Investasi Real Estat:Panduan Pemula untuk Memulai

Saham telah mengalami peningkatan yang luar biasa dalam beberapa tahun terakhir, dengan pengembalian pada tahun 2023 sebesar 26% dan pengembalian pada tahun 2024 sebesar 24% untuk saham AS. Saham internasional mengambil alih pada tahun 2025, menghasilkan 6% pada kuartal pertama dan 12% pada kuartal kedua. Sementara itu, sektor real estat mengalami hambatan dengan kenaikan suku bunga sebesar 4% pada tahun 2022. Investor langsung menghadapi tantangan dengan prospek pembiayaan kembali utang dengan suku bunga variabel pada tingkat yang lebih tinggi, dan sindikasi telah melakukan penarikan modal secara putus asa dan menurunkan proyeksi keuntungan. Meskipun The Fed telah memangkas suku bunga sebesar 0,5% dalam beberapa bulan terakhir tahun 2025, tidak mengherankan jika minat terhadap real estate di kalangan WCI dan lainnya jauh lebih rendah dibandingkan lima tahun lalu.

Namun, investor berpengalaman tahu bahwa FOMO tidak boleh menjadi motivasi untuk berinvestasi dan bahwa keuntungan terbaik sering kali datang dari investasi yang baik setelah periode pengembalian yang lebih tenang. Jika Anda sedang mempertimbangkan investasi di real estat pribadi, izinkan saya memberikan sedikit saran berpengalaman.

Ketahuilah bahwa Berinvestasi di Real Estat Adalah Pilihan

Hal pertama yang harus Anda ketahui adalah bahwa ini akan membutuhkan lebih banyak pekerjaan daripada membangun portofolio dana indeks 3-5 di beberapa akun investasi. Para profesional berpenghasilan tinggi tidak perlu berinvestasi di real estat, apalagi real estat swasta, untuk menjadi sukses. Ada banyak multijutawan yang memiliki portofolio sederhana namun terdiversifikasi dan berbiaya rendah. Jika ada sesuatu yang menurut Anda menarik tentang real estat pribadi, seperti

• Pengembalian yang tinggi
• Korelasi rendah dengan saham dan obligasi
• Pendapatan yang dapat dibelanjakan bebas pajak
• Keringanan pajak unik lainnya

ketahuilah bahwa Anda sebaiknya menilainya dengan cukup untuk menghadapi sejumlah biaya dan kerumitan tambahan—setidaknya saat membeli investasi dan pada saat pajak. Anda akan melepaskan beberapa regulasi dan likuiditas dan bahkan mungkin beberapa diversifikasi. Anda akan membayar biaya yang lebih tinggi. Itu harus sepadan.

Jadilah Kaya

Tip kedua saya adalah menjadi kaya. Ini bukan permainan untuk investor pemula yang baru saja keluar dari tempat tinggalnya. Jika Anda masih melunasi pinjaman mahasiswa, Anda mungkin tidak termasuk dalam sebagian besar investasi real estat swasta yang bagus. Itu hanya fungsi diversifikasi dan investasi minimum. Misalnya, jika Anda menginginkan 20% portofolio Anda di bidang real estat, dana yang ingin Anda gunakan menawarkan jumlah minimum $100.000, dan menurut Anda tiga adalah jumlah minimum pengelola dana berbeda yang Anda perlukan untuk diversifikasi yang memadai, itu berarti Anda memerlukan portofolio sebesar $1,5 juta sebelum Anda terjun ke permainan ini.

Beberapa orang mungkin mencapainya dengan investasi minimum yang lebih rendah atau alokasi real estat yang lebih tinggi, namun sebagian besar, ini adalah permainan yang dimainkan oleh multijutawan. Real estat pribadi paling baik digunakan setelah Anda kaya, bukan untuk menjadi kaya. Beberapa orang mencoba untuk masuk “lebih awal” dengan portofolio yang tidak terdiversifikasi yang dikelola oleh operator yang tidak berpengalaman. Coba tebak cara kerjanya sering kali.

Informasi selengkapnya di sini:

Membandingkan Dana Pinjaman Real Estat Swasta

18 Kelemahan Investasi Real Estat Swasta

Jadilah Investor Terakreditasi yang Nyata

Sebagian besar investasi real estat swasta yang pasif mengharuskan investornya menjadi investor terakreditasi karena investasi ini biasanya bertahan dan membayar peraturan yang lebih sedikit dibandingkan perusahaan publik. Definisi hukum dari investor terakreditasi umumnya adalah seseorang yang memiliki pendapatan minimal $200.000 selama dua tahun terakhir atau memiliki aset yang dapat diinvestasikan minimal $1 juta. Menurut saya definisi itu tidak memadai. Ini milik saya:

1. Mampu mengevaluasi manfaat investasi tanpa bantuan penasihat, akuntan, atau pengacara DAN
2. Dapat kehilangan seluruh investasi Anda tanpa berdampak signifikan terhadap kehidupan finansial Anda.

