REITs vs. Penempatan Swasta:Perbandingan Investasi Komprehensif

Siapa pun yang pernah bermain Monopoli mungkin mengira bahwa real estat bisa menjadi pilihan investasi yang sangat baik—dan mereka benar. Real estat dapat memberikan arus kas yang stabil karena mendiversifikasi portofolio Anda.

Namun, hanya sedikit orang yang memiliki modal dan keahlian untuk benar-benar memperoleh, mengelola, meningkatkan, dan menjual kembali properti mahal.

Untungnya, melalui dana perwalian investasi real estat (REITs) dan penempatan swasta, investor dapat memiliki sejumlah real estat kelas atas.

Beberapa perbedaan signifikan memisahkan REIT yang diperdagangkan secara publik dan penempatan swasta. Investor perlu mengetahui perbedaannya sehingga mereka dapat memilih opsi yang paling sesuai—atau memutuskan untuk memasukkan kedua opsi tersebut ke dalam portofolionya.

Sebelum Anda terjun ke dunia investasi real estat, luangkan waktu sejenak untuk mempelajari perbedaan antara REIT yang diperdagangkan secara publik dan penempatan swasta. Di bawah ini, saya membahas kelebihan dan kekurangan setiap jenis investasi, siapa yang memenuhi syarat untuk masing-masing jenis investasi, di mana Anda dapat membeli investasi tersebut, dan banyak lagi.

Platform Investasi Real Estat Online

Fundrise:biaya konsultasi tahunan 0,15%. Fundrise Pro:$10/bln. dibayar bulanan, atau $99/tahun. dibayar setiap tahunnya. Biaya pengelolaan dana tambahan berlaku.*

Investasi Real Estat Ekuitas Swasta

Investasi minimal:$50.000. Biaya bervariasi berdasarkan penawaran.

Platform Investasi CRE Terakreditasi

Investasi minimum:$5.000.

Apa itu Dana Investasi Real Estat (REIT)?

Perwalian investasi real estat (REITs) adalah perusahaan yang memiliki, dan biasanya mengoperasikan, real estat yang menghasilkan pendapatan.

IRS mengikuti undang-undang khusus yang menetapkan aturan bagi grup investasi untuk memenuhi syarat sebagai perwalian investasi real estat:

• REIT harus mendistribusikan setidaknya 90% dari seluruh penghasilan kena pajak yang diperoleh dari aset dasar yang disimpan dalam perwalian kepada pemegang saham setiap tahunnya. Penghasilan kena pajak mempunyai keuntungan pajak di tingkat REIT, bukan di tingkat investor.
• Setidaknya 75% pendapatan kotor harus berasal dari sumber yang berhubungan dengan real estat, termasuk sewa dan bunga hipotek.
• Sembilan puluh lima persen pendapatan kotor harus bersifat pasif.
• REIT memerlukan struktur yang mirip dengan reksa dana , yang mana dana tersebut mengumpulkan investasi bersama dan diawasi oleh pengelola dana.
• REIT harus dimiliki terutama oleh pemegang saham (minimal 100 setelah tahun pertama beroperasi).
• IRS harus melihat REIT sebagai sebuah korporasi.

REIT biasanya terbagi dalam tiga kategori:

• REIT Ekuitas:REIT Ekuitas berinvestasi pada real estat dan memperoleh pendapatan dari sewa, dividen, dan keuntungan modal ketika sebuah properti dijual.
• Mortgage REITs (mREITs):Mortgage REITs (mREITs) berinvestasi pada hipotek dan sekuritas berbasis hipotek.
• REIT Hibrid:REIT Hibrid berinvestasi pada keduanya.

Namun, REIT juga dapat dibagi menjadi tiga klasifikasi berbeda berdasarkan cara investor dapat mengaksesnya.

REIT yang Diperdagangkan Secara Publik

REIT yang diperdagangkan secara publik membuat investasi real estat dapat diakses oleh semua orang—tidak hanya investor terakreditasi dan investor institusi yang memiliki kekayaan bersih tinggi. Investasi ini diperdagangkan di bursa sekuritas (seperti New York Stock Exchange atau Nasdaq), dan investor dapat membeli atau menjual sekuritas kapan saja pasar buka.

REIT Pribadi

REIT Swasta (atau REIT penempatan pribadi) hampir tidak dapat diakses, karena biasanya hanya ditawarkan kepada investor terakreditasi dan institusional. Mereka tidak diperdagangkan di pasar saham, dan tidak terdaftar di Securities and Exchange Commission (SEC). Oleh karena itu, mereka tidak dibebani dengan persyaratan yang sama seperti sekuritas terdaftar… namun demikian pula, investor tidak menikmati tingkat perlindungan yang sama.

