Bagaimana Anda Membeli Properti Investasi Pertama Anda?

Membeli properti sewaan pertama Anda adalah langkah besar bagi investor mana pun. Ini adalah salah satu aset terbesar yang dapat Anda beli, dan dengan sedikit waktu dan usaha, ini bisa menjadi cara yang bagus untuk menghasilkan pendapatan pasif.

Tetapi sebelum Anda menjadi maestro real estat dan mulai membangun kerajaan, Anda harus mulai dengan dasar-dasarnya. Mengetahui cara menemukan rumah, mendapatkan hipotek, dan mengisinya dengan penyewa yang baik adalah aspek penting dalam membeli properti sewaan pertama Anda.

Mari kita lihat langkah-langkah yang perlu Anda ambil untuk membeli properti investasi pertama Anda, serta tantangan yang mungkin Anda hadapi selama ini. Meskipun membeli properti sewaan mirip dengan membeli tempat tinggal utama, ada beberapa perbedaan unik yang perlu Anda pertimbangkan.

Dengan tips dan trik ini, Anda akan memiliki informasi yang Anda butuhkan untuk membuat prosesnya semulus mungkin.

Apakah Properti Investasi Tepat Untuk Anda?

Berinvestasi dalam real estat bukan untuk menjadi lemah hati. Anda tidak hanya harus mempertimbangkan hipotek dan biaya operasional, tetapi Anda juga harus memikirkan penyewa, yang dapat membuat atau menghancurkan investasi Anda. Biasanya ada lebih banyak risiko yang terlibat dengan memiliki properti sewaan daripada berinvestasi di pasar saham. Lagi pula, jika Anda berhasil terjebak dengan penyewa buruk yang tidak membayar sewa tepat waktu, pengembalian Anda tidak hanya berkurang – mereka tidak ada. Tentu, pasar saham mungkin hanya menarik 4% hingga 5% setiap tahun, tetapi Anda dapat mengandalkannya dengan tingkat kepercayaan tertentu. Anda mengambil taruhan yang lebih besar dengan properti investasi. Tetapi dengan pertaruhan yang lebih besar juga datang kesempatan untuk mendapatkan imbalan yang lebih besar, dan ini terutama berlaku untuk properti investasi.

Pada tahun 2016, hasil kotor rata-rata untuk investor sewa adalah 9,4%, sedikit turun dari tahun-tahun sebelumnya tetapi masih signifikan. Untuk beberapa konteks, pengembalian tahunan rata-rata di Dow Jones selama 10 tahun terakhir adalah 4,8%. Itu bukan apa-apa untuk ditulis di rumah. Selain itu, Anda memiliki pengaruh yang lebih besar atas properti investasi Anda daripada pasar saham. Misalnya, bahkan jika Anda membeli setiap botol Diet Coke di toko bahan makanan setempat, Anda mungkin tidak akan dapat memengaruhi harga saham Coca-Cola (setidaknya tidak terlalu terasa). Ada begitu banyak faktor yang berperan. Ketika datang ke pasar saham, Anda mengendarai gelombang yang sudah ada. Namun, dengan properti investasi, perubahan kecil – seperti pintu baru atau perbaikan kecil pada dapur – dapat meningkatkan kemungkinan merayu penyewa yang baik dengan harga sewa bulanan yang lebih tinggi. Dengan properti investasi, Anda tidak hanya mengendarai ombak, tetapi Anda juga memiliki ombaknya. Ini adalah pilihan tepat bagi investor yang menginginkan lebih banyak peluang langsung.

Cara Mendapatkan Hipotek Untuk Properti Investasi

Pertanyaan besar bagi orang yang membeli properti, apakah itu properti investasi atau tempat tinggal utama, adalah “Berapa harga rumah yang bisa saya beli?” Mulailah dengan melihat kalkulator hipotek untuk mendapatkan gambaran tentang tarif dan pembayaran bulanan, lalu Anda bisa mendapatkan persetujuan awal untuk melihat berapa banyak uang yang memenuhi syarat untuk Anda. Pastikan Anda memberi tahu Pakar Kredit Rumah bahwa Anda tertarik untuk membeli properti investasi, yang memiliki aturan berbeda dari tempat tinggal utama.

