Metode BRRRR:Panduan Langkah-demi-Langkah dalam Investasi Real Estat

Berinvestasi di real estat adalah salah satu cara terbaik untuk mencapai kemandirian finansial. Namun bukan berarti mudah untuk berpindah dari titik A ke titik B.

Bagaimana Anda memutuskan properti mana yang akan diinvestasikan? Dari mana Anda mendapatkan uangnya? Dan, yang sama pentingnya, bagaimana Anda membangun portofolio setelah Anda menyelesaikan investasi awal tersebut? Anda memerlukan strategi — terutama jika Anda baru memulai sebagai investor. Metode BRRRR adalah:strategi investasi yang spesifik, teruji, dan berkelanjutan yang dapat membawa Anda dari titik A ke titik B dan seterusnya.

Mari kita uraikan langkah demi langkah, dan bandingkan dengan beberapa strategi investasi populer lainnya.

Bagaimana Strategi BRRRR Bekerja?

DepositFoto

BRRRR adalah singkatan dari “Beli, Perbaikan, Sewa, Pembiayaan Kembali, dan Ulangi.” Investasi real estat ini Metode ini menjelaskan strategi dan kerangka kerja yang digunakan oleh investor yang memiliki keinginan untuk membangun aliran pendapatan pasif seiring berjalannya waktu melalui pengumpulan uang sewa dari penyewa dan membangun ekuitas di properti.

Langkah-langkah spesifik yang terlibat dalam strategi BRRRR meliputi:

• Beli:Beli aset yang nilainya terlalu rendah dan nilainya naik menggunakan pinjaman uang tunai
• Perbaikan:Renovasi dan tingkatkan properti untuk memaksimalkan nilainya dan membuatnya siap untuk dihuni
• Sewa:Ubah properti menjadi aset yang menghasilkan pendapatan dengan menyewakannya sesuai harga pasar
• Pembiayaan kembali:Gunakan pembiayaan kembali tunai untuk melunasi pinjaman uang tunai awal Anda dengan sisa uang yang cukup untuk membayar uang muka properti baru
• Ulangi:Lakukan semuanya lagi dengan properti kedua (dan ketiga dan keempat)

Singkatnya, itulah metode BRRRR, meskipun tidak sesederhana kedengarannya. Membeli real estat merupakan salah satu investasi terbaik bagi generasi muda karena real estat menyimpan nilai dengan cara yang tidak berkorelasi dengan pasar, terapresiasi nilainya, dan menghasilkan arus kas dalam jangka waktu yang lama.

Secara pribadi, saya telah membeli dua properti sewaan dan menyewakannya untuk mendapatkan arus kas positif .

Pada titik tertentu, saya mungkin ingin memperluas kepemilikan ini dan akan mempertimbangkan Metode BRRRR. Bagi mereka yang tertarik untuk membangun portofolio investasi real estate yang cukup besar, mari kita lihat setiap langkah secara lebih detail.

Video di bawah memberikan ikhtisar tingkat tinggi sementara artikel memberikan penjelasan dan detail lebih lanjut.

1. Beli

DepositFoto

Mencari properti yang nilainya di bawah harga menjadi sebuah langkah penting dalam setiap investasi yang bijaksana, namun hal ini tetap penting terutama jika menyangkut metode BRRRR. Hal ini berlaku karena dua alasan.

Pertama, karena nilai properti ini berada di bawah harga pasar, Anda dapat meningkatkan nilainya dengan renovasi dengan harga terjangkau. Semakin banyak Anda dapat meningkatkan nilai properti, semakin banyak ekuitas yang harus Anda tunaikan pada langkah 4 — pembiayaan kembali tunai.

Kedua, Anda mencari properti yang nilainya terlalu rendah karena, kecuali Anda sudah memiliki banyak modal, Anda pasti ingin membiayai pembelian ini dengan pinjaman uang tunai. Pinjaman uang tunai berasal dari pemberi pinjaman swasta non-bank, dan proses untuk mendapatkannya jauh berbeda, dan lebih sederhana, dibandingkan mendapatkan pinjaman bank.

