Pembiayaan Penjual:Pro &Kontra untuk Penjual &Pembeli Rumah

(Halaman ini mungkin berisi tautan afiliasi dan kami mungkin memperoleh biaya dari pembelian yang memenuhi syarat tanpa biaya tambahan kepada Anda. Lihat Pengungkapan kami untuk informasi lebih lanjut.)

Anda telah bekerja keras untuk melunasi rumah Anda. Namun sudah tiba waktunya untuk menjual.

Baik melakukan upgrade, perampingan, atau pindah ke negara bagian baru – Anda berada dalam posisi finansial untuk “bertindak sebagai bank” bagi pembeli baru.

Memegang nota hipotek adalah salah satu jenis pembiayaan penjual. Ini juga dikenal sebagai pembiayaan pemilik, hipotek pribadi, atau hipotek uang pembelian dan merupakan opsi investasi alternatif.

Jenis pembiayaan langsung penjual lainnya mencakup kontrak tanah, opsi sewa untuk dimiliki, hipotek yang dapat diasumsikan, hipotek sampul, atau hipotek junior.

Pembiayaan pemilik adalah salah satu cara bagi pemilik rumah atau pemilik tanah yang tertarik menjual properti nyata mereka untuk mendiversifikasi investasi dan aliran pendapatan mereka.

Apa Arti Memegang Surat Hipotek?

Memegang hipotek mengacu pada perjanjian pemilik properti saat ini untuk memberikan kredit kepada pembeli yang membeli rumah, tanah, atau properti nyata lainnya.

Sebagai imbalan atas pemberian pinjaman kepada pembeli propertinya, penjual memperoleh bunga atas pinjaman tersebut.

Pembeli membayar uang muka yang disepakati dan membayar pembayaran bulanan untuk surat hipotek selama jangka waktu tertentu langsung ke penjual, bukan ke bank, credit union, atau pemberi pinjaman hipotek tradisional.

Bagaimana Cara Kerja Pembiayaan Pemilik?

Dengan jenis kesepakatan real estat yang umum ini, Anda dan pembeli menyepakati harga pembelian properti Anda, dan rincian perjanjian keuangan dicatat.

Besarnya pembiayaan penjual adalah harga jual dikurangi uang muka.

Perjanjian pembiayaan penjual biasanya memuat surat promes mengenai pembayaran kembali dan persyaratan pinjaman.

• suku bunga
• jangka waktu pinjaman
• jumlah pembayaran hipotek
• pembayaran balon jatuh tempo
• aturan pembayaran di muka

Denda, biaya keterlambatan pembayaran, klausul jatuh tempo penjualan, dan prosedur wanprestasi juga biasanya disertakan dalam perjanjian pembiayaan. Ini juga mungkin berisi informasi tentang persyaratan pembayaran premi asuransi pemilik rumah dan pajak properti.

Anda dapat melihat template dan petunjuk untuk membuat kontrak pembiayaan pemilik dengan surat promes di situs SignNow.

KPR pribadi juga umumnya dibuat untuk mengamankan properti sebagai jaminan atas pinjaman.

Catatan:Mungkin diperlukan untuk mencatat kontrak hipotek dengan kantor catatan publik setempat.

Sangat disarankan agar pengacara real estat atau profesional berkualifikasi lainnya melengkapi dokumen yang diperlukan untuk transaksi yang dibiayai penjual.

Pengacara atau perusahaan kepemilikan juga dapat meninjau perjanjian apa pun, termasuk kontrak penjualan yang Anda atau agen real estat Anda buat selama proses penjualan.

Investor real estat akan memberi tahu Anda bahwa mengambil tindakan pencegahan dan melakukan uji tuntas di awal penjualan sangat penting untuk memastikan penanganan semua dokumen dan legalitas dengan benar.

Bekerja sama dengan profesional real estate dapat menghemat banyak waktu, uang, dan kejengkelan jika timbul masalah dengan properti atau pembayaran pinjaman seiring berjalannya waktu.

Transaksi real estat yang dibiayai penjual menguntungkan Anda sebagai penjual dan individu atau individu yang membeli. Namun, beberapa kelemahan juga terjadi pada masing-masingnya. Keduanya dijelaskan di bawah.

Manfaat bagi Penjual yang Memegang Surat Hipotek untuk Pembeli

Meskipun penjualan rumah yang dibiayai pemilik tidak terjadi setiap hari, penjual tidak akan memegang hipotek jika mereka tidak mendapatkan keuntungan.

