Bagaimana Cara Kerja Kontrak Harga Maksimum yang Dijamin (GMP)?

Meskipun kontrak harga maksimum yang dijamin (GMP) adalah standar di banyak industri, ada beberapa nuansa pendekatan ini yang umum digunakan dalam konstruksi dan proyek terkait. Perusahaan dan individu yang memasuki perjanjian ini perlu mengetahui keuntungan dan kerugian kontrak harga maksimum untuk menggunakannya secara efektif.

Apa itu Kontrak Harga Maksimum Dijamin (GMP)?

Dengan kontrak GMP, pelanggan setuju untuk mengganti kontraktor untuk bahan, tenaga kerja dan biaya kontraktor yang mencakup keuntungan. Harga maksimum yang dijamin adalah jumlah tertinggi yang akan dibayar pelanggan untuk proyek tersebut, meskipun jika harga akhir kurang dari maksimum, klien tidak berkewajiban untuk membagi tabungan tersebut dengan kontraktor kecuali ditentukan dalam perjanjian. Kontraktor bertanggung jawab atas pembengkakan biaya di luar harga maksimum kecuali ada perubahan pada desain atau ruang lingkup proyek.

Harga Maksimum Dijamin vs. Kontrak Harga Tetap

Kontrak harga tetap menetapkan harga yang ditetapkan untuk proyek. Berapapun biaya yang dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan proyek, harga yang dibayarkan akan sama. Kontrak harga tetap biasanya dibayar dengan mencicil pada berbagai tahap proyek. Sangat penting untuk memiliki semua detail proyek sebelum pelaksanaan kontrak harga tetap.

kontrak GMP, di samping itu, memiliki beberapa fleksibilitas. Pelanggan mengganti kontraktor atau membayar biaya hingga ambang batas yang ditentukan pada awal proyek. Kontrak termasuk keuntungan bagi kontraktor, seringkali merupakan persentase dari keseluruhan harga proyek. Seperti kontrak harga tetap, jika biaya melebihi jumlah yang diharapkan, kontraktor siap untuk menutupi kelebihan beban, kecuali jika perintah perubahan formal diajukan.

Takeaways Kunci

• Kontrak harga maksimum yang dijamin memberikan batasan biaya proyek bagi pembeli.
• Perjanjian tersebut merupakan standar untuk proyek dengan cakupan atau garis waktu terbuka.
• Kontraktor bekerja sama dengan pelanggan untuk mengembangkan desain proyek, garis waktu dan detail lainnya.
• Kontrak GMP memiliki banyak kesamaan dengan jenis kontrak lainnya, seperti kontrak harga tetap, tetapi ada beberapa perbedaan utama.

Kontrak Harga Maksimum Dijamin (GMP) Dijelaskan

Harga maksimum yang dijamin adalah harga tertinggi yang dapat ditagih oleh kontraktor kepada pelanggan untuk suatu proyek. Juga dikenal sebagai kontrak "tidak melebihi harga", perjanjian ini mengharuskan pelanggan untuk memberikan kompensasi kepada kontraktor atas biaya langsung mereka dan biaya tetap untuk overhead dan keuntungan, tetapi hanya sampai batas tertentu. Kontraktor bertanggung jawab atas biaya tambahan setelah proyek mencapai jumlah ini. Harga maksimum dapat ditingkatkan melalui perintah perubahan jika ruang lingkup proyek berubah tetapi tidak untuk memperkirakan kesalahan atau pembengkakan biaya.

Bagaimana Cara Kerja Kontrak Harga Maksimum yang Dijamin (GMP)?

Kontrak harga maksimum yang dijamin relatif mudah, tetapi ada rincian tentang pelanggan dan kontraktor mana yang harus diperhatikan.