REIT Publik yang Tidak Diperdagangkan

REIT publik yang tidak diperdagangkan berada di antara keduanya. Anda biasanya akan menemukan REIT publik yang tidak diperdagangkan di crowdfunding dan platform real estat lainnya seperti FundRise di mana semua jenis investor dapat mengaksesnya. Mereka biasanya teregulasi dan menikmati perlindungan investor serupa dengan REIT yang diperdagangkan secara publik. Namun, mengingat bahwa mereka berdagang di platform real estate dan bukan di bursa publik, akses terhadap REITs masih kurang dibandingkan REITs yang terdaftar secara publik. Meskipun REIT yang diperdagangkan secara publik sangat likuid—Anda dapat membeli dan menjual saham sesuka Anda—REIT yang Anda investasikan melalui platform khusus sering kali mengharuskan uang Anda disimpan selama bertahun-tahun.

Apa itu Penempatan Pribadi?

Penempatan pribadi adalah penawaran sekuritas secara pribadi, yang disajikan oleh sponsor—misalnya, platform investasi penempatan pribadi , atau perusahaan ekuitas swasta—dijual langsung kepada investor. Sponsor, terkadang disebut promotor, menyatukan investasi.

Private penempatan merupakan salah satu cara untuk menambah modal tanpa melakukan penawaran umum perdana (IPO). Investasi ini bukan bagian dari penawaran umum, dan Anda tidak dapat mengaksesnya melalui pasar keuangan tradisional. Mereka adalah sekuritas tidak terdaftar yang penerbitnya tidak perlu melewati banyak rintangan yang diperlukan untuk penawaran umum. (Tetapi ingat:SEC merancang lingkaran peraturan tersebut untuk membantu melindungi investor.)

Penempatan pribadi tidak tersedia untuk semua orang, namun biasanya terbatas pada investor terakreditasi dan institusi (dengan pengecualian). Berinvestasi dalam penempatan swasta mungkin berisiko, namun juga menguntungkan.

Penempatan pribadi dapat mencakup berbagai jenis sekuritas, termasuk, seperti yang saya sebutkan di atas, REITs. Sama seperti REIT yang diperdagangkan secara publik, REIT penempatan pribadi dapat melibatkan semua jenis properti—bisnis ritel, resor, rumah keluarga tunggal, gedung apartemen, ruang kantor, dan banyak lagi.

Namun, banyak peluang real estat penempatan swasta yang bukan merupakan REITs. Dana tersebut dapat berupa dana real estat non-REIT yang berinvestasi di banyak properti, atau hanya investasi di satu properti.

Investasi real estat penempatan pribadi juga dapat merujuk pada posisi utang atau ekuitas pilihan. EkuitasBerganda  adalah salah satu platform yang menawarkan peluang real estate penempatan swasta dalam bentuk utang, ekuitas preferen, dan ekuitas usaha patungan (JV). Berinvestasi pada posisi penempatan swasta di seluruh “tumpukan modal real estat” berpotensi menawarkan arus kas yang stabil kepada investor dari posisi utang dan ekuitas pilihan, serta keuntungan dan apresiasi dari posisi ekuitas, seperti halnya alokasi pasar saham.

Terkait:Cara Berinvestasi di Dana Investasi Swasta [Dana Ekuitas Swasta]

Kelebihan + Kontra Berinvestasi di REIT yang Diperdagangkan Publik

Kelebihan

• Likuiditas:REIT yang diperdagangkan secara publik adalah investasi yang sangat likuid, karena Anda dapat membeli dan menjual saham kapan saja selama jam pasar reguler atau diperpanjang, ditambah lagi Anda juga dapat memilikinya secara massal melalui reksa dana REIT dan dana yang diperdagangkan di bursa. Secara umum, REIT masih merupakan investasi jangka panjang terbaik, jadi Anda harus merencanakan untuk membeli dan menyimpannya untuk jangka panjang. Namun ada baiknya mengetahui bahwa Anda dapat dengan cepat mengubahnya menjadi uang tunai dalam keadaan darurat.
• Akses:Setiap investor individu—terakreditasi atau tidak—yang memiliki akun pialang dapat membeli REIT. Selain itu, REIT yang diperdagangkan secara publik mulai dijual dengan harga terjangkau, sehingga Anda dapat berinvestasi di dalamnya meskipun Anda hanya memiliki sedikit uang tersisa.
• Perlindungan SEC:Sebagai sekuritas yang terdaftar di SEC, REIT yang diperdagangkan secara publik memerlukan tingkat transparansi yang tidak dimiliki oleh penawaran swasta, termasuk pengungkapan rutin seperti laporan keuangan triwulanan dan tahunan. Kebijakan ini juga memberikan perlindungan lebih mengenai cara penggunaan dana dan tindakan manajemen.
• Transparansi nilai saham:REIT yang diperdagangkan secara publik selalu memiliki harga saham yang terlihat dan dinamis, sehingga memudahkan penilaian investasi secara akurat.
• Distribusi reguler:REIT harus mendistribusikan minimal 90% dari seluruh penghasilan kena pajak yang diperoleh dari aset dasar perwalian kepada pemegang saham setiap tahunnya. REIT yang diperdagangkan secara publik biasanya dilakukan setiap triwulan atau bahkan bulanan, sehingga ideal bagi investor pensiun yang mencari pembayaran yang dapat diandalkan.

