Debt Service Coverage Ratio (DSCR):Cara Menghitungnya

Rasio cakupan layanan utang (DSCR) digunakan untuk menentukan kemampuan bisnis untuk menutupi pembayaran utang tambahan. Pemberi pinjaman menggunakan DSCR untuk menentukan apakah akan menyetujui pinjaman atau hipotek.

Rasio cakupan layanan utang (DSCR) adalah rasio akuntansi yang mengukur kemampuan bisnis untuk menutupi pembayaran utangnya. DSCR sering digunakan oleh lembaga pemberi pinjaman sebagai bagian dari uji tuntas mereka selama proses peminjaman untuk melihat seberapa baik suatu bisnis dapat membayar hutangnya saat ini dan apakah dalam posisi untuk mengambil hutang tambahan.

Ikhtisar:Berapa rasio cakupan layanan utang?

Jika Anda baru saja mengajukan pinjaman atau sedang mempertimbangkan untuk melakukannya, Anda harus tahu bahwa salah satu item utama yang dilihat oleh semua lembaga pemberi pinjaman atau investor adalah kemampuan Anda untuk membayar utang Anda saat ini dan utang tambahan apa pun yang mungkin Anda terima.

Untuk membuat penentuan itu, sebagian besar lembaga pemberi pinjaman menggunakan rasio cakupan layanan utang, atau DSCR. Mirip dengan rasio cakupan kas -- seperti rasio cakupan bunga, yang digunakan untuk menghitung kemampuan bisnis untuk menutupi pembayaran bunga menggunakan pendapatan operasional bersih -- DSCR melihat kemampuan bisnis untuk menutupi pembayaran pokok dan bunga.

Apa yang dikatakan DSCR kepada Anda?

DSCR mengungkapkan berapa banyak uang yang Anda miliki untuk menutupi hutang saat ini, serta apakah Anda memiliki pendapatan yang cukup untuk menutupi hutang tambahan. DSCR kurang dari 1 dapat menunjukkan bahwa Anda perlu meningkatkan pendapatan operasional bersih (NOI) atau mengurangi biaya untuk mengambil utang tambahan.

Sebagian besar pemberi pinjaman memiliki persyaratan yang ditetapkan untuk pinjaman dan mencari DSCR minimal 1,2 untuk memperpanjang pinjaman. Di mata pemberi pinjaman atau investor, DSCR 1 menunjukkan bahwa Anda memiliki pendapatan operasional bersih yang cukup untuk menutupi hutang Anda saat ini tetapi tidak dalam posisi untuk mengambil hutang tambahan.

Bagaimana DSCR digunakan?

Anda dapat menghitung DSCR Anda bahkan sebelum Anda mengajukan pinjaman. Melakukannya memberi Anda gambaran tentang peluang Anda untuk disetujui atau apakah lebih baik menunggu hingga DSCR Anda membaik. Tetapi DSCR paling sering digunakan oleh lembaga pemberi pinjaman untuk menentukan seberapa mampu suatu bisnis membayar utang saat ini dan mengambil lebih banyak.

Apa rumus DSCR?

Rumus DSCR adalah:

Pendapatan Operasional Bersih Tahunan Pembayaran Hutang Tahunan =Rasio Cakupan Layanan Hutang, atau DSCR

Penting untuk dicatat bahwa sementara sebagian besar lembaga keuangan menggunakan pendapatan operasional bersih saat menghitung DSCR, beberapa pemberi pinjaman menggunakan EBIT, yang merupakan pendapatan sebelum bunga dan pajak. Pastikan untuk menghubungi pemberi pinjaman Anda untuk melihat apakah mereka menggunakan metode sebelum pajak ini untuk menghitung DSCR.

Untuk mulai menghitung DSCR, Anda harus menghitung pendapatan operasional bersih dan pembayaran utang.

Untuk menghitung pendapatan operasional bersih:

Pendapatan - Beban Operasional =Pendapatan Operasional Bersih

Jika Anda menggunakan aplikasi perangkat lunak akuntansi, Anda dapat memperoleh informasi ini langsung dari laporan laba rugi akhir tahun Anda. Jika tidak, Anda harus menghitungnya secara manual menggunakan total yang dicatat dalam jurnal akuntansi Anda.

Selanjutnya, Anda ingin menghitung total pembayaran utang Anda untuk tahun ini. Sekali lagi, saat menggunakan perangkat lunak akuntansi, Anda dapat memperoleh informasi ini dari laporan buku besar, tetapi Anda perlu menghitung pembayaran utang secara manual jika saat ini Anda tidak menggunakan perangkat lunak akuntansi.