Saat Anda meminta pinjaman dari bank, faktor utama dalam keputusannya adalah kelayakan kredit Anda; dengan pinjaman uang keras, properti bertindak sebagai jaminan. Artinya bank hanya akan melihat nilai investasi properti tersebut. Jika itu investasi yang bagus, Anda akan mendapatkan pinjaman. Oleh karena itu, Anda harus membuat alasan yang kuat untuk diri Anda sendiri.

Tentu saja, ada kelemahan tertentu dalam penggunaan uang tunai. Meskipun proses persetujuan dilakukan lebih cepat dan dengan permohonan yang lebih sederhana dibandingkan pinjaman bank, pinjaman uang tunai memiliki tingkat bunga yang seringkali lebih tinggi dibandingkan hipotek konvensional.

Pinjaman uang keras dapat memiliki tingkat bunga setinggi 15%, dengan kisaran 7,5% hingga 15%. Pinjaman ini juga memiliki rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang sedikit lebih rendah dibandingkan pinjaman konvensional serta jangka waktu pembayaran yang lebih pendek, biasanya satu hingga tiga tahun.

Pinjaman uang keras dihitung sebagai uang jangka pendek, yang sebagian besar digunakan oleh investor BRRRR dan pemilik rumah. Faktanya, dua langkah pertama BRRRR pada dasarnya menggunakan formula house-flipper, tanpa “flip”.

Dengan mengingat hal tersebut, salah satu cara yang baik untuk memastikan Anda melihat investasi yang berkualitas adalah dengan menggunakan aturan siaga, yaitu “Aturan 70%”. Aturan 70% menyatakan bahwa Anda tidak boleh membayar lebih dari 70% nilai setelah perbaikan (ARV) properti, dikurangi biaya perbaikan. Secara riil, ini berarti jika Anda melihat properti investasi dengan ARV sebesar $200.000 yang memerlukan perbaikan sebesar $40.000, Anda tidak boleh membayar lebih dari $100.000 untuk properti tersebut.

Meskipun hal ini bukan merupakan aturan yang ketat, hal ini masuk akal secara finansial. Dalam kasus di atas, setelah Anda mengeluarkan $40.000 untuk perbaikan, Anda masih memiliki ruang bernapas sebesar $60.000 untuk menyerap pembengkakan biaya, fluktuasi pasar, atau komplikasi tak terduga lainnya.

Terkait:11 Dana Fidelity Terbaik untuk Dibeli

2. Renovasi

Setelah Anda membeli properti, Anda akan memiliki gambaran bagus tentang berapa banyak yang mampu Anda keluarkan untuk perbaikan, serta perbaikan spesifik apa yang Anda perlukan. Kesulitan di sini muncul dalam dua cara:

Pertama, Anda harus mencari kontraktor yang dapat melakukan perbaikan tersebut secara kompeten dan sesuai anggaran Anda. Ini mungkin lebih sulit daripada kedengarannya. Pada saat Anda merehabilitasi properti keempat, kelima, atau kesepuluh, Anda sudah menemukan orang yang dapat Anda percayai. Namun pada awalnya, ini bisa menjadi tantangan. Jika Anda mengenal investor lain, mintalah referensi.

Kedua, setiap hari Anda memiliki properti membutuhkan uang. Biaya tercatat ini termasuk utilitas, pajak properti, dan bahkan pembayaran pinjaman. Jadi meskipun perbaikan Anda tidak sesuai anggaran, jika memakan waktu lebih lama dari yang dijadwalkan, Anda juga dapat mengeluarkan biaya tambahan.

Mengenai perbaikan apa yang harus Anda lakukan, ada banyak panduan bagus tentang perbaikan rumah yang memberikan laba atas investasi terbaik.

3. Sewa

DepositFoto

Jika Anda adalah seorang yang suka berjualan rumah, di sinilah Anda akan menjual rumah Anda. Namun dengan metode BRRRR, inilah saatnya untuk mengubahnya menjadi aset penghasil arus kas. Artinya, menyewakannya. Menyewakan properti adalah tujuan akhir Anda atas properti tersebut, sehingga dalam proses pembelian awal, Anda harus mengevaluasi properti tersebut sebagai sewa.

