Amortisasi Hipotek:Apa Itu dan Bagaimana Menghitungnya

Saat Anda melakukan pembayaran hipotek Anda, saldo Anda berkurang seiring waktu. Pembayaran ini merupakan campuran dari pokok dan bunga. Amortisasi hipotek adalah konsep yang memungkinkan pembayaran bulanan Anda tetap sama sementara campuran pokok dan bunga berubah sepanjang masa pinjaman.

Dalam artikel ini, kami akan mendefinisikan apa itu amortisasi hipotek, bagaimana itu bekerja, dan bagaimana Anda bisa menghitungnya. Plus, kita akan membahas sebuah contoh untuk menunjukkan manfaatnya dan bagaimana pinjaman jangka pendek dapat menghemat uang Anda.

Dalam artikel ini

• Apa itu amortisasi hipotek?
• Cara kerja amortisasi hipotek
• Rumus amortisasi hipotek
• Contoh amortisasi hipotek
• Amortisasi hipotek:pinjaman jangka pendek vs. jangka panjang
• Mengapa penting untuk memahami amortisasi hipotek
• FAQ
• Intinya

Apa itu amortisasi hipotek?

Saat meneliti cara mendapatkan pinjaman, Anda akan menemukan istilah "amortisasi hipotek." Konsep ini menjelaskan bagaimana pembayaran hipotek bulanan Anda adalah campuran dari pokok dan bunga. Campuran ini didasarkan pada saldo pinjaman yang tersisa.

Pada awal pinjaman, sebagian besar pembayaran Anda adalah bunga, dengan sebagian kecil dari pembayaran mengurangi saldo pokok Anda. Lembur, porsi pokok pembayaran Anda meningkat sementara bunga berkurang — tetapi pembayaran pinjaman Anda secara keseluruhan tetap sama.

Pembayaran Anda mengikuti jadwal amortisasi hipotek terperinci yang disertakan dalam tumpukan dokumen yang Anda tandatangani saat Anda menyelesaikan pinjaman Anda. Jadwal amortisasi ini juga kadang-kadang disebut sebagai tabel amortisasi hipotek, menentukan berapa banyak dari setiap pembayaran pokok dan berapa bunga selama hipotek Anda.

Cara kerja amortisasi hipotek

Amortisasi hipotek menentukan berapa banyak pembayaran Anda yang masuk ke pokok versus bunga setiap bulan karena saldo hipotek Anda menurun. Rumus amortisasi hipotek hanya mempengaruhi bagian pokok dan bunga hipotek bulanan Anda. Jika Anda memiliki biaya lain yang dimasukkan ke dalam pembayaran hipotek Anda — seperti asuransi hipotek pribadi (PMI), pajak, iuran HOA, asuransi pemilik rumah — mereka tidak terpengaruh oleh formula ini.

Setiap bulan, sebagian dari pembayaran Anda mengurangi saldo hipotek Anda. Karena saldo hipotek berkurang, beban bunga menjadi lebih kecil. Hal ini memungkinkan semakin banyak pembayaran bulanan Anda untuk mengurangi saldo hipotek.

Meskipun kelihatannya saldo hipotek Anda tidak berkurang secepat itu pada awalnya, prosesnya seperti membangun manusia salju. Ini dimulai dari yang kecil dan menjadi lebih besar dan lebih besar dari waktu ke waktu sampai Anda mencapai tujuan Anda.

Sebagian besar pembayaran hipotek dirancang untuk melunasi jumlah pinjaman pada akhir jangka waktu. Ini berarti pembayaran akhir Anda mendekati 100% pokok dan menghasilkan saldo nol. Dalam kasus yang jarang terjadi, pembayaran terakhir adalah jumlah yang ditetapkan yang dikenal sebagai pembayaran balon. Pembayaran balon adalah sisa saldo yang harus dilunasi atau dibiayai kembali pada akhir masa pinjaman Anda.

Rumus amortisasi hipotek

Meskipun ada banyak kalkulator hipotek gratis yang tersedia secara online, ini membantu untuk memahami matematika di balik konsep amortisasi. Anda akan memerlukan beberapa informasi dasar dari dokumen pinjaman rumah atau laporan bulanan Anda, dan kemudian Anda dapat menghitung berapa banyak pembayaran Anda adalah bunga versus pokok.