Kekurangan

• Paparan terhadap sentimen pasar saham:REIT yang diperdagangkan secara publik sering kali diperdagangkan seperti sekuritas yang diperdagangkan secara publik lainnya. Artinya, mereka terpapar pada sentimen investor—ketika investor merasa takut, mereka akan menjual saham dan REIT, dan mereka akan membeli saham dan REIT ketika mereka optimis. Hal ini menghasilkan tingkat volatilitas yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan REIT publik yang tidak diperdagangkan dan REIT swasta.
• Distribusi yang tidak efisien pajak:Sebagian besar distribusi REIT dianggap sebagai pendapatan “biasa” dan karenanya dikenakan pajak sesuai tarif pajak marjinal Anda.

Kelebihan + Kontra Berinvestasi di REIT Publik yang Tidak Diperdagangkan

Kelebihan

• Akses:Banyak (tetapi tidak semua) REIT publik yang tidak diperdagangkan tersedia bagi investor yang tidak terakreditasi melalui platform real estat khusus. Beberapa platform mungkin membatasi REIT tertentu untuk investor terakreditasi dan/atau institusi. Selain itu, banyak (tetapi sekali lagi tidak semua) platform real estat yang menawarkan akses ke REIT publik yang tidak diperdagangkan menawarkan setoran awal dan minimum investasi minimum yang rendah, sehingga lebih mudah dinikmati oleh investor yang tidak terakreditasi.
• Perlindungan SEC:Sebagai sekuritas yang terdaftar di SEC, REIT yang diperdagangkan secara publik memerlukan tingkat transparansi yang tidak dimiliki oleh penawaran swasta, termasuk pengungkapan rutin seperti laporan keuangan triwulanan dan tahunan. Kebijakan ini juga memberikan perlindungan lebih mengenai cara penggunaan dana dan tindakan manajemen.
• Perlindungan dari sentimen pasar saham:Karena REIT publik yang tidak diperdagangkan kurang likuid, investor tidak bisa begitu saja menarik uangnya kapan pun mereka mau seperti halnya REIT yang diperdagangkan secara publik. Sebaliknya, REIT publik yang tidak diperdagangkan hanya mengapresiasi (atau mendepresiasi) berdasarkan manfaat di seluruh cakrawala investasinya.
• Tidak ada tekanan dari pemegang saham publik terhadap manajemen:Karena REIT yang tidak diperdagangkan tidak mengikuti perubahan harga saham, manajemen dapat berpikir jangka panjang, yang dapat menghasilkan keputusan yang lebih baik dan pada akhirnya kinerja yang lebih baik.

Kekurangan

• Ilikuiditas:Investasi REIT publik yang tidak diperdagangkan dan diakses melalui platform khusus biasanya mengharuskan uang investor disimpan selama bertahun-tahun.
• Komisi/biaya lebih tinggi:Meskipun Anda dapat membeli REIT yang diperdagangkan secara publik tanpa komisi melalui sebagian besar akun pialang pada umumnya, platform yang menawarkan REIT publik yang tidak diperdagangkan biasanya mengenakan biaya sedang hingga tinggi sebagai imbalan atas akses.
• Ketidakjelasan finansial:Karena REIT ini tidak diperdagangkan di bursa saham publik, mereka tidak diharuskan untuk merilis informasi seperti REIT yang diperdagangkan secara publik. Meskipun platform real estate mungkin memberikan beberapa informasi, masih sangat sulit bagi pihak ketiga yang independen untuk memberikan informasi dan analisis tentang nilai saham.
• Keburaman nilai saham:REIT yang tidak diperdagangkan tidak memiliki harga saham yang terlihat dan dinamis, sehingga lebih sulit untuk menilai investasi secara akurat.
• Kemungkinan distribusi yang tidak teratur:REIT yang tidak diperdagangkan masih harus mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham setiap tahun. Namun, jadwal pendistribusian pendapatan tersebut dapat bervariasi dari satu penyedia ke penyedia lainnya, dan dapat terjadi sekali dalam setahun.
• Distribusi yang tidak efisien pajak:Sebagian besar distribusi REIT dianggap sebagai pendapatan “biasa” dan karenanya dikenakan pajak sesuai tarif pajak marjinal Anda.

