Apa Pembiayaan Pemilik Dan Apakah Ide Bagus Untuk Pembeli Dan Penjual?

Pembiayaan bank adalah langkah tradisional, tetapi mungkin tidak berhasil untuk semua orang. Penjual harus berurusan dengan penilaian, dan pembeli dapat berjuang dengan proses persetujuan. Apakah mereka memiliki kredit yang buruk atau hanya bekerja dalam karir wiraswasta, terkadang sulit untuk menemukan pembiayaan yang dapat diakses.

Ketika pembiayaan tradisional bukan merupakan pilihan, ada juga metode pembiayaan pemilik.

Apa itu Pembiayaan Pemilik?

Pengaturan keuangan pemilik adalah kontrak antara pembeli dan penjual yang beroperasi seperti hipotek tetapi tanpa pemberi pinjaman pihak ketiga. Pada dasarnya, penjual menjadi pemberi pinjaman dan memperoleh bunga atas pokok pinjaman, dan pembeli menikmati kepemilikan rumah dan membangun ekuitas.

Jenis perjanjian ini sering digunakan setelah Resesi Hebat 2008. Selama waktu itu, semua pemberi pinjaman berhenti menyetujui hipotek. Akibatnya, pembeli membutuhkan cara alternatif untuk melunasi pembelian properti mereka.

Meskipun pembiayaan pemilik adalah salah satu nama untuk jenis perjanjian ini, Anda mungkin juga mendengarnya sebagai pembiayaan penjual, memegang hipotek, atau membeli hipotek uang.

Bagaimana Cara Kerja Pembiayaan Pemilik?

Pembiayaan pemilik dapat membantu berbagai pembeli dan penjual. Bagian dari proses mungkin akrab bagi siapa saja yang memiliki pengalaman dalam pinjaman tradisional, tetapi memiliki perbedaan. Penjual dan pembeli harus mengetahui cara kerja pembiayaan pemilik untuk masing-masing pihak.

Untuk Penjual

Yang terpenting, selalu pastikan bahwa penjual yang bekerja dengan Anda memiliki properti secara gratis dan jelas. Jika tidak, jika penjual mencoba untuk mentransfer akta tanpa izin pemberi pinjaman mereka, mereka akan melanggar klausul pemindahtanganan. Itu bisa menyebabkan penyitaan properti.

Dalam pembiayaan pemilik, penjual mengambil posisi yang mirip dengan pemberi pinjaman. Mereka memberikan sejumlah kredit tertentu yang memungkinkan pembeli membayar harga pembelian properti. Begitu mereka melakukannya, pembeli harus membayarnya kembali. Penjual memperoleh pendapatan bulanan rutin pokok dan bunga dari ini. Dan, seperti pemberi pinjaman tradisional, mereka harus menyimpan catatan transaksi apa pun.

Untuk Pembeli

Pembiayaan pemilik seperti pinjaman tradisional tetapi memberikan fleksibilitas kepada pembeli. Mereka melakukan pembayaran bulanan pokok dan bunga kepada penjual, bukan pemberi pinjaman biasa seperti bank. Jadi, pembeli masih menikmati kepemilikan rumah dan dapat membangun ekuitas. Ini juga memberi mereka kesempatan untuk memperbaiki kredit mereka atau memperbaiki rumah tanpa khawatir mengajukan hipotek.

Mengapa Pembeli Dan Penjual Ingin Membuat Pengaturan Pembiayaan Pemilik?

Menjual rumah tidak selalu mudah – begitu juga dengan membelinya. Untuk pembeli, memiliki kredit yang buruk atau status wiraswasta dapat menyulitkan untuk menemukan pemberi pinjaman. Atau, mereka mungkin ingin menghindari biaya sebanyak mungkin jika mereka adalah investor real estat, seperti sirip rumah. Pembiayaan pemilik memungkinkan mereka memperbaiki dan menjual kembali tempat dengan cepat dengan proses persetujuan yang lebih mudah.

Penjual juga diuntungkan. Bagi mereka, mereka dapat melewati beberapa tekanan dalam menavigasi pasar tradisional. Pembiayaan pemilik memudahkan mereka untuk menjual di pasar pembeli atau jika mereka berjuang dengan penilaian rumah yang dipesan oleh pemberi pinjaman pembeli lain.