Rumus untuk menentukan pembagian antara pokok dan bunga adalah sebagai berikut:

Pembayaran Pokok =Total Pembayaran Bulanan – [Saldo Pinjaman x (Suku Bunga / 12 Bulan)]

Untuk membuat jadwal amortisasi penuh, Anda perlu melakukan perhitungan ini untuk setiap pembayaran bulanan selama masa pinjaman Anda. Proses ini bisa menjadi rumit, jadi jauh lebih mudah menggunakan kalkulator online daripada menghitungnya dengan tangan.

Anda dapat melakukan pencarian internet untuk "kalkulator amortisasi hipotek" atau menggunakan kalkulator yang ada di Credit Karma, Mempercepat Pinjaman, atau situs populer lainnya.

Contoh amortisasi hipotek

Mari kita gunakan contoh dunia nyata berdasarkan pinjaman 30 tahun sebesar $250, 000. Ini adalah hipotek suku bunga tetap dengan suku bunga 3%, jadi pembayaran bulanannya adalah $1, 054.01.

Dari jumlah pembayaran bulanan ini, bagian bunga dihitung dengan mengalikan saldo hipotek dengan tingkat bunga dan kemudian dibagi dengan jumlah bulan dalam setahun.

Dalam skenario kami, $250, 000 saldo hipotek dikali 3% kemudian dibagi 12. Rumusnya adalah $250, 000 x 3% / 12 =$625.00. Ini cocok dengan bagian bunga dari pembayaran pertama dalam skedul amortisasi di bawah ini.

Karena itu, kita juga dapat menentukan bahwa jumlah pokok pembayaran pertama adalah $429,01 setelah dikurangi bunga $625,00 dari pembayaran bulanan $1, 054.01.

Setelah pembayaran pertama, saldo hipotek baru adalah $249, 375, yaitu $250, 000 dikurangi $625. Untuk menentukan rincian pembayaran bunga versus pokok untuk bulan kedua, ulangi proses dimulai dengan saldo baru $249, 375.

Seperti yang Anda lihat dalam jadwal amortisasi di bawah ini, bagian bunga dari pembayaran mulai tinggi tetapi menurun seiring waktu karena saldo berkurang.

Tanggal pembayaran Pembayaran Kepala sekolah Minat Total bunga yang dibayarkan Saldo hipotek Sep 2021 $1, 054.01 $429.01 $625.00 $625.00 $249, 570,99 Okt 2021 $1, 054.01 $430.08 $623.93 $1, 248,93 $249, 140.91 Nov 2021 $1, 054.01 $431.16 $622.85 $1, 871,78 $248, 709,75 Des 2021 $1, 054.01 $432.24 $621.77 $2, 493,55 $248, 277,51 Jan 2022 $1, 054.01 $433.32 $620.69 $3, 114,25 $247, 844.20 ... Mei 2051 $1, 054.01 $1, 043,54 $10,47 $129, 427,89 $3, 146,29 Jun 2051 $1, 054.01 $1, 046.14 $7.87 $129, 435,75 $2, 100.14 Jul 2051 $1, 054.01 $1, 048,76 $5,25 $129, 441,00 $1, 051,38 Agt 2051 $1, 054.01 $1, 051,38 $2,63 $129, 443,63 $0,00

Amortisasi hipotek:pinjaman jangka pendek vs. jangka panjang

Panjang pinjaman Anda sangat mempengaruhi jadwal amortisasi pinjaman hipotek Anda. Banyak orang memilih hipotek 30 tahun karena menyebarkan pembayaran pinjaman. Namun, ketika Anda memilih hipotek 15 tahun, pinjaman dilunasi lebih cepat dan Anda akan membayar lebih sedikit biaya bunga.

Memiliki jangka waktu pinjaman yang lebih pendek sangat mengurangi jumlah bunga yang Anda bayarkan dengan dua cara:

1. Anda membayar lebih banyak pokok setiap bulan, sehingga saldo hipotek menurun lebih cepat, yang berarti ada saldo yang lebih kecil untuk membebankan bunga pada setiap bulan.
2. Karena jangka waktu pinjaman lebih pendek, Anda akan melakukan lebih sedikit pembayaran yang mencakup bunga.

Kelemahan dari memiliki hipotek yang lebih pendek adalah pembayaran Anda akan lebih besar untuk hipotek dengan ukuran yang sama. Tetapi mendapatkan pinjaman 15 tahun dapat menghemat sejumlah besar uang jika Anda mampu membayar pembayarannya. Ketika membandingkan total pembayaran bunga sebesar $250, 000 pinjaman sebesar 3% selama 15 atau 30 tahun, Anda akan menghemat lebih dari $68, 000.