Elemen GMP

Harga maksimum yang dijamin terdiri dari empat bagian:

1. Tugas proyek
2. Biaya proyek langsung
3. Biaya overhead tidak langsung yang dikeluarkan kontraktor
4. Keuntungan yang diinginkan kontraktor

Dari kerangka ini, kontraktor dapat menentukan harga proyek. Sebagai contoh, kontrak GMP untuk membangun silo biji-bijian akan mencakup biaya langsung proyek sebesar $150, 000, biaya overhead $20, 000 dan biaya termasuk keuntungan yang diinginkan kontraktor sebesar $15, 000 dengan total harga $ 185, 000. Itu adalah jumlah terbesar yang dapat dibebankan kontraktor kepada pelanggan kecuali permintaan perubahan formal terjadi dan kedua belah pihak menyetujuinya.

Jika biaya melebihi jumlah itu, kontraktor harus membayar mereka sendiri, mengurangi keuntungan mereka. Jika proyek masuk di bawah anggaran GMP, nasabah menyimpan tabungannya. Namun, bukan hal yang aneh bagi pelanggan untuk berbagi sebagian dari sisa dana dengan kontraktor sebagai insentif untuk menekan biaya.

Manajer konstruksi berisiko (CMAR)

Dengan kontrak GMP, peran kontraktor umum adalah sebagai manajer konstruksi berisiko (CMAR). Di Sini, manajer konstruksi bertanggung jawab untuk memandu tahap pengembangan proyek, berkonsultasi dengan pelanggan tentang desain dan ruang lingkup proyek, masalah anggaran, kesesuaian dan ketersediaan bahan, tantangan konstruksi dan aspek vital lainnya. Yang memungkinkan kontraktor untuk mengembangkan akurat, GMP transparan yang disetujui oleh kedua belah pihak. Setelah proyek berjalan, CMAR adalah titik kontak utama bagi pemilik proyek, buruh dan subkontraktor, bekerja untuk menjaga biaya dalam ambang yang disepakati dan mempertahankan output berkualitas tinggi.

Kapan Kontrak Harga Maksimum Dijamin (GMP) Digunakan?

Kontrak ini paling cocok untuk proyek dengan biaya yang dapat diperkirakan secara akurat dan tidak memiliki fluktuasi harga yang besar. Kontrak harga maksimum yang dijamin juga dapat digabungkan dengan jenis kontrak lainnya. Dalam kasus-kasus ini, GMP memiliki tujuan yang sama, tetapi perjanjian yang mendasarinya mungkin menurut ketentuan yang kurang ketat, seperti kontrak biaya-plus, yang merupakan perjanjian untuk mengganti kontraktor untuk setiap biaya, ditambah jumlah keuntungan yang telah ditentukan sebelumnya, biasanya persentase dari harga kontrak penuh.

Ketidakpastian dalam Kontrak GMP

Meskipun kontrak harga maksimum yang dijamin sangat membantu, mereka masih menghadapi tantangan. Dalam banyak kasus, masalah ini muncul karena fluktuasi ruang lingkup dan biaya, yang dapat menimbulkan ketidakpastian.

Jadwal nilai

Seperti kontrak berbasis proyek lainnya, kontrak harga maksimum yang dijamin memerlukan jadwal nilai. Dokumen ini sangat penting dalam kontrak GMP karena menentukan harga maksimum yang dijamin.

Bagaimana jadwal nilai bekerja?

Jadwal dokumen nilai merinci biaya untuk tugas, personel dan perlengkapan yang dibutuhkan kontraktor untuk menyelesaikan proyek. Ini terdiri dari kategori perdagangan (mis., pipa saluran air, lukisan, pengelasan, dan lainnya) dan perkiraan tenaga kerja (termasuk subkontraktor), bahan dan jumlah kontingensi. Jumlah biaya dalam dokumen ini adalah harga maksimum yang dijamin.

Sementara menggunakan jadwal nilai umumnya untuk mengurangi ketidakpastian, itu bisa menjadi sumber kebingungan dan ketidaksepakatan ketika jumlah kontraktor tidak sesuai dengan harapan pelanggan.

Jumlah kontingensi

Kebingungan dalam kontrak harga maksimum yang dijamin dan jadwal nilai, secara khusus, biasanya terjadi ketika kontraktor memasukkan jumlah penyangga pada jadwal item nilai yang diketahui berfluktuasi harga selama periode yang lama, seperti bahan baku dan tenaga kerja. Jumlah kontingensi juga mencakup biaya overhead kontraktor untuk hal-hal seperti penyewaan peralatan. Meskipun ini adalah praktik yang umum dan bijaksana, kontraktor harus bisa menjelaskan kenaikan biaya tersebut.

