Uji Tuntas Real Estat:Panduan Komprehensif bagi Investor

(Halaman ini mungkin berisi tautan afiliasi dan kami mungkin memperoleh biaya dari pembelian yang memenuhi syarat tanpa biaya tambahan kepada Anda. Lihat Pengungkapan kami untuk informasi lebih lanjut.)

Berinvestasi di real estat adalah cara terbaik untuk membangun kekayaan dan menciptakan arus kas. Namun ini juga merupakan komitmen finansial yang besar.

Dan dengan komitmen finansial sebesar apa pun, Anda ingin menghindari kesalahan besar.

Menurut Investopedia, “Menghemat Penelitian” adalah salah satu kesalahan utama yang harus dihindari jika Anda ingin investasi real estat Anda berhasil.

Di situlah uji tuntas berperan.

Uji tuntas adalah meneliti investasi real estate secara menyeluruh sebelum penjualan akhir.

Mengetahui cara melakukan uji tuntas mengurangi risiko kesalahan finansial yang besar. Dan ini membantu Anda berinvestasi dengan lebih banyak pengetahuan dan kepercayaan diri.

Artikel ini membahas mengapa uji tuntas sangat penting dalam real estat. Terutama, ini mencakup bagaimana untuk melakukan uji tuntas untuk investasi real estat.

Apa yang dimaksud dengan uji tuntas?

Secara sederhana, uji tuntas adalah “mengerjakan pekerjaan rumah Anda.” Hal ini mengkonfirmasi fakta dan mempertimbangkan kemungkinan hasil sebelum mengambil keputusan penting.

Bacaan yang Direkomendasikan:Apa Arti “Lakukan Uji Tuntas Anda”?

Apa yang dimaksud dengan uji tuntas untuk investasi real estat?

Uji tuntas untuk real estat adalah memverifikasi fakta fisik, keuangan, dan hukum properti sebelum Anda membelinya.

Ini adalah cara terbaik untuk yakin bahwa Anda mendapatkan properti – dan potensi pendapatan – yang Anda harapkan.

Kabar baiknya adalah jika Anda menemukan masalah selama penelitian, Anda dapat menegosiasikan ulang kontrak atau meninggalkannya.

Jadi, mudah untuk mengetahui alasannya uji tuntas sangat penting untuk investasi real estat. Namun, prosesnya bisa jadi intensif.

Jadi, daripada menganggapnya sebagai tugas, anggaplah itu sebagai peluang.

Anggap saja ini kesempatan Anda untuk mengambil keputusan yang tepat dan menghindari kesalahan besar.

Baik Anda membalik rumah, meretas rumah, atau membeli properti sewaan, Anda akan menyelesaikan uji tuntas.

Tentu saja, cara Anda menganalisis jenis investasi real estat bisa berbeda-beda, namun dasarnya sama.

Selama uji tuntas, Anda mempelajari sebanyak mungkin tentang suatu properti sebelum penjualan bersifat final. Dan prosesnya dimulai bahkan sebelum Anda masuk ke sebuah properti.

Ada tiga tahap proses uji tuntas:

1. Uji tuntas pra-penawaran
2. Penawaran pembelian (kontrak)
3. Uji tuntas pasca penawaran

Baca terus untuk mengetahui uji tuntas mendasar untuk semua investasi real estat. Lihat juga perbedaan analisis properti sewaan dengan house flip.

Uji tuntas pra-penawaran

Sebelum mengajukan penawaran properti apa pun, hemat waktu, uang, dan tenaga Anda dengan melakukan uji tuntas awal.

Berikut adalah beberapa langkah penting yang harus diambil sebelum membuat penawaran atas suatu properti:

• Analisis pasar &lingkungan
• Temukan pembiayaan
• Perkiraan biaya perbaikan/renovasi
• Hitung perkiraan laba atas investasi
• Putuskan apakah properti dapat menghasilkan keuntungan berdasarkan tujuan investasi Anda.

Analisis pasar dan lingkungan

Cara terbaik untuk memahami pasar real estat Anda adalah dengan menganalisis properti seperti properti yang ingin Anda beli – alias “perusahaan” atau properti serupa.