Jumlah pinjaman Suku bunga Ketentuan Pembayaran bulanan Total pembayaran Bunga total $250, 000 3% 30 tahun $1, 054.01 $379, 443.60 $129, 443,63 $250, 000 3% 15 tahun $1, 726,45 $310, 761,00 $60, 761.74 Selisih bunga yang dibayarkan $68, 681,89

Memilih hipotek 15 tahun vs. 30 tahun

Pemberi pinjaman hipotek terbaik akan menjelaskan pilihan Anda dan membantu Anda memutuskan hipotek mana yang terbaik untuk situasi Anda, termasuk jumlah tahun Anda membiayai. Beberapa orang lebih memilih ketenangan pikiran karena rumah mereka dilunasi dengan cepat. Pembeli rumah lain lebih suka menginvestasikan perbedaan pembayaran di pasar saham untuk mencoba mendapatkan pengembalian yang lebih tinggi daripada jumlah yang dapat mereka hemat dari pinjaman mereka. Tidak ada satu cara yang tepat untuk melakukannya karena keputusan sering kali lebih emosional daripada matematis dan juga akan bergantung pada tujuan keuangan setiap rumah tangga.

Jika Anda sudah menjadi pemilik rumah, perlu diingat bahwa ketika suku bunga saat ini jauh lebih rendah daripada tingkat hipotek asli Anda, itu adalah alasan yang baik untuk mempertimbangkan pembiayaan kembali. Beberapa orang mengambil keuntungan dari tarif yang lebih rendah untuk mempersingkat sisa jangka waktu hipotek 30 tahun mereka dan mengambil hipotek 15 tahun sebagai gantinya. Penghematan dari penurunan suku bunga dapat membantu mengimbangi kenaikan pembayaran pokok dengan pinjaman yang lebih pendek. Jenis pasar ini dapat menjadi kesempatan untuk menghemat baik suku bunga Anda maupun bunga keseluruhan yang Anda bayarkan selama masa pinjaman.

Keluarga saya melakukan ini dengan rumah kami di Nashville, Tennessee. Kami membeli rumah dengan hipotek 30 tahun sebesar 4%. Kami membiayainya kembali beberapa tahun kemudian menjadi pinjaman 15 tahun sebesar 2%. Pembayaran bulanan kami naik beberapa ratus dolar, tetapi hipotek akan dilunasi lebih dari 10 tahun lebih cepat dari yang direncanakan semula. Plus, itu menghemat puluhan ribu dolar dalam pembayaran bunga.

Mengapa penting untuk memahami amortisasi hipotek

Amortisasi hipotek adalah konsep penting untuk dipahami saat Anda membeli atau membiayai kembali tempat tinggal utama Anda atau jika Anda sedang mempelajari cara berinvestasi di real estat. Faktanya, amortisasi hipotek adalah salah satu dari lima cara utama untuk membangun kekayaan melalui real estat. Berikut lima cara tersebut, dijelaskan secara singkat:

• Apresiasi yang dipaksakan: Merehabilitasi properti untuk meningkatkan nilainya
• Apresiasi pasar: Ketika semua properti di area tersebut meningkat nilainya karena tren ekonomi
• Arus kas: Keuntungan yang tersisa setelah dikurangi biaya dan pembayaran hipotek dari pendapatan sewa
• Manfaat pajak: Pemilik rumah dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti, Namun, pengurangan standar sangat tinggi sehingga sebagian besar pemilik rumah tidak akan mendapat manfaat dari merinci pemotongan mereka. Tuan tanah dapat mengurangi depresiasi pada properti sewaan untuk mengurangi pajak terutang atas keuntungan dari sewa Anda
• Amortisasi hipotek: Membayar saldo hipotek Anda setiap bulan untuk meningkatkan ekuitas yang Anda miliki di properti

Memahami jadwal amortisasi hipotek dan bagaimana konsep bekerja memungkinkan Anda untuk membangun kekayaan lebih cepat. Anda dapat membangun ekuitas rumah dengan membayar ekstra ke saldo hipotek Anda. Pengurangan jumlah hutang juga mengurangi jumlah bunga yang akan Anda bayarkan selama masa hipotek Anda.

Membayar ekstra pada hipotek Anda tidak hanya mengurangi jumlah bunga yang harus Anda bayar, tetapi juga dapat melunasi pinjaman Anda lebih awal. Salah satu strateginya adalah membuat setara dengan satu pembayaran hipotek ekstra setiap tahun di samping pembayaran rutin Anda. Pada akhirnya, strategi ini dapat mencukur lebih dari empat tahun dari hipotek 30 tahun.

