“Berapa banyak rumah yang bisa saya beli?”

“Berapa banyak rumah yang bisa saya beli?” Menjawab pertanyaan ini dengan benar adalah salah satu kunci untuk membangun kebahagiaan, hidup kaya. Sayangnya, ada industri perumahan besar di AS yang diarahkan untuk menyediakan salah menjawab.

Kamu melihat, perumahan sejauh ini merupakan pengeluaran terbesar dalam anggaran kebanyakan orang. Menurut Survei Pengeluaran Konsumen 2016 pemerintah AS, rata-rata keluarga Amerika menghabiskan $1573,83 untuk perumahan dan pengeluaran terkait setiap bulan. Itu lebih dari yang mereka habiskan untuk makanan, pakaian, kesehatan, dan hiburan disatukan!

Terlalu banyak orang yang berjuang untuk memenuhi kebutuhan memusatkan perhatian mereka pada penyesuaian anggaran mereka. Mereka mencoba menghemat banyak uang dengan memotong kupon, menanam makanan mereka sendiri, dan/atau membuat pakaian sendiri. Meskipun tidak ada yang salah dengan kebiasaan hemat — saya menghargai penghematan setiap hari! — semua tindakan ini gabungan tidak akan (dan tidak bisa) memiliki dampak yang sama pada anggaran Anda seperti menjaga pembayaran perumahan Anda tetap terjangkau.

Sebagian dari masalahnya adalah apa yang saya sebut Kompleks Industri Real-Estate, yang masing-masing memiliki kepentingan dalam meyakinkan konsumen bahwa lebih besar, rumah yang lebih mahal lebih baik. Agen properti, broker hipotek, acara belanja rumah, dan majalah mengkilap semuanya mendorong orang untuk membeli di ujung atas anggaran mereka. Tapi membeli di ujung atas anggaran perumahan Anda berbahaya.

Membeli rumah adalah keputusan besar, finansial dan sebaliknya. Jika Anda akan membeli tempat, penting untuk mengetahui berapa banyak rumah yang benar-benar dapat Anda beli.

Rasio Hutang terhadap Pendapatan

Para ekonom telah menggunakan statistik keuangan selama beberapa dekade untuk membuat model komputer untuk memprediksi berapa banyak orang yang mampu menghabiskan uang untuk perumahan dan utang. Bank menggunakan model ini untuk mengetahui berapa banyak mereka berpikir Anda mampu untuk dibelanjakan pada perumahan.

Secara tradisional, pemberi pinjaman menggunakan apa yang disebut rasio utang terhadap pendapatan (atau rasio DTI) - ukuran berapa banyak pendapatan Anda digunakan untuk utang setiap bulan - untuk memperkirakan seberapa banyak Anda mampu membayar rumah tanpa risiko gagal bayar. Ini mungkin terdengar rumit, tapi tidak.

Untuk mencari rasio ini, bagi pembayaran hutang bulanan Anda dengan pendapatan kotor (sebelum pajak). Jadi, Misalnya, jika Anda membayar $400 untuk hutang setiap bulan dan Anda memiliki penghasilan $4000, maka rasio DTI Anda adalah 10%. Jika Anda membayar $800 untuk utang dengan penghasilan $4000, rasio DTI Anda adalah 20%. Semakin rendah rasio utang terhadap pendapatan Anda, lebih baik.

Bank dan broker hipotek melihat dua angka ketika memutuskan berapa banyak pinjaman:

• Rasio DTI front-end (kadang-kadang disebut rasio biaya perumahan), yang hanya mencakup biaya perumahan Anda:prinsip hipotek, minat, pajak, dan asuransi.
• Rasio DTI back-end (juga dikenal sebagai rasio biaya total), yang mencakup semua hal di atas ditambah pembayaran utang lainnya seperti pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, dan kartu kredit.

Hal utama yang harus dipahami tentang rasio utang terhadap pendapatan adalah bahwa rasio tersebut digunakan untuk memperkirakan pemberi pinjaman mempertaruhkan, bukan milikmu. Itu adalah, perusahaan hipotek Anda menggunakannya untuk memeriksa apakah mereka pikir Anda dapat melakukan pembayaran — bukan apakah Anda bisa nyaman melakukan pembayaran.

Jika Anda menginginkan kamar dalam anggaran Anda untuk bersenang-senang, Anda harus memilih rasio utang terhadap pendapatan yang lebih rendah daripada yang menurut agen real estat dan broker hipotek Anda dapat Anda gunakan.

Berapa Banyak Rumah yang Bisa Anda Beli?