Berikut cara mempelajari target pasar Anda:

• Lacak listingan real estat, seberapa cepat penjualannya, dan harganya.
• Bicaralah dengan investor real estate lokal.
• Kunjungi lingkungan sasaran dan bicaralah dengan warga.
• Bicaralah dengan agen real estat setempat.
• Meneliti metrik utama untuk kota dan komunitas.

Untuk menemukan area untuk berinvestasi, lihat demografi dan data lokal. Perhatikan hal berikut:

• Tren nilai (Apakah nilai properti naik atau turun?)
• Persentase pemilik-penghuni
• Peringkat sekolah
• Tingkat kejahatan
• Pertumbuhan populasi
• Ketersediaan pekerjaan
• Dekat dengan pusat perbelanjaan dan layanan
• Zonasi &pengembangan masa depan
• Harga sewa

Situs web yang berguna untuk mengumpulkan informasi:

• City-Data.com
• Data Sensus Amerika Serikat
• GreatSchools.org
• Asosiasi Nasional Realtors (NAR)
• RentRange.com

Temukan pembiayaan

Lembaga keuangan yang berbeda menawarkan jenis pinjaman yang berbeda. Namun tidak semua program, syarat, dan tarif tersedia untuk investasi real estat.

Selain itu, beberapa bank tidak membiayai properti tertentu. Misalnya, beberapa tidak menawarkan pinjaman untuk properti yang memerlukan perbaikan ekstensif.

Jadi, sebaiknya belanjakan pembiayaan terbaik untuk properti investasi yang Anda inginkan – sebelum Anda siap membeli.

Sebaiknya Anda juga mendapatkan persetujuan awal dari pemberi pinjaman (bukan hanya prakualifikasi, sehingga penjual tidak akan khawatir pembiayaan Anda akan gagal jika mereka menerima tawaran Anda.

Kerja keras di awal yang Anda lakukan dalam mempersiapkan pembiayaan akan terbayar ketika Anda menemukan properti yang tepat dan mengajukan penawaran.

Perkirakan biaya perbaikan &renovasi

Saat Anda melihat properti, buatlah daftar perbaikan yang diperlukan dan perkiraan biayanya. Banyak investor memiliki daftar item rehabilitasi khusus yang telah dibuat sebelumnya untuk tujuan ini.

Sertakan hal-hal seperti HVAC, atap, pondasi, pipa ledeng, kelistrikan, dan jendela.

Pada titik ini, biaya renovasi akan menjadi perkiraan kasarnya. Namun, penting untuk menghitung potensi kembali untuk memutuskan apakah Anda ingin mengajukan penawaran.

Hitunglah:Tentukan potensi laba atas investasi (Balik vs. Sewa)

Setelah Anda mendapatkan perkiraan rehabilitasi, lakukan beberapa perhitungan cepat untuk melihat apakah tawaran tersebut layak untuk diberikan.

Di sinilah perbedaan analisis pra-penawaran properti rental dan flip.

Namun, Anda mungkin mempertimbangkan untuk melakukan penghitungan untuk kedua strategi tersebut.

Karena jika kedua metode tersebut memiliki potensi, Anda memiliki strategi keluar yang tepat jika salah satu tidak berhasil.

Untuk persewaan

Untuk rental yang sudah ada, gunakan informasi rental dari penjual untuk mengevaluasi potensi properti.

Biasanya, penjual memberikan pernyataan proforma yang mencantumkan pendapatan dan pengeluaran sewa.

Perlu diingat bahwa pro forma adalah perkiraan berdasarkan laporan penjual – dan dapat mengabaikan detail penting.

Dengan kata lain, hal ini perlu diverifikasi melalui uji tuntas yang lebih mendalam setelah kontrak dibuat.

Jika properti tersebut belum merupakan properti sewaan, perkirakan potensi pengeluaran dan pendapatan sewa.

Untuk pendekatan konservatif, kurangi harga sewa dan terlalu tinggi biayanya.

Selanjutnya, lakukan perhitungan untuk menilai potensi properti, antara lain Net Operating Income (NOI), Cap Rate, dan Cash on Cash Return.

• Pendapatan Operasional Bersih (NOI). NOI menghitung pendapatan dikurangi pengeluaran.

