10 tips untuk membeli properti sewaan

Jika Anda telah menonton tayangan ulang "Properti Penghasilan" HGTV dan bertanya-tanya apakah sudah waktunya untuk membeli properti sewaan dan menjadi tuan tanah, kamu tidak sendiri.

Di antara pertumbuhan ekonomi kita yang lambat, suku bunga rendah secara historis, dan suasana milenium untuk menyewa alih-alih memiliki, pendapatan properti telah meningkat sejak Resesi Hebat.

Faktanya, real estat sekarang menjadi investasi jangka panjang favorit orang Amerika, menurut sebuah studi Bankrate baru-baru ini. Popularitas real estate berada pada titik tertinggi sejak Bankrate memulai survei tujuh tahun lalu.

Haruskah Anda mengambil risiko di properti sewaan? Para ahli menawarkan kualifikasi ya, asalkan Anda mengerjakan pekerjaan rumah Anda terlebih dahulu. Berikut adalah 10 hal yang perlu dipertimbangkan sebelum terjun ke properti pendapatan.

1. Tidak semudah kelihatannya

Lupakan stereotip sitkom TV tentang tuan tanah yang tidak tahu apa-apa. Untuk membuat sebagian besar pendapatan properti membutuhkan mata akuntan untuk detail, pemahaman pengacara tentang hukum tuan tanah-penyewa, pandangan ke depan seorang peramal dan, jika Anda memilih untuk mengelola sendiri properti sewaan Anda, disposisi pemilik yang tegas tetapi ramah.

“Di mana orang yang ingin menjadi tuan tanah gagal, mereka tidak menyadari betapa banyak pekerjaan yang harus dilakukan, ” kata Diana George, pendiri Grup Vault Realty, sekarang bagian dari Abad 21.

Jadi sebelum Anda melompat, Anda akan ingin mempertimbangkan apakah Anda memiliki waktu dan keterampilan untuk mengelola persewaan. Sementara properti sewaan dianggap sebagai investasi pasif, itu tidak berarti Anda sepenuhnya pasif dalam mengelolanya.

[MEMBANDINGKAN: Suku bunga hipotek teratas Bankrate ]

2. Sukses membutuhkan pandangan jangka panjang

Jeremy Kisner, penasihat kekayaan senior di Surevest Wealth Management di Phoenix, memiliki dua persewaan Las Vegas. Unit yang dia pegang selama 13 tahun ini memiliki dua penyewa dan perawatan yang rendah, sementara yang lain memiliki tiga penyewa dalam empat tahun — yang terakhir adalah penggusuran yang mahal.

Dia mengambil nasihat yang sama yang dia berikan kepada kliennya.

“Cara orang mendapat masalah dengan hampir semua investasi adalah, mereka hanya tidak memegang sesuatu cukup lama, " dia berkata. “Dengan sewa, jika Anda mencapai titik impas berdasarkan arus kas, itu sebenarnya tidak terlalu buruk karena Anda membayar pokok dan membangun ekuitas dengan cara itu. Kemudian, semoga Anda juga melihat beberapa penghargaan.”

Jadi, jika Anda ingin menghasilkan uang di real estat, Anda akan ingin berpikir jangka panjang. Saat Anda membayar atau menghilangkan pokok selama bertahun-tahun, Anda harus dapat menumbuhkan arus kas Anda.

3. Mudah (dan mahal) untuk melanggar hukum

Undang-undang penyewa tuan tanah negara bagian dapat bertindak seperti penutup lubang got terbuka bagi pemilik sewa yang mengabaikannya, menurut Kathy Hertzog, pemilik Erie, Asosiasi Tuan Tanah yang berbasis di Pennsylvania.

Contoh kasus adalah uang jaminan penyewa. Tidak sesederhana mengumpulkan dan menyimpan uang.