Properti real estat dengan leverage dapat dan memang selalu nol. Anda harus memiliki kemampuan untuk memilikinya dalam jumlah yang cukup sehingga hal ini tidak menimbulkan masalah nyata bagi Anda saat hal itu terjadi.

Ketahui Posisi Anda dalam Spektrum Real Estat

Dalam kursus Investasi Real Estat Tanpa Hype, saya memperkenalkan konsep Spektrum atau Kontinum Real Estat. Ada berbagai cara untuk berinvestasi di real estat, namun mungkin yang paling penting adalah menyesuaikan metode Anda dengan tingkat minat dan keahlian Anda.

Misalnya, menurut saya membangun kerajaan kecil yang menyediakan persewaan jangka pendek, terutama jika digabungkan dengan pekerjaan locum tenens, adalah jalan tercepat bagi seorang dokter untuk mencapai kemandirian finansial. Tapi ini jelas bukan untuk semua orang. Hal ini memerlukan inisiatif kewirausahaan dan risiko. Ini pekerjaan kedua, setidaknya untuk sementara. Jika Anda menyukai likuiditas dan diversifikasi dan tidak keberatan melepaskan kendali, manfaat pajak, dan keuntungan, Anda mungkin, seperti saya, berada jauh di sisi kanan spektrum. Yang lain akan berada di tengah atau bahkan di sisi kiri. Seperti halnya ketika memilih tempat tinggal, yang terpenting adalah cocok. Jika Anda menginginkan kontrol tingkat tinggi atas investasi Anda, Anda tidak akan menyukai dana real estat/REIT, baik yang diperdagangkan secara swasta maupun publik.

Informasi selengkapnya di sini:

Cara Mulai Berinvestasi di Real Estat

7 Cara Terburuk untuk Berinvestasi di Real Estat

Gunakan Dana Investasi Real Estat

Saya kagum dengan banyaknya orang yang memilih sindikasi individu sebagai investasi real estat pertama mereka. Investasi minimum tipikal untuk sindikasi adalah $50.000-$100.000. Investasi minimum tipikal untuk dana swasta juga $50.000-$100.000. Jika ini benar-benar pertama kalinya bagi Anda, mengapa menurut Anda lebih baik Anda memiliki satu properti (misalnya dengan sindikasi) daripada selusin (misalnya dengan dana)? Meskipun Anda menyukai tingkat kendali tersebut, apakah Anda benar-benar siap untuk itu? Bagaimana kalau Anda menjadikan sindikasi individu pertama sebagai investasi real estat swasta keempat, bukan yang pertama?

Jangan Mencoba Mematikan Lampu

Salah satu hal yang menarik orang keluar dari portofolio indeks lama yang membosankan dan beralih ke investasi real estat swasta adalah proforma yang menunjukkan bahwa investasi tersebut akan menghasilkan pengembalian sebesar 18%. Saya akan memperingatkan Anda JANGAN melakukan investasi dengan pro forma seperti itu untuk investasi pertama Anda. Potensi keuntungan yang tinggi berasal dari pengambilan risiko tingkat tinggi. Risiko tersebut dapat berupa risiko pasar, risiko pengembangan, risiko tidak berjalannya rencana penambahan nilai, jumlah risiko leverage yang relatif tinggi, atau risiko suku bunga variabel. Risiko-risiko tersebut memang muncul di bidang real estate; tanyakan saja pada orang-orang yang melakukan capital call pada tahun 2025 karena mengambil utang dengan suku bunga variabel dalam jumlah besar pada tahun 2021.

Mengapa tidak mengurangi risiko dengan beberapa investasi pertama Anda? Jika Anda ingin berinvestasi di sisi ekuitas untuk mendapatkan keuntungan pajak, mengapa tidak mencari sindikasi (atau lebih baik lagi, dana) yang memiliki rasio utang terhadap nilai lebih rendah dan/atau hanya utang dengan suku bunga tetap? Mungkin Anda hanya menghasilkan 10%, bukan 13%, namun terkadang keuntungannya sebesar pokok Anda lebih penting daripada pengembalian on kepala sekolah Anda.