Untuk metode BRRRR, properti di pasar persewaan yang besar dan aktif merupakan pilihan yang lebih baik dibandingkan properti yang harganya mungkin sedikit lebih rendah namun kurang menarik bagi penyewa. Misalnya, bayangkan sebuah kondominium atau apartemen di dekat universitas, yang memiliki jumlah permintaan yang konstan dibandingkan properti di pinggiran kota di jalan buntu yang mungkin memiliki nilai lebih tinggi namun berlokasi di pasar yang lebih ditujukan untuk pembeli.

Perlu diingat juga bahwa setiap kali properti sewaan Anda tidak memiliki penyewa, biayanya akan sangat menguras kantong Anda.

Teliti tingkat kekosongan saat Anda mempertimbangkan properti dan menyaring penyewa Anda dengan cermat. Saat Anda menjalankan proyeksi, jangan lupa untuk memperhitungkan biaya pengelolaan properti — biaya ini biasanya berjumlah sekitar 10% dari harga sewa yang dikumpulkan.

4. Pembiayaan kembali

DepositFoto

Di sinilah metode BRRRR benar-benar menunjukkan manfaatnya. Setelah properti Anda direnovasi dan disewa, Anda dapat melanjutkan dengan pembiayaan kembali tunai, yang pada dasarnya mengubah ekuitas rumah menjadi uang tunai.

Pembiayaan kembali tunai dapat membebaskan sejumlah uang tunai, namun juga memiliki banyak keuntungan lainnya. Anda akan mendapatkan tingkat bunga yang jauh lebih baik pada pembiayaan kembali tunai daripada pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), apalagi pinjaman uang tunai lainnya. Dan Anda dapat mengurangi bunga pajak Anda.

Dengan pembiayaan kembali tunai, Anda dapat melunasi pinjaman awal dan menggunakan uang tunai untuk langkah berikutnya.

Terkait:Kartu Debit Terbaik untuk Remaja Menjadi Melek Uang

5. Ulangi

DepositFoto

Uang tunai dari langkah sebelumnya akan menjadi pembayaran uang muka yang sempurna untuk properti lain. Dan kali ini, Anda akan mendapatkan pengalaman, jaringan kontraktor yang berkembang, dan properti sewaan yang menghasilkan uang.

Dengan perencanaan yang matang, Anda dapat menggunakan metode BRRRR untuk membangun portofolio properti sewaan yang cukup besar; langit adalah batasnya.

Ini tidak mudah — jika ya, setiap orang akan memiliki setengah lusin properti sewaan. Dibutuhkan banyak penelitian dan perencanaan yang cermat di bagian depan; langkah awal — pembelian — sangatlah penting dibandingkan langkah lainnya. Namun jika Anda melakukannya dengan benar, sisa teka-teki akan terjawab.

Pada akhirnya, metode BRRRR adalah satu-satunya strategi investasi real estat yang dapat membawa Anda dari investasi pertama tanpa uang muka menjadi portofolio sewa yang menghasilkan uang dalam waktu kurang dari satu dekade. Semakin cepat Anda memulai, semakin cepat Anda dapat mewujudkan impian investasi Anda.

Terkait:Kartu Debit Terbaik untuk Anak

Alternatif Metode BRRRR

Metode BRRRR menunjukkan potensi keuntungan yang cukup besar, meskipun memerlukan waktu, tenaga dan investasi yang besar – baik finansial maupun pribadi. Metode ini telah membantu banyak investor real estat dengan cepat membangun kepemilikan investasinya.

Bagi mereka yang tertarik untuk membangun portofolionya sendiri tetapi mungkin ragu dengan risiko yang ada, Anda dapat melakukan sebagian dari metode ini secara terpisah. Secara khusus, Anda kini memiliki akses ke opsi investasi alternatif seperti aplikasi pendanaan real estat yang di-crowdsource. Aplikasi-aplikasi ini berbeda-beda sesuai dengan tujuan investasinya, namun masing-masing aplikasi dapat memberikan akses kepada investor ritel yang tertarik pada berbagai bagian Metode BRRRR.