Pendapatan Operasional Bersih =Pendapatan Kotor – Beban Operasional

• Tingkat batas. Perhitungan ini adalah rasio NOI terhadap nilai properti dan merupakan cara yang baik untuk membandingkan investasi.

Cap rate =Pendapatan Operasional Bersih (NOI)/Total Harga Pembelian

• Pengembalian uang tunai. Perhitungan ini adalah tingkat pengembalian atas uang sebenarnya yang Anda investasikan.

Pengembalian uang tunai =NOI/Investasi Tunai

Untuk membalik

Kebanyakan properti flip membutuhkan lebih dari sedikit perhatian dan kasih sayang dan diberi harga di bawah nilai pasar. Jadi, perkiraan penting adalah Nilai Setelah Perbaikan (ARV) .

Untuk menemukan ARV, pertama-tama Anda memerlukan perkiraan biaya rehabilitasi sejak Anda berjalan melewati properti.

(Catatan:Anda mungkin ingin melebih-lebihkan pengeluaran untuk memperhitungkan kejutan.)

Temukan juga nilai rata-rata per kaki persegi untuk properti yang sebanding s.

Kemudian Anda dapat mengetahui nilai tambah dari renovasi tersebut.

Begini caranya:

1. Lihatlah properti serupa yang baru saja terjual. Catat berapa harga jualnya dan bandingkan dengan properti yang dipertimbangkan.

1. Temukan harga rata-rata per kaki persegi untuk properti yang sebanding.

1. Gunakan harga rata-rata per kaki persegi tersebut untuk menentukan nilai pasar renovasi properti yang dipertimbangkan.

Hitung perkiraan ARV

Nilai Setelah Perbaikan (ARV) =Harga Pembelian + Nilai Tambah dari Renovasi

Lalu, Anda dapat menggunakan ARV untuk menentukan harga pembelian maksimum . Aturan umum yang umum adalah aturan 70%:

Harga Pembelian Maksimum =(ARV x 0,70) – Perkiraan Biaya Perbaikan

Penawaran pembelian:Pahami kontraknya

Penawaran pembelian menentukan jadwal uji tuntas dan ketentuan untuk penjualan akhir.

Misalnya, kontrak perumahan sering kali memiliki jangka waktu yang telah ditentukan sebelumnya yaitu 10 hingga 21 hari. Namun Anda dapat menegosiasikan jadwal yang berbeda.

Penawaran tersebut juga harus menyatakan bahwa, sebagai pembeli, Anda dapat membatalkan kontrak jika Anda menemukan masalah fisik, keuangan, atau hukum yang tidak terduga selama uji tuntas.

Setelah Anda dan penjual menandatangani penawaran, penawaran tersebut menjadi kontrak yang mengikat secara hukum.

Selanjutnya, Anda melakukan setoran uang dengan sungguh-sungguh. Kemudian, jadwal penyelesaian uji tuntas dimulai.

Segalanya bergerak cepat! Jadi, kumpulkan informasi, minta dokumentasi, dan segera jadwalkan inspeksi.

Pada akhir jangka waktu, setoran uang yang sungguh-sungguh tidak dapat dikembalikan. Anda dapat meminta perpanjangan, namun biasanya lebih baik tetap menggunakan linimasa asli.

Pemilik mungkin akan beralih ke penawaran lain di pasar yang kompetitif jika Anda tidak dapat menyelesaikannya tepat waktu.

Cara terbaik untuk memastikan Anda menyelesaikan semuanya adalah dengan melakukan proses uji tuntas.

Misalnya, buatlah garis besar untuk setiap langkah dengan formulir kosong dan daftar periksa.

Uji tuntas pasca penawaran

Uji tuntas pasca penawaran mengonfirmasi fakta fisik, keuangan, dan hukum properti.

Saat Anda menjalani prosesnya, bersikaplah terbuka untuk menemukan masalah.

Anda sedang bernegosiasi sampai dokumen penyelesaian akhir ditandatangani. Jadi, inilah kesempatan Anda untuk menghindari investasi berisiko.

Uji tuntas secara fisik

Uji tuntas fisik memeriksa kondisi properti dan mengklarifikasi biaya rehabilitasi dan nilai pasar.

Ini mencakup penilaian, inspeksi properti, penelusuran, dan daftar perbaikan/renovasi.