Lebih baik lagi, pertimbangkan untuk berinvestasi pada sisi utang. Sepanjang hidup saya, saya tidak mengerti mengapa lebih banyak orang tidak tertarik pada dana utang real estat swasta. Berikut keuntungan pribadi saya dari kelas aset ini selama beberapa tahun terakhir:

• 2017:6,71%
• 2018:9,13%
• 2019:15,84%
• 2020:7,61%
• 2021:7,67%
• 2022:9,47%
• 2023:9,10%
• 2024:9,92%

Ini memiliki pengembalian seperti saham dengan volatilitas yang jauh lebih sedikit, dijamin dengan properti aktual di posisi hak gadai pertama. Apa yang tidak disukai? (Jawabannya adalah inefisiensi pajak jika Anda harus mengetahuinya, tapi setidaknya ada pengurangan 199A.) Satu-satunya pertanyaan yang dimiliki kebanyakan orang ketika mereka melihatnya adalah, “Apa yang terjadi pada tahun 2019?” Jawabannya adalah salah satu dana utang swasta saya go public. Karena imbal hasil yang jauh lebih tinggi dibandingkan investasi publik sejenis dan serupa dengan dana yang diperdagangkan secara publik, saya perkirakan harganya akan naik cukup banyak segera setelah dana tersebut dicatatkan. Hal itu berhasil, dan saya menjualnya setelah beberapa bulan untuk mendapatkan keuntungan yang cukup bagus, sehingga meningkatkan keuntungan pada tahun 2019 hingga lebih tinggi dari yang diharapkan dari investasi utang real estat.

Anda juga dapat memilih reksa dana yang menawarkan likuiditas lebih banyak daripada kebanyakan reksa dana, jika Anda merasa tidak terlalu menyukai hal ini. Dengan sejumlah dana, Anda akan bertahan selama 7-10 tahun, namun dana lain akan melepaskan Anda setelah satu tahun. Mengapa tidak memilih yang seperti itu untuk yang pertama?

Pilih Seseorang dengan Rekam Jejak

Hanya sedikit perusahaan real estat swasta yang memiliki rekam jejak selama yang saya ingin lihat. Kami hanya memiliki satu di daftar sponsor dan portofolio kami sejak abad ke-20. Anda tidak ingin menjadi investor pertama seseorang. White Coat Investor tidak menawarkan layanan pemeriksaan investasi real estat. Perusahaan membayar kami untuk perkenalan, bukan rekomendasi. Namun semakin lama mereka ada dalam daftar kami, semakin banyak WCI yang berinvestasi pada mereka tanpa mengirimkan cukup banyak keluhan kepada kami untuk mengeluarkan mereka dari daftar kami. Itu sesuatu yang berharga.

Tidak ada jaminan investasi dari seseorang di daftar kami tidak akan mencapai nol (dan memang demikian), tetapi jika Anda baru memulai, mengapa tidak memulai dengan seseorang yang Anda kenal telah banyak orang berinvestasi dalam jangka waktu yang lama? Daftar kami mencakup satu perusahaan yang menawarkan investasi siap pakai, satu perusahaan yang menawarkan sindikasi, dan sejumlah perusahaan yang menawarkan dana (baik ekuitas maupun utang)—persis di mana sebagian besar investor real estat pasif swasta seharusnya memulai. Saya pernah mendengar sponsor konferensi WCI memberi tahu saya bahwa para peserta mengatakan kepada mereka, “Saya akan melihat apakah Anda masih di sini tahun depan sebelum saya berinvestasi.” Kebanyakan ketidakmampuan dan penipuan tampaknya muncul dalam satu atau dua tahun pertama kehidupan sebuah perusahaan. Mengapa tidak melewatkan jangka waktu tersebut, untuk berjaga-jaga?

Lakukan Uji Tuntas

Ada variasi besar dalam jumlah uji tuntas yang dapat dilakukan terhadap suatu investasi. Anda dapat melakukan pemeriksaan latar belakang semua prinsipal, berbicara dengan semua mantan investor, menghubungi auditor dan membahas hasil audit, serta terbang keluar dan berjalan-jalan di sekitar kantor dan berbagai properti. Kebanyakan dari kita tidak melakukan semua itu. Namun mengapa tidak memulai dengan membaca Private Placement Memorandum (PPM), dengan memberikan perhatian khusus pada bagian risiko, leverage, biaya, dan likuiditas? Semakin banyak Anda membaca hal ini, semakin baik Anda dalam mengidentifikasi ketika sponsor tidak berpengalaman atau mengambil risiko lebih besar dari yang Anda inginkan. Tidak butuh waktu lama untuk mengetahui nama perusahaan dan pejabatnya di Google dengan kata-kata seperti penipuan, penipuan, kebangkrutan, hukuman, atau penilaian. Kita semua berhak atas asas praduga tidak bersalah sampai terbukti bersalah, namun lebih baik terkejut sebelum berinvestasi daripada setelahnya.

Telusuri rekam jejaknya dan ajukan pertanyaan tentang hal-hal menarik di sana. Bicaralah dengan investor lain, baik secara langsung atau online. Sebagian besar perusahaan ini mengadakan pertemuan rutin untuk investor. Tonton webinar mereka. Meskipun semua pendidikan investasi real estat Anda tidak harus datang dari sponsor, Anda dapat belajar banyak dari mereka. Pastikan mereka memiliki kulit dalam permainan. Meskipun mereka tidak harus bangkrut jika Anda kehilangan uang, Anda tentu ingin mereka merasakan kepedihan Anda. Telusuri dan tanyakan tentang mereka di forum online, grup Facebook, dan subreddit seperti yang ditawarkan oleh The White Coat Investor.