“Pasti ada pembukuan yang terlibat. Anda harus memiliki akun itu untuk setiap penyewa dan menyimpan uang itu di akun itu dan menyimpannya, kata Hertzog. “Undang-undang uang jaminan mengatur berapa lama Anda harus mengembalikan uang jaminan ketika masa sewa berakhir, dikurangi biaya untuk pembersihan dan perbaikan, semuanya harus dirinci.”

“Di beberapa negara bagian, jika Anda tidak menyerahkannya, penyewa dapat mengejar pemilik untuk menggandakan uang jaminan mereka karena gagal mengembalikannya dalam jangka waktu yang ditentukan, " dia berkata.

Tentu saja, ini hanya satu aspek dari undang-undang seputar properti sewaan, dan masih banyak lagi yang harus diketahui tuan tanah agar tidak bertabrakan dengan mereka. Anda pasti ingin mengetahui aturan seputar penggusuran, perumahan yang adil dan persyaratan peraturan lainnya.

4. Pastikan Anda adalah pemilik materi

Jika Anda membeli properti sewaan, haruskah Anda menjadi tuan tanah Anda sendiri atau membayar lebih dari 6-10 persen dari pendapatan sewa Anda ke layanan manajemen? Meskipun tidak ada jawaban yang tepat untuk semua orang, George dan Kisner lebih memilih untuk mensubkontrakkan pekerjaan tersebut.

“Mereka melakukan pemeriksaan latar belakang penyewa Anda, pastikan mereka menandatangani sewa dan membayar sewa tepat waktu, kata George. “Itu membebaskan Anda untuk mengelola uang Anda, bukan milik dan penyewamu.”

Hertzog mengatakan bahwa ada kerugian yang berpotensi curam untuk menjadi tuan tanah Anda sendiri.

“Jika Anda terlalu dekat dengan penyewa Anda dan penyewa memiliki masalah keuangan, Anda dapat menemukan diri Anda terjebak karena Anda tidak ingin mengusir mereka, " dia berkata. “Anda harus sangat profesional tentang hal itu, karena jika seseorang tidak membayar sewa mereka, mereka mencuri dari Anda.”

Di atas masalah ini, apakah Anda nyaman membuat keputusan eksekutif yang harus diambil dalam mengelola properti? Apakah Anda akan memperbaiki atau akhirnya mengganti AC yang rusak atau mesin cuci piring yang bocor? Anda harus membuat panggilan tentang tindakan apa yang terbaik.

5. Analisis apakah membeli atau pembiayaan lebih baik

Sementara beberapa pakar keuangan bersikeras Anda tidak boleh membeli sewa kecuali Anda dapat membayar tunai untuk itu, Kisner Surevest Wealth memohon untuk berbeda.

“Penguatan (yaitu, hipotek) biasanya memperbesar pengembalian, baik di sisi atas maupun sisi bawah, " dia berkata.

Sebagai contoh, bayangkan sebuah properti sewaan dibeli seharga $100, 000 tunai. Rumah itu menghasilkan sewa $ 12, 000 setiap tahun dan dikenakan pajak sebesar $1, 000. Dengan jadwal penyusutan 27,5 tahun dan tarif pajak penghasilan 20 persen, seorang investor akan mendapatkan lebih dari $9, 500 tunai setiap tahun. Jadi pengembalian uang tunai tahunan investor adalah sekitar 9,5 persen. Tidak buruk.

Begini cara investor menggunakan leverage dilakukan, mengasumsikan rumah yang sama. Investor ini memiliki hipotek untuk 80 persen rumah, yang senyawa pada 4 persen. Setelah dikurangi dengan biaya operasional serta biaya bunga tambahan, investor ini menghasilkan hampir $5, 580 tunai setiap tahun. Dengan $20, 000 diinvestasikan, pengembalian uang tunai tahunan investor adalah sekitar 27,9 persen.

Faktanya, situasi untuk pemilik leverage sebenarnya sedikit lebih baik daripada yang disarankan angka-angka ini. Itu karena sebagian dari uang sewa digunakan untuk membayar pokok hipotek. Jadi sementara investor tidak bisa mengantongi arus kas karena digunakan untuk membayar pinjaman, investor masih mendapat untung (dan membayar pajak) atas uang itu.