Untuk memahami peluang yang tersedia bagi Anda, harap tinjau layanan berikut untuk melihat apakah layanan tersebut sesuai untuk portofolio investasi Anda yang lebih luas. Mendaftar untuk masing-masing program ini gratis dan merupakan cara yang bagus untuk mempelajari lebih lanjut.

Cara Berinvestasi di Real Estat Crowdsourced

Banyak layanan menargetkan tujuan investasi, preferensi risiko, dan segmen pendapatan yang berbeda. Lihatlah tiga platform investasi real estate crowdsourced terkemuka dan jenis investasi apa yang mereka tawarkan.

Cara Membeli Real Estat Crowdsourced

→ Berinvestasi di Properti Individu (EquityMultiple)

EkuitasBerganda

Beberapa platform seperti EquityMultiple memungkinkan Anda berinvestasi di properti individu, khususnya real estat komersial. Lainnya, sebagaimana dibahas di bawah, memungkinkan Anda berinvestasi dalam portofolio properti real estate.

EquityMultiple memiliki investasi awal minimal $5.000 pada sebagian besar peluang dan memiliki batasan pada jenis investor yang dapat berpartisipasi.

Yaitu, EquityMultiple hanya mengizinkan masing-masing proyek real estat komersialnya menerima investasi dari investor terakreditasi, yang dibahas lebih lanjut di bawah.

Investor Terakreditasi:Meskipun definisi ini baru-baru ini berubah, dari definisi yang biasanya berarti individu dengan kekayaan bersih/berpenghasilan tinggi, menjadi definisi yang berfokus pada pengalaman dan pengetahuan investor, definisi ini biasanya lebih mengarah pada investor yang memiliki kemampuan finansial dan pemahaman yang baik. Meskipun demikian, amandemen baru dari SEC memungkinkan investor untuk memenuhi syarat sebagai investor terakreditasi berdasarkan ukuran pengetahuan, pengalaman, atau sertifikasi profesional yang ditentukan selain tes yang ada untuk pendapatan atau kekayaan bersih.

Pengujian terhadap sumber daya keuangan ini mencakup memiliki kekayaan bersih agregat lebih dari $1.000.000 dan menghasilkan lebih dari $200.000 dalam dua tahun terakhir atau pendapatan bersama dengan pasangan orang tersebut melebihi $300.000 dalam setiap tahun tersebut dengan ekspektasi wajar untuk mencapai tingkat pendapatan yang sama pada tahun berjalan.

Bagi mereka yang tertarik mempelajari lebih lanjut tentang EquityMultiple, pertimbangkan untuk mendaftar akun dan menjalani proses kualifikasi mereka.

Platform Investasi CRE Terbaik untuk Investor Terakreditasi

EkuitasBerganda | Investasi CRE untuk Investor Terakreditasi

4.2

Investasi minimal:$5.000.

• EquityMultiple adalah platform real estat komersial untuk investor terakreditasi, memberikan peluang investasi dalam dana real estat, properti individu, dan alternatif tabungan.
• EquityMultiple memiliki tim yang memiliki pengalaman transaksi real estat selama puluhan tahun. Proses uji tuntas mereka mengurangi banyak pilihan properti, hanya menerima 5% sebagai target investasi yang mereka gunakan untuk membangun berbagai portofolio yang sesuai dengan berbagai tujuan investasi.
• Perusahaan ini telah menghasilkan $379 juta dalam distribusi sejak didirikan.

Kelebihan:

• Membuat Investasi real estat komersial dapat diakses
• Desain situs web yang intuitif
• Total pengembalian dan distribusi bersih tinggi yang dibayarkan kepada investor

Kekurangan:

• Hanya tersedia untuk investor terakreditasi
• Investasi minimum yang tinggi untuk memulai
• Struktur biaya bervariasi berdasarkan investasi, terkadang rumit

→ Berinvestasi dalam Portofolio Real Estat (Fundrise)

Sementara EquityMultiple berfokus pada investasi pada properti real estat individu, perusahaan lain fokus pada investasi pada portofolio real estat, atau beberapa properti dalam satu investasi.  Secara teori, hal ini mendiversifikasi risiko investasi Anda sekaligus memberi Anda akses ke beberapa properti secara bersamaan.