1. Pendapatan Bulanan

Salah satu manfaat paling signifikan dari pemilik yang menjalankan perjanjian pembiayaan adalah pendapatan pasif bulanan yang diberikan kepada penjual.

Penjual biasanya menerima uang muka pada saat pembelian. Kemudian mereka menerima pembayaran pokok dan bunga bulanan dari pembeli.

Ketika Anda tidak memerlukan sejumlah besar uang saat menjual rumah yang sudah dibayar, hal ini menambah sumber pendapatan dengan tingkat bunga yang mungkin lebih tinggi daripada beberapa investasi keuangan Anda yang lain.

Sebagai penjual, Anda menentukan persyaratan pinjaman, termasuk tingkat bunga dan persyaratan pembayaran.

Seperti banyak pemilik lain yang menjual, Anda dapat memilih untuk meminta pembayaran besar-besaran atas seluruh saldo pinjaman setelah lima atau sepuluh tahun.

Pinjaman pembayaran balon memungkinkan Anda menagih pembayaran selama bertahun-tahun namun tetap menerima sisa uang Anda dalam jangka waktu yang jauh lebih singkat dibandingkan hipotek bank tradisional selama 30 tahun.

Hal ini juga dapat mengurangi pajak atas penjualan rumah dengan membagi pendapatan selama beberapa tahun dibandingkan dengan mengenakan pajak keuntungan modal dalam satu tahun.

Meskipun opsi pembayaran balon dalam perjanjian awal penting untuk disertakan oleh sebagian besar penjual, Anda juga memiliki opsi untuk memperpanjang hipotek yang dibiayai penjual jika hubungan keuangan berjalan baik bagi kedua belah pihak.

Ingatlah bahwa Anda harus membayar pajak atas pendapatan bunga yang Anda peroleh saat memegang hipotek.

2. Kelompok Pembeli yang Lebih Besar

Menawarkan pembiayaan penjual dapat menarik lebih banyak calon pembeli ke properti Anda dan memungkinkan penyelesaian properti Anda lebih cepat.

Jika pembeli tidak harus melalui proses pinjaman hipotek tradisional dengan lembaga keuangan, properti Anda mungkin akan terjual hanya dalam beberapa minggu hingga satu bulan.

Di beberapa negara bagian, penutupan bisa memakan waktu hingga dua bulan atau lebih jika melibatkan hipotek bank.

3. Keuntungan Penjualan Lebih Tinggi

Anda mungkin juga dapat menjual properti Anda dengan harga lebih tinggi saat menawarkan hipotek yang dibiayai penjual sambil menghindari perbaikan tertentu yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman yang tidak akan menerbitkan hipotek tanpa penyelesaiannya.

Meskipun calon pembeli mungkin menolak dan membatalkan kesepakatan tanpa Anda menyelesaikan beberapa perbaikan atau setidaknya beberapa negosiasi mengenai biayanya, Anda pada akhirnya memutuskan untuk menjual “apa adanya” atau menolak tawaran tersebut.

Menawarkan untuk memegang hipotek juga dapat mengakibatkan pembeli membayar harga pembelian yang Anda minta (atau lebih tinggi) karena prosesnya biasanya lebih mudah dan fleksibel.

4. Hak atas Properti jika Tidak Ada Pembayaran

Kemampuan untuk menyita properti memungkinkan Anda mengambil kembali properti tersebut jika pembeli gagal membayar atau meninggalkan properti.

Anda juga dapat menyimpan uang muka dan pembayaran apa pun yang dilakukan atas properti sebelum penyitaan.

Meski banyak keuntungannya, penjual harus memahami dampak negatif dari memegang nota hipotek.

Kekhawatiran terbesar sebagian besar penjual adalah kegagalan dalam memelihara properti dan pembeli tidak melakukan pembayaran pinjaman.

Bahkan dengan riwayat kredit yang bersih, mungkin ada alasan tersembunyi mengapa pembeli tidak mencari pembiayaan tradisional.

Jika pembeli berhenti melakukan pembayaran, Anda harus melakukan proses hukum untuk menyita properti tersebut. Anda dapat menjadi pemilik lagi jika pembeli tidak dapat membayar utangnya.

Jika ini terjadi beberapa tahun setelah pinjaman, Anda mungkin mendapat untung ribuan dolar. Namun jumlah kerusakan pada properti bisa menjadi signifikan karena diabaikan selama bertahun-tahun.

Jika pembeli pergi lebih awal, masalah mungkin akan lebih sedikit. Namun selama ini lebih sedikit uang yang dibayarkan untuk menutupi biaya hukum dan melakukan perbaikan.

