Memahami Cakupan Biaya Penggantian:Melindungi Rumah Anda

Bahasa kebijakan yang membingungkan, kenaikan biaya konstruksi, dan jangka waktu penyelesaian klaim yang lama dapat membuat banyak keluarga kebingungan — bahkan ketika mereka berpikir bahwa mereka telah terlindungi sepenuhnya.

“Kelihatannya seperti rumah boneka,” kata Emily Gershon, tentang rumahnya di Maryland. "Dari depan kelihatannya baik-baik saja. Tapi kemudian seluruh bagian belakang rumah dan atapnya hilang begitu saja." 

Pada suatu hari yang cerah di bulan Oktober, Gershon dan suaminya sedang membersihkan dahan dan membakar dedaunan – sebuah tugas rutin musim gugur di Timur Laut. Mereka tidak gegabah, kata Gershon. "Kami adalah orang-orang yang mengetahui kode wilayah sebelumnya. Apakah ada waktu tertentu dalam setahun? Apakah jaraknya harus tertentu dari rumah? Seperti apa kondisi tanahnya?"

Saat mereka bekerja, api kecil menghanguskan sisi rumah mereka, dan mereka dapat dengan cepat memadamkannya. Pada awalnya, kerusakannya tampak minimal. Namun setelah api padam, mereka mendongak dan melihat asap mengepul dari cerobong asap.

Kepala pemadam kebakaran menyebutnya sebagai “kecelakaan yang aneh”. Entah bagaimana, bara api tersangkut di antara dinding vinil dan selubung rumah, sehingga menyebarkan api ke seluruh loteng. 

Gershon dan suaminya berhasil menyelamatkan kedua anak mereka yang masih kecil, namun pada minggu-minggu berikutnya, mereka menghadapi tantangan yang berbeda:jurang yang sangat besar antara janji polis asuransi mereka dan kenyataan pembangunan kembali.

Ketika cakupan dan biaya berbeda

Setelah kebakaran, Gershon dan suaminya memulai proses menyusun perkiraan untuk membangun kembali rumahnya. Pemadam kebakaran setempat memperkirakan kerugian sekitar $750.000. Studi kelayakan seorang arsitek memperkirakan biaya pembangunan kembali antara $600.000 dan $900.000. Nomor perusahaan asuransi? Nilai tunai aktualnya sekitar $258.000, dengan nilai biaya penggantian di bawah $300.000. 

Bagi Gershon, perbedaan ini sangat mengejutkan. Polis asuransi pemilik rumahnya mencantumkan $500.000 dalam cakupan tempat tinggal dan dukungan cakupan yang diperluas sebesar 25%. 

Untuk mencari kejelasan, keluarga Gershon menyewa kontraktor restorasi berpengalaman – mantan agen asuransi dengan pengalaman puluhan tahun. Perkiraan awalnya untuk basement, lantai pertama, atap dan eksterior berjumlah sekitar $383.000. Namun karena perkiraannya tidak mencakup lantai dua, teras berdinding kaca, dan lanskap, jumlah tersebut masih belum sepenuhnya mengembalikan rumah ke kondisi sebelum kehilangan.

Hingga tulisan ini dibuat, klaim Gerson masih berlanjut – dan ada kemungkinan penilaian ini dapat berubah seiring dengan berlanjutnya proses. Namun pertanyaannya tetap:Bagaimana perbedaan dalam skala ini bisa muncul, meskipun pemilik rumah yakin bahwa mereka telah melakukan segalanya dengan benar?

“Jika Anda melihat kebijakannya, sepertinya cakupannya sudah ada,” katanya. “Tetapi kemudian Anda mendapatkan angka yang tidak mencerminkan biaya sebenarnya untuk membangun kembali, dan itu tidak masuk akal.

Emily Gershon menggunakan media sosial untuk mencari jawaban tetapi menemukan pemilik rumah lain bergulat dengan sengketa klaim serupa.