Fundrise adalah platform investasi real estat populer yang memungkinkan Anda melakukan diversifikasi melalui banyak dana. Setiap dana memiliki sejumlah properti dan dirancang untuk memberikan tingkat risiko dan pendapatan yang berbeda-beda.

Di antara pilihannya:

• Akun Pemula dan Dasar:Investor kini dapat mengakses Fundrise hanya dengan $10. Orang yang membuka rekening Pemula (investasi minimum $10 lebih) atau rekening Dasar ($1.000 lebih) uangnya secara otomatis diinvestasikan dalam Dana Real Estat Unggulan, yang mengupayakan tujuan pendapatan dan pertumbuhan yang seimbang.
• Akun Inti, Lanjutan, dan Premium:Akun Inti ($5.000-plus), Lanjutan ($10.000-plus), dan Premium ($100.000-plus) semuanya memiliki akses ke strategi yang lebih terspesialisasi. Empat reksa dana utama, dari risiko/pendapatan rendah hingga risiko/pendapatan tinggi, adalah Pendapatan Tetap, Core Plus, Nilai Tambah, dan Oportunistik. Akun-akun ini juga memiliki jumlah akses yang berbeda-beda ke “eREIT” Fundrise. Selain itu, akun Advanced dan Premium dapat berinvestasi di Fundrise eFund, yang merupakan kemitraan hemat pajak yang juga dapat memiliki aset yang tidak memenuhi syarat REIT dengan “potensi unik”.
• Fundrise iPO:“penawaran umum melalui internet” ini memungkinkan investor membeli saham di perusahaan induk Fundrise, Rise Companies Corp.
• Dana Inovasi:Dana ini tidak berinvestasi pada properti, melainkan pada perusahaan teknologi swasta yang sedang berkembang pesat. Meskipun dana tersebut diharapkan untuk fokus terutama pada perusahaan-perusahaan tahap akhir, dana ini dapat menampung perusahaan-perusahaan swasta tahap awal dan akhir, serta beberapa ekuitas publik. (Fundrise kemungkinan akan berinvestasi di perusahaan publik ini sebelum IPO atau penawaran umum perdana mereka.)

Anda tidak perlu menjadi investor terakreditasi untuk berinvestasi di Fundrise, namun beberapa dananya tertutup bagi investor non-akreditasi.

Namun, Fundrise memiliki satu kesamaan dengan investasi real estat komersial tradisional:Fundrise bisa sangat tidak likuid. Fundrise sendiri menyatakan bahwa “saham yang Anda miliki dimaksudkan untuk dimiliki dalam jangka panjang.” Misalnya, Anda dapat dikenakan penalti jika menjual saham eREIT dan eFund yang dimiliki kurang dari lima tahun. Selain itu, Anda tidak dapat memilih apa yang Anda jual—sistem “first in first out” di Fundrise berarti bahwa saat Anda melikuidasi, saham pertama yang terjual adalah saham yang paling lama Anda miliki.

Meski begitu, real estat komersial tetap menjadi salah satu investasi alternatif terbaik yang dapat Anda miliki, dan Fundrise membantu orang mendapatkan keuntungannya dengan mudah. Seperti halnya kepemilikan saham real estat milik publik, pengembalian harga CRE swasta sering kali tertinggal dari indeks utama seperti S&P 500. Namun pendapatan pasif dari investasi real estat cukup bagus:Sejak tahun 2017, rata-rata pengembalian pendapatan tahunan Fundrise sebesar 5,29% lebih kecil dari pendapatan perwalian investasi real estat publik (REITs, 4,1%) dan S&P 500 (2,0%). Itu termasuk total keuntungan (harga ditambah dividen) sebesar 1,5% pada tahun 2022 dibandingkan dengan kerugian dua digit untuk REIT publik dan S&P 500.

Sebagian besar dana real estat Fundrise membebankan biaya pengelolaan tetap tahunan sebesar 0,85%. Fundrise Innovation Fund, yang menyediakan akses ke investasi bergaya modal ventura, mengenakan biaya 1,85% per tahun.