Untuk menghitung total pembayaran hutang:

Pembayaran Pokok + Pembayaran Bunga + Pembayaran Sewa =Total Pembayaran Hutang

Cara menghitung DSCR Anda

Jika Anda siap untuk menghitung DSCR Anda, pertama-tama dapatkan pendapatan operasional bersih Anda dari laporan laba rugi akhir tahun Anda. Untuk contoh ini, kami akan mengatakan bahwa pendapatan operasional bersih Anda adalah $51.000. Selanjutnya, Anda harus menghitung pembayaran utang tahunan Anda. Misalnya, bisnis Anda saat ini memiliki pinjaman sebesar $250.000 untuk gedung yang Anda tempati. Pembayaran pokok bulanan Anda adalah $2.100, sedangkan pembayaran bunga Anda adalah $675 per bulan.

Itu membuat total pembayaran bulanan $2,775 ($2,100 + $675). Anda kemudian akan mengalikan pembayaran hutang bulanan Anda dengan 12 untuk mendapatkan total tahunan:

$2,775 x 12 =$33,300

Karena Anda memiliki pendapatan operasional bersih dan jumlah pembayaran utang tahunan, Anda dapat menghitung DSCR Anda.

$51.000 $33.300 =1,5

Contoh perhitungan DSCR

Mari kita lanjutkan dan lakukan perhitungan DSCR lainnya. Jim memiliki toko onderdil mobil di daerah Chicago. Saat ini dia memiliki satu lokasi di sisi barat laut kota tetapi ingin menambahkan toko kedua di sisi barat daya.

Pendapatan operasional bersih Jim tahun 2019 adalah $125.000. Hipoteknya di gedung yang menampung bisnisnya memiliki pembayaran pokok sebesar $34.000 per tahun, sedangkan pembayaran bunganya adalah $6.000 per tahun, dengan total pembayaran utang sebesar $40.000. Dia juga memiliki pembayaran sewa peralatan otomotif yang berjalan $1.000 per bulan, atau $12.000 per tahun, membuat pembayaran utang tahunannya $52.000.

Dengan jumlah total ini, Jim dapat menghitung rasio cakupan layanan utangnya:

$125.000 $52.000 =2,40

Hasilnya berarti Jim dapat menutupi utangnya saat ini lebih dari dua kali lipat berdasarkan pendapatan operasional bersihnya.

Jika Jim memperoleh pinjaman kedua dengan pembayaran bulanan sebesar $1.100 dalam bentuk pokok dan $500 dalam bunga, itu akan menambah total pembayaran sebesar $19.200 per tahun. Mari kita hitung berapa DSCR Jim dengan hipotek kedua:

$125.000 ($52.000 + $19.200) =1,76

Bahkan dengan hipotek kedua yang ditambahkan ke total utangnya, Jim masih dalam posisi yang baik untuk menutupi utangnya selama ia mempertahankan tingkat pendapatan operasional bersihnya saat ini. Tetapi jika pinjaman kedua telah menempatkan DSCR Jim pada 1 atau kurang, kemungkinan dia tidak akan disetujui untuk pinjaman tersebut.

Hitung DSCR Anda sebelum mengajukan pinjaman

Sementara DSCR hampir selalu dijalankan oleh lembaga pemberi pinjaman sebelum menyetujui pinjaman, mengapa tidak proaktif dan menghitung sendiri? Mengetahui apa itu DSCR Anda dapat menjadi faktor penentu apakah akan mengajukan pinjaman atau menunggu hingga pendapatan operasional bersih Anda meningkat atau total utang Anda lebih rendah.

Jika DSCR Anda kembali rendah, ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk meningkatkannya sebelum mengajukan pinjaman.

• Bayar hutang saat ini: Mengurangi atau menghilangkan pembayaran utang akan meningkatkan DSCR Anda dan memperbesar kemungkinan permintaan pinjaman Anda akan disetujui.
• Ubah operasi: Jika Anda menggunakan peralatan lama yang tidak efisien, kemungkinan inefisiensi ini menghabiskan uang Anda. Sistem pemanas lama dapat menghabiskan ribuan dolar setiap tahun, sementara peralatan pabrik yang sudah ketinggalan zaman berarti produksi yang lebih lambat dan biaya karyawan yang lebih tinggi. Melihat operasi Anda secara menyeluruh dapat membantu Anda mengurangi pengeluaran dan beroperasi lebih efisien, meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan pinjaman itu. Namun, meskipun tidak, meningkatkan operasi Anda selalu merupakan ide yang bagus.
• Kurangi pengeluaran: Hal ini sejalan dengan operasi pembenahan, tetapi meskipun operasi Anda berjalan lancar, kemungkinan ada hal-hal yang dapat Anda lakukan untuk mengurangi pengeluaran Anda.

Mendapatkan DSCR Anda ke 1 adalah titik awal yang baik, tetapi jika Anda ingin pinjaman yang lebih baik, Anda akan menginginkan DSCR antara 1,2 dan 1,5 setidaknya.