Cara Mengelola Pendapatan Sewa Anda dengan Bijak

Menjadi investor real estat yang menguntungkan membutuhkan waktu dan perhatian untuk keuangan Anda. Menjadi tuan tanah mengharuskan Anda mengelola pendapatan sewa dan membelanjakan uang untuk perbaikan, pemeliharaan, pajak, dan pengeluaran terkait properti lainnya.

Meskipun beberapa properti menghasilkan lebih banyak pendapatan daripada yang lain, Anda dapat mengoptimalkan ROI Anda, apa pun jenis properti yang Anda miliki. Kuncinya adalah mengelola keuangan Anda. Semakin baik Anda mengelola pendapatan dan pengeluaran sewa, semakin menguntungkan Anda.

Cobalah strategi ini untuk mengelola pendapatan dan pengeluaran sewa Anda.

1. Batasi pengejaran investasi yang memakan waktu

Ada banyak cara untuk menghasilkan uang di real estat. Misalnya, Anda dapat menyewa properti, memperbaiki dan membalik, atau berinvestasi secara online. Semua ini adalah penghasil uang yang baik, tetapi properti sewaan menghasilkan sumber pendapatan terbaik.

Jika Anda menghabiskan waktu untuk mengejar terlalu banyak investasi jangka pendek, Anda tidak akan punya waktu lagi untuk mendapatkan lebih banyak properti sewaan.

Memiliki properti sewaan mungkin tidak menghasilkan banyak uang di muka, tetapi ini adalah satu-satunya strategi membangun kekayaan jangka panjang di real estat. Jika Anda tidak membangun kekayaan jangka panjang, pendapatan investasi Anda akan membutuhkan kerja keras yang berkelanjutan, dan Anda mungkin akan terlalu lelah untuk mengelola properti Anda.

Sangat menggoda untuk memasukkan uang Anda ke dalam setiap aspek real estat dalam upaya untuk melihat apa yang terbaik. Namun, jika Anda mengelola beberapa properti sewaan, Anda harus selektif dengan investasi Anda.

Jika Anda ingin mengejar investasi lain, Anda dapat meluangkan waktu dengan menyewa perusahaan manajemen properti. Namun, waktu Anda mungkin masih lebih baik dihabiskan untuk mendapatkan lebih banyak properti sewaan.

2. Pekerjakan hanya profesional berlisensi untuk melakukan perbaikan

Mencoba menyelesaikan semua perbaikan sendiri atau mempekerjakan teman bisa menjadi bencana. Jika Anda berlebihan, atau teman Anda tidak memiliki pengalaman yang dibutuhkan untuk pekerjaan itu — bencana bisa saja terjadi. Anda mungkin harus menyewa seorang profesional untuk memperbaiki masalah awal dan kesalahan — berakhir dengan pekerjaan yang mahal. Jenis penilaian yang buruk ini akan secara dramatis meningkatkan biaya perbaikan.

Pekerjakan profesional untuk melakukan pemeliharaan dan perbaikan di area berikut:

• Plumbing
• Atap
• HVAC
• Listrik
• Peralatan propana

Sebagai investor, Anda tidak punya waktu untuk memikirkan perbaikan DIY. Jika Anda memilih untuk menyewa manajer properti, mereka dapat menangani perbaikan dan pemeliharaan untuk Anda dengan mempekerjakan profesional yang tepat. Saat Anda membuat kontrak dengan perusahaan manajemen profesional, mereka akan memiliki hubungan yang sudah ada dengan perusahaan pemeliharaan lokal untuk memastikan Anda mendapatkan penawaran bagus untuk pekerjaan profesional.

3. Segera sisihkan taksiran pembayaran pajak Anda

Jangan biarkan tagihan pajak penghasilan yang signifikan menyelinap pada Anda. Kelola pajak pendapatan sewa Anda dari awal dengan menyisihkan perkiraan persentase setiap kali Anda menerima pembayaran sewa.

Pajak penghasilan Anda akan turun di antara 10% dan 37%. Seorang profesional pajak dapat membantu Anda memperkirakan jumlah hutang Anda. Anda harus membayar pajak triwulanan, dan menyisihkan uang saat masuk akan memudahkan pembayaran pajak Anda tepat waktu dan penuh.

Mungkin paling mudah untuk memiliki rekening bank terpisah untuk menahan pajak Anda. Dengan begitu, Anda tidak akan mengambil risiko berpikir bahwa Anda memiliki lebih banyak uang tunai daripada yang sebenarnya Anda miliki. Setiap sen di rekening pajak Anda tidak akan tersentuh.

4. Secara teratur menyisihkan uang untuk perbaikan dan pengeluaran lainnya

Apakah Anda memiliki rekening tabungan yang disiapkan hanya untuk pengeluaran? Jika tidak, pertimbangkan untuk membuatnya sesegera mungkin. Meskipun Anda sudah menyisihkan uang untuk pajak, Anda harus menyisihkan lebih banyak untuk perbaikan dan asuransi.