Penilaian. Penilai profesional mengevaluasi kualitas, kondisi, dan ukuran properti.

Kemudian mereka membandingkannya dengan properti serupa dan menetapkan nilai pasar wajar.

Pembiayaan bank memerlukan penilaian. Namun meskipun Anda tidak memiliki pembiayaan bank, pertimbangkan untuk mendapatkannya.

Pemeriksaan properti. Pekerjakan inspektur rumah yang berkualifikasi untuk memeriksa kekurangan interior dan eksterior, masalah kode bangunan, dan masalah tersembunyi.

Melakukan penelusuran bersama inspektur untuk melihat masalah dan mengajukan pertanyaan adalah ide yang bagus.

Pemeriksaan harus memperhatikan hal-hal berikut:

• Atap
• Fondasi
• Jendela
• Loteng
• Dinding kering
• HVAC
• Utilitas
• Mekanikal
• Lapangan

Panduan. Sangat penting untuk memeriksa seluruh properti, meskipun Anda memiliki pemeriksaan profesional.

Dan jika properti memiliki beberapa unit, lihat masing-masing .

Panduan sangat ideal untuk membuat daftar rinci perbaikan dan renovasi dan mencatat masalah di lahan dan properti di sekitarnya.

Berikut beberapa hal yang perlu dicantumkan:

• Bersihkan dan demo (sebelum pekerjaan perbaikan dapat dimulai)
• Listrik, pipa ledeng, atap, &HVAC
• Proyek konstruksi (struktural; proyek untuk kontraktor)
• Tirai, lukisan, peralatan, meja, dll.

Pemeriksaan Lainnya. Inspeksi properti secara berkala tidak mencakup semuanya.

Tergantung pada usia dan kondisi properti, pertimbangkan pemeriksaan tambahan berikut:

• Rayap &Hama (bank memerlukan pemeriksaan rayap)
• Cat berbahan dasar timbal
• Gas radon
• Asbes
• Sistem septik
• Dinding kering
• Sumur air
• Jalur saluran pembuangan (cakupan properti lama)
• Studi lingkungan (khas untuk real estat komersial)

Uji tuntas finansial

Uji tuntas finansial membantu Anda memutuskan apakah properti merupakan investasi finansial yang baik.

Tentu saja, semakin akurat informasinya, semakin baik. Namun terkadang, Anda harus membuat asumsi.

Di bawah ini adalah item uji tuntas keuangan yang umum. Berikut ini adalah informasi spesifik untuk rental versus properti flip.

Perkirakan biaya perbaikan &renovasi .

Gunakan daftar item rehabilitasi dari penelusuran Anda untuk menghitung biaya perbaikan.

Cobalah untuk menemukan biaya sebenarnya untuk bahan dan tenaga kerja. Dan jangan lupa biaya inspeksi dan izin kota.

Jika Anda menyewa kontraktor, mintalah mereka untuk melihat properti tersebut dan memberi Anda perkiraannya.

Jika hal tersebut tidak memungkinkan, berikan daftar perbaikan dan renovasi kepada mereka untuk mendapatkan gambaran kasarnya.

Setelah Anda mengetahui biaya rehabilitasi, bandingkan dengan perkiraan yang Anda buat sebelum mengajukan penawaran.

Apakah biayanya selaras?

Asuransi. Dapatkan penawaran dari beberapa perusahaan asuransi untuk perlindungan asuransi yang tepat.

Jenis asuransi dapat bergantung pada apakah Anda menyewa atau membalik.

Misalnya, Anda mungkin memerlukan asuransi renovasi rumah, asuransi pemilik rumah, atau asuransi properti kosong.

Jika properti berada di zona banjir, tambahkan asuransi banjir ke dalam daftar.

Banyak tuan tanah juga membeli asuransi payung sebagai lapisan perlindungan tambahan.

Pajak properti. Informasi pajak properti publik sering kali tersedia melalui lembaga pemerintah setempat.

Periksa ketetapan pajak properti dan lihat apakah pajaknya masih berlaku.

Uji tuntas finansial khusus untuk properti sewaan

Untuk properti sewaan yang ada, kumpulkan dan analisis informasi sewa terkini.