Itulah kekuatan leverage untuk mengayunkan pengembalian investor.

George setuju:“Saya sangat setuju dengan konvensional (hipotek). Ini cara yang sangat bagus untuk memaksimalkan dolar Anda.”

6. Anggaran untuk yang tak terduga

Kegagalan untuk merencanakan banyak sekali pengeluaran untuk memiliki sewa dapat menjadi jalur cepat menuju bencana.

“Sebagai tuan tanah, Anda ingin menghemat sekitar 20 persen hingga 30 persen dari pendapatan sewa Anda untuk pemeliharaan, pemeliharaan dan keadaan darurat, ” kata Hertzog dari Asosiasi Tuan Tanah.

“Anda ingin memastikan bahwa Anda tidak hanya hidup dari itu, " dia berkata, “Karena kemudian ketika sesuatu yang besar terjadi, Anda tidak akan punya uang untuk memperbaikinya, dan sekarang Anda terjebak karena Anda adalah tuan tanah dengan properti yang perlu diperbaiki dengan cepat, dan kamu tidak punya uang itu."

Kisner sangat setuju:“Sudah pengalaman saya bahwa Anda selalu meremehkan semua pengeluaran berbeda yang memiliki cara untuk muncul dan selalu melebih-lebihkan seberapa positif arus kas nantinya, " dia berkata.

7. Ingatlah untuk memperbarui sewa Anda

Jika tuan tanah ibu-dan-pop memiliki satu titik buta yang mencolok, itu adalah kegagalan untuk memperbarui sewa penyewa tepat waktu, menurut George.

“Anda akan terkejut betapa banyak tuan tanah yang tidak memperbarui sewa mereka setiap tahun, jadi mereka membiarkan penyewa mereka menyewa dari bulan ke bulan, " dia berkata. "Apa yang salah dengan itu? Yang salah adalah, seluruh pemikiran mereka adalah bahwa sekarang, jika saya ingin mengeluarkan penyewa saya, Saya tidak bisa karena sekarang mereka tidak terikat pada sewa.”

"Juga, mereka tidak bisa menaikkan sewa, ” kata George. “Satu-satunya cara Anda dapat mengubah sewa adalah jika Anda meminta mereka menandatangani formulir untuk mengubah sewa setiap tahun. Begitulah cara Anda menjaga penyewa Anda. Ketika Anda membiarkannya meluncur seperti itu, bisa sangat sulit untuk membuat penyewa Anda kembali ke jalurnya, kata George.

Tergantung pada negara bagian, tuan tanah dapat memberikan pemberitahuan penggusuran untuk jangka waktu tertentu. Di California, di mana George bermarkas, negara mengizinkan tuan tanah untuk memberikan pemberitahuan 60 hari untuk penyewa yang telah tinggal di properti selama lebih dari satu tahun (atau 30 hari selama kurang dari setahun), meskipun situasinya mungkin berbeda di kota-kota yang dikendalikan sewa. Pemilik juga mungkin menawarkan kontrak sewa baru pada saat yang sama.

8. Ini semua tentang lokasi, lokasi, lokasi – semacam

Mantra makelar lama tentang pentingnya lokasi menjadi menarik ketika diterapkan pada properti pendapatan.

“Lokasi terbaik dengan apresiasi paling tinggi adalah di mana Anda berpotensi memiliki arus kas terburuk dengan sewa, "kata Kisner.

Mengapa? Investor dapat memperoleh pengembalian dalam dua cara:arus kas dan apresiasi. Di beberapa daerah, investor mungkin menginginkan arus kas yang lebih tinggi untuk mengimbangi apresiasi yang lebih lambat. Tetapi jika investor mengharapkan suatu area untuk terapresiasi secara substansial, mereka mungkin rela melepaskan sebagian arus kas untuk menikmati apresiasi itu. Hasilnya:apresiasi rumah melebihi pertumbuhan sewa, dan rumah terapresiasi sambil menghasilkan arus kas yang relatif rendah.