Beberapa perbaikan yang paling umum bisa sangat besar. Misalnya, atap bocor di tempat yang sama selama bertahun-tahun. Anda tidak ingin harus merobek atap dan mengganti drywall yang membusuk dan membangun kembali atap. Kebocoran harus ditindaklanjuti dengan cepat untuk menghindari biaya ribuan dolar ekstra.

Anda membutuhkan uang tunai untuk perbaikan cepat

Ketika penyewa Anda melaporkan perlunya perbaikan, terkadang Anda hanya memiliki waktu hingga sepuluh hari untuk menyelesaikannya. Misalnya, atap yang bocor di musim dingin, tidak ada air yang mengalir, dan pemanas air yang rusak semuanya dianggap sebagai prioritas. Sebagian besar negara bagian mengharuskan perbaikan ini diselesaikan dalam waktu 24 jam. Pemeliharaan lainnya, seperti jendela yang pecah atau pintu garasi yang tidak berfungsi, biasanya diberikan waktu sepuluh hari untuk menyelesaikan perbaikan.

Tidak ada cara untuk menghindari banyak perbaikan dari masing-masing penyewa Anda. Beberapa perbaikan akan murah dan mudah, tetapi yang lain akan mahal. Anda tidak dapat menebak perbaikan mana yang akan dilakukan selanjutnya.

Sisihkan 30-50% dari seluruh pendapatan sewa untuk pengeluaran. Jika Anda sudah menyisihkan uang untuk pajak dan asuransi, tambahkan lebih banyak dana tersebut untuk perbaikan sehingga Anda menyisihkan setidaknya setengah dari pendapatan sewa Anda.

Yang terpenting, masukkan uang ini ke rekening yang akan menghasilkan semacam pengembalian, tidak peduli seberapa kecilnya. Setiap dolar akan membantu, dan dengan cukup uang di rekening, tingkat pengembalian yang kecil akan bertambah dengan cepat.

5. Selektif dengan renovasi

Properti sewaan Anda tidak memerlukan perlengkapan, lampu, lemari, atau peralatan terbaru dan terbaik untuk mendapatkan keuntungan.

Bagian dalam properti sewaan harus relevan dengan gaya rumah, tetapi Anda tidak perlu berlebihan. Jika renovasi tidak memengaruhi pendapatan sewa Anda, itu mungkin membuang-buang uang.

Beberapa renovasi masuk akal untuk dilakukan bagi penyewa, tetapi beberapa tidak. Misalnya, renovasi berikut layak menghabiskan uang untuk:

• Memasang lemari dapur yang dapat diakses untuk penyewa penyandang cacat.
• Menata ulang kamar mandi kecil sehingga toilet, wastafel, dan shower berada pada posisi optimal untuk penggunaan sehari-hari.
• Memperbaiki jalan beton.
• Meratakan halaman belakang dan menanam rumput.
• Memasang pencahayaan di atas kepala di tempat yang tidak memiliki cahaya alami.
• Menambahkan rak ke lemari.
• Memasang tempat perlindungan badai jika Anda berada di daerah yang rawan tornado atau badai besar.
• Memperbarui sistem HVAC dengan model yang lebih efisien.

Renovasi berikut tidak akan menambah jumlah uang sewa yang dapat Anda kumpulkan:

• Lemari dapur baru
• Memasang toilet aliran rendah
• Peralatan pintar seperti mesin cuci, pengering, dan kulkas
• Memasang oven baru ketika yang asli berfungsi dengan baik
• Mengganti dinding jika tidak ada alasan selain estetika

Sebagai aturan umum, renovasi harus secara langsung mendukung peningkatan pendapatan sewa.

6. Terhubung dengan profesional pajak

Peraturan pajak penghasilan itu rumit, dan ketika Anda berpikir Anda memahami apa yang boleh Anda lakukan, banyak hal bisa berubah. Jika Anda mengacau, Anda bisa terkena denda dan penalti besar-besaran yang menghabiskan keuntungan Anda.

Terhubung dengan pro pajak untuk menangani pajak pendapatan negara bagian dan federal Anda. Ada begitu banyak nuansa yang berlaku untuk investor real estat yang membutuhkan pengetahuan ahli untuk memahaminya. Misalnya, kerugian sewa Anda tunduk pada peraturan kerugian aktivitas pasif.

Jika MAGI Anda di bawah $100.000, Anda diperbolehkan untuk mengurangi tidak lebih dari $25.000 dalam kerugian pasif yang ditetapkan terhadap pendapatan lain. Namun, jika MAGI Anda di atas $100.000, potongan $25.000 dikurangi $1 untuk setiap $2 di MAGI lebih dari $100.000 dan maksimal $150.000.

Komplikasi lainnya adalah aktivitas persewaan tidak dihitung sebagai pendapatan pasif bagi profesional real estat berlisensi kecuali Anda menghabiskan setidaknya 750 jam dan lebih dari 50% waktu Anda bekerja di perdagangan real estat atau bisnis real estat.

Ada aturan rumit lainnya yang bisa dibantu oleh seorang profesional pajak untuk Anda selesaikan. Namun, karena hukumannya berat karena tidak membayar pajak dengan benar, sebaiknya serahkan semuanya kepada profesional, sehingga Anda tidak memotong keuntungan Anda secara tidak perlu.