Bagaimana cakupan biaya penggantian bisa salah

Dalam situasi seperti yang terjadi pada keluarga Gershon, konflik cakupan dapat timbul dari kombinasi beberapa faktor – mulai dari perbedaan perkiraan pembangunan kembali hingga keterbatasan kebijakan, metode penilaian, dan prosedur klaim. 

Perusahaan asuransi mengendalikan proses klaim – dan bahasa polis itu sendiri – sehingga menciptakan ketidakseimbangan kekuasaan yang melekat antara perusahaan dan pemegang polis. Pemilik rumah yang menerima kurang dari yang mereka yakini sebagai janji kebijakan mereka mungkin merasa bahwa operator tersebut tidak jujur atau beroperasi dengan itikad buruk. 

Namun, standar hukum atas itikad buruk jauh lebih tinggi dibandingkan perselisihan sederhana mengenai pembayaran klaim. Pengadilan umumnya mencari bukti bahwa perusahaan asuransi secara sengaja atau ceroboh gagal menyelidiki, mengomunikasikan, atau menyelesaikan klaim secara adil. 

Gershon belum siap untuk mengatakan bahwa situasinya telah mencapai titik tersebut, dan mengatakan bahwa dia terkejut dengan betapa cepatnya orang-orang menyarankan untuk mendatangkan bantuan dari luar. “Orang-orang terus meminta kami untuk mencari pengacara atau pengacara publik,” kata Gershon. “Dan saya terus berpikir, mengapa saya harus mempekerjakan seseorang hanya untuk menegakkan kontrak yang mengikat secara hukum? Hal ini seharusnya bukan langkah pertama yang harus diambil oleh pemilik rumah agar perusahaan asuransinya melakukan apa yang dinyatakan dalam polis.”

Meskipun itikad buruk memerlukan bukti jelas adanya perilaku tidak adil, banyak perselisihan muncul karena faktor yang lebih rumit. Tantangan dalam memperkirakan perangkat lunak, meningkatnya biaya konstruksi, hambatan penyusutan, dan perkiraan pembangunan kembali yang membingungkan dapat menyebabkan kesenjangan antara apa yang diharapkan pemilik rumah dan apa yang awalnya dibayar oleh perusahaan asuransi.

Perangkat lunak estimasi umum dan inflasi membuat pemilik rumah kekurangan asuransi 

Banyak kebijakan bergantung pada dukungan pengendalian inflasi untuk membantu mencegah batas cakupan agar tidak tertinggal dibandingkan inflasi konstruksi. “Ini secara otomatis meningkatkan batas tempat tinggal dan properti pribadi pemilik rumah setiap tahunnya untuk mengimbangi kenaikan biaya bahan konstruksi dan tenaga kerja,” kata Mark Friedlander, direktur senior hubungan media di Insurance Information Institute. “Hal ini melindungi terhadap kekurangan asuransi dan memastikan pemegang polis memiliki cakupan biaya penggantian yang memadai untuk memperbaiki atau membangun kembali rumah mereka setelah kehilangan yang ditanggung.”

Namun biaya konstruksi tidak dapat diprediksi selama beberapa tahun terakhir. Meskipun inflasi mencapai puncaknya pada 9,1% pada Juni 2022, biaya konstruksi masih berfluktuasi. Harga bahan bangunan perumahan dan tenaga kerja meningkat tajam antara tahun 2020 dan 2022; dalam beberapa kasus, jauh melampaui rata-rata penyesuaian inflasi tahunan sebesar 2% hingga 4%. 

Ketika biaya pembangunan kembali melebihi penyesuaian batas polis, akibatnya bukan hanya kebingungan – tapi juga bisa berarti kekurangan asuransi yang signifikan. 

Para pendukung konsumen mengatakan bahwa kesenjangan dapat diperburuk dengan cara menghitung batas tempat tinggal.

“Inti permasalahannya adalah perusahaan asuransi terus menggunakan perangkat lunak estimasi untuk menetapkan batas hunian yang tidak realistis terhadap harga saat ini di wilayah di mana kebakaran perkotaan terjadi, seperti Boulder dan Los Angeles. Ketentuan pengendalian inflasi sangat jarang menghasilkan perlindungan ekstra yang cukup untuk mengisi kesenjangan asuransi.”