Inilah sebabnya mengapa mendapatkan uang muka yang cukup besar untuk menutupi pengeluaran yang signifikan sangatlah penting.

Risiko lain yang perlu dipertimbangkan saat Anda memberikan pembiayaan kepada pemilik adalah mengikat sejumlah besar uang yang dapat digunakan atau diinvestasikan dengan cara lain untuk jangka waktu yang lama.

• Investasi Real Estat dengan Lahan Pertanian Crowdfunded
• Investasi Real Estat Komersial:Bangun portofolio CRE
• Haruskah Anda Membeli atau Berinvestasi di Properti Liburan?
• Apakah Membeli Properti Sewa di Kota Perguruan Tinggi merupakan Ide Bagus?

Praktik pemberian pinjaman juga memengaruhi kemampuan beberapa penjual untuk menawarkan pembiayaan real estat dalam dekade terakhir.

Krisis keuangan tahun 2007-2008 menyebabkan lahirnya Undang-Undang Dodd-Frank tahun 2010. Undang-undang ini dibuat untuk membantu melindungi konsumen dari praktik pinjaman predator.

Hal ini mungkin tidak akan berdampak pada Anda memegang surat utang untuk satu properti, namun jika Anda berencana menawarkan pembiayaan penjual atas rumah atau tanah Anda, diskusikan hal ini dengan pengacara dan agen real estat Anda.

Manfaat Pembiayaan Penjual bagi Pembeli

1. Lebih Sedikit Kerumitan/Waktu yang Dibutuhkan

Salah satu keuntungan paling signifikan bagi calon pembeli adalah tidak perlu repot dan membutuhkan waktu untuk mendapatkan hipotek yang diterbitkan bank.

Pemilik yang bersedia memberikan hipotek pribadi mungkin juga memiliki kualifikasi yang lebih lunak dalam hal-hal seperti skor kredit dibandingkan pembiayaan konvensional yang ditawarkan oleh bank atau pemberi pinjaman hipotek.

Hal ini dapat mempercepat proses hipotek dan memungkinkan pembeli membeli rumah yang mungkin tidak dapat mereka beli.

Uang muka juga mungkin lebih kecil dari yang dibutuhkan oleh pemberi pinjaman tradisional – membantu pembeli yang tidak memiliki tabungan besar namun masih ingin membeli rumah.

Bagi pembeli dengan kredit buruk atau mereka yang membutuhkan hipotek kecil yang tidak ingin diberikan oleh banyak bank, pembiayaan pemilik menghemat waktu dan uang dibandingkan mencari pemberi pinjaman.

2. Dapat Menghindari PMI

Pembeli juga dapat menghindari pembayaran asuransi hipotek swasta (PMI) yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman hipotek jika uang muka sebesar 20% tidak dilakukan.

3. Biaya Dapat Dinegosiasikan

Saat penjual menginginkan penjualan cepat, pembeli mungkin dapat menegosiasikan persyaratan pinjaman dan suku bunga yang layak.

Meskipun suku bunga mungkin tidak serendah yang ditawarkan bank, kesepakatan pembiayaan pemilik sering kali memiliki biaya penutupan yang jauh lebih rendah bagi pembeli.

Jika suku bunganya tidak tinggi, pembeli mungkin mendapatkan suku bunga yang lebih baik jika mereka melakukan pembiayaan kembali saat mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman atau pada saat pembayaran besar.

• Jual Rumah atau Disewakan? [Apa yang Perlu Dipertimbangkan]

Kekurangan Perjanjian Pembiayaan Pemilik untuk Pembeli

Pembeli dapat membayar uang muka yang lebih kecil dan segera menutup rumah barunya dengan pembiayaan penjual.

Namun mereka mungkin membayar lebih banyak dalam jangka panjang jika pinjaman tersebut memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi dari yang ditawarkan bank.

Pembeli juga harus mempertimbangkan bagaimana mereka akan melunasi pembayaran besar tersebut jika pembayaran tersebut merupakan bagian dari persyaratan perjanjian pembiayaan.

Pembeli harus menyediakan dana atau meminta persetujuan untuk hipotek tradisional.

Mereka tidak dapat berasumsi bahwa Anda akan menegosiasikan ulang pinjaman baru dengan mereka, meskipun mereka sudah cepat melakukan pembayaran selama bertahun-tahun.