Jika properti tersebut bukan merupakan properti sewaan, gunakan perkiraan data keuangan berdasarkan informasi pasar.

Setelah Anda mengonfirmasi detailnya, jalankan kembali perhitungan untuk NOI, tingkat batas, dan pengembalian uang tunai.

Dokumentasi persewaan

Untuk persewaan yang sudah ada, mintalah dokumentasi penjual untuk memverifikasi pernyataan pro forma.*

Data yang dikumpulkan dapat mengungkapkan masalah keuangan pada properti, pajak, sewa, dll.

Selain itu, Anda dapat menggunakannya untuk mengetahui Pendapatan Operasional Bersih (NOI), tingkat batas, dan pengembalian uang tunai.

Dokumentasi untuk sewa jangka panjang:

• Laporan Laba &Rugi (tahun berjalan, ditambah dua tahun terakhir)

• Laporan bank bisnis penjual, laporan pajak, dan neraca

• Daftar sewa (sewa kotor yang dikumpulkan untuk setiap unit, deposit, dan persyaratan sewa)

• Beban (utilitas, pemeliharaan, pajak properti, asuransi, kontrak layanan, pemasaran)

• Tingkat lowongan

• Salinan kontrak layanan, seperti pengelolaan properti atau perawatan kebun

• Daftar perbaikan dan peningkatan modal, dengan faktur

• Salinan sertifikat sewa

• Informasi pajak properti terkini (apakah sudah dibayar? Apakah ada penilaian khusus?)

• Untuk properti multi-keluarga, mintalah Pernyataan Pengoperasian T-12 (keuangan dua belas bulan terakhir)

*Ada banyak hal yang perlu dianalisis saat membeli properti sewaan. Pertimbangkan untuk menyewa pengacara real estate dan CPA untuk membantu Anda.

Memperkirakan pendapatan &pengeluaran

Jika properti tersebut bukan merupakan properti sewaan, Anda akan memperkirakan pendapatan dan pengeluaran untuk mendapatkan NOI, tingkat batas, dan pengembalian uang tunai.

Agar akurat, gunakan harga sewa pasar untuk properti serupa.

Kemudian hitung pengeluaran yang diantisipasi, seperti pemasaran, pemeliharaan, pengelolaan properti, perawatan kebun, dan perbaikan.

Uji tuntas finansial yang unik untuk properti flip

Anda akan fokus pada biaya rehabilitasi dan nilai setelah perbaikan (ARV) untuk menganalisis flip.

Jadi, perkiraan renovasi dan penjualan kembali yang akurat sangat penting untuk keberhasilan flip.

Seringkali merupakan hal yang bijaksana untuk memperkirakan biaya terlalu tinggi untuk menurunkan risiko kehilangan uang.

Gunakan daftar perbaikan dan renovasi dari panduan Anda untuk mendapatkan biaya perbaikan.

Pastikan untuk meneliti nilai properti yang sebanding untuk menemukan ARV.

Ingatlah bahwa flips memiliki komisi real estat dan biaya izin bangunan selain biaya rehabilitasi. Ditambah lagi, biaya penyimpanan (carrying) dapat bertambah selama renovasi.

Jika Anda tidak memiliki pengalaman, pertimbangkan untuk menyewa kontraktor untuk mendapatkan perkiraan detail.

Uji tuntas hukum

Uji tuntas hukum berkaitan dengan masalah hak milik, zonasi, perjanjian, dll. Oleh karena itu, disarankan untuk menyewa pengacara real estat atau perusahaan hak milik.

Asosiasi Pemilik Rumah (HOA). Tinjau peraturan, regulasi, dan keuangan HOA jika properti merupakan bagian dari HOA.

• Baca Deklarasi Perjanjian, Kode, dan Pembatasan HOA. Informasi ini dapat mempengaruhi investasi Anda. Misalnya, beberapa HOA membatasi parkir dan tidak mengizinkan unit untuk disewakan.

• Verifikasi biaya HOA.

• Tinjau laporan keuangan HOA. Apakah HOA punya uang ekstra untuk perbaikan ekstensif? Jika tidak, mereka dapat menerapkan penilaian khusus, yang mana pemilik akan dikenakan biaya sebagian besar untuk perbaikan.

Zonasi. Apakah zonasi dapat memengaruhi nilai investasi atau properti Anda?