Jika kontraktor tidak mencapai jumlah kontinjensi pada akhir proyek, kontraktor dan pelanggan sering membagi dana ekstra. Namun, ini dapat menimbulkan kekhawatiran jika salah satu pihak yakin bahwa mereka berhutang potongan yang lebih signifikan atau tidak ingin berbagi sama sekali. Kontrak harus menetapkan bagaimana jumlah kontingensi dibagi untuk menghindari perselisihan.

Ubah pesanan

Setelah menetapkan GMP, baik harga kontrak maupun ruang lingkup proyek tidak dapat berubah tanpa permintaan pesanan perubahan resmi. Dokumen ini harus menyertakan justifikasi untuk perubahan, estimasi biaya yang disesuaikan dan apakah perubahan yang diusulkan mempengaruhi tanggal penyelesaian. Baik kontraktor dan pelanggan harus menyetujui persyaratan baru.

Manfaat Kontrak Harga Maksimum Dijamin (GMP)

Kontrak GMP dapat saling menguntungkan bagi pelanggan dan kontraktor. Mereka bekerja paling baik untuk proyek-proyek dengan spesifikasi rinci dan ruang lingkup pekerjaan.

Keuntungan bagi pelanggan

Ramah anggaran

Kontrak ini cocok untuk pelanggan dengan anggaran yang ketat karena ada ambang biaya yang tegas. Tergantung pada ketentuan kontrak, pelanggan dapat menyimpan tabungan jika proyek masuk di bawah GMP, tetapi berbagi dengan kontraktor adalah hal yang biasa sebagai insentif untuk menyelesaikan di bawah anggaran.

Risiko berkurang

Klien membawa lebih sedikit risiko dalam kontrak GMP karena kontraktor bertanggung jawab atas pembengkakan biaya. Ketika dilakukan dengan baik, ada juga risiko yang lebih kecil untuk membayar persediaan atau pekerjaan yang tidak memadai karena jadwal rincian nilai pekerjaan yang harus diselesaikan kontraktor dan bahan yang akan digunakan.

Keuntungan bagi kontraktor

Proyek langsung

Setelah kontrak ditandatangani, kontraktor dan pelanggan kemungkinan telah menyelesaikan masalah dan menyelesaikan rencana dan desain proyek, menyederhanakan proses bagi mereka untuk merencanakan sumber daya, waktu dan uang selama proyek berlangsung. Ini juga mengurangi tantangan akuntansi, karena perubahannya minimal.

Lebih banyak kontrol proyek

Kontraktor umumnya bekerja dengan pelanggan pada desain proyek, jadwal dan aspek perencanaan lainnya. Itu memberi kontraktor kendali lebih besar atas biaya serta bagaimana proyek berlangsung.

Kerugian Kontrak Harga Maksimum yang Dijamin (GMP)

Meskipun alat yang berguna untuk proyek-proyek tertentu, Kontrak GMP dapat datang dengan hambatan bagi pelanggan dan kontraktor. Penting untuk memahami kelemahan ini dan mengatasi masalah saat Anda mulai menyusun kontrak.

Kerugian bagi pelanggan

Harga palsu

Kontraktor yang tidak bermoral mungkin mencoba memberikan GMP yang tidak wajar, mempekerjakan tenaga kerja yang kurang terampil atau menggunakan bahan berkualitas rendah untuk memotong biaya pada akhirnya. Untuk mengurangi risiko ini, pelanggan harus mengaudit keuangan proyek kontraktor dan dokumentasi relevan lainnya untuk memastikan harga yang wajar.

Kerugian bagi kontraktor

Peningkatan resiko

Kontrak GMP meningkatkan risiko keuangan kontraktor karena mereka terancam jika biaya melebihi harga maksimum yang diperbolehkan. Overruns ini bisa memakan keuntungan kontraktor, itulah mengapa penting untuk memahami sebagian besar detail proyek di muka dan hanya mengizinkan perubahan ruang lingkup dengan dokumen pesanan perubahan yang tepat yang memperhitungkan peningkatan biaya.

