Cara Membeli Properti Sewa

Berinvestasi dalam properti Sewa

Sewa properti adalah pilihan investasi yang sangat populer. Dan mudah untuk mengetahui alasannya. Siapa yang tidak menginginkan penghasilan pasif dan kemungkinan apresiasi modal?

Namun, bagi banyak orang, prosesnya bisa terasa seperti ladang ranjau keputusan. Paling-paling itu membingungkan. Paling buruk itu mengintimidasi. Tetapi membeli properti sewaan pertama Anda tidak perlu sesulit itu. Hancurkan setiap langkah menjadi potongan-potongan kecil. Atasi mereka satu per satu. Dan Anda akan menjadi tuan tanah sebelum Anda menyadarinya.

Bagian-bagian penting berikut harus membuat pembelian properti sewaan menjadi jelas dan efisien. Tidak semua mungkin relevan. Misalnya, beberapa dari Anda mungkin mengelola sendiri properti alih-alih menyewa manajer izin. Tetapi semua berisi informasi penting untuk membantu Anda berhasil mendapatkan sewa pertama Anda:

1. Analisis arus kas
2. Analisis makro
3. Memilih lokasi yang tepat
4. Memilih properti yang tepat
5. Membeli properti
6. Mengelola properti 

Kami tidak bisa menjanjikan dengan mudah, tetapi kami dapat merampingkan pendekatan Anda. Jadi, pastikan investasi properti Anda bekerja sekeras mungkin untuk Anda.

pertimbangan utama

Sebelum terjun ke prosesnya, selalu ada baiknya melihat apakah properti sewaan adalah pilihan investasi yang tepat untuk Anda. Berikut empat faktor yang perlu diperhatikan untuk investasi properti sewa:

• Waktu dan tenaga. Sebuah properti sewaan akan membuat Anda tetap waspada. Mereka dapat menjadi salah satu pilihan investasi paling aktif yang tersedia. Proses akuisisi bisa memakan waktu lama dan, jika tidak dikelola oleh agen pemberi izin, menyewa properti dapat memakan waktu pribadi Anda.
• Likuiditas. Berinvestasi dalam properti sewaan sering kali melibatkan penguncian dana untuk waktu yang lama. Menjual properti dapat memakan waktu beberapa bulan, oleh karena itu, modal awal tidak dapat diakses dengan cepat jika terjadi keadaan darurat.
• Modal. Kecuali membeli properti secara langsung, beberapa bentuk pembiayaan biasanya diperlukan. Faktanya, menggunakan leverage dan penguatan pengembalian, adalah salah satu karakteristik paling menarik dari properti sewaan. Namun, Anda masih membutuhkan modal awal yang signifikan untuk memulai. Penyedia hipotek sering membutuhkan uang muka minimal 20%. Biaya penjualan perlu ditambahkan di atas harga pembelian dan properti mungkin memerlukan pemeliharaan sebelum penyewa dapat pindah.
• Ketidakpastian. Pendapatan sewa pasif adalah hal yang luar biasa, tetapi mungkin tidak selalu mulus. Penyewa akan berubah secara berkala yang berarti properti mungkin tetap kosong untuk jangka waktu tertentu. Sayangnya, sebagian besar properti juga tidak tahan penyewa. Sebuah atap akan bocor. Pemanas sentral akan pecah. Masalah seperti ini bisa muncul kapan saja dan akan memakan keuntungan sewa.

Mempertimbangkan kelemahan terhadap potensi kenaikan membentuk dasar dari setiap peluang investasi. Pertimbangan utama ini akan membantu Anda memutuskan apakah properti sewaan adalah keputusan yang tepat untuk Anda. Ini adalah pilihan yang populer, ya, tapi itu bukan satu-satunya pilihan untuk mendapatkan eksposur real estat. Untuk daftar lengkap alternatif investasi real estat, lihat panduan lengkap kami.

Baca panduannya:Panduan lengkap berinvestasi real estat

Tonton videonya:Investasi real estat di dunia pasca covid

Jika Anda dapat mengatasi kekurangannya, mari masuk ke detail tentang cara membeli properti sewaan.