Bagaimana Struktur Perjanjian Pembiayaan Pemilik?

Penjual dan pembeli bernegosiasi di antara mereka sendiri dalam perjanjian pembiayaan pemilik. Itu memberi mereka kebebasan untuk menyusun kesepakatan mereka secara kreatif. Ada beberapa format yang dapat dirujuk oleh mereka yang tertarik dengan pembiayaan pemilik. Berikut adalah beberapa variasi yang mungkin Anda lihat.

Namun, jika Anda mempertimbangkan perjanjian pembiayaan pemilik, pastikan untuk berkonsultasi dengan pengacara real estat terlebih dahulu. Anda ingin memastikan bahwa kesepakatan yang Anda buat adalah sah di negara bagian tempat properti itu berada.

Catatan Dan Hipotek

Catatan dan hipotek umumnya merupakan jenis pembiayaan yang paling aman, dan jenis yang digunakan bank saat meminjamkan rumah. Di dalamnya, penjual membuat catatan yang merinci persyaratan perjanjian dan jumlah yang dipinjam. Selain itu, seperti hipotek tradisional, ia mencantumkan nama pembeli pada akta, dan hak gadai hipotek dicatat dalam catatan publik.

Kontrak Tanah

Kontrak tanah, atau disebut kontrak untuk akta atau perjanjian untuk akta, berfungsi serupa dengan wesel dan hipotek. Namun, ada perbedaan penting. Dengan kontrak tanah, nama penjual tetap dalam akta sampai pembeli melunasi hipotek secara penuh.

Penjual mungkin lebih menyukai jenis pembiayaan penjual ini karena memudahkan untuk mendapatkan kembali hak milik jika pembeli gagal membayar hipotek. Negara bagian berbeda dalam cara mereka menangani pembeli yang gagal bayar.

Perjanjian Sewa-Beli Atau Opsi Sewa-untuk-Own

Perjanjian sewa-beli dan sewa-untuk-memiliki sebenarnya adalah istilah yang dapat dipertukarkan. Keduanya menggambarkan opsi di mana pembeli menyewa rumah untuk jangka waktu tertentu. Pada akhirnya, mereka memiliki pilihan untuk membeli properti. Penjual dan pembeli menegosiasikan harga pembelian sebelum pembeli mulai menyewa.

Pembeli juga memiliki biaya dimuka dalam bentuk biaya opsi, juga dikenal sebagai uang opsi atau pertimbangan opsi. Biasanya tidak dapat dikembalikan, tetapi dapat dinegosiasikan, dan berkisar antara 1% – 5% dari harga pembelian rumah.

Persyaratan Lain Apa yang Dinegosiasikan Dalam Perjanjian Pembiayaan Pemilik?

Ketika pembeli memasuki perjanjian pembiayaan pemilik, mereka menandatangani kontrak pribadi dengan penjual mereka. Kontrak ini mencakup persyaratan dari pemberi pinjaman yang harus dinegosiasikan oleh pembeli.

Panjang Jangka Waktu Pembayaran

Tergantung pada kesepakatan, pembeli memiliki beberapa tahun untuk membayar kembali pinjaman mereka. Jangka waktu ini bervariasi di antara kontrak, tetapi sebagian besar pemberi pinjaman tidak tertarik menunggu 30 tahun bagi pembeli untuk membayarnya kembali secara penuh. Jadi, perjanjian pembiayaan pemilik cenderung memiliki jangka waktu yang lebih pendek – sekitar 10 tahun atau kurang.

Pembayaran Balon

Namun, jangka waktu yang lebih pendek dapat membebani pembeli. Kecuali pembeli mampu membayar pembayaran bulanan yang besar, mereka kemungkinan akan berutang pembayaran balon di akhir jangka waktu pembayaran mereka.

Namun, dimungkinkan untuk memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali. Misalnya, pembeli dengan kredit yang buruk dapat meningkatkan skor mereka selama periode intervensi dan mengajukan permohonan untuk pembiayaan kembali,

Suku Bunga

Suku bunga dalam perjanjian pembiayaan pemilik biasanya berjalan lebih tinggi daripada yang akan Anda bayarkan ke bank biasa. Karena perjanjian memerlukan lebih banyak risiko bagi penjual, mereka mengkompensasi dengan tingkat bunga yang lebih tinggi. Jumlah sebenarnya bervariasi, tetapi setiap negara bagian menjunjung tinggi undang-undang riba yang membatasi tingkat maksimum pinjaman yang dapat dikenakan.

