Panduan untuk Investasi Real Estat Komersial

Berinvestasi dalam real estat umumnya dipandang sebagai pilihan yang solid. Tetapi sementara investasi residensial umumnya dianggap sebagai 'rutin', peluang real estat komersial sering diselimuti misteri.

Namun, properti komersial dapat memberikan beberapa aliran pendapatan tertinggi dari semua jalur investasi real estat. Ada alasan mengapa uang besar bermain di sini. Tapi itu tidak berarti Anda tidak bisa makan sepotong kue juga.

Jadi, baik investor real estat pertama kali atau pengembang properti berpengalaman, panduan untuk investasi real estat komersial sering kali bermanfaat.

Apa itu real estat komersial?

Real estat komersial adalah istilah yang dikelompokkan untuk mencakup semua bangunan yang digunakan untuk tujuan bisnis.

Cara lain yang berguna untuk mengkategorikan real estat komersial adalah properti apa pun yang menghasilkan pendapatan bagi penyewa. Jika properti digunakan untuk menghasilkan pendapatan melalui layanan bisnis, properti tersebut kemungkinan besar komersial. Seorang investor real estat komersial umumnya mengumpulkan uang sewa dari bisnis.

Jenis real estat komersial

Real estat komersial adalah istilah yang luas. Sementara properti residensial jelas untuk penghuni – tempat yang disebut rumah – properti komersial hadir dalam berbagai bentuk dan ukuran. Jadi, mari kita lihat jenis properti apa yang memenuhi syarat sebagai real estat komersial.

• Kantor. Ini adalah bangunan yang terutama digunakan untuk ruang kantor. Mereka bisa datang dalam berbagai bentuk mulai dari gedung pencakar langit hingga bangunan menengah yang lebih kecil di daerah pinggiran kota. Kantor disewakan oleh perusahaan atau organisasi mana pun yang membutuhkannya. Jangka waktu sewa bisa tinggi (5-10 tahun).

• Unit multikeluarga. Unit multikeluarga adalah kumpulan dari empat atau lebih unit hunian. Karena kapasitas untuk melayani banyak keluarga, mereka diklasifikasikan sebagai real estat komersial. Bangunan apartemen adalah contoh yang baik. Persyaratan sewa untuk properti multikeluarga dapat sangat bervariasi, mulai dari bulan hingga beberapa tahun.

• Ruang ritel. Real estat komersial ritel mencakup semua tempat yang digunakan bisnis ritel untuk menjual barang dan jasa kepada publik. Ini termasuk toko-toko kecil independen dan pusat perbelanjaan yang lebih besar. Mirip dengan kantor, persyaratan sewa bisa jauh lebih tinggi (3-5 tahun).

• Unit industri. Manufaktur berat, gudang, pusat data, dan pusat distribusi semuanya termasuk dalam real estat komersial industri. Properti ini biasanya dikelompokkan bersama di area yang tidak cocok untuk perumahan.

• Bangunan tujuan khusus. Kategori terakhir mencakup sisa real estat komersial yang tidak termasuk dalam salah satu kategori sebelumnya. Bangunan tujuan khusus mencakup properti seperti pusat penitipan anak, pusat kesehatan, panti jompo, arkade, atau hotel.

Pro &kontra investasi:

Meskipun merupakan pilihan investasi yang tidak menyenangkan bagi banyak orang, real estat komersial menawarkan sejumlah keuntungan bagi mereka yang mau mencobanya. Meskipun demikian, tidak semua sinar matahari dan mawar, jadi seperti investasi apa pun, penting untuk mempertimbangkan pro dan kontra.

Kelebihan:

• Arus kas. Menyewa tempat komersial dapat menghasilkan pendapatan bulanan yang konsisten bagi investor. Jangka waktu sewa diperpanjang yang sering menyertai properti komersial berarti bahwa kadang-kadang hal ini dapat berlangsung untuk jangka waktu yang lama. Arus kas bebas kemudian dapat digunakan untuk investasi lain atau dana hari hujan.

Banyak sewa komersial juga mengharuskan bisnis untuk membayar pajak terkait, asuransi properti, dan biaya pemeliharaan. Ini mengurangi biaya bagi investor. Kesepakatan seperti ini sering disebut sebagai sewa bersih tiga kali lipat.

• Apresiasi properti. Sementara arus kas bisa mengalir ke saku Anda, properti itu sendiri mungkin juga menghargai. Seperti properti residensial, unit komersial umumnya dihargai dalam jangka waktu yang lama. Sementara dampak pasar jangka pendek tidak dapat diramalkan, sejarah telah menunjukkan bahwa harga cenderung naik karena kelangkaan properti komersial.

• Pengembalian lebih tinggi. Salah satu daya tarik terbesar untuk real estat komersial adalah potensi pengembalian yang tinggi. Meskipun biaya di muka seringkali lebih tinggi, pengembaliannya bisa dua kali lipat atau tiga kali lipat dari properti residensial.

• Lebih sedikit persaingan. Karena real estat komersial dianggap sebagai jalur yang lebih rumit bagi investor, persaingan untuk memperoleh properti tidak terlalu ketat. Persyaratan kesepakatan sering kali dapat dipalsukan dengan penjual di awal proses untuk menyingkirkan pesaing lain.

• Pemeliharaan properti. Banyak penyewa komersial memiliki kepentingan untuk memelihara dan merawat properti. Properti yang tidak terawat dapat menyebabkan pelanggan berpaling dari bisnis. Ini berarti, biasanya, baik penyewa maupun pemilik selaras dengan bagaimana properti itu harus dipelihara.

Kekurangan:

• Persyaratan modal tinggi. Untuk pengembalian yang lebih tinggi, biasanya, biaya di muka yang lebih tinggi diperlukan, dan investasi real estat komersial tidak berbeda. Karena potensi menghasilkan pendapatan, properti komersial biasanya jauh lebih mahal daripada properti residensial di area yang sama.

Selain investasi awal, biaya perawatan yang signifikan dapat terjadi kapan saja, yang akan memakan keuntungan Anda. Sewa harus cukup tinggi untuk menutupi biaya ini per tahun.

• Aset tidak likuid. Seperti properti residensial, dana yang diinvestasikan dalam properti komersial sangat tidak likuid. Proses menjual rumah bisa memakan waktu beberapa bulan. Properti komersial bisa memakan waktu lebih lama.

Jika dana diperlukan untuk keadaan darurat, kemungkinan menarik uang dari investasi properti komersial rendah.

• Berkorelasi dengan ekonomi. Keberhasilan real estat komersial dan ekonomi dapat sangat berkorelasi. Jika ekonomi menderita, permintaan barang dan jasa dapat berfluktuasi secara dramatis, yang dapat dengan cepat berdampak pada permintaan tempat komersial. Properti tempat tinggal tidak terlalu terpengaruh karena orang selalu membutuhkan tempat untuk beristirahat.

• Kompleksitas perjanjian sewa. Sebagian besar perjanjian sewa tempat tinggal adalah salinan karbon satu sama lain. Mereka sangat sedikit berbeda. Di sisi lain, perjanjian sewa komersial dapat sangat bervariasi. Setiap aspek dari sewa untuk diskusi, termasuk cakupan pemeliharaan, asuransi, dan pajak.

Sebagai akibat dari kerumitan tersebut, seringkali pengacara komersial yang ahli diperlukan untuk memastikan kesepakatan yang logis bagi kedua belah pihak.

• Lowongan lebih lama. Tergantung pada properti komersial, masa sewa bisa sangat panjang. Namun, ini juga berarti properti dapat dibiarkan kosong untuk waktu yang lebih lama. Jika bisnis harus berkomitmen untuk sewa 5+ tahun, mereka harus 110% yakin bahwa tempat komersial Anda tepat untuk mereka. Anda harus memiliki cadangan uang tunai untuk menutupi biaya apa pun yang muncul selama lowongan apa pun.

Cara memulai

Anda sekarang harus memiliki pengetahuan yang cukup untuk mengadakan percakapan dengan profesional real estat komersial – yah, setidaknya Anda harus bisa memberi tahu teman Anda apa itu.

Tetapi untuk terlibat dan mulai menghasilkan uang, itulah intinya, masih ada beberapa langkah yang harus diperhatikan. Jadi untuk membantu Anda membuat proses seefisien mungkin, kami telah menguraikan setiap langkah untuk Anda.

Langkah 1:Lakukan Riset Anda Sendiri (DYOR)

Keberhasilan yang dialami dalam investasi real estat komersial sangat berkorelasi dengan jumlah penelitian yang dilakukan di muka. Di sinilah keuntungan benar-benar ditempa.

Anda harus mulai bertanya pada diri sendiri beberapa pertanyaan. Apakah Anda ingin berinvestasi di dekat tempat tinggal Anda atau di lokasi lain? Apakah Anda akan fokus pada satu ceruk tertentu dari real estat komersial, misalnya, kantor? Atau apakah Anda akan terbuka untuk setiap kesempatan?

Setelah Anda menentukan jenis properti yang Anda cari dan lokasinya, sekarang saatnya untuk meneliti pasar. Kumpulkan sebanyak mungkin informasi tentang harga, langkah kaki, pendapatan sewa, ketersediaan, dan pajak khusus negara bagian yang Anda bisa. Seiring bertambahnya pengetahuan, Anda harus mulai memahami properti komersial mana yang sesuai dengan tingkat investasi Anda.

Untuk beberapa tips berguna dalam memilih lokasi yang tepat, lihat poin 2 &3 dari panduan sewa kami di bawah ini.

Baca panduannya:Cara membeli properti sewaan

Langkah 2:Atur keuangan Anda

Dengan biaya investasi dimuka yang tinggi terkait dengan properti komersial, sangat penting untuk merasa nyaman dengan keuangan Anda. Apakah Anda tahu berapa banyak deposit yang Anda mampu untuk meletakkan? Apakah Anda punya rencana untuk mendanai sisanya?

Pendanaan dapat berasal dari pinjaman konvensional, pinjaman yang didukung pemerintah, sindikasi pihak yang berkepentingan, atau pembiayaan yang ditawarkan oleh penjual. Jika Anda memerlukan pinjaman, pastikan untuk memiliki rencana investasi dan skor kredit teratas. Bukan hanya properti komersial yang akan dilihat oleh bank.

Biasanya untuk mendapatkan pendanaan Anda juga perlu memahami potensi keuntungannya. Akibatnya, laba atas investasi akan menjadi faktor penentu penting ketika memilih properti. Untungnya, ada beberapa metrik utama yang dapat membantu Anda menyortir berlian properti komersial dari yang kasar.

• Pendapatan operasional bersih (NOI). NOI mewakili pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh tempat komersial. Ini dihitung dengan mengurangkan biaya tahunan untuk menjaga properti tetap terjaga sepenuhnya dari pendapatan sewa tahunan. Anda ingin angka ini setinggi mungkin.

• Tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi, kadang-kadang disebut tingkat cap atau tingkat pengembalian untuk jangka pendek, biasanya digunakan oleh investor untuk menilai potensi satu properti terhadap properti lainnya. Ini dihitung dengan membandingkan pendapatan kotor tahunan terhadap total harga properti.

Jika unit komersial dibeli seharga $800.000, dan pendapatan sewa tahunan adalah $80.000, tarif batas kotornya adalah 10% (hitungannya- ($80.000/$800.000) x 100). Untuk menghitung tarif batas bersih, Anda menggunakan perhitungan yang sama tetapi alih-alih menggunakan pendapatan sewa tahunan, Anda menggunakan pendapatan operasional bersih (NOI). Tingkat batas ini akan memperhitungkan biaya apa pun untuk tahun tersebut.

Gagasan tingkat topi adalah untuk mendapatkan persentase setinggi mungkin, oleh karena itu, meningkatkan pengembalian Anda. Perhitungan cap rate tidak memperhitungkan hutang yang mungkin telah digunakan untuk membeli properti.

• Tingkat pengembalian internal (IRR). IRR adalah perhitungan berwawasan ke depan untuk menentukan seberapa cepat investasi akan mengembalikan uang. Ini biasanya digunakan oleh investor real estat komersial untuk membandingkan proyek berukuran berbeda yang bersaing untuk mendapatkan pendanaan yang sama.

Sebuah properti komersial dapat menghasilkan tingkat pengembalian 10% satu tahun tetapi hanya dapat menghasilkan 8% selama tahun berikutnya. IRR digunakan untuk memperhitungkan perubahan ini.

Semakin tinggi IRR, semakin cepat uang dikembalikan ke saku Anda. Jika uang masuk dengan cepat, maka dapat digunakan untuk peluang lain. Pengembalian uang lebih cepat lebih berharga, daripada pengembalian uang di kemudian hari. Meskipun perhitungan yang berguna, karena kerumitannya, ini adalah perhitungan yang paling baik dihitung melalui perangkat lunak, bukan di atas kertas.

Setelah bermanuver melalui keuangan, pelabuhan panggilan terakhir adalah pajak. Merupakan tanggung jawab investor untuk menangani semua pengajuan pajak untuk total yang diperoleh dari investasi real estat komersial. Namun, ini terkadang bisa menakutkan. Menemukan akuntan yang layak dapat membayar dividen ketika berurusan dengan proses ini.

Langkah 3:Pekerjakan ahli

Setelah Anda memiliki apresiasi yang jelas untuk jenis investasi yang Anda cari, memiliki anggaran dalam pikiran, dan telah mengetahui sebanyak mungkin informasi yang dapat Anda tarik dari internet, mungkin saatnya untuk menghubungi seorang ahli.

Seorang ahli properti komersial, atau broker, akan dapat membantu Anda dalam mencari properti pertama Anda. Sebelum memilih, pastikan untuk melihat latar belakang mereka. Apakah mereka menjual properti yang mirip dengan yang Anda cari? Berapa lama mereka bekerja di daerah tersebut? Apakah mereka memiliki kontak lokal yang berguna? Pengetahuan pasar mereka harus tajam.

Saat berbicara dengan kandidat yang cocok, jelaskan apa yang Anda cari dengan jelas, dan nilai reaksi mereka. Tidak perlu percakapan panjang untuk menentukan apakah seseorang cocok untuk Anda. Cari seseorang yang terlibat, antusias, dan berpengalaman.

Langkah 4:Temukan properti yang sesuai

Anda telah melakukan pekerjaan rumah Anda dan sekarang Anda dapat mulai mencari properti komersial yang sesuai (atau properti). Untungnya, properti komersial tidak sebanyak properti residensial, yang berarti tugas memilih berkurang. Tetapi sebaik memiliki lebih sedikit opsi, lebih sedikit opsi berarti peluang bagus lebih sulit didapat.

Ada beberapa cara untuk menemukan properti investasi komersial. Mengobrol dengan agen atau broker real estat komersial Anda harus menjadi yang pertama dalam daftar. Terletak di garis depan pasar, mereka seharusnya sudah mengetahui detail potensi properti lokal. Di samping agen Anda, bergabunglah dengan jaringan grosir lokal mana pun. Pedagang grosir bekerja di sektor perumahan dan komersial dan dapat memberi tahu Anda tentang kesepakatan yang akan datang.

Metode populer lainnya untuk menemukan prospek investasi komersial adalah melalui surat langsung. Ini dapat melibatkan email atau surat. Melalui kampanye surat langsung Anda sendiri, Anda dapat menentukan dengan tepat apa yang Anda cari di properti investasi dan kemungkinan apa yang ingin Anda tawarkan.

Terakhir, ada beberapa situs yang berguna untuk membantu Anda mencari properti secara langsung termasuk Loopnet, Crexi, dan Craigslist.

Saat mencari, ingatlah untuk terus memeriksa nomornya. Sudahkah Anda menghitung NOI dan cap rate? Bagaimana dengan IRRnya? Pastikan uang tersebut bekerja sekeras mungkin untuk Anda.

Langkah 5:Lihat properti

Jangan pernah membeli properti komersial dengan nilai nominal – properti apa pun dalam hal ini. Selalu atur pemesanan sebelumnya, kemungkinan beberapa jika diperlukan. Ini dapat diselesaikan sebelum atau setelah penawaran dibuat.

Jika Anda melihat properti itu sendiri pada awalnya, ketika keadaan menjadi serius, ingatlah untuk membawa broker real estat komersial Anda kembali untuk melihatnya. Dia mungkin melihat hal-hal yang belum Anda perhitungkan. Anda harus sepenuhnya menyadari segalanya sebelum menandatangani garis putus-putus itu.

Langkah 6:Lakukan kontak

Jadi, Anda sekarang memiliki properti dalam pikiran dan Anda telah memastikan bahwa itu sesuai dengan modal yang Anda dapatkan &jumlah usaha yang menguntungkan. Selanjutnya, saatnya untuk melakukan kontak dengan penjual.

Tidak seperti properti residensial, properti komersial biasanya memerlukan letter of intent (LOI). LOI adalah dokumen sederhana yang menguraikan apa yang ingin Anda beli dan persyaratan dasar pembelian. Informasi dasar yang harus disertakan adalah hal-hal seperti harga pembelian, jumlah deposit, periode evaluasi, dan klausul lain yang ingin Anda tetapkan.

Letter of intent bukanlah dokumen yang mengikat secara hukum. Tujuannya adalah agar Anda dan penjual dapat mulai mendiskusikan hasil kesepakatan di masa mendatang.

Langkah 7:Kirim penawaran kompetitif

Jika kesepakatan terus terlihat menjanjikan maka, seperti kata pepatah, tidak ada waktu seperti saat ini – inilah saatnya untuk membuat penawaran resmi.

Penawaran formal akan dibuat dalam bentuk kontrak. Semua kontrak harus ditinjau secara menyeluruh oleh pengacara yang berkualifikasi. Pastikan kontrak menguraikan semua detail yang diperlukan dari kesepakatan dan berisi cukup klausul dan ketentuan yang melindungi Anda dan penjual.

Setelah kontrak disetujui, periksa apakah pendanaan Anda sudah siap untuk digunakan.

Langkah 8:Lakukan inspeksi

Sama seperti properti residensial, Anda harus yakin tidak ada masalah mendasar dengan bangunan komersial. Apakah ada masalah struktural tersembunyi yang tidak Anda sadari? Waktu antara membuat penawaran resmi dan menutup kesepakatan harus diambil untuk memeriksa masalah tersebut – secara resmi dikenal sebagai periode inspeksi.

Berbagai pemeriksaan dapat diselesaikan oleh pembeli termasuk laporan surveyor bangunan, survei lingkungan, dan pemeriksaan batas. Rincian mengenai pendapatan yang dihasilkan oleh properti juga dapat ditentukan pada tahap ini. Berapa harga sewa saat ini? Apa gedungnya kosong? Jika ya, sudah berapa lama kosong? Apakah pajak atas properti sudah berlaku?

Langkah 9:Untung

Jika semua inspeksi berjalan dengan baik dan Anda tetap senang dengan pilihan properti komersial Anda, kesepakatan dapat ditutup. Penutupan kesepakatan berlaku sejak tanggal dana ditransfer yang biasanya ditangani baik oleh pengacara atau oleh perusahaan judul.

Mulai sekarang, fokus Anda harus memaksimalkan keuntungan dari investasi Anda.

Manajemen properti sekarang berada di pundak Anda. Apakah Anda akan menjalankannya sendiri? Atau apakah Anda akan meminta perusahaan manajemen menjalankannya untuk Anda?

Pikiran penutup

Investasi properti komersial tidak harus menjadi tempat di mana hanya 'raksasa' industri real estat yang mendominasi. Ini adalah jalan investasi yang terbuka bagi siapa saja yang mau meluangkan waktu dan kerja keras. Langkah-langkahnya tidak harus menakutkan dan Anda tentu tidak membutuhkan jutaan dolar untuk berpartisipasi.

Seperti kebanyakan investasi, kesepakatan real estat komersial dibuat atau dihancurkan oleh angka-angka. Fokus pada mereka. Kumpulkan penelitian, perhitungkan sebanyak mungkin variabel dan Anda akan menjadi yang terdepan.

Jika Anda menyukai artikel ini, maka Anda akan menyukai Real Vision. Di Real Vision, kami membantu investor seperti Anda memahami dunia keuangan, bisnis, dan ekonomi global yang kompleks dengan analisis mendalam yang nyata dari para ahli nyata. Sudah menjadi sifat kami untuk membantu Anda menjadi investor yang lebih baik, jadi daftarlah hari ini untuk mewujudkannya.