suku bunga negatif jika Anda ingin mengeluarkan HELOC. Mengatakan, Misalnya, Anda telah menetapkan ekuitas yang signifikan di rumah Anda. Anda memiliki $350, 000 rumah dengan saldo $100, 000 pada hipotek pertama Anda. Pemberi pinjaman Anda menawarkan HELOC berdasarkan 85% dari nilai rumah Anda, atau $297, 500. Karena Anda masih berhutang $100, 000 untuk hipotek pertama Anda, Anda dapat mengakses hingga $197, 500 pada jalur kredit Anda; Namun, Anda hanya perlu $100, 000 untuk mendanai flip rumah yang ingin Anda investasikan. Pemberi pinjaman Anda menawarkan HELOC dengan tingkat bunga -1% dan jangka waktu 20 tahun.

Pada tingkat bunga -1%, pembayaran bulanan Anda adalah $376,21, atau $4, 514,52 untuk tahun pertama. Jumlah hutang Anda setelah tahun pertama, Namun, adalah $94, 510.63. Ini adalah pengurangan $5, 489.37. Selisih antara apa yang Anda bayarkan dan pengurangan saldo HELOC Anda adalah $974,85, yang hanya sedikit kurang dari 1%. 1% ini mencerminkan pembayaran 1% yang Anda terima pada saldo menurun.

Untuk melihat penghematan suku bunga negatif, mari kita bandingkan suku bunga -1%, 0%, dan tarif utama saat ini sebesar 3,25% (per 16 Maret, 2020). Suku bunga utama adalah suku bunga yang ditetapkan oleh mayoritas bank terbesar di negara ini dan digunakan sebagai patokan untuk menentukan harga berbagai produk pinjaman. Dalam keadaan normal, HELOCs cenderung melacak dengan cermat ke tingkat prima.

Suku bunga HELOC 3,25% 0% -1% Pembayaran bulanan $100, 000 HELOC $567,20 $416,67 $376,21 Total bunga yang dibayarkan $36, 126,98 $0 - $9, 708.42

Ini hanya situasi hipotetis dengan asumsi pemberi pinjaman tidak mengenakan markup pada HELOC. Biasanya, bank mengenakan tingkat bunga beberapa poin persentase lebih tinggi dari tingkat yang ditetapkan oleh Federal Reserve. Perbedaan ini dikenal sebagai spread, dan memungkinkan bank untuk mendapatkan keuntungan dari pinjaman. Tetapi bahkan dengan beberapa poin persentase ditambahkan untuk mencerminkan keuntungan pemberi pinjaman, Anda masih dapat melihat seberapa besar pengurangan suku bunga dapat menghemat Anda pada HELOC Anda.

Apa arti suku bunga negatif atau 0% untuk HELOCs

Tidak diragukan lagi suku bunga negatif atau 0% akan membuat pinjaman jauh lebih terjangkau, apakah Anda ingin mengambil HELOC pertama Anda atau membiayai kembali pinjaman ekuitas rumah yang ada atau HELOC. Sayangnya, konsensus umum adalah bahwa pemilik rumah dan investor real estat biasa tidak akan melihat tingkat hipotek turun ke tingkat nol atau negatif.

Tetapi bahkan hanya dengan menurunkan suku bunga dapat menghasilkan penghematan nyata dan membuat tarif yang tersedia untuk HELOC lebih menarik. Tetapi investor real estat yang ingin memanfaatkan ekuitas rumah mereka juga harus mengingat bahwa suku bunga pada akhirnya akan meningkat lagi. Sebagian besar HELOC memiliki suku bunga variabel, yang berarti pembayaran Anda dapat meningkat seiring dengan kenaikan tarif. Ini penting untuk dipertimbangkan jika Anda berencana untuk mengeluarkan HELOC.

Singkat cerita:Langkah The Fed untuk memangkas suku bunga mendekati nol harus diterjemahkan menjadi penghematan jika Anda ingin mengeluarkan HELOC. Tapi seperti setiap kali Anda meminjam uang, penting untuk membandingkan tarif dan mempertimbangkan biaya terkait untuk memastikan hasil HELOC Anda menghemat uang selama masa pinjaman.

Intinya

Jika Anda mencari HELOC untuk mendanai proyek investasi real estat Anda, langkah Fed untuk menurunkan suku bunga mungkin menjadikannya waktu yang tepat untuk meminjam uang. Ingatlah bahwa mungkin ada gelombang pelamar yang mencari cara mendapatkan pinjaman untuk memanfaatkan tabungan ini, yang dapat menyebabkan bank menaikkan suku bunga atau menolak aplikasi langsung untuk membendung arus.

Seperti biasa, berkeliling untuk memastikan Anda mendapatkan harga terbaik di HELOC Anda. Ini adalah saat-saat yang menarik, yang bisa menghasilkan peluang besar untuk menabung. Hanya Anda yang dapat menentukan apakah ini saat yang tepat untuk membeli real estat untuk Anda secara pribadi. Tetapi pastikan untuk memahami risiko mengambil HELOC dan semoga sukses dalam investasi real estat Anda.