— Amy Bach, Salah Satu Pendiri, Pemegang Polis Bersatu

Dalam kasus-kasus baru-baru ini yang dipelajari oleh United Policyholders, Bach mengatakan rumah yang diasuransikan dengan harga di bawah $400 per kaki persegi menghadapi biaya pembangunan kembali yang mendekati $850 per kaki persegi. “Dan itu adalah kesenjangan yang paling kecil yang dimiliki masyarakat.”

Diperkirakan sekitar dua pertiga operator di AS menggunakan program perangkat lunak 360Value untuk memperkirakan batas tempat tinggal pada polis asuransi rumah, dan pengaturnya menggunakan program Xactimate untuk memperkirakan biaya pembangunan kembali setelah mengalami kerugian. Kedua alat estimasi tersebut dimiliki oleh Verisk, sebuah perusahaan analisis asuransi. 

Ikon Bola Lampu

Pemilik rumah Marshall Fire rata-rata melakukan short $139K

Sebuah studi tahun 2024 yang dilakukan oleh University of Colorado di Boulder menemukan bahwa, dari 4.859 pemegang polis yang terkena dampak Marshall Fire pada tahun 2021, 74% memiliki asuransi yang kurang. Studi tersebut mencatat bahwa perangkat lunak estimasi pihak ketiga yang digunakan oleh operator untuk menetapkan batasan kebijakan sering kali meremehkan biaya pembangunan kembali, sehingga menyebabkan pemilik rumah tidak memiliki cakupan yang memadai. Rata-rata, pemilik rumah mengalami short $139.000.

Bahasa kebijakan dan arus kas yang terbatas menghadirkan hambatan tambahan bagi pemilik rumah

Bahasa kebijakan juga dapat menambah kebingungan pemilik rumah, terutama ketika menyangkut perbedaan antara nilai tunai aktual (ACV) dan nilai biaya penggantian (RCV). ACV mencerminkan nilai suatu barang atau struktur pada saat kerugian setelah memperhitungkan penyusutan. Beberapa polis hanya membayar ACV, artinya nilai yang disusutkan tidak akan pernah dapat dipulihkan.

Kebijakan biaya penggantian bekerja secara berbeda, namun tidak selalu sesuai harapan pemilik rumah. Bahkan dengan cakupan RCV, perusahaan asuransi biasanya mengeluarkan pembayaran awal berdasarkan ACV. Jumlah sisanya — sering disebut penangguhan penyusutan — dibayarkan hanya setelah perbaikan selesai dan tanda terima diserahkan.

Ikon Kantong Uang

Persamaan pembayaran biaya penggantian

Kebijakan biaya penggantian sering kali mengeluarkan pembayaran pertama yang lebih kecil, dengan sisa dana dibayarkan setelah perbaikan selesai dan didokumentasikan. Berikut ini adalah contoh sederhana dari proses untuk rumah dengan cakupan hunian senilai $500.000 yang memerlukan perbaikan sebesar $400.000.

Biaya perbaikan sebesar $400.000 − penyusutan sebesar $120.000 (30%) − potongan sebesar $2.000 =pembayaran awal sebesar $278.000  

Hal ini menyisakan penundaan penyusutan sebesar $120.000, yang dibayarkan setelah perbaikan selesai.

Perlu diingat bahwa penyusutan terkadang diterapkan baris demi baris pada komponen bangunan dan bukan seluruh rumah sekaligus. Ini berarti jumlah penahan dihitung pada banyak item, seperti atap, dinding, lantai, dll dan dapat berkisar dari yang kecil hingga yang besar. 

Dalam kasus ini, masalahnya bukan pada kurangnya cakupan, namun pada kurangnya likuiditas. Karena manfaat biaya penggantian dan dukungan tertentu sering kali dibayarkan secara bertahap atau melalui penggantian, pemilik rumah mungkin memerlukan akses ke tabungan, kredit, atau dana lain untuk memulai perbaikan sebelum menerima nilai penuh dari klaim mereka. Pembayaran biaya hidup tambahan juga dapat diganti setiap bulan, bukan diberikan di muka.

