Memilih Jenis Pinjaman KPR untuk Anda

Tidak mampu membayar rumah baru dengan setumpuk uang tunai? Anda berada di perusahaan yang baik. Sebagian besar dari kita tidak memiliki enam angka atau lebih untuk diambil. Menemukan rumah impian Anda di pasar perumahan yang kompetitif mungkin tampak seperti hadiah utama, tetapi itu hanya setengah dari perjuangan.

Setelah Anda memasuki proses pembelian rumah, Anda perlu memutuskan jenis hipotek mana yang paling sesuai untuk situasi keuangan Anda. Mengingat berbagai jenis pinjaman hipotek untuk dipilih, Anda pasti ingin membuat keputusan ini dengan pertimbangan yang cermat.

Apa itu hipotek?

Hipotek pada dasarnya adalah pinjaman yang Anda ambil untuk meminjam uang untuk membeli rumah Anda. Pemberi pinjaman seperti bank, serikat kredit, dan lembaga keuangan lainnya menawarkan pinjaman hipotek.

Biasanya, Anda menaruh sejumlah uang di rumah yang ingin Anda beli, lalu meminjam sisanya dengan hipotek. Sama seperti pinjaman lainnya, hipotek memiliki tingkat bunga, jangka waktu pembayaran, dan pembayaran bulanan minimum.

Dengan pinjaman hipotek, pemberi pinjaman akan memberi tahu Anda berapa banyak Anda memenuhi syarat saat Anda melamar. Ini berdampak langsung pada jenis rumah yang dapat Anda beli. Pemberi pinjaman melihat faktor-faktor seperti riwayat kredit Anda, hutang yang ada, dan pendapatan untuk menentukan seberapa banyak Anda dapat meminjam untuk hipotek.

Sebelum Anda mulai berbelanja untuk hipotek, cari tahu berapa banyak Anda perlu menabung untuk membeli rumah.

Jenis pinjaman hipotek:pinjaman konvensional

Pinjaman hipotek konvensional bukan merupakan bagian dari program pemerintah. Ini adalah jenis pinjaman rumah umum yang menyumbang hampir 80% dari penjualan rumah baru di AS. Hipotek konvensional dapat memiliki tingkat bunga tetap atau dapat disesuaikan dengan jangka waktu 30, 20, atau 15 tahun.

Pinjaman yang sesuai vs. tidak sesuai

Ada dua jenis hipotek konvensional:sesuai dan tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai memiliki aturan yang ditetapkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, yang merupakan lembaga yang disponsori pemerintah yang membeli hipotek dari pemberi pinjaman dan menjualnya kepada investor.

Pinjaman konvensional yang sesuai memiliki batas pinjaman maksimum mulai dari $647.200 di beberapa negara hingga $970,800 di negara dengan biaya hidup yang lebih tinggi.

Pemberi pinjaman individu menetapkan batas dan persyaratan pinjaman untuk hipotek konvensional yang tidak sesuai, bukan Fannie Mae atau Freddie Mac. Ini berarti kelayakan, harga, dan fitur lainnya mungkin tidak terlalu ketat, tetapi juga dapat membuat Anda dikenakan biaya yang lebih tinggi dan persyaratan yang lebih berisiko.

Dengan pinjaman yang tidak sesuai, Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menyarankan Anda untuk berkonsultasi dengan beberapa pemberi pinjaman untuk berbelanja dan memastikan Anda benar-benar memahami persyaratan dan persyaratannya.

Pro dari pinjaman konvensional

• Batas pinjaman lebih tinggi
• Membiayai tempat tinggal utama, rumah liburan, atau properti sewaan
• Tidak ada asuransi hipotek pribadi (PMI) jika Anda memberikan setidaknya 20% ke bawah 
• Persyaratan pembayaran opsional yang lebih pendek untuk membantu Anda menghemat bunga

Kontra pinjaman konvensional

• Peminjam dengan skor kredit lebih rendah dari 620 mungkin tidak memenuhi syarat
• Minimum uang muka 3%
• Keseluruhan persyaratan kelayakan yang lebih ketat

Siapa yang harus mendapatkan pinjaman konvensional?

Pertimbangkan untuk mendapatkan pinjaman konvensional jika Anda memiliki kredit yang baik, rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang lebih rendah, dan dapat memenuhi persyaratan uang muka minimum. Pinjaman hipotek konvensional juga