Dapatkan Persetujuan Terlebih Dahulu

Salah satu perangkap terbesar yang dilakukan pembeli rumah dalam bentuk apa pun adalah mencari properti sebelum mendapatkan pembiayaan. Katakanlah, setelah berbulan-bulan mencari, Anda menemukan properti sewaan yang sempurna. Tetapi pada saat Anda mendapatkan persetujuan awal untuk hipotek, rumah tersebut sudah terikat kontrak dengan pembeli lain. Dapatkan persetujuan awal sekarang dan dapatkan kemampuan untuk melakukan banyak hal dalam waktu singkat.

Masalah lain dengan pencarian sebelum disetujui sebelumnya adalah Anda tidak benar-benar tahu berapa banyak uang yang memenuhi syarat untuk Anda. Akan memilukan untuk melihat rumah dengan satu kisaran harga, hanya untuk mengetahui bahwa Anda memenuhi syarat untuk lebih murah. Mendapatkan persetujuan awal memungkinkan Anda membuat keputusan yang matang tentang properti investasi yang akan Anda beli.

Pinjaman Agensi Untuk Properti Investasi

Untuk properti investasi, Anda kemungkinan akan menggunakan pinjaman agen, yang berarti pinjaman tersebut akan didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Dalam kebanyakan kasus, Anda tidak akan bisa mendapatkan pinjaman FHA atau VA untuk properti investasi. Pengecualian untuk ini adalah jika Anda membeli properti dengan beberapa unit dan berencana untuk tinggal di salah satu unit dan menyewakan yang lain. Jika Anda berencana untuk menempuh rute ini, Anda harus mulai dengan berbicara dengan Pakar Kredit Rumah.

Persyaratan Membeli Properti Investasi

Pinjaman agen yang tersedia untuk Anda akan berupa hipotek suku bunga tetap atau hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM). Kedua opsi ini memiliki persyaratan khusus dalam hal uang muka dan nilai kredit.

Berapa Angka Kredit Dan Uang Muka Yang Anda Butuhkan Untuk Membeli Properti Investasi?

Untuk hipotek suku bunga tetap, persyaratan nilai kredit minimum pada properti investasi satu unit adalah 620, dan itu akan membutuhkan uang muka 20%. Namun, jika Anda memiliki skor kredit 720 atau lebih, Anda hanya diminta untuk memberikan 15% pada properti investasi satu unit.

Untuk hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan, skor kredit minimum adalah 620 dan akan membutuhkan setidaknya 15% untuk properti investasi keluarga tunggal.

Jika Anda tertarik untuk membeli properti multi-unit, hubungi Pakar Kredit Rumah untuk membahas persyaratan dan opsi.

Persyaratan Lain Untuk Memenuhi Kualifikasi

Selain uang muka, persyaratan untuk properti sewaan agak mirip dengan hipotek untuk tempat tinggal utama. Anda masih harus mengikuti aturan 2/2/2:berikan dua tahun pengembalian pajak, dua tahun W-2 dan dua bulan laporan mutasi bank kepada perusahaan hipotek Anda, serta verifikasi aset Anda.

Perusahaan hipotek Anda juga ingin Anda memiliki enam bulan pembayaran hipotek sebagai cadangan untuk memberi Anda ruang penyangga jika Anda mengalami tantangan keuangan yang tidak terduga.

Mengapa Saya Harus Mendapatkan Hipotek Untuk Properti Investasi Saya?

Jika Anda memiliki sarana untuk membayar properti investasi secara tunai, mendapatkan hipotek masih bisa masuk akal untuk situasi Anda, terutama jika Anda berencana untuk mendapatkan beberapa properti investasi. Misalnya, katakanlah Anda memiliki $100.000 di bank.

Pilihan pertama Anda adalah membeli rumah secara tunai seharga $100.000. Meskipun Anda akan mendapatkan arus kas yang lebih besar dari investasi tersebut, investasi tersebut mengikat semua uang tunai Anda di satu tempat.

Namun, jika Anda mendapatkan pinjaman dengan uang muka 20%, Anda berpotensi membeli satu atau dua rumah lagi dengan harga yang sama dengan sisa $80.000. Sementara arus kas langsung Anda lebih rendah, pengembalian ini akan tumbuh dalam jangka panjang, terutama karena sewa meningkat dan hipotek terbayar. Anda membangun aset dengan lebih cepat saat menggunakan hipotek, bukan uang tunai.