Panduan langkah demi langkah

Langkah 1:Analisis arus kas

Pembeda terbesar saat memilih properti sewaan adalah arus kas. Anda mungkin merasa telah mendapatkan kesepakatan seumur hidup, tetapi jika biaya memiliki properti lebih besar daripada biaya sewa, uang akan keluar dari kantong Anda setiap bulan. Arus kas positif adalah kuncinya. Anda ingin uang masuk dengan santai. 

Arus kas dihitung dengan mengurangi biaya memiliki dan mengelola properti sewaan Anda dari pendapatan sewa yang dihasilkan. Meskipun perhitungannya sederhana, banyak investor meremehkan pengeluaran, jadi mari kita lihat daftar potensinya.

• Pembayaran hipotek. Pajak dan asuransi juga harus disertakan dalam pengeluaran ini karena sebagian besar penyedia hipotek memerlukannya.
• Utilitas. Apakah ada utilitas di properti yang masih Anda bayar?
• Pengelolaan properti. Apakah Anda akan menyewa agen persewaan untuk menjaga properti atas nama Anda? Biasanya, potongan 10% dari pendapatan sewa diperlukan.
•  Pemeliharaan. Adalah baik untuk memperhitungkan biaya pemeliharaan bulanan untuk berjaga-jaga jika terjadi kesalahan. Tidak ada yang salah setiap bulannya, tetapi dengan membangun penyangga, hal ini dapat membantu mengatasi masalah yang tidak terduga.
• Lowongan. Sebuah properti tidak akan disewa 24/7, 365 hari dalam setahun. Akan ada periode kosong. Faktorkan tingkat lowongan 5-10% untuk menutupi biaya saat penyewa tidak ada.

Jadikan arus kas sebagai prioritas sejak awal. Apakah ada sesuatu yang akan meningkatkan pendapatan sewa? Apakah ada yang akan mengurangi pendapatan sewa? Sepanjang sisa proses, selalu ada arus kas di benak Anda.

Langkah 2:Analisis makro

Sebelum masuk ke daftar area lokal, ada baiknya melakukan penelitian tingkat tinggi. Ini melibatkan melihat gambaran yang lebih besar, melakukan pendekatan analisis top-down bergerak dari negara ke kota. Anda ingin dana tersebut bekerja sekeras mungkin untuk Anda.

Analisis negara. Jika opsi internasional tidak berlaku untuk Anda, Anda mungkin dapat melewati bagian ini. Tetapi jika peluang di seluruh dunia terbuka, Anda mungkin menemukan penawaran yang lebih baik di luar negeri daripada di dalam negeri. Saat membandingkan berbagai negara, ada beberapa faktor utama yang perlu dipertimbangkan.

• Risiko politik. Apakah pemerintah terpilih dan stabil? Apakah ada perubahan yang akan datang antara negara asal Anda dan negara yang Anda pertimbangkan?
• Pajak. Pajak apa yang dikenakan untuk pendapatan sewa? Ambang batas apa yang harus Anda lewati sebelum pajak diwajibkan?
• Opsi investasi. Negara yang Anda pertimbangkan mungkin memiliki pemerintahan yang stabil dan mungkin pajaknya efisien, tetapi jika pemilihan properti terbatas, peluang untuk menemukan kesepakatan yang sesuai dapat berkurang secara signifikan.

Analisis negara bagian/kabupaten. Setelah Anda menetap di suatu negara. Sekarang saatnya untuk memilih keadaan yang cocok. Ini akan bervariasi dari satu negara ke negara lain. Jika Anda memilih AS, misalnya, ada beberapa pilihan.

• Keakraban. Ini bisa menjadi keuntungan untuk berinvestasi di area yang Anda kenal baik. Apakah ada tempat di mana Anda pernah tinggal di masa lalu? Apakah ada tempat di mana Anda sangat menikmati hidup? Apakah ada suatu tempat di mana Anda ingin pensiun suatu hari nanti? Jika Anda sangat memikirkan suatu area, kemungkinan besar orang lain juga akan demikian.  
  