Kelebihan + Kontra Berinvestasi di REIT Swasta

Kelebihan

• Lebih sedikit batasan peraturan:Lebih sedikit batasan dari badan regulasi seperti SEC memungkinkan penyedia penempatan swasta mengelola portofolio real estat mereka dengan cara yang mungkin lebih efisien atau menguntungkan dibandingkan investasi terdaftar.
• Perlindungan dari sentimen pasar saham:Karena REIT swasta kurang likuid, investor tidak bisa begitu saja menarik uangnya kapan pun mereka mau seperti yang mereka bisa lakukan pada REIT yang diperdagangkan secara publik. Sebaliknya, REIT publik yang tidak diperdagangkan hanya mengapresiasi (atau mendepresiasi) berdasarkan manfaat di seluruh cakrawala investasinya.
• Tidak ada tekanan dari pemegang saham publik terhadap manajemen:Karena REIT swasta tidak mengikuti perubahan harga saham, manajemen dapat berpikir jangka panjang, yang dapat menghasilkan keputusan yang lebih baik dan pada akhirnya kinerja yang lebih baik.
• Kekurangan
• Ilikuiditas:REIT Swasta yang diakses melalui platform khusus biasanya mengharuskan uang investor dikurung selama bertahun-tahun.
• Akses:Menurut Peraturan Komisi Sekuritas dan Bursa (SEC) 506(b) Peraturan D, penempatan swasta dapat mengumpulkan uang dalam jumlah tak terbatas dari investor terakreditasi dalam jumlah tak terbatas. Investor tidak dapat menyatakan sendiri status akreditasinya; sebaliknya, siapa pun yang menerbitkan penempatan swasta harus mengambil langkah-langkah yang wajar untuk memastikan bahwa investor memenuhi syarat. Namun, sekuritas swasta tidak boleh dijual kepada lebih dari 35 investor yang tidak terakreditasi dalam jangka waktu 12 bulan, dan mereka tetap harus memenuhi standar hukum sebagai investor yang canggih—artinya mereka memiliki cukup pengalaman dan pengetahuan di bidang bisnis dan keuangan untuk memahami risiko yang ada. Hal ini membatasi jumlah calon investor secara keseluruhan (perkiraan SEC menunjukkan bahwa hanya sekitar 13% rumah tangga Amerika yang memenuhi syarat). Dan karena hambatan-hambatan ini, REIT swasta umumnya hanya tersedia bagi investor terakreditasi dan/atau institusional. (Selain itu, banyak penawaran REIT swasta yang memerlukan pembelian dalam jumlah besar, sehingga meskipun investor yang tidak terakreditasi diizinkan untuk berpartisipasi, banyak dari penawaran tersebut yang harganya akan dikeluarkan.)
• Tidak ada perlindungan SEC:REIT swasta mungkin secara rutin memberikan informasi seperti laporan keuangan triwulanan dan tahunan, namun karena investasi ini tidak terdaftar di SEC, maka investasi tersebut tidak diwajibkan. Laporan keuangan yang tidak jelas dan kurangnya akses terhadap informasi investasi dapat membuat Anda sangat sulit mengetahui apa yang Anda beli.
• Keburaman nilai saham:REIT swasta tidak memiliki harga saham yang terlihat dan dinamis, sehingga lebih sulit untuk menilai investasi secara akurat.
• Komisi/biaya lebih tinggi:Meskipun Anda dapat membeli REIT yang diperdagangkan secara publik tanpa komisi melalui sebagian besar akun pialang pada umumnya, platform yang menawarkan REIT swasta biasanya mengenakan biaya sedang hingga tinggi sebagai imbalan atas akses.
• Kemungkinan distribusi yang tidak teratur:REIT yang tidak diperdagangkan masih harus mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham setiap tahun. Namun, jadwal pendistribusian pendapatan tersebut dapat bervariasi dari satu penyedia ke penyedia lainnya, dan dapat terjadi sekali dalam setahun.
• Distribusi yang tidak efisien pajak:Sebagian besar distribusi REIT dianggap sebagai pendapatan “biasa” dan karenanya dikenakan pajak sesuai tarif pajak marjinal Anda.

Pro + Kontra Berinvestasi di Real Estat Penempatan Pribadi (Non-REIT)

Kelebihan

• Lebih sedikit batasan peraturan:Lebih sedikit batasan dari badan regulasi seperti SEC memungkinkan penyedia penempatan swasta mengelola portofolio real estat mereka dengan cara yang mungkin lebih efisien atau menguntungkan dibandingkan investasi terdaftar.
• Perlindungan dari sentimen pasar saham:Karena real estat penempatan swasta kurang likuid, investor tidak bisa begitu saja menarik uang mereka kapan pun mereka mau seperti yang mereka bisa lakukan pada REIT yang diperdagangkan secara publik. Sebaliknya, REIT publik yang tidak diperdagangkan hanya mengapresiasi (atau mendepresiasi) berdasarkan manfaat di seluruh cakrawala investasinya.
• Penyebaran modal yang lebih menguntungkan:Real estate private penempatan non-REIT tidak diwajibkan untuk mendistribusikan sebagian besar keuntungannya sebagai dividen, yang berarti manajemen dapat memanfaatkan peluang pasar untuk berinvestasi dengan lebih baik.
• Tidak ada tekanan dari pemegang saham publik terhadap manajemen:Karena private penempatan real estat tidak bergantung pada harga saham, manajemen dapat berpikir jangka panjang, yang dapat menghasilkan keputusan yang lebih baik dan pada akhirnya kinerja yang lebih baik.
• Manfaat pajak dari penyusutan:Investor dapat menghemat pajak dalam distribusi yang dilakukan melalui penyedia penempatan swasta berkat penyusutan yang diperoleh melalui pemisahan biaya.