Hal ini dapat menjadi tantangan bagi banyak rumah tangga. Laporan Tabungan Darurat Tahunan Bankrate tahun 2026 menemukan bahwa hanya 47% orang Amerika yang mengatakan bahwa mereka memiliki cukup dana yang dapat diakses untuk menutupi biaya darurat sebesar $1.000.

“Saya benar-benar meremehkan biaya yang harus dikeluarkan untuk mengganti barang-barang dasar,” kata Gershon. “Pada malam kebakaran, ketika truk masih berada di luar, saya sedang menelepon untuk memesan pasta gigi, larutan kontak, pakaian dalam, dan kaus kaki. Kami memiliki bayi dan balita. Aku hanya mencoba mengantar kita ke esok paginya. Harganya $1.000.”

Beberapa pemilik rumah beralih ke perjanjian penugasan manfaat, yang memungkinkan kontraktor menerima pembayaran asuransi secara langsung sebagai imbalan untuk memulai perbaikan. Namun pengaturan tersebut menghadapi pengawasan yang semakin ketat. 

“Ketentuan pemberian manfaat memungkinkan konsumen yang kekurangan uang untuk mengalihkan dana asuransi mereka ke tukang atap atau kontraktor sehingga mereka dapat memulai pekerjaan yang diperlukan,” kata Bach. “Tetapi ada begitu banyak penyalahgunaan terhadap ketentuan tersebut, ketentuan tersebut telah dilarang di Florida, dan negara bagian lain, termasuk Washington, sedang mempertimbangkan pembatasan serupa.”

jargon asuransi, diterjemahkan

Ikon Panah Atas

Istilah penting yang perlu diketahui

• Perjanjian penetapan manfaat (AOB) :Memungkinkan pemilik rumah untuk mengalihkan hak klaim asuransinya kepada kontraktor atau perusahaan perbaikan, sehingga memberikan wewenang kepada pihak ketiga tersebut untuk bernegosiasi dengan perusahaan asuransi dan menagih pembayaran secara langsung.
• Nilai tunai aktual (ACV): Nilai properti yang rusak pada saat kerugian setelah penyusutan berdasarkan usia, keausan, dan pertimbangan atas perkiraan masa manfaatnya.
• Penahanan depresiasi :Bagian dari klaim biaya penggantian yang ditahan oleh perusahaan asuransi sampai perbaikan selesai. Setelah pemilik rumah memberikan bukti perbaikan, perusahaan asuransi melepaskan jumlah yang dipotong.
• Perpanjangan dukungan biaya penggantian :Dukungan asuransi rumah yang meningkatkan batas tempat tinggal dalam polis Anda jika biaya pembangunan kembali melebihi batas polis (biasanya antara 10% – 25%).
• Studi kelayakan :Penilaian oleh arsitek atau profesional konstruksi yang menggunakan biaya konstruksi pasar saat ini untuk memperkirakan biaya pembangunan kembali rumah, termasuk penyelesaian akhir saat ini dan pertimbangan kode.
• Jaminan dukungan biaya penggantian :Pengesahan asuransi rumah yang mengharuskan perusahaan asuransi Anda membayar seluruh biaya untuk membangun kembali atau memperbaiki rumah Anda setelah klaim ditanggung. Cakupan ini menghilangkan batasan yang terkait dengan batas polis.
• Nilai biaya penggantian (RCV): Jumlah biaya untuk memperbaiki atau mengganti properti yang rusak dengan material baru yang sejenis dan berkualitas, tanpa dikurangi penyusutan.

Perbaikan rumah yang dirahasiakan dapat mengikis peningkatan cakupan

Selain mekanisme kebijakan dan tantangan arus kas, ada faktor lain yang dapat memperlebar kesenjangan antara cakupan dan biaya pembangunan kembali:perbaikan rumah yang tidak pernah dilaporkan kepada perusahaan asuransi. Meskipun pemilik rumah sering memperbarui kebijakan mereka setelah renovasi besar-besaran, peningkatan yang lebih kecil dapat terakumulasi seiring berjalannya waktu dan secara signifikan meningkatkan nilai pembangunan kembali rumah.