Diversifikasi Investasi Real Estat Anda

Diversifikasi melindungi Anda dari apa yang tidak Anda ketahui dan dari apa yang tidak dapat Anda ketahui. Jika Anda seperti saya dan Anda memiliki 12.000 saham melalui dana indeks, 12 properti mungkin tidak terlalu banyak. Dan dua atau tiga bukanlah apa-apa. Lusinan properti tampak seperti jumlah minimum bagi saya kecuali Anda adalah satu-satunya pemilik, dan meskipun demikian, saya harap Anda mendapatkan lusinan properti sesegera mungkin.

Informasi selengkapnya di sini:

Anda Dapat Mengurangi Risiko Real Estat

Dilema Investasi Minimum vs. Diversifikasi dalam Real Estat

Kisah 2 Sponsor:Bagaimana Investasi Real Estat Saya Memberikan Hasil yang Sangat Berbeda

Duduk dan Bersantai

Jika Anda, seperti kebanyakan investor real estat pasif swasta, berinvestasi dalam dana dan sindikasi, kendali ada di tangan Anda setelah Anda membuat keputusan untuk berinvestasi. Selama bertahun-tahun. Anda sebaiknya bersantai. Anda membayar semua biaya ini sehingga Anda tidak perlu menghabiskan waktu menelepon toilet dan merasa khawatir. Jadi jangan. Perusahaan-perusahaan ini memberikan banyak pembaruan rutin, tetapi saya hanya ingin mendengar kabar dari mereka jika ada yang tidak beres. Sebagian besar pembaruan mendalam atau webinar hanyalah peluang penjualan untuk investasi berikutnya. Saya tidak terlalu memperhatikan sampai tiba waktunya saya menginvestasikan lebih banyak uang.

Ya, menurut saya mereka harus mengirimi saya sesuatu setiap kuartal, tetapi tidak, saya mungkin tidak akan membaca pembaruan untuk setiap investasi setiap kuartal. Saya juga tidak membaca laporan tahunan dan setengah tahunan untuk dana indeks saya. Bacalah hal itu sebelum Anda berinvestasi, bukan setelahnya. Anda mungkin bisa mendapatkan laporan triwulanan untuk dana sebelumnya guna memberi Anda gambaran tentang bagaimana mereka akan berkomunikasi dengan Anda mengenai dana baru tersebut.

Untuk Siapa Sindikasi Tepat?

Mereka yang belum berinvestasi di real estat swasta cenderung menyebut semua investasi sebagai “sindikasi” atau “sindikat”, terkadang dengan semacam komentar negatif tentang bagaimana mereka semua adalah penipuan yang menyedot uang Anda. Namun jika Anda akan berinvestasi langsung ke sindikasi nyata (yaitu, properti individu) daripada dana, Anda sebaiknya memiliki alasan yang sangat bagus untuk melakukan uji tuntas di tingkat properti dan menghentikan diversifikasi yang mudah. Jika Anda ingin berinvestasi minimal pada selusin atau dua lusin properti dan Anda menggunakan sindikasi dengan minimum $50.000-$100.000 untuk melakukannya, Anda memerlukan alokasi portofolio yang cukup besar.

Real estat pasif swasta mencakup 15% dari 20% alokasi real estat kami. Sisa portofolio kami diinvestasikan dalam indeks lama yang membosankan dan investasi serupa indeks. Seperti yang Anda tahu, kami menyukai portofolio kami yang membosankan dan pasif, sehingga portofolio real estat kami cenderung terlihat mirip dengan portofolio saham kami. Cobalah untuk melihat akhir dari awal ketika memulai investasi real estat swasta.

Tertarik untuk menjajaki investasi real estat swasta? Pastikan untuk mendaftar ke Buletin Real Estat Investor White Coat gratis yang akan memberi Anda tips penting untuk berinvestasi di kelas aset yang menguntungkan ini sekaligus mengingatkan Anda akan peluang baru. Mulailah uji tuntas Anda dengan mereka yang mendukung situs The White Coat Investor:

* Pertimbangkan perkenalan ini—bukan rekomendasi. WCI memiliki hubungan keuangan dengan setiap perusahaan yang terdaftar, sebagian besar adalah untuk investor terakreditasi, dan Anda bertanggung jawab atas uji tuntas Anda sendiri.

Bagaimana menurut Anda? Bagaimana Anda memulai di bidang real estat? Seperti apa proses uji tuntas Anda? Di manakah posisi Anda dalam kontinum real estate?