Selama tahun 1970-an (sebelum hutang kartu kredit umum), DTI tidak dibagi antara front-end dan back-end. Hanya ada satu rasio, dan itu adalah 25%. Jika hipotek Anda, pajak, dan biaya asuransi kurang dari 25% dari penghasilan Anda, orang mengira Anda bisa melakukan pembayaran.

Ini masih merupakan aturan praktis yang sangat baik:Habiskan tidak lebih dari 25% anggaran Anda untuk perumahan. (Faktanya, ini adalah nomor yang didukung oleh guru uang Dave Ramsey.)

Yang mengatakan, pedoman utang-untuk-pendapatan telah santai selama bertahun-tahun.

• Ketika mantan istri saya dan saya membeli rumah pertama kami pada tahun 1993, broker hipotek kami memberi tahu kami bahwa rasio DTI front-end kami harus 28% atau lebih rendah, artinya kami tidak dapat membayar lebih dari 28% dari pendapatan kotor kami untuk perumahan. Rasio DTI back-end dibatasi pada 36%, yang berarti bahwa biaya perumahan kami dan pembayaran utang lainnya digabungkan tidak boleh lebih dari 36% dari pendapatan kami.
• Ketika mantan istri saya dan saya membeli rumah baru pada tahun 2004, rasio DTI yang diterima telah tumbuh sebesar 5%. “Angka 28% itu sudah ketinggalan zaman, " kami diberi tahu. "Kebanyakan orang bisa mencapai 33%." Rasio back-end telah dinaikkan menjadi 38%.
• Menurut situs web Fannie Mae, di 2018 rasio DTI back-end maksimum hingga 45% (dan terkadang bahkan 50% ). Angka-angka ini gila. Tidak seorang pun harus menghabiskan setengah dari pendapatan kotor mereka untuk utang - bahkan utang hipotek! Itu resep untuk bencana keuangan.

Berikut adalah tabel kecil yang saya buat untuk menunjukkan jenis pembayaran perumahan apa yang akan Anda lihat berdasarkan pendapatan sebelum pajak Anda (kolom sebelah kiri) dan berbagai rasio utang terhadap pendapatan (baris header):

Peningkatan 5% dalam rasio utang terhadap pendapatan Anda mungkin tidak tampak seperti masalah besar. Tetapi ketika Anda berbicara tentang pembayaran rumah, itu besar.

Pada tahun 2016, rata-rata rumah tangga Amerika memperoleh $74, 664 sebelum pajak. Menggunakan ini, perubahan 5% akan menjadi $3733,20 per tahun atau $311,10 per bulan. Banyak orang kehilangan rumah mereka selama krisis perumahan karena mereka mengambil pembayaran hipotek yang hanya $300 lebih dari yang mereka mampu setiap bulan.

Contoh Kehidupan Nyata

Ketika mantan istri saya dan saya pindah pada tahun 2004, pembayaran perumahan kami meningkat dari sekitar $1200 per bulan menjadi sekitar $1600 per bulan. Selisih $400 per bulan ini sudah cukup untuk membuat saya panik tentang uang.

Demikian pula, adik bungsu saya membuat kesalahan dengan memercayai bank ketika mereka memberi tahu dia bahwa dia mampu membayar pembayaran perumahan yang besar. Dia bisa pada awalnya. Namun ketika krisis keuangan melanda pada tahun 2008 dan 2009, dia kacau. Karena dia membeli di ujung atas anggarannya, ketika pendapatannya goyah, begitu pula kemampuannya untuk membayar hipoteknya. Dia kehilangan rumahnya karena penyitaan.

Untuk sebagian besar, bank dengan senang hati meminjamkan uang sebanyak yang Anda inginkan. (Dengan alasan, tentu saja, dan jika kredit Anda bagus.) Mereka tidak akan menghentikan Anda dari mengambil lebih banyak utang jika model komputer mereka mengatakan Anda mampu membelinya. Terserah Anda untuk berhati-hati.

Di dalam Pemilik Rumah Jutawan Otomatis , David Bach menulis [penekanan adalah milikku]:

Anda umumnya harus berasumsi bahwa jumlah yang akan dipinjamkan oleh bank atau perusahaan hipotek kepada Anda lebih dari yang seharusnya Anda pinjam …Jangan main-main dengan ini. Lakukan matematika. Bersikaplah realistis tentang situasi Anda. Jangan berpura-pura bahwa Anda dalam kondisi yang lebih baik dari Anda.

Ingat: Tidak ada yang lebih peduli tentang uang Anda daripada Anda. Agen real estat Anda, broker hipotek, dan bank semua memiliki kepentingan dalam mendorong Anda untuk membeli rumah sebanyak mungkin — pendapatan mereka bergantung padanya. Dengarkan apa yang mereka katakan, tapi buatlah keputusanmu berdasarkan apa yang terbaik untuk Anda .