Kekurangan

• Ilikuiditas:Uang yang diinvestasikan dalam real estat penempatan swasta biasanya tidak dapat diakses selama bertahun-tahun.
• Akses:Seperti halnya REIT swasta, sebagian besar penempatan real estat swasta hanya tersedia bagi investor terakreditasi dan institusional, terlepas dari apakah penempatan tersebut ditawarkan melalui platform real estat khusus atau metode penempatan pribadi yang lebih tradisional. Selain itu, banyak penempatan swasta yang memerlukan pembelian dalam jumlah besar, sehingga meskipun investor yang tidak terakreditasi diizinkan untuk berpartisipasi, banyak dari penempatan tersebut yang akan dikenakan biaya.
• Tidak ada perlindungan SEC:Properti penempatan swasta mungkin secara rutin memberikan informasi seperti laporan keuangan triwulanan dan tahunan, namun karena investasi ini tidak terdaftar di SEC, maka investasi tersebut tidak diwajibkan. Laporan keuangan yang tidak jelas dan kurangnya akses terhadap informasi investasi dapat membuat Anda sangat sulit mengetahui apa yang Anda beli.
• Keburaman nilai saham:Properti penempatan swasta tidak memiliki harga saham dinamis dan terlihat, sehingga lebih sulit untuk menilai investasi secara akurat.
• Kemungkinan distribusi tidak teratur:Investasi real estat non-REIT tidak diperlukan untuk melakukan distribusi (walaupun sering kali demikian). Namun, frekuensi dan jumlah penyaluran ini bergantung pada pengelola dana.
• Komisi/biaya lebih tinggi:Meskipun Anda dapat membeli REIT yang diperdagangkan secara publik tanpa komisi melalui sebagian besar akun pialang pada umumnya, entitas dan platform yang menawarkan peluang penempatan real estat pribadi sering kali mengenakan biaya sedang hingga tinggi.

Bagaimana Perbandingan REITs dan Private Placement bagi Investor?

Untuk menentukan apakah penempatan pribadi atau REIT lebih cocok untuk Anda (dan jenis REIT mana yang lebih disukai), Anda perlu mempertimbangkan berbagai hal, termasuk:

• Toleransi risiko
• Investasi minimum yang diperlukan
• Kebutuhan Anda akan likuiditas
• Seberapa terdiversifikasi investasi yang Anda inginkan
• Harapan Anda terhadap pengembalian
• Kebutuhan penghasilan Anda
• Status akreditasi Anda

REIT yang diperdagangkan secara publik dan pasar penempatan swasta memberi Anda eksposur terhadap investasi real estat.

REIT yang diperdagangkan secara publik terbuka untuk siapa saja dan dapat dibeli di bursa saham, seringkali dengan harga kurang dari seratus dolar per saham. Itu cair. Mereka hampir selalu memberikan distribusi pendapatan yang teratur (dan sering kali dalam jumlah besar). Karena terdaftar di SEC, mereka menawarkan perlindungan pemegang saham. Dan karena mereka diperdagangkan secara publik dan terdaftar di SEC, ada banyak informasi dan analisis yang tersedia yang dapat Anda gunakan untuk membuat keputusan yang tepat.

REIT publik yang tidak diperdagangkan juga sebagian besar terbuka untuk siapa saja (walaupun beberapa memerlukan akreditasi), meskipun Anda harus mengaksesnya melalui platform yang berbeda dari akun pialang tradisional. Investasi minimum dapat berkisar dari beberapa dolar hingga ribuan dolar. Karena mereka terdaftar di SEC, mereka diharuskan memberikan informasi keuangan rutin, yang sangat membantu. Namun karena tidak ada harga saham dinamis yang perlu diperiksa, analisis investasi ini menjadi lebih sulit.

Sebagian besar REIT swasta (dan peluang real estat penempatan swasta lainnya) mengharuskan Anda menjadi investor terakreditasi. Mereka juga biasanya memiliki setoran/investasi awal minimum yang besar. Anda hanya akan menerima sedikit atau bahkan tidak menerima sama sekali perlindungan peraturan. Ini bisa menjadi investasi yang jauh lebih agresif dibandingkan REIT publik, yang dapat berjalan dalam dua arah—investasi ini mungkin tidak berguna, namun bisa juga memberikan kinerja yang luar biasa. Real estat swasta (dan bahkan real estat publik yang tidak diperdagangkan) juga lebih terisolasi dari kondisi pasar saham.

Selain itu, meskipun semua REIT biasanya berinvestasi pada sekeranjang properti, beberapa penawaran real estat penempatan swasta mungkin hanya mencakup segelintir properti, atau bahkan menawarkan kepemilikan ekuitas dalam satu properti. Jadi, jika menaruh semua telur Anda dalam satu keranjang sepertinya bukan cara yang bijaksana untuk menginvestasikan uang Anda, Anda mungkin ingin mempertimbangkan REIT publik atau swasta.

Apa yang Harus Diungkapkan dalam Private Placement?

Penempatan swasta memiliki persyaratan keterbukaan yang lebih sedikit dibandingkan emiten penawaran umum. Namun, bukan berarti mereka bisa membiarkan semuanya menjadi misteri.