Transparansi yang diperlukan

Kontrak harga maksimum yang dijamin adalah perjanjian "buku terbuka", artinya pelanggan dapat mengaudit keuangan proyek kontraktor. Kontraktor wajib menyimpan catatan yang teliti, yang dapat memakan waktu. Keterbukaan ini juga bisa terasa seperti pelanggaran terhadap privasi kontraktor.

Alternatif untuk Kontrak Harga Maksimum yang Dijamin (GMP)

Di luar kontrak harga tetap yang dibahas di atas, ada empat alternatif umum lainnya untuk kontrak harga yang dijamin.

1. Kontrak lump sum

   Dengan kontrak lump-sum (juga dikenal sebagai kontrak harga tetap), pemilik proyek menyediakan kontraktor dengan rencana proyek akhir, desain konstruksi dan spesifikasi dan jadwal, dan kontraktor memberikan perkiraan yang mencakup harga bahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan kontraktor. Terlepas dari biaya aktual, kontraktor akan dibayar satu lump sum. Kontraktor tidak perlu membuka buku mereka kepada klien, dan biaya individu tidak diganti. Dengan proyek lump sum, kontraktor dibayar dengan harga yang disepakati dan penghematan apa pun yang berasal dari anggaran akan menjadi milik mereka.

   Kontrak harga maksimum yang dijamin memiliki ketentuan serupa, jadi apa perbedaan antara GMP dan lump sum? Salah satu perbedaan paling signifikan antara kontrak lump sum dan harga maksimum adalah dengan kontrak GMP, pelanggan menerima penghematan jika proyek tidak mencapai harga maksimum. Dalam beberapa kasus, pelanggan dapat berbagi sebagian dari penghematan biaya dengan kontraktor untuk mendorong pekerjaan tepat waktu dan menjaga biaya tetap rendah.

2. Kontrak harga satuan

   Kontrak harga satuan mendasarkan harga proyek pada biaya per unit bahan untuk setiap tahap proyek. Kontrak semacam ini sangat bergantung pada jadwal nilai yang menguraikan tugas proyek dengan perdagangan konstruksi (mis., lukisan, listrik, pipa saluran air, pertukangan dan banyak lagi) dan kemudian merinci biaya setiap item. Perjanjian ini paling umum untuk proyek berbasis unit, seperti pelukis atau lapisan karpet yang diisi dengan kaki persegi.

3. Kontrak biaya-plus

   Perjanjian ini mirip dengan kontrak GMP karena dengan kontrak biaya-plus, pelanggan setuju untuk menanggung persediaan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan kontraktor dan tidak memerlukan rencana proyek final sebelum perkiraan diberikan.

   Ada tiga variasi kontrak biaya-plus.

   • Persentase tetap biaya-plus:Keuntungan kontraktor adalah persentase dari biaya proyek.
   • Biaya-plus biaya tetap:Keuntungan kontraktor adalah biaya dasar yang tidak bergantung pada biaya proyek.
   • Biaya tetap ditambah biaya dengan harga maksimum yang dijamin:Keuntungan kontraktor adalah biaya dasar yang tidak melebihi jumlah yang ditentukan.

4. Kontrak waktu dan bahan (T&M)

   Kontrak ini mengharuskan pemilik proyek untuk mengganti kontraktor untuk bahan dan tarif tenaga kerja harian atau mingguan. Kontrak ini cocok untuk proyek-proyek tanpa jadwal yang telah ditentukan atau ketika perubahan mungkin terjadi di seluruh proyek.

Pemilik proyek dan kontraktor menyetujui tarif tenaga kerja, biaya bahan dan jam tenaga kerja langsung — biasanya penjadwalan dan ketersediaan dimasukkan ke dalam porsi jam tenaga kerja langsung saat menulis kontrak. Pada awal proyek dan sebelum pekerjaan dimulai, mereka menegosiasikan harga yang memungkinkan markup yang wajar untuk keuntungan kontraktor sambil tetap sesuai dengan harapan dan anggaran pelanggan. Tidak ada batasan untuk total harga proyek, yang dapat berisiko bagi pelanggan karena tidak ada batasan berapa lama proyek akan berlangsung atau biaya akhirnya. Beberapa kontrak T&M memiliki klausul tidak melebihi yang, mirip dengan kontrak GMP, menempatkan batas pada berapa banyak pelanggan mengganti biaya tenaga kerja dan bahan.