• Pajak. Banyak negara bagian memiliki undang-undang pajak independen. Pastikan untuk membaca undang-undang pajak apa yang akan berlaku untuk pendapatan sewa Anda. Anda tidak ingin tagihan yang lebih tinggi dari yang diharapkan pada akhir tahun pajak.
  

Analisis kota/kota. Sekarang Anda harus menentukan kota, atau kota kecil. Dan perbedaan antar kota bisa sangat besar. Jika Anda berasal dari AS, atau seorang fanatik mobil, Anda mungkin ingat manufaktur mobil bergerak dari Detroit selama tahun 60-an &70-an, atau baru-baru ini dari Cleveland selama tahun 90-an &awal 2000-an. Penyewaan properti di kedua kota mendapat pukulan besar. Karena tenaga kerja di kota-kota ini sangat bergantung pada satu industri, hanya ada sedikit pekerjaan lain yang tersisa untuk penyewa ketika industri tersebut pindah, sehingga penyewa yang cocok pergi. Untungnya, ada beberapa faktor yang dapat Anda perhatikan untuk mencegah hal ini terjadi pada Anda.

• Penawaran &permintaan. Sebagian besar investasi bekerja berdasarkan penawaran dan permintaan. Dan properti sewa tidak berbeda. Lihatlah pasar sewa selama 5 tahun terakhir – apakah permintaan meningkat atau menurun?
• Tingkat pendapatan. Untuk penyewa untuk membayar sewa, mereka akan membutuhkan tingkat pendapatan tertentu. Periksa data pendapatan lokal untuk menentukan populasi yang bekerja dan berapa tingkat pendapatan rata-rata. Namun, berhati-hatilah dengan angka yang terdistorsi – jika ada 70% yang bekerja, tetapi tingkat pendapatannya tinggi, mungkin ada beberapa orang kaya yang mendistorsi angka tersebut.
• Pertumbuhan populasi. Apakah pertumbuhan penduduk di suatu daerah? Jika ya, kemungkinan lebih banyak perumahan akan dibutuhkan – yang berarti lebih banyak penyewa. City-data.com menawarkan statistik yang berguna tentang pertumbuhan penduduk di AS.
• Keragaman ekonomi. Memiliki banyak industri di depan pintu Anda sangat penting. Apakah ada cukup kesempatan kerja untuk menjaga pendapatan penyewa tetap stabil? Jika pendapatan mereka stabil, pendapatan sewa Anda juga.

Tonton videonya:Bagaimana penurunan perkotaan akan memengaruhi real estat?

Langkah 3:Memilih lokasi yang tepat

Oke, jadi Anda telah memilih kota atau kota Anda. Tetapi lokasi Anda di dalam kota sama pentingnya dengan kota itu sendiri. Seperti yang akan Anda ketahui, tidak semua lingkungan diciptakan sama.

• Permintaan &pekerjaan. Cobalah untuk mengatur lingkungan dengan penawaran dan permintaan. Apakah lebih banyak orang yang pindah? Jika ada, itu harus menjadi indikasi yang baik bahwa Anda akan menemukan penyewa yang cocok dan ada cukup industri di dekatnya untuk mendukung mereka. Kesempatan kerja yang tinggi menyebabkan konsentrasi orang, yang berarti akan selalu ada penyewa baru yang ingin menyewa.
• Kejahatan. Tingkat kejahatan yang tinggi adalah pemecah kesepakatan. Jadi berhati-hatilah jika harga rumah relatif rendah – mungkin karena suatu alasan. Bandingkan statistik kejahatan untuk setiap lingkungan dan masukkan diri Anda ke Google Street View. Apakah rumah terawat dengan baik? Siapa yang dilayani toko-toko lokal?
• Pengembangan. Dewan lokal sering mengalokasikan lingkungan untuk regenerasi dan rencana pembangunan apa pun harus dipublikasikan. Periksa untuk melihat apakah ada rencana masa depan yang dapat meningkatkan atau mengurangi lingkungan. Idealnya, Anda tidak ingin membaca bahwa 6 bulan dari sekarang pengembang sedang membangun pusat perbelanjaan baru di ujung jalan Anda.