Jika Anda membeli properti investasi secara tunai, mungkin masih ada peluang pinjaman yang menguntungkan untuk situasi Anda.

James Milne, manajer produk di Rocket Mortgage ^® , menjelaskan bahwa “sebagian besar properti investasi di AS dimiliki tanpa hipotek, jadi ada banyak peluang untuk membebaskan uang tunai atau mengambil ekuitas untuk meningkatkan properti. Refinance cash-out adalah pilihan yang bagus untuk klien ini.”

Opsi ini dapat membantu investasi Anda bekerja untuk Anda.

Bagaimana Saya Menentukan Potensi ROI Untuk Properti Sewa Saya?

Saat mencari properti investasi yang bagus, pertanyaan pertama yang perlu Anda tanyakan adalah “Bisakah saya benar-benar menghasilkan uang?” Jika jawabannya tidak, itu jelas bukan investasi yang bagus. Untuk melihat berapa banyak uang yang berpotensi dihasilkan oleh properti Anda, Anda harus mempertimbangkan laba atas investasi (ROI). ROI dapat dihitung dengan terlebih dahulu menemukan pendapatan tahunan bersih properti. Ini adalah uang sewa yang tersisa setelah Anda membayar pajak, asuransi, biaya manajemen properti, perbaikan yang diharapkan (berencana untuk menghabiskan 1% dari nilai properti untuk ini), periode kekosongan potensial, biaya HOA (jika berlaku) dan setiap utilitas yang tidak akan ditanggung oleh penyewa. Untuk menemukan ROI, ambil pendapatan tahunan dan bagi dengan jumlah yang Anda belanjakan untuk properti. Misalnya, jika pendapatan bersih tahunan adalah $7.500 dan Anda membelanjakan $100.000 untuk properti, ROI Anda adalah 7,5%. Gunakan perhitungan ini untuk melihat apakah setiap properti sewaan merupakan investasi potensial yang bagus.

Apa yang Membuat Properti Investasi Bagus?

Saat memindai lingkungan untuk sewa pertama Anda, ada beberapa persyaratan khusus yang harus Anda cari untuk menentukan apakah properti itu akan menjadi investasi yang baik. Singkatnya, Anda menginginkan rumah yang membutuhkan perawatan rendah, memiliki lowongan terbatas, dan memungkinkan Anda memiliki rasio sewa terhadap nilai yang baik.

Tidak Ada Fixer-Uppers

Salah satu kesalahan terbesar yang dilakukan investor real estat baru adalah membeli fixer-atas. Jika iklan mengatakan bahwa properti itu “membutuhkan banyak TLC”, pindah saja ke rumah berikutnya. Saya sendiri pernah jatuh cinta pada yang satu ini dan berhasil mendapatkan "kesepakatan luar biasa" untuk sebuah rumah yang tidak memiliki dinding interior, membutuhkan pipa ledeng baru dan memiliki ruang bawah tanah yang tergenang setiap setengah bulan. Ada beberapa perasaan yang lebih buruk daripada menyadari bahwa sapi perah Anda sebenarnya adalah lubang uang.

Pengecualian untuk aturan ini, tentu saja, jika Anda memiliki pengetahuan tentang perbaikan rumah. Jika Anda memiliki keterampilan tukang yang luas (atau mengenal seseorang yang memilikinya), Anda mungkin dapat menangani perbaikan ekstensif ini lebih baik daripada saya. Tetapi sebagai aturan umum, tidak akan terlalu memusingkan untuk membeli rumah yang sudah dalam kondisi siap pakai. Dan mereka ada di luar sana. Jadi sementara itu, lakukan yang terbaik untuk menolak daya pikat seorang fixer-upper.

Tidak Ada Lowongan

Jika Anda tidak memiliki penyewa yang membayar, properti investasi Anda tidak terlalu bagus. Anda ingin memastikan bahwa properti Anda menarik bukan hanya untuk mana pun penyewa – tetapi untuk baik penyewa yang membayar tepat waktu dan tidak membuang majalah Cosmo mereka ke toilet (berdasarkan pengalaman).