Kunjungi Fundrise untuk mempelajari lebih lanjut tentang kelas aset alternatif ini atau daftar sekarang.

Platform Investasi Real Estat Terbaik

Penggalangan Dana | Mulai Berinvestasi di Real Estat Hanya Dengan $10

4.3

Investasi Minimum:$10. Biaya:Penggalangan Dana:biaya konsultasi tahunan 0,15%. Fundrise Pro:$10/bln. dibayar bulanan, atau $99/tahun. dibayar setiap tahun.*

• Berapa pun kekayaan bersih Anda, kini Anda dapat memanfaatkan potensi unik real estat dalam menghasilkan arus kas yang konsisten dan keuntungan jangka panjang dengan Fundrise mulai dari $10.
• Nikmati portofolio terkelola set-it-and-forget-it dengan akun Fundrise standar, atau aktif pilih dana yang ingin Anda investasikan dengan Fundrise Pro.
• Diversifikasi portofolio Anda dengan real estate, investasi teknologi swasta, atau kredit swasta.

Kelebihan:

• Investasi minimum rendah ($10)
• Selamat datang bagi investor terakreditasi dan non-akreditasi
• Akun IRA tersedia

Kekurangan:

• Investasi yang sangat tidak likuid

* Biaya pengelolaan dana tambahan berlaku. Sebagian besar dana membebankan biaya pengelolaan tahunan sebesar 0,85%; Dana Inovasi Fundrise membebankan biaya pengelolaan tahunan sebesar 1,85%. Kami mendapat komisi atas dukungan Fundrise ini saat Anda mendaftar, tanpa biaya tambahan untuk Anda.

Terkait:11 Alternatif Fundrise Terbaik [Aplikasi Terakreditasi &Non-Terakreditasi]

Berinvestasi dalam Peluang Renovasi

→ Berinvestasi dalam Renovasi Real Estat Sewa (Lantai Dasar)

Groundfloor adalah jenis platform investasi yang berbeda dari dua platform investasi lainnya yang tercantum di atas. Alih-alih mengambil kepemilikan atas properti tersebut (meskipun EquityMultiple juga menawarkan beberapa peluang investasi utang), Groundfloor bertindak sebagai platform investasi real estat crowdsourcing yang berfokus pada investasi utang.

Platform ini berfokus pada pembelian bagian atas fixer, melakukan pemeliharaan dan peningkatan, dan kemudian membaliknya untuk mendapatkan keuntungan. Groundfloor menyediakan pembiayaan untuk pinjaman real estat perumahan jangka pendek dan membayar bunga kepada investor platform.

Layanan ini meninjau permohonan pinjaman yang diajukan oleh sirip dan menawarkan investor kemampuan untuk mendanai surat utang yang diyakini akan berhasil. Sebagai imbalannya, investor menerima sejumlah bunga dari pinjaman mereka serta pengembalian pokok pinjaman.  Sebagian besar pinjaman memiliki jangka waktu 6-12 bulan, namun ada pula yang dapat diperpanjang hingga 18 bulan.

Lantai dasar | Berinvestasi dalam Perbaiki dan Balik

• Groundfloor adalah platform investasi real estat crowdsourcing yang menawarkan investasi utang real estat jangka pendek dengan imbal hasil tinggi.
• Menawarkan utang real estat yang dijamin dan terjamin dengan jangka waktu 1 bulan, 3 bulan, dan 12 bulan.
• Telah menghasilkan pengembalian 10%+ yang konsisten selama delapan tahun terakhir dengan pembayaran yang diterima rata-rata dalam 6-9 bulan.
• Menawarkan opsi investasi setelah pajak dan IRA.
• Penawaran khusus: Saat Anda mendaftar dengan tautan kami, membuat akun, dan mentransfer $100 pertama Anda, Anda akan menerima kredit bonus $50 untuk diinvestasikan di Groundfloor.*

* Anda akan menerima kredit Anda 30 hari setelah Anda menyelesaikan transfer yang memenuhi syarat.