Ingat, jika Anda tidak ingin tinggal di sana, penyewa juga tidak akan menyewa di sana. Tidak perlu pindah rumah setelah Anda mendapatkan kuncinya.

Langkah 4:Memilih properti yang tepat

Mulailah dengan anggaran yang nyaman. Hal ini dapat sangat mengurangi waktu yang dibutuhkan untuk mencari. Mulailah mencari properti yang termasuk dalam kriteria harga tersebut.

Saat mencari, Anda akan mulai mengembangkan pemahaman tentang harga pasar. Lihat daftar serupa dan merasa nyaman bahwa harga yang diminta mewakili kualitas rumah. Banyak penyedia hipotek akan membutuhkan penilaian untuk diselesaikan. Apakah Anda mencari 'fixer-upper' yang dapat memberikan nilai tambah, atau Anda sedang mencari penyewa yang dapat langsung pindah?

Ketika Anda memiliki daftar pendek, pastikan untuk memahami pembayaran sewa apa yang mungkin Anda harapkan dari properti. Apakah properti itu pernah disewa sebelumnya? Jika tidak, lihat apa yang diambil oleh properti sewaan terdekat yang serupa dan masukkan ke dalam prediksi arus kas Anda. Aturan umum yang digunakan oleh banyak investor adalah bahwa harga sewa harus kira-kira 1% dari harga pembelian ditambah biaya atau cara lain untuk melihatnya adalah bahwa biaya properti tidak boleh lebih dari 100 kali biaya sewa bulanan.

Setelah Anda menentukan harga pembelian, perkiraan sewa, dan pengeluaran potensial, ada beberapa perhitungan lain untuk membantu Anda mengevaluasi pengembalian. Ini termasuk tingkat batas, atau hasil, dan laba atas investasi (ROI).

• Tingkat batas. Inilah yang mungkin dihasilkan oleh properti setiap tahun dibandingkan dengan harga pembelian. Jika properti dibeli seharga $200.000 dan pendapatan sewa $10.000, hasil kotornya adalah 5% (hitungannya – ($10.000/$200,000) x 100). Semakin tinggi hasil, semakin baik pengembaliannya. Hasil bersih dapat dihitung dengan mengurangkan biaya tahunan dari pendapatan sewa tahunan.
•  ROI. Meskipun mirip dengan hasil, ROI adalah pendapatan sewa tahunan, dikurangi biaya, diukur terhadap nilai dana yang diinvestasikan – bukan total harga pembelian. Misalnya, pendapatan bersih tahunan adalah $8000 setelah biaya. Jika harga properti adalah $200.000 tetapi hipotek $150.000 digunakan, total investasi di muka harus $50.000. Ini berarti ROI Anda akan menjadi 16% (hitungannya – ($8,000/$50,000) x 100).

Bagi mereka yang mencari keringanan pajak tambahan, Anda juga dapat menghitung biaya penyusutan.

• Penyusutan. Saat menyewa properti, penyusutan properti dapat dikurangkan dari penghasilan kena pajak. Menurut IRS, masa manfaat tempat tinggal adalah 27,5 tahun. Oleh karena itu, properti seharga $200.000 akan memiliki nilai depresiasi tahunan sebesar $7.272 (matematis – $200.000/27,5). Meskipun ini adalah contoh kasar, dan perhitungan sebenarnya melibatkan lebih banyak faktor, ini adalah titik awal yang berguna untuk penghematan pajak potensial.

Sebelum menentukan pilihan, bawalah surveyor properti terpercaya untuk memastikan bahwa Anda memilih bangunan yang kokoh. Jangan terjebak oleh masalah struktural yang tersembunyi.

Baca selengkapnya:Cara membeli rumah yang diambil alih

Langkah 5:Membeli properti

Sayangnya, karena semua pihak ketiga yang terlibat, ini bisa menjadi bagian paling lambat dari proses.