Gershon mengetahui hal ini ketika perusahaan asuransi mulai memperkirakan nilai penyelesaian rumahnya. Perkiraan awal perusahaan asuransi memungkinkan sekitar $1.500 untuk wallpaper di seluruh rumah. “Wallpaper di kamar putri kami saja harganya mahal dalam hal bahan,” katanya. Masalah yang sama juga muncul pada peningkatan sakelar lampu dan perangkat keras.

Gershon mengakui bahwa dia tidak memberi tahu operatornya tentang peningkatan bertahap tersebut pada saat itu, dengan menyatakan bahwa, “tidak ada peningkatan individual kami yang memerlukan biaya $25.000.” Namun, dia berharap perbedaan tersebut akan terlihat selama pemeriksaan.

Gambar sebelum dan sesudah ruang tamu keluarga Gershon, yang menampilkan wallpaper khusus dan finishing yang ditingkatkan sebelum kebakaran.

Banyak pemilik rumah seperti Gershon memilih untuk membeli perlindungan tambahan, seperti biaya penggantian yang diperpanjang atau jaminan dukungan biaya penggantian, yang berlaku setelah batas tempat tinggal habis. Penggantian yang diperpanjang dapat membayar tambahan 25% atau 50% di samping batas tempat tinggal, dan penggantian yang dijamin akan membayar seluruh biaya untuk membangun kembali rumah Anda setelah bencana. 

Namun, dukungan ini sering kali disertai dengan ketentuan kebijakan yang mengharuskan pemilik rumah mengizinkan maskapai penerbangan untuk menjaga pengendalian inflasi. Operator juga mungkin mengharuskan mereka diberitahu tentang perubahan apa pun pada rumah yang dapat meningkatkan biaya pembangunan kembali. 

“Beberapa kebijakan menyatakan bahwa Anda harus memberi tahu perusahaan asuransi jika Anda melakukan perombakan yang biayanya lebih dari jumlah yang ditentukan,” kata Bach. Secara umum, Pemegang Polis United merekomendasikan pemeriksaan asuransi tahunan untuk menyempurnakan batasan.

Cara memperkuat jaring pengaman asuransi Anda

Pembeli rumah meneliti suku bunga hipotek dan persyaratan pinjaman hingga ke titik desimal, namun banyak yang bergantung pada orang lain untuk mengambil keputusan mengenai perlindungan asuransi mereka. “Ada begitu banyak hal dalam hidup yang perlu diketahui dan dikhawatirkan,” kata Gershon. “Sangat mudah untuk memercayai para profesional dan berasumsi bahwa Anda terlindungi.”

Namun masing-masing profesional tersebut memiliki prioritasnya masing-masing. Pemberi pinjaman ingin melindungi pinjamannya. Agen real estat ingin menjual rumah. Agen harus menyeimbangkan cakupan dengan pedoman penjaminan emisi dan jumlah yang bersedia dibayar pembeli. Dengan biaya asuransi rumah yang rata-rata $2.424 per tahun dan terus meningkat, harga menjadi penting — namun perlindungan lebih penting. Menghemat premi tidak akan berarti banyak jika polis tersebut gagal ketika terjadi bencana. 

Ikon Ekuitas Rumah

Bagaimana mengurangi peluang Anda untuk mendapatkan asuransi yang kurang

Meskipun tidak ada kebijakan yang dapat menghilangkan setiap risiko, para ahli mengatakan pemilik rumah dapat mengambil langkah praktis untuk mengurangi peluang mereka mendapatkan asuransi yang kurang.