Kontrak harga maksimum yang dijamin dapat menjadi rumit dan melibatkan beberapa bagian yang bergerak. Mengelola tugas, risiko dan variasi untuk kontrak GMP jauh lebih mudah dengan perangkat lunak akuntansi yang efektif. Perangkat lunak manajemen keuangan dapat meningkatkan semua aspek keuangan proyek, termasuk pembukuan, faktur dan pelaporan. Perangkat lunak ini mengotomatiskan perhitungan biaya serta tugas penggajian dan melacak hutang dan piutang untuk setiap proyek. Platform manajemen keuangan juga menyediakan modul biaya pekerjaan untuk memantau dan menganalisis pembelian bahan, biaya tenaga kerja, overhead dan biaya terkait proyek lainnya.

Contoh Kontrak Harga Maksimum Dijamin Gratis (GMP)

American Institute of Architects (AIA) menyediakan lebih dari satu template kontrak harga maksimum yang dijamin. Ini dianggap sebagai standar industri dan diakui secara luas sebagai dokumen yang komprehensif dan dapat diandalkan. Template mencakup semua klausul yang diperlukan dan membantu perusahaan yang baru dalam kontrak ini atau mereka yang ingin menstandardisasi perjanjian GMP yang ada. Namun, sangat penting untuk dicatat kontrak templat berfungsi sebagai contoh kontrak harga maksimum yang dijamin dan harus disesuaikan dengan setiap proyek untuk menghindari kesalahan hukum yang mahal. Ini juga bijaksana untuk memiliki dokumen yang ditinjau oleh seorang pengacara untuk memastikan legalitas.

FAQ Kontrak Harga Maksimum Dijamin (GMP)

Apa itu GMP dalam manajemen proyek?

Harga maksimum yang dijamin adalah alat manajemen proyek standar untuk menjaga biaya tetap rendah. Hal ini juga memungkinkan kontraktor untuk memiliki lebih banyak suara dalam perencanaan, membuat manajemen proyek lebih kolaboratif antara kontraktor dan klien.

Apa singkatan dari GMP dalam konstruksi?

GMP adalah singkatan dari harga maksimum yang dijamin. Itu mengacu pada jumlah tenaga kerja tertinggi, bahan dan biaya keuntungan kontraktor dapat membebankan pelanggan dalam industri konstruksi.

Apa itu kumpulan gambar GMP?

Dengan kontrak GMP, pelanggan dan kontraktor bekerja sama dalam desain proyek. Dalam banyak kasus, dokumentasi ini mencakup gambar dan cetak biru yang mengilustrasikan aspek desain dan produk jadi untuk memahami lebih baik seperti apa proyek itu setelah selesai.

Apa itu amandemen GMP?

Amandemen GMP, juga dikenal sebagai perintah perubahan, adalah modifikasi dari harga maksimum yang dijamin asli karena perubahan ruang lingkup proyek atau aspek rencana lainnya. Amandemen harus terjadi melalui proses perintah perubahan formal yang membutuhkan persetujuan dari kontraktor dan pelanggan.

Apa itu rencana GMP?

Proyek menguraikan, desain dan cetak biru yang menyertai kontrak harga maksimum yang dijamin membentuk rencana GMP. Dokumen-dokumen ini harus akurat dan komprehensif untuk memastikan perkiraan GMP dapat diandalkan.

Apa itu kontrak CMAR?

Kontrak manajer konstruksi berisiko menggambarkan tanggung jawab manajer konstruksi mengenai desain, persediaan dan perencanaan proyek. Ini merupakan bagian integral dari proyek-proyek GMR karena usaha ini umumnya mengharuskan kontraktor untuk berkonsultasi tentang elemen-elemen penting ini.