Pengungkapan untuk penempatan pribadi didasarkan pada beberapa aturan SEC. Peraturan Komisi Sekuritas dan Bursa 504 mengizinkan penerbit tertentu untuk menawarkan dan menjual sekuritas senilai hingga $10 juta dalam periode 12 bulan tanpa harus tunduk pada persyaratan pengungkapan khusus. Dan Peraturan SEC 506(b) menyatakan penerbit dapat menawarkan dan menjual sekuritasnya dalam jumlah tak terbatas dalam periode 12 bulan kepada investor terakreditasi dalam jumlah tak terbatas, namun hanya maksimal 35 investor non-akreditasi.

Emiten yang hanya menjual kepada investor terakreditasi dapat memilih apa yang mereka ungkapkan. Namun, emiten yang menjual kepada investor non-akreditasi harus mengungkapkan informasi tertentu, seperti laporan keuangannya. Dan informasi apa pun yang diberikan kepada investor terakreditasi juga harus diberikan kepada investor non-akreditasi.

Menurut Aturan SEC 506, emiten harus memberikan kesempatan kepada investor non-akreditasi untuk mengajukan pertanyaan dan mendapatkan jawaban tentang investasinya. Investor harus mewaspadai emiten yang tidak dapat menjawab pertanyaan mereka secara memadai.

Emiten sering kali memberikan nota penempatan pribadi atau nota penawaran yang menjelaskan investasi dan memberikan informasi tentang penawaran sekuritas dan penerbitnya. Tapi ini bukanlah suatu keharusan. Investor baru harus ragu dengan investasi yang tidak menyediakannya. Selain itu, nota penempatan swasta biasanya tidak ditinjau oleh regulator mana pun, sehingga penerbit mungkin membingkai investasinya agar terlihat lebih kecil risikonya dibandingkan sebenarnya.

Emiten yang mengandalkan pengecualian Peraturan D harus mengajukan dokumen bernama Formulir D selambat-lambatnya 15 hari setelah pertama kali menjual efek dalam suatu penawaran. Formulir ini memuat informasi singkat tentang penawaran, penerbit, serta manajemen dan promotornya. Investor yang mempertimbangkan penawaran dengan penjualan sebelumnya dapat mencari pengajuan Formulir D di sistem pengumpulan, analisis, dan pengambilan data elektronik (EDGAR) SEC.

Penempatan pribadi yang direkomendasikan oleh pialang mungkin sedikit lebih aman, karena pialang diharuskan melakukan penyelidikan yang wajar terhadap investasi tersebut dan bagaimana penerbit mewakilinya.

Namun, Anda tidak boleh begitu saja mengikuti rekomendasi broker. Ajukan pertanyaan Anda sendiri. Pertanyaan pertama Anda adalah apakah ada potensi konflik kepentingan antara penerbit dan broker Anda.

Penempatan pribadi tunduk pada ketentuan antipenipuan. Mereka harus memberikan informasi yang benar dan menghilangkan informasi yang sengaja menyesatkan. Namun jika Anda berinvestasi pada penawaran palsu, Anda belum tentu mendapatkan uang Anda kembali. Memang benar, seringkali sulit, dan terkadang bahkan mustahil, untuk mendapatkan kembali modal yang diinvestasikan dalam penawaran palsu.

Singkatnya:Selalu lakukan uji tuntas terhadap penempatan pribadi apa pun yang Anda pertimbangkan.

Di Mana Anda Dapat Berinvestasi di REIT Swasta?

Real estate swasta biasanya dianggap sebagai “investasi alternatif”, yang pada dasarnya adalah segala sesuatu di luar investasi tradisional, seperti saham dan obligasi. Daftar investasi alternatif terbaik kami mencakup beberapa platform real estate, termasuk Fundrise:

Pengumpulan Dana

Fundrise adalah platform investasi real estat komersial dan aset alternatif populer yang memungkinkan Anda melakukan diversifikasi melalui banyak dana. Setiap dana memiliki sejumlah properti dan dirancang untuk memberikan tingkat risiko dan pendapatan yang berbeda-beda.

Investor memiliki dua cara utama untuk berinvestasi di real estat melalui Fundrise:

Pengumpulan Dana

Akun Fundrise standar adalah portofolio terkelola yang memungkinkan Anda berinvestasi hanya dengan $10. Saat Anda membuka dan mendanai akun, Anda memilih strategi investasi, lalu Fundrise mengalokasikan uang Anda ke dana (atau dana) yang membentuk strategi tersebut. Seiring berjalannya waktu, Fundrise dapat menambahkan dana baru ke pilihan yang tersedia dan mengalokasikan uang Anda ke dana tersebut jika sesuai dengan strategi Anda. Anda dapat menambahkan lebih banyak uang ke akun Anda seiring berjalannya waktu, sekali lagi dengan sedikit investasi tambahan minimum hanya $10.

Sementara itu, dasbor Fundrise akan menunjukkan kepada Anda bagaimana Anda berinvestasi dan apa yang telah Anda peroleh. Jika Anda telah menyiapkan Sasaran Investor, pelacak sasaran Fundrise akan memberi tahu Anda apakah Anda berada di jalur yang benar—atau jika tidak, apa yang harus dilakukan untuk memastikan Anda mencapai sasaran atau sasaran tersebut. Fundrise juga akan memberikan informasi terkini tentang tingkat hunian properti, tren pasar, dan banyak lagi.