Bermain Rumah

Jika Anda merasa siap untuk membeli rumah, membutuhkan waktu beberapa bulan untuk melakukan uji coba. Di dalam Buku Uang untuk Kaum Muda, Sangat menyenangkan, dan bangkrut , Suze Orman mengatakan bahwa Anda harus "bermain rumah sebelum membeli rumah". Aku suka ide ini. Berikut cara kerjanya:

1. Cari tahu berapa banyak yang menurut Anda mampu untuk membayar rumah setiap bulan, termasuk hipotek dan pemeliharaan. Mari kita gunakan $1750 sebagai contoh.
2. Kurangi jumlah yang saat ini Anda bayar untuk perumahan. Jika sewa Anda (atau hipotek saat ini) adalah $1000 per bulan, Anda akan mengurangi ini dari $1750 hipotetis kami untuk mendapatkan $750 per bulan.
3. Buka yang baru, rekening tabungan terpisah. Pada hari pertama setiap hari berikutnya enam bulan , masukkan $750 ke akun ini.

Latihan ini memungkinkan Anda mengalami bagaimana rasanya melakukan pembayaran perumahan yang lebih tinggi. Jika Anda tidak dapat membuat angka-angka ini berfungsi, Orman bilang kamu harus menunggu:

Jika Anda melewatkan satu pembayaran, atau jika Anda terus-menerus terlambat melakukan pembayaran, Anda belum siap untuk membeli rumah. Jika Anda dapat menangani pembayaran ekstra, maka Anda punya acungan jempol untuk mulai mencari rumah untuk dibeli.

Secara umum, setelah Anda menabung 20% ​​untuk uang muka dan Anda mampu membayar pembayaran hipotek bulanan, Anda siap untuk mulai mencari rumah. Ya, Anda bisa beli rumah dengan uang muka yang lebih kecil — saya membeli tempat pertama saya dengan uang muka 2%! — tapi itu akan merugikan Anda dalam jangka panjang. Anda harus membawa asuransi hipotek pribadi (PMI), Anda akan membayar lebih banyak bunga, dan Anda bisa menempatkan diri Anda pada posisi di mana Anda tidak mampu untuk mempertahankan rumah Anda.

Garis bawah

Pembeli rumah sering diminta untuk “membeli rumah sebanyak yang Anda mampu”. Tetapi masalah dengan saran ini adalah Anda tidak memiliki penyangga. Bagaimana jika Anda kehilangan pekerjaan? Bagaimana jika Anda terpaksa menjual rumah Anda setelah harga rumah turun?

Alih-alih membeli rumah sebanyak yang Anda mampu, belilah rumah sebanyak Anda saja membutuhkan . Pikirkan rasio utang terhadap pendapatan konvensional sebagai plafon, bukan target.

Beri diri Anda margin untuk kesalahan. Alih-alih mendasarkan anggaran pembelian rumah Anda pada rasio DTI front-end 36%, pertimbangkan untuk menurunkannya menjadi 28%. Atau, lebih baik, 25% (seperti dulu!).

Jika Anda memiliki pendapatan rumah tangga AS rata-rata sekitar $75, 000, rasio DTI 36% akan membuat Anda menganggarkan $2250 per bulan untuk perumahan (dengan asumsi Anda tidak memiliki utang lain). Jika Anda menggunakan rasio DTI 25% yang lebih konservatif, anggaran itu akan menjadi $ 1563 per bulan. Itu penghematan $687 per bulan — lebih dari $8000 per tahun! Pikirkan saja:Apa yang bisa Anda lakukan dengan sedikit perubahan seperti itu?

Cara lain untuk membuat penyangga adalah dengan mendasarkan anggaran Anda pada gaji bersih (dibawa pulang) alih-alih gaji kotor Anda. Atau, jika Anda berada dalam hubungan di mana kedua pasangan bekerja, jalankan angka hanya untuk satu dari dua pendapatan.

Tidak, Anda tidak akan mampu membayar hipotek besar jika Anda melakukan apa yang saya rekomendasikan. Tapi Anda tahu apa? Anda tidak akan merasa terjepit oleh pembayaran hipotek Anda. Dan Anda akan berada di banyak risiko yang lebih kecil pada saat pasar perumahan meledak. Terbaik dari semuanya, Anda dapat membajak semua uang yang telah Anda hemat untuk perumahan menjadi sebuah gedung bola salju yang sangat kaya!

Penawaran hipotek