Sebelum menempatkan penawaran pada properti Anda harus menentukan bagaimana itu akan dibiayai. Apakah Anda membelinya langsung? Atau Anda sedang mengajukan KPR? Meskipun prosesnya bisa sedikit lebih sederhana ketika bank tidak terlibat, pembiayaan sering kali dapat meningkatkan pengembalian. Seperti yang disebutkan sebelumnya, biasanya pemberi pinjaman harus membayar uang muka minimal 20%.

Jika Anda memiliki kredit buruk, mulailah mengerjakan skor kredit Anda sesegera mungkin untuk menghindari kekecewaan saat mencari opsi pembiayaan. Untuk memahami posisi Anda dalam peringkat, gunakan biro kredit khusus yang berfokus pada perolehan laporan kredit yang akurat. Experian, Equifax, dan TransUnion adalah tiga contoh yang menawarkan layanan kepada pelanggan AS.

Sebuah konveyor properti, atau pengacara, harus disewa untuk memenuhi sebagian besar cek dan transfer akta properti antara Anda dan penjual. Saat mencari pengacara, ingatlah untuk mencari opsi dan memeriksa harga mereka kompetitif. Apakah mereka memiliki hubungan dengan distrik atau dewan lokal yang dapat membantu Anda?

Setelah pembelian selesai, properti Anda perlu diasuransikan. Sementara asuransi rumah akan mencakup struktur setelah pembelian, asuransi pemilik mungkin diperlukan saat menyewa properti.

Langkah 6:Mengelola properti

Langkah terakhir dalam proses yang perlu dipertimbangkan adalah manajemen. Ini mencakup semua aspek dalam menemukan penyewa, melakukan pemeriksaan latar belakang yang diperlukan, dan memelihara properti jika ada masalah. Ada dua pilihan pada tahap ini.

Yang pertama adalah menyewa agen persewaan lokal untuk memasarkan dan memelihara properti untuk Anda. Meskipun persentase dari sewa bulanan harus dibayar, semua kekhawatiran manajemen diserahkan kepada mereka.

Atau, Anda dapat mengelola semua aspek sendiri. Tentu saja ada banyak investor di luar sana yang mengambil opsi ini karena menghasilkan pengembalian bulanan yang lebih tinggi. Namun, uang berhenti dengan Anda. Anda akan menjadi orang yang dipanggil pada jam 1 pagi ketika drainase berhenti bekerja atau pemanas sentral rusak.

Pikiran penutup

Adalah cerdas untuk mendiversifikasi portofolio investasi. Kita semua tahu itu. Jika tidak, Anda tidak akan berada di sini. Dan dalam hal diversifikasi, properti sewaan biasanya merupakan item yang tinggi dalam daftar sasaran investor. Properti sewa adalah properti yang dibeli dengan tujuan untuk disewakan kepada penyewa. Dibandingkan dengan saham atau obligasi, investasi sewa memungkinkan Anda memanfaatkan dana untuk pengembalian yang lebih besar, menghasilkan pendapatan bulanan pasif, dan berinvestasi di pasar yang tidak berkorelasi dengan ekuitas atau komoditas global.

Tetapi properti sewaan bukanlah pembelian sehari-hari. Dibutuhkan waktu untuk mempertimbangkan variabel-variabel yang terlibat dan menjadi nyaman bahwa investasi akan menghasilkan arus kas positif dari bulan ke bulan. Jadi, luangkan waktu untuk mengikuti langkah-langkah dalam panduan ini. Sedikit pekerjaan rumah akan sangat membantu dalam investasi properti sewaan.

Jika Anda menyukai artikel ini, maka Anda akan menyukai Real Vision. Di Real Vision, kami membantu investor seperti Anda memahami dunia keuangan, bisnis, dan ekonomi global yang kompleks dengan analisis mendalam yang nyata dari para ahli nyata. Sudah menjadi sifat kami untuk membantu Anda menjadi investor yang lebih baik, jadi daftarlah hari ini untuk mewujudkannya.