Penggalangan Dana Pro

Investor yang ingin lebih mengontrol investasinya dapat mempertimbangkan Fundrise Pro—layanan berlangganan bulanan yang memungkinkan Anda memilih jalur investasi sendiri, dan memberi Anda lebih banyak data untuk membuat pilihan terbaik bagi Anda.

Berbeda dengan akun Fundrise terkelola, pengguna Fundrise Pro dapat mengalokasikan dana berapa pun yang mereka inginkan, dan melakukan investasi langsung ke dana tertentu. Mereka juga dapat memilih antara alokasi dinamis (berinvestasi lebih banyak atau lebih sedikit pada dana tertentu dari waktu ke waktu untuk memenuhi spesifikasi rencana Anda) atau alokasi tetap (cukup menginvestasikan jumlah uang yang sama sesuai pilihan alokasi Anda).

Semua hal lain yang perlu Anda ketahui tentang platform Fundrise

Anda tidak harus menjadi investor terakreditasi untuk menggunakan Fundrise—Fundrise terbuka untuk semua warga negara AS yang berusia 18 tahun ke atas. Namun investor terakreditasi menikmati beberapa keuntungan, termasuk kemampuan berinvestasi langsung ke beberapa dana yang tertutup bagi investor non-akreditasi, dan terkadang, kemampuan yang lebih baik untuk berinvestasi di eREIT Fundrise. Jika Anda adalah investor terakreditasi, setelah Anda membuka akun, buka Pengaturan → Opsi Lanjutan → Akreditasi untuk mengunggah dokumentasi yang tepat.

Selain biaya konsultasi Fundrise dan biaya bulanan Fundrise Pro, dana yang Anda investasikan juga memiliki biaya pengelolaan tersendiri. Sebagian besar dana real estat Fundrise mengenakan biaya pengelolaan tetap sebesar 0,85%, sedangkan Dana Inovasi Fundrise mengenakan biaya 1,85% per tahun.

Kunjungi Fundrise untuk mempelajari lebih lanjut tentang kelas aset alternatif ini atau daftar sekarang

Platform Investasi Real Estat Terbaik

Penggalangan Dana | Mulai Berinvestasi di Real Estat Hanya Dengan $10

4.3

Investasi Minimum:$10. Biaya:Penggalangan Dana:biaya konsultasi tahunan 0,15%. Fundrise Pro:$10/bln. dibayar bulanan, atau $99/tahun. dibayar setiap tahun.*

• Berapa pun kekayaan bersih Anda, kini Anda dapat memanfaatkan potensi unik real estat dalam menghasilkan arus kas yang konsisten dan keuntungan jangka panjang dengan Fundrise mulai dari $10.
• Nikmati portofolio terkelola set-it-and-forget-it dengan akun Fundrise standar, atau aktif pilih dana yang ingin Anda investasikan dengan Fundrise Pro.
• Diversifikasi portofolio Anda dengan real estate, investasi teknologi swasta, atau kredit swasta.

Kelebihan:

• Investasi minimum rendah ($10)
• Selamat datang bagi investor terakreditasi dan non-akreditasi
• Akun IRA tersedia

Kekurangan:

• Investasi yang sangat tidak likuid

* Biaya pengelolaan dana tambahan berlaku. Sebagian besar dana membebankan biaya pengelolaan tahunan sebesar 0,85%; Dana Inovasi Fundrise membebankan biaya pengelolaan tahunan sebesar 1,85%. Kami mendapat komisi atas dukungan Fundrise ini saat Anda mendaftar, tanpa biaya tambahan untuk Anda.

Terkait:7 Bank Terbaik untuk Investor Real Estat + Tuan Tanah

Di Mana Anda Dapat Berinvestasi dalam Penempatan Pribadi di Real Estat?

Salah satu pilihan penempatan swasta terbaik kami melibatkan segmen yang sangat kecil dalam industri real estat komersial.

Mitra Realitas Nasional Pertama

First National Realty Partners (FNRP) adalah salah satu perusahaan investasi CRE terintegrasi vertikal dengan pertumbuhan tercepat di Amerika Serikat. Ini juga berfokus pada ceruk yang sangat khusus:real estate komersial yang berpusat pada toko kelontong.

Tim FNRP memanfaatkan hubungan dengan penyewa merek nasional papan atas—termasuk Kroger, Walmart, dan Whole Foods—untuk memberi investor akses terhadap kesepakatan CRE berkualitas institusi baik di dalam maupun di luar pasar. Tidak seperti banyak situs lain dalam daftar ini, yang merupakan platform crowdfunding ekuitas, FNRP menawarkan penempatan pribadi yang hanya dapat diakses oleh investor terakreditasi.

Mereka telah membantu ribuan investor meningkatkan kekayaan bersih dan mendiversifikasi portofolio mereka terhadap volatilitas pasar melalui transaksi yang menghasilkan arus kas stabil.