Perhatikan hal-hal seperti pengembangan di masa depan dan pembatasan hunian.

Pencarian judul. Pengacara atau perusahaan hak milik melakukan pencarian hak milik untuk mencari hak gadai atau masalah hukum yang signifikan.

Inilah yang mereka cari:

• Lien (lien yang melekat pada properti harus dibayar sebelum penjualan)
• Beban
• Kemudahan
• Pembatasan akta
• Penghilangan akta, seperti ahli waris yang tidak dilaporkan, perubahan nama, atau aktivitas penipuan

Perusahaan judul juga memiliki asuransi hak milik untuk masalah yang terlewat dalam pencarian hak milik. (Pemberi pinjaman dan beberapa negara bagian memerlukan asuransi kepemilikan.)

Survei properti. Anda mungkin memerlukan survei jika ada perbedaan garis properti. Meskipun demikian, survei paling relevan untuk properti komersial atau multi-keluarga.

Uji tuntas pada properti komersial

Uji tuntas yang dibahas sejauh ini juga berlaku untuk real estate komersial, namun ada lebih dari itu.

Masalah hukum, lokasi, zonasi, masalah lingkungan, dan sewa merupakan hal yang lebih penting. Jadi, mempekerjakan tim profesional sering kali bermanfaat ketika mempertimbangkan real estat komersial.

Bacaan yang Direkomendasikan:Investasi Real Estat Komersial:Bangun portofolio CRE

Negosiasi ulang atau batalkan kontrak

Jika Anda menemukan masalah yang tidak terduga selama periode uji tuntas, Anda dapat

1) menegosiasikan ulang kontrak, atau

2) membatalkan kontrak.

Jika Anda menemukan masalah yang dapat diperbaiki oleh penjual, Anda dapat meminta mereka untuk memperbaikinya sebelum menutupnya. Lalu, jika penjual setuju, verifikasi bahwa penjual telah menyetujuinya sebelum menandatangani surat pelunasan.

Terkadang penjual tidak bisa atau tidak mau memperbaiki masalah.

Namun jika Anda tetap ingin membeli properti tersebut, Anda dapat meminta penurunan harga kepada penjual (disebut perdagangan ulang) atau konsesi finansial lainnya.

Jika penjual menolak untuk bernegosiasi lebih lanjut, kontrak akan dibatalkan, dan uang Anda akan dikembalikan.

Selain itu, jika Anda menemukan terlalu banyak masalah yang tidak terduga, Anda dapat membatalkan kontrak dan pergi.

Jika sebelum batas waktu uji tuntas, Anda mendapatkan uang Anda kembali. Jika melewati batas waktu, deposit uang asli Anda mungkin saja hilang, namun tergantung keadaan.

Menutup pemikiran

Melakukan uji tuntas memakan waktu dan sering kali memerlukan biaya. Namun, dalam jangka panjang, melakukan uji tuntas merupakan langkah penting untuk kesuksesan investasi real estat.

Hal ini tidak hanya membantu Anda memahami potensi risiko dan manfaat, namun juga menghemat waktu, uang, dan kerumitan di kemudian hari.

Jangan melewatkan uji tuntas di pasar real estate yang sedang panas hanya untuk mendapatkan kesepakatan.

Ketika Anda mengambil jalan pintas untuk memenangkan persaingan, properti sewaan impian Anda yang menghasilkan pendapatan dapat dengan cepat berubah menjadi lubang uang yang mengerikan.

Berikutnya:Investasi Real Estat dengan Lahan Pertanian Crowdfunded

Artikel ditulis oleh Amanda

Amanda adalah anggota tim Women Who Money dan pendiri serta blogger di balik Why We Money. Dia senang menulis tentang kebahagiaan, nilai-nilai, uang, dan real estate.

Wanita yang Uang

Amy Blacklock dan Vicki Cook mendirikan Women Who Money pada bulan Maret 2018 untuk memberikan informasi berguna tentang keuangan pribadi, karier, dan topik kewirausahaan sehingga Anda dapat dengan percaya diri mengelola uang, meningkatkan kekayaan bersih, meningkatkan kesehatan keuangan secara keseluruhan, dan pada akhirnya mencapai kemandirian finansial.