7. Negosiasikan permintaan akomodasi

Pada titik tertentu, Anda akan memiliki penyewa yang dinonaktifkan yang akan mengajukan permintaan untuk modifikasi wajar yang harus Anda bayar.

Meskipun tuan tanah diharuskan untuk mengakomodasi penyewa penyandang disabilitas, Anda tidak harus mengabulkan setiap permintaan. Meskipun Anda memiliki tanggung jawab hukum untuk melakukan modifikasi tertentu, Anda juga memiliki hak hukum untuk menolak permintaan dan menawarkan opsi alternatif yang lebih murah atau tidak terlalu mengganggu.

Misalnya, penyewa mungkin meminta Anda untuk mengganti jalan tanah dengan trotoar beton karena menjadi tidak rata dan berlumpur di musim dingin dan musim semi. Namun, membangun trotoar beton dan jalan itu mahal. Jika penyewa Anda hanya membutuhkan tanah yang stabil, ada pilihan lain. Misalnya, Anda dapat mempekerjakan seseorang untuk meratakan tanah dan memasang kerikil padat untuk menciptakan permukaan yang stabil.

Jika penyewa Anda membutuhkan sesuatu yang lebih padat daripada kerikil yang dipadatkan, Anda dapat menggunakan aspal atau bahkan aspal yang dihancurkan sebagai pengganti kerikil. Meskipun dipasang dengan cara yang sama, aspal yang dihancurkan jauh lebih padat daripada kerikil – juga lebih murah. Saat dipadatkan sekitar empat inci ke dalam tanah, aspal yang dihancurkan akan mengeras dan terasa hampir seperti aspal tuang standar.

Ketika tidak ada pilihan lain yang akan mengakomodasi disabilitas penyewa Anda, Anda mungkin diminta untuk membangun trotoar beton untuk mereka. Namun, selalu berusahalah untuk bernegosiasi saat menerima permintaan yang mahal. Perbedaannya bisa ribuan dolar.

8. Selalu memungut biaya keterlambatan

Biaya keterlambatan tidak akan membuat Anda kaya, tetapi mereka akan mencegah penyewa dari kebiasaan terlambat membayar sewa. Jika Anda seorang investor properti baru, jangan biarkan penyewa Anda lolos dengan membayar sewa terlambat dan melewatkan biaya keterlambatan. Terus mengejar biaya keterlambatan, dan jika penyewa Anda tidak membayarnya, jangan biarkan mereka lolos.

Biaya keterlambatan akan mempengaruhi penghasilan Anda karena begitu Anda membiarkan penyewa meluncur pada biaya keterlambatan, mereka tahu bahwa mereka dapat membayar sewa terlambat tanpa konsekuensi apa pun. Jika Anda melakukannya sekali, mereka akan berharap untuk dimaafkan setiap kali mereka terlambat. Sewa yang terlambat akan mengacaukan arus kas Anda dan mungkin merupakan tanda awal dari penyewa yang harus segera Anda usir.

9. Mengusir penyewa yang buruk

Jangan ragu untuk menyingkirkan penyewa yang buruk. Mulai proses penggusuran begitu Anda dapat mengisi dokumen. Mulailah prosesnya dengan memberi penyewa Anda pemberitahuan “patuhi atau kosongkan” yang tepat sesuai dengan undang-undang negara bagian Anda. Dalam pemberitahuan tersebut, atasi pelanggaran yang Anda perlukan untuk mereka perbaiki dan beri mereka kerangka waktu yang sesuai secara hukum.

Jika penyewa Anda gagal mematuhi aturan, segera mulai proses penggusuran. Penggusuran membutuhkan waktu untuk diproses melalui pengadilan, jadi semakin cepat Anda memulai, semakin baik. Jika penyewa Anda akhirnya mematuhi, Anda selalu dapat berubah pikiran dan membatalkan sidang pengusiran. Namun, sebagian besar penyewa yang menghadapi penggusuran akan tetap melanggar aturan sepanjang waktu.

Setiap hari Anda mengizinkan penyewa yang buruk untuk tinggal di properti sewaan Anda, adalah uang yang hilang. Keluarkan mereka sesegera mungkin dan ganti dengan penyewa yang lebih baik dan lebih andal.

Mengelola pengeluaran Anda adalah kunci profitabilitas

Memiliki properti sewaan adalah cara yang bagus untuk menghasilkan kekayaan jangka panjang yang diperlukan untuk mengamankan masa depan finansial Anda. Kunci profitabilitas sama seperti di industri lainnya:kurangi pengeluaran Anda dan maksimalkan pendapatan Anda.

Di real estat, Anda tidak akan langsung mendapat untung, jadi penting untuk mengelola keuangan Anda secara mikro sejak awal. Jangan buang uang untuk pengeluaran sembrono seperti meja granit baru atau lampu mewah.

Jaga pengeluaran Anda tetap rendah, minimalkan renovasi antar penyewa, dan jangan ragu untuk mengusir penyewa yang memanfaatkan Anda.