• Dapatkan beberapa perkiraan biaya pembangunan kembali untuk memastikan biaya hunian dan biaya pembangunan kembali yang sebenarnya selaras . “Saat kami membeli rumah kami saat ini, perusahaan asuransi mengirimkan seseorang untuk memperkirakan biaya penggantian. Saya juga mempekerjakan seseorang secara mandiri dengan bayaran sekitar $300 untuk melakukan hal yang sama, dan saya meminta seorang teman yang merupakan seorang pembangun rumah untuk memberi saya gambaran kasarnya.” – Bill Wilson, CPCU, ARM, AIM, AAM
• Tanyakan tentang cakupan tempat tinggal tambahan, seperti biaya penggantian yang diperpanjang atau ditingkatkan atau biaya penggantian yang dijamin. “Jaminan dukungan biaya penggantian adalah fitur premium yang ditawarkan beberapa perusahaan asuransi properti. Asuransi ini melindungi terhadap melonjaknya biaya konstruksi untuk tenaga kerja dan material setelah terjadinya bencana besar dan mencegah kekurangan cakupan. Biasanya menambah sekitar 5%-10% dari total premi Anda untuk polis tersebut.” – Mark Friedlander, Direktur Senior Komunikasi Korporat, Institut Informasi Asuransi
• Mintalah adjuster dan kontraktor Anda bekerja sama setelah mengalami kerugian besar. “Jika perkiraannya berbeda jauh, yang terbaik adalah meminta pengatur operator dan kontraktor berjalan bersama untuk mencapai cakupan yang disepakati. Jika semua orang melihat kerusakan yang sama pada waktu yang sama, akan lebih mudah untuk merekonsiliasi perkiraan tersebut.” –  Chantal M. Roberts, CPCU, AIC, RPA, ITP, pakar dan pendidik klaim asuransi
• Bandingkan batas tempat tinggal dan premium saat berbelanja dengan harga lebih baik . “Konsumen yang paling sensitif terhadap harga (mereka yang berpindah perusahaan asuransi setidaknya satu kali setelah membeli rumah) menunjukkan pengabaian cakupan terbesar – mereka hanya fokus pada premi yang dikutip saat berbelanja polis baru. Pemegang polis mungkin akan kehilangan uang dengan tidak berbelanja untuk mendapatkan harga terbaik untuk tingkat cakupan yang mereka pilih.” – J. Anthony Cookson, Emily Gallager, dan Philip Mulder (2024, 16 Desember) Pengabaian Pertanggungan dalam Asuransi Pemilik Rumah. Boulder CU Hari Ini 

Asuransi pemilik rumah dirancang untuk membagi risiko kerugian finansial, namun hal ini bergantung pada beberapa faktor yang bekerja sama untuk melakukannya secara efektif. Pemilik rumah tidak hanya harus mempertahankan cakupan yang memadai, namun mereka juga harus memahami apa yang sebenarnya diberikan oleh polis mereka dan memiliki tabungan atau akses terhadap dana yang cukup untuk menjalankan proses klaim.

Hal ini juga bergantung pada kepercayaan bahwa operator akan menepati janji yang dituangkan dalam kontrak.

Dalam kebanyakan kasus, klaim diselesaikan tanpa perselisihan besar. Namun ketika harapan pemilik rumah dan manfaat yang diperoleh dari polis tidak sejalan, pemegang polis mungkin perlu mencari panduan tambahan dari kontraktor, pengatur publik, atau profesional hukum untuk memastikan perlindungan yang mereka beli berfungsi sebagaimana mestinya.

“Saya menyadari betapa istimewanya kami,” kata Gershon. “Ini merupakan tekanan finansial, namun tidak akan menghancurkan kami. Kami berpendidikan, kami memiliki pekerjaan yang fleksibel, dan kami memiliki waktu dan kepercayaan diri untuk melakukan advokasi bagi diri kami sendiri. Namun jika ini sulit bagi kami, saya tidak bisa membayangkan betapa sulitnya bagi seseorang yang tidak memiliki kelebihan tersebut. Itu sebabnya saya membagikan kisah kami, saya harap ini membantu pemilik rumah lain memahami apa yang mereka hadapi.”

Apakah menurut Anda halaman ini bermanfaat?

Bantu kami meningkatkan konten kami