Uang Muka 

Uang muka adalah uang yang dimasukkan pembeli ke rumah secara langsung untuk menunjukkan investasi mereka di rumah. Para pihak harus selalu menegosiasikan persyaratan uang muka, seperti jumlah dan kegunaannya, terutama jika pembeli mengambil opsi sewa-untuk-sendiri. Pembeli yang mengakhiri sewa mereka dengan opsi sewa-untuk-milik tanpa membeli properti akan kehilangan uang ini.

Penyimpanan Catatan Dan Masalah Pajak

Penting bahwa perjanjian tersebut dengan jelas menyatakan tanggung jawab kedua belah pihak. Namun tetap saja, pembeli harus menyimpan catatan menyeluruh dari semua pembayaran mereka. Penjual juga harus mengajukan setiap dan semua dokumen pajak yang diperlukan, seperti Formulir 1908, yang melaporkan pendapatan bunga hipotek. Dokumen tersebut juga perlu mengidentifikasi siapa yang membayarnya sehingga pembeli dapat mengambil potongan bunga hipotek.

Penjual yang menjual real langsung dapat membayar lebih dalam pajak pendapatan federal, membuat dokumentasi penting. Hasil tersebut dikenakan pajak capital gain, yang dapat mengurangi penghasilan Anda bahkan setelah menerapkan pengecualian ($250.000 per individu dan $500.000 per pelapor bersama).

Apa Yang Terjadi Jika Pembeli Default?

Prosedurnya mungkin tergantung pada negara bagian di mana properti itu berada dan struktur perjanjian pembiayaan pemilik.

Dengan catatan dan perjanjian hipotek, pemilik masa lalu harus mengambil tindakan yang sama seperti pemberi pinjaman hipotek tradisional. Itu mengharuskan mereka untuk mengejar penyitaan yudisial atau non-yudisial (yang bervariasi berdasarkan hukum negara bagian).

Karena persyaratan mereka, penjual sering lebih memilih kontrak tanah. Mereka membiarkan penjual menyimpan akta atas nama mereka, jadi hanya pembeli yang diusir dari properti.

Apa Kelebihan Dan Kekurangan Pembiayaan Pemilik Bagi Pembeli?

Berikut adalah beberapa pro dan kontra yang perlu dipertimbangkan bagi pembeli dalam perjanjian pembiayaan pemilik:

Apa Kelebihan Dan Kekurangan Pembiayaan Pemilik Untuk Penjual?

Berikut adalah beberapa pro dan kontra yang perlu dipertimbangkan bagi penjual dalam perjanjian pembiayaan pemilik:

Peringatan Tentang Transaksi Non-Arm's Length

Siapa pun yang berpikir untuk memasuki pengaturan pembiayaan pemilik dengan anggota keluarga harus berhati-hati. Bahkan jika pengalihan kepemilikan adalah untuk perkebunan atau tujuan pajak lainnya, IRS sangat curiga terhadap pengaturan penjualan di antara anggota keluarga.

Orang tua juga harus berhati-hati saat menyerahkan kepemilikan properti kepada pewaris masa depan. Dimungkinkan untuk melepaskan terlalu banyak kendali dan menciptakan kewajiban pajak untuk anak-anak Anda. Mereka tidak akan memenuhi syarat untuk kenaikan pangkat berdasarkan warisan.

Intinya:Pembiayaan Pemilik Membantu Pembeli dan Penjual Menyesuaikan Kesepakatan dengan Keadaan Mereka

Pemberi pinjaman hipotek tradisional dapat bekerja untuk banyak orang – tetapi tidak semua orang. Dengan pembiayaan pemilik, pembeli dan penjual dapat membuat kesepakatan di antara mereka sendiri. Itu memungkinkan mereka untuk menghindari masalah umum yang umum terjadi pada pinjaman tradisional. Jika Anda mencari pembiayaan alternatif dengan persyaratan kredit fleksibel, pertimbangkan untuk mempelajari pinjaman FHA atau VA.