Bergantung pada lokasi Anda, beberapa tempat cenderung memiliki tingkat lowongan yang lebih rendah, seperti San Jose, California, dan Fort Collins, Colorado, yang sama-sama memiliki tingkat kekosongan 0,2% pada tahun 2016. Anda dapat melakukan riset di lingkungan sekitar Anda sedang melihat, tetapi ketika sampai ke sana, habiskan waktu mengemudi di jalan-jalan di dekat properti potensial Anda. Hanya dengan melihat tingkat perawatan yang diberikan pada rumah-rumah di daerah sekitarnya dapat memberi Anda gambaran yang baik tentang rumah mana yang kosong dan mana yang tidak.

Aturan 1%

Sebuah pertanyaan besar dari investor baru adalah “Berapa saya harus menyewa properti?” Investor berpengalaman terkadang menggunakan aturan 1%, yang menyatakan bahwa sewa setiap bulan harus setidaknya 1% dari harga pembelian. Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga $100.000, Anda perlu membebankan – paling tidak – $1.000 untuk sewa. Ini, tentu saja, tidak selalu benar bagi investor, dan beberapa akan menerima pengembalian yang sedikit lebih rendah.

Untuk memastikan bahwa properti potensial dapat menerima pengembalian semacam itu, lihat apakah Anda bisa mendapatkan perkiraan sewa untuk properti area serupa. Anda mungkin dapat menagih sedikit lebih banyak atau lebih sedikit dari yang tercantum, tetapi ini memberi Anda nomor rata-rata.

Apakah Anda Tuan Tanah?

Ketika Anda mulai membeli properti investasi, Anda perlu meluangkan waktu untuk berpikir serius tentang kemampuan Anda mengelola properti Anda. Ini adalah pekerjaan yang sulit menjadi tuan tanah – lebih sulit daripada yang dipikirkan kebanyakan orang – dan saya telah melihat banyak investor menjadi kewalahan dengan waktu yang dibutuhkan untuk menjadi tuan tanah yang baik.

Fakta menyenangkan:Waspadalah terhadap investor semacam ini. Mereka kadang-kadang kehabisan tenaga karena beban tugas pemilikan tanah mereka dan hanya menjual seluruh portofolio mereka sekaligus. Biasanya ini saat yang tepat untuk masuk dan membeli.

Tapi intinya adalah tidak semua orang cocok menjadi tuan tanah. Ini adalah pekerjaan yang intens dan memakan waktu, terutama jika Anda sudah memiliki pekerjaan harian. Untuk alasan ini, saya sangat menyarankan agar perusahaan manajemen melakukan pekerjaan ini untuk Anda.

Tentu, Anda mungkin menghabiskan 9% hingga 11% dari sewa untuk layanan ini, tetapi mereka akan mengurus kebutuhan penyewa dan mengumpulkan uang sewa. Dan jika penyewa perlu diusir, mereka akan membantu menangani proses itu juga. Waktu seringkali lebih penting daripada uang, dan melepaskan stres ini memberi Anda kebebasan untuk mengejar investasi tambahan.

Melacak Perbaikan

Karena Anda memperoleh penghasilan dari properti investasi ini, Anda diharapkan untuk membayar pajak penghasilan, tetapi kabar baiknya adalah bahwa properti sewaan menawarkan beberapa manfaat pajak yang besar. Baik Anda mempekerjakan seseorang untuk melakukan perbaikan, membayar bunga hipotek, atau sekadar mengantar ke properti Anda, ada berbagai kemungkinan potongan.

Kata-kata bijak:Anda harus memastikan Anda melacak pengeluaran ini – yang berarti tanda terima – jika IRS datang mengetuk. Untuk mendapatkan nilai penuh dari properti investasi Anda, Anda harus memanfaatkan peluang pemotongan pajak sebaik-baiknya.

Ini adalah keuntungan lain menggunakan perusahaan manajemen. Mereka akan melacak semua biaya sewa Anda dan mengirimkannya kepada Anda dalam dokumen yang bagus selama musim pajak. Sekali lagi, jumlah waktu yang Anda hemat ini sepadan dengan uang yang dikeluarkan.

Memulai

Meskipun ada banyak variabel yang perlu dipertimbangkan saat membeli properti investasi pertama Anda, Anda harus mulai dengan melakukan riset. Lihatlah harga perumahan dan lingkungan dan mulai menabung untuk uang muka. Dan saat Anda siap terjun lebih dulu ke dalam game real estat, Anda bisa mulai dengan mendapatkan persetujuan hipotek.