FNRP juga berkembang dari seluruh siklus hidup investasi, mulai dari akuisisi hingga disposisi, 100% dilakukan sendiri. Sebuah tim profesional dalam jumlah besar menyaring ribuan transaksi untuk memilih beberapa transaksi yang mereka yakini akan mengungguli rekan-rekan mereka.

Berbeda dengan perwalian atau dana investasi real estat (REIT) tradisional, Anda memiliki kemampuan untuk memilih kesepakatan yang paling sesuai dengan kebutuhan investasi Anda, sehingga Anda dapat menggunakan berbagai penawaran FNRP untuk membangun portofolio Anda sendiri.

Namun, eksklusivitas relatif ini memerlukan investasi minimum yang tinggi sebesar $50.000. Daftar untuk mempelajari lebih lanjut peluang ini dan tentukan apakah peluang tersebut masuk akal untuk tujuan investasi Anda.

Baca selengkapnya di ulasan First National Realty Partners kami.

Pengembalian CRE yang Disesuaikan dengan Risiko Terbaik

Mitra Realty Nasional Pertama | CRE Berlabuh Kelontong

4.4

Investasi minimal:$50.000. Biaya bervariasi berdasarkan penawaran.

• FNRP adalah sponsor utama untuk real estat komersial yang berbasis toko kelontong.
• FNRP memiliki fokus nasional dan memanfaatkan hubungan dengan penyewa merek nasional terbaik untuk memberikan investor terakreditasi akses eksklusif ke kesepakatan berkualitas institusi.
• FNRP memberi mitra investasi berkualitas institusional yang menghasilkan keuntungan luar biasa dan disesuaikan dengan risiko (12%-18% target rata-rata keuntungan tahunan, yang mana 8% adalah rata-rata distribusi tunai tahunan yang ditargetkan.)
• Menggunakan Model Akuisisi Jala - uji tuntas yang kuat. FNRP melihat 1.000 kesepakatan dan memilih satu saja. FNRP hanya memilih transaksi terbaik yang mereka yakini menawarkan keuntungan tertinggi dengan risiko terendah.
• Seluruh siklus investasi FNRP 100% dilakukan sendiri dan tidak dialihdayakan seperti sponsor ekuitas swasta tradisional.

Kelebihan:

• Rekam jejak kinerja yang kuat
• Ceruk investasi unik (CRE yang berbasis bahan makanan)
• Total keuntungan pemegang saham yang tinggi

Kekurangan:

• Hanya dapat diakses oleh investor terakreditasi
• Investasi minimum tinggi ($50.000)

EkuitasBerganda

EkuitasBerganda

• Tersedia:Daftar di sini
• Investasi awal minimum:$5.000

EquityMultiple bertujuan menjadikan investasi real estat menjadi sederhana, mudah diakses, dan transparan bagi investor terakreditasi.

Investor dapat memilih di antara tiga pendekatan investasi untuk penempatan swasta dengan platform investasi:

• Reksa dana saham yang “menumbuhkan” berfokus pada peluang apresiasi modal yang signifikan
  • Durasi jangka panjang dengan investasi minimum $20.000.
• “Dapatkan” dana yang berfokus pada hasil (hutang senior dan ekuitas preferen)
  • Durasi jangka menengah, dengan investasi minimum $10.000.
• Simpan alternatif rekening tabungan (catatan jangka pendek dan terdiversifikasi)
  • Durasi jangka pendek dan hasil yang mengalahkan CD, dengan investasi minimum $5.000.

EquityMultiple menonjol dari perusahaan ekuitas swasta dan platform crowdfunding lainnya dalam keragaman penawaran. Platform ini biasanya berfokus pada real estate komersial kelas menengah dan investasi dengan arus kas yang kuat.

Platform Investasi CRE Terbaik untuk Investor Terakreditasi

EkuitasBerganda | Investasi CRE untuk Investor Terakreditasi

4.2

Investasi minimal:$5.000.

• EquityMultiple adalah platform real estat komersial untuk investor terakreditasi, memberikan peluang investasi dalam dana real estat, properti individu, dan alternatif tabungan.
• EquityMultiple memiliki tim yang memiliki pengalaman transaksi real estat selama puluhan tahun. Proses uji tuntas mereka mengurangi banyak pilihan properti, hanya menerima 5% sebagai target investasi yang mereka gunakan untuk membangun berbagai portofolio yang sesuai dengan berbagai tujuan investasi.
• Perusahaan ini telah menghasilkan $379 juta dalam distribusi sejak didirikan.

Kelebihan:

• Membuat Investasi real estat komersial dapat diakses
• Desain situs web yang intuitif
• Total pengembalian dan distribusi bersih tinggi yang dibayarkan kepada investor

Kekurangan:

• Hanya tersedia untuk investor terakreditasi
• Investasi minimum yang tinggi untuk memulai
• Struktur biaya bervariasi berdasarkan investasi, terkadang rumit

Terkait:

• 9 Situs + Platform Crowdfunding Real Estat Terbaik
• 6 Cara Berinvestasi di Gedung Apartemen [dengan Usaha Minimal!]