Hukum Carolina Selatan untuk Pembiayaan Pemilik

Pembiayaan pemilik terjadi ketika pemilik real properti setuju untuk menerima pembayaran langsung dari pembeli alih-alih menerima harga pembelian secara sekaligus dari lembaga pemberi pinjaman. Pembeli biasanya langsung masuk, tetapi tidak mengambil hak sampai ia menyelesaikan semua pembayaran. Pengaturan ini biasa dikenal sebagai kontrak tanah. Meskipun undang-undang Carolina Selatan yang mengatur kontrak tanah serupa dengan undang-undang negara bagian lain, mereka memang mengandung ciri khas.

Hipotek dan Liens

Seorang pembeli di bawah kontrak tanah mengambil hak atas tanah yang tunduk pada hipotek atau hak gadai yang sudah ada sebelumnya atas properti tersebut. Akibatnya, pembeli harus melakukan pencarian judul di kantor catatan tanah kabupaten sebelum kontrak ditandatangani, dan sebelum dia mengambil hak atas properti itu. Jika properti tunduk pada hipotek atau hak gadai yang tercatat pada saat penjual mengalihkan hak milik, pembeli mengambil properti tunduk padanya, tetapi memiliki klaim hukum terhadap penjual atas kerusakan. Jika hipotek atau hak gadai tidak dicatat, itu akan padam ketika hak beralih ke pembeli, meskipun pemegang hipotek atau hak gadai masih akan memiliki klaim tanpa jaminan terhadap penjual untuk jumlah terutang.

Bawaan

Carolina Selatan menawarkan perlindungan formal yang lebih sedikit kepada pembeli berdasarkan kontrak tanah daripada undang-undang di banyak negara bagian lainnya. Hal ini memungkinkan kontrak tanah mengandung ketentuan penyitaan yang memberi hak kepada penjual untuk menyita properti tanpa menyita atau membayar kompensasi jika pembeli gagal sewaktu-waktu selama periode pembayaran angsuran. Ini berarti bahwa pembeli tidak memiliki ekuitas di rumah sampai dia mengambil hak legal. Pembeli dan penjual bebas untuk merundingkan pengaturan yang lebih adil dalam kontrak tanah.

Pertolongan yang Adil

Karena konsekuensi yang keras dari penyitaan, pembeli yang kehilangan semua pembayaran dalam kontrak tanah dapat mengajukan banding ke pengadilan ekuitas untuk mendapatkan keringanan. Meskipun tidak ada perlindungan hukum untuk membantu pembeli yang kehilangan, kasus 2002 South Carolina Lewis v. Premium Inv. Corp. menetapkan bahwa pengadilan Carolina Selatan berhak memaksa penjual untuk menyita, menjual properti pada penjualan yudisial dan mengembalikan hasil melebihi hutang pembeli yang belum dibayar kepada pembeli, sehingga menjaga ekuitas pembeli. Itu juga menetapkan bahwa pengadilan dapat memberikan kesempatan kedua kepada pembeli untuk memiliki properti jika dia membayar pemilik baru jumlah hutangnya yang terutang dalam periode penebusan tertentu yang ditetapkan oleh pengadilan. Pemulihan ini diberikan oleh pengadilan hanya jika fakta-fakta kasus menunjukkan bahwa ketidakadilan akan terjadi sebaliknya.

Perpindahan Judul

Setelah pembeli menyelesaikan semua pembayaran, penjual berkewajiban untuk mengalihkan hak milik kepada pembeli. Sebagian besar kontrak tanah mengharuskan penjual untuk memberikan "hak yang dapat dipasarkan, berarti bahwa tidak ada hak gadai atau hipotek yang beredar di properti. Jika penjual gagal untuk mentransfer judul, atau jika ia mengalihkan haknya dengan cacat, seperti hipotek yang belum dibayar, pembeli dapat menuntut keringanan. Dia dapat meminta ganti rugi dari penjual, seperti jumlah hipotek yang belum dibayar, atau dia dapat meminta pengadilan untuk memerintahkan kantor catatan tanah county untuk mengalihkan hak milik atas properti itu kepadanya.