Membuat satu pembayaran hipotek tambahan per tahun dapat dilakukan dengan beberapa cara:

• Membagi pembayaran pokok dan bunga normal Anda dengan 12 dan menambahkan jumlah itu ke setiap pembayaran bulanan.
• Membayar pembayaran ekstra dari tabungan Anda, bonus, pengembalian pajak, atau rejeki nomplok lainnya setiap tahun.
• Mendaftar untuk pembayaran dua mingguan (banyak pemberi pinjaman menawarkan layanan ini dengan sedikit biaya).

Beberapa pemilik rumah memilih hipotek 15 tahun vs 30 tahun karena "penghematan paksa" untuk membangun ekuitas lebih cepat dan membayar rumah mereka lebih awal. Yang lain memilih hipotek 30 tahun untuk memiliki pembayaran bulanan minimum yang lebih rendah. Kemudian, mereka menghitung berapa pembayaran 15 tahun dan membayar jumlah itu setiap bulan. Cara ini, mereka melunasi properti lebih awal, tetapi memiliki fleksibilitas untuk membayar jumlah yang lebih rendah jika salah satu pasangan kehilangan pekerjaan, pengeluaran besar terjadi, atau ada yang sakit.

Namun di balik semua strategi pembayaran ini adalah pemahaman tentang cara kerja amortisasi dan bagaimana hal itu dapat digunakan untuk membuat Anda maju secara finansial.

FAQ

Apakah semua pinjaman hipotek diamortisasi?

Sebagian besar pinjaman hipotek akhirnya memiliki jadwal amortisasi. Beberapa pinjaman memiliki pembayaran bunga saja untuk jangka waktu tertentu sebelum mereka mulai diamortisasi atau harus dibayar penuh. Pinjaman non-amortisasi cukup langka di pasar saat ini, tetapi mereka dapat sesuai untuk beberapa peminjam dalam situasi yang tepat.

Bisakah Anda mengubah jadwal amortisasi Anda?

Jadwal amortisasi hipotek Anda menentukan berapa banyak pokok dan bunga yang akan Anda bayarkan setiap bulan selama hipotek Anda jika Anda melakukan setiap pembayaran tepat waktu. Setiap pembayaran pokok tambahan yang Anda lakukan mengubah jadwal amortisasi karena mengurangi saldo hipotek yang menjadi dasar pembayaran bunga bulanan Anda. Apakah Anda melakukan satu pembayaran tambahan atau membayar ekstra setiap bulan, Anda mengubah jadwal amortisasi Anda dan mempercepat hipotek Anda.

Apakah membayar tambahan $100 per bulan untuk hipotek membantu?

Ya, dengan membayar ekstra pada hipotek Anda setiap bulan, Anda mengurangi saldo Anda lebih cepat. Semakin kecil saldo hipotek Anda, semakin sedikit bunga yang Anda bayarkan setiap bulan. Dengan bunga yang dibayarkan lebih sedikit, yang menyisakan lebih banyak pembayaran bulanan Anda untuk mengurangi saldo hipotek lebih cepat. Tergantung pada saldo hipotek Anda, pembayaran ekstra dapat mengurangi masa pinjaman Anda selama bertahun-tahun. Namun, perlu diingat bahwa membayar ekstra untuk mengurangi saldo Anda tidak akan mengubah pembayaran bulanan Anda. Itu pembayaran bulanan minimum yang sama jatuh tempo sampai pinjaman lunas.

Intinya

Jadwal amortisasi hipotek menunjukkan berapa banyak saldo hipotek Anda yang akan Anda bayar setiap bulan jika Anda melakukan setiap pembayaran yang diperlukan tepat waktu. Anda dapat menghitung porsi pembayaran bulanan Anda yang merupakan bunga versus pokok dengan mudah menggunakan kalkulator online.

Membayar ekstra terhadap saldo pinjaman Anda dapat mengurangi jumlah bunga yang Anda bayar dan jangka waktu pinjaman Anda. Ini terutama benar di awal ketika sebagian besar pembayaran Anda digunakan untuk membayar bunga. Memahami cara kerja amortisasi dan menggunakan strategi yang dipikirkan dengan matang untuk mempercepat pelunasan pinjaman Anda akan membawa Anda lebih dekat untuk bebas dari utang hipotek.