Cara Penjual Dapat Melindungi Dirinya Sendiri

Seperti disebutkan, dokumen hukum diperlukan untuk pembiayaan penjual harus dirancang atau ditinjau oleh pengacara atau profesional berkualifikasi yang memahami prosesnya.

Bahkan jika Anda menjual kepada keluarga, teman, atau seseorang dengan nilai kredit yang luar biasa dan riwayat pekerjaan yang panjang – ini bukan saatnya untuk “membuat sendiri” dokumen hukum dan berharap yang terbaik.

Anda juga harus mempertimbangkan untuk mendapatkan penilaian di rumah Anda untuk memahami nilai pasar.

Penilaian akan membantu Anda menegosiasikan penawaran pembelian dan menentukan jumlah uang muka yang dapat diterima.

Bicarakan dengan pengacara atau agen real estat Anda tentang penggunaan permohonan hipotek dan pemeriksaan kredit.

Anda sebaiknya meninjau laporan kredit dengan cermat dan memverifikasi riwayat pekerjaan dan aset calon pembeli.

Memeriksa referensi merupakan bagian integral dari proses permohonan pengaturan pembiayaan penjual.

Apakah Memegang Hipotek adalah Cara yang Baik untuk Menghasilkan Uang?

Bergantung pada keadaan keuangan Anda, memberikan hipotek yang dibiayai pemilik sebagai penjual dapat menjadi cara yang bagus untuk menghasilkan uang dan membangun kekayaan.

Membiayai penjualan properti Anda dan menciptakan solusi win-win bagi Anda dan pembeli dapat membantu Anda mendapatkan harga yang kompetitif untuk rumah atau properti investasi Anda.

Dan ini memungkinkan Anda memperoleh uang tambahan dengan mengumpulkan bunga sebagai bagian dari pinjaman melalui pembayaran hipotek bulanan.

Sebagai penjual, jika Anda mengerahkan tenaga dan uang di muka untuk mendapatkan bantuan profesional yang Anda butuhkan, Anda bisa menemukan pembeli yang memenuhi syarat dan menghasilkan uang dari pembiayaan penjual.

Namun, tidak ada jaminan bahwa pembeli akan menindaklanjuti, melakukan pembayaran rutin, dan mempertahankan properti – jadi ada risiko yang terkait dengan jenis pembiayaan ini.

Namun, banyak pemilik real estat merasa uang yang mereka hasilkan dengan memiliki surat hipotek sepadan dengan risikonya.

Bacaan Terkait:

• REITs:Kapan Saat yang Tepat untuk Berinvestasi? [Pro dan Kontra Dana Investasi Real Estat]
• Investasi Hak Gadai Pajak:Apa Artinya dan Bisakah Anda Menghasilkan Banyak Uang?

Pengalaman Pribadi Kami Dengan Pembiayaan Penjual

Women Who Money Salah satu pendiri Vicki dan suaminya memegang hipotek atas properti residensial komersial yang mereka miliki selama lebih dari satu dekade. 

Pengaturan pembiayaan pemilik yang kami buat telah menguntungkan kami dan pembeli properti kami. 

Kami menerima uang muka yang cukup besar pada saat penjualan dan menikmati pendapatan bulanan dari hipotek pribadi dan pembayaran bunga.

Pengacara real estat kami menyarankan pembayaran balon selama 5 tahun, dan pembeli kami telah menyatakan minatnya untuk memperpanjang pembiayaan tersebut.

Saat ini kami berencana untuk menegosiasikan ulang pengaturan tersebut ketika balon tersebut jatuh tempo dalam waktu satu tahun dan menaikkan suku bunga berdasarkan suku bunga pasar saat ini.

Aliran pendapatan ini telah membantu kami mendiversifikasi strategi membangun kekayaan dan menerapkan pajak keuntungan modal selama beberapa tahun.

Berikutnya:Jual Rumah Oleh Pemilik atau Gunakan Agen Real Estate?

Amy dan Vicki adalah salah satu penulis Estate Planning 101, Dari Menghindari Surat Pengesahan dan Menilai Aset hingga Menetapkan Petunjuk dan Pemahaman Pajak, Perencanaan Properti Penting Anda, dari Adams Media.

Wanita yang Uang

Amy Blacklock dan Vicki Cook mendirikan Women Who Money pada bulan Maret 2018 untuk memberikan informasi berguna tentang keuangan pribadi, karier, dan topik kewirausahaan sehingga Anda dapat dengan percaya diri mengelola uang, meningkatkan kekayaan bersih, meningkatkan kesehatan keuangan secara keseluruhan, dan pada akhirnya mencapai kemandirian finansial.