"Hasil dari, properti harus lebih dihargai agar dapat bersaing sebagai investasi dengan properti di daerah yang kurang diminati, "kata Kisner.

Solusinya:Err di sisi apresiasi. Itulah yang dia lakukan dengan dua sewaannya, yang, di bulan yang baik, hampir tidak mencapai titik impas. “Tetapi jika saya menahannya sampai saya berusia [usia] 60 tahun ketika mereka dilunasi, bahkan setelah pajak properti dan asuransi, Saya akan menggandakan pendapatan Jaminan Sosial saya, " dia berkata.

9. Ingin penyewa jangka panjang? Pertimbangkan Bagian 8

Kekosongan penyewa yang tiba-tiba adalah kutukan bagi setiap pemilik sewa.

“Setiap bulan sewa kosong, Anda harus membayar hipotek, utilitas dan pemeliharaan dari saku Anda, jadi turnaround adalah salah satu hal yang perlu Anda tangani dengan sangat cepat, kata Hertzog.

Salah satu solusi populer? Cobalah penyewa Bagian 8.

Bagian 8, alias Program Voucher Pilihan Perumahan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, biasanya membatasi sewa untuk orang Amerika berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat 30 persen dari pendapatan bulanan yang disesuaikan. Sementara beberapa tuan tanah skeptis terhadap dokumen dan masalah pemeliharaan potensial yang disajikan oleh beberapa penyewa Bagian 8, Hertzog memandang penyewa Bagian 8 dengan baik.

“Populasi yang lebih tua dan penyandang disabilitas biasanya adalah penyewa yang sangat baik. Mereka merawat properti dengan sangat baik karena ini adalah rumah mereka. Ini adalah di mana mereka ingin menjadi. Plus, jika mereka tidak membayar sewa mereka atau merusak rumah Anda, mereka berisiko kehilangan voucher Bagian 8 mereka, " dia berkata.

10. Jangan lupa sewa properti saat pajak

Ada sinar matahari tunggal yang menyinari pemilik properti berpenghasilan setiap musim semi saat mereka berjongkok dengan akuntan mereka untuk mempersiapkan pengembalian pajak penghasilan federal mereka.

“Ketika Anda memiliki rumah sendiri, Anda dapat menghapus bunga dan hanya itu, kata George.

“Tetapi ketika Anda memiliki properti investasi, formulir pajak Jadwal E Anda memungkinkan Anda untuk menghapuskan hampir semua hal di bawah matahari, dari mengecat rumah hingga mengganti bola lampu.

"Jadi, meskipun Anda memiliki pendapatan sewa untuk dilaporkan, Anda dapat menunjukkan lebih sedikit pendapatan daripada yang sebenarnya Anda kumpulkan dan hapuskan pembayaran hipotek dan bunga Anda sambil membangun ekuitas pada saat yang sama, kata George.

Kombinasi yang kuat dari manfaat pajak dan hasil investasi yang membantu investor tetap tertarik pada properti sewaan.

Intinya

Sewa properti bisa menjadi investasi yang sangat baik jika Anda mendekatinya dengan cara seperti bisnis. Tetapi Anda ingin memahami (sebanyak mungkin) apa yang Anda hadapi sebelum Anda memberikan uang Anda. Sementara daya tarik menghasilkan pendapatan bulanan pasif dengan real estat tinggi, Penting untuk diingat bahwa seringkali membutuhkan banyak pekerjaan untuk menjaga agar pendapatan tetap mengalir.

Belajarlah lagi:

• Berapa banyak rumah yang bisa Anda beli?
• Ini adalah waktu terbaik (dan terburuk) untuk menjual rumah
• 8 hal yang harus dilakukan segera ketika Anda membeli rumah baru

— Jay McDonald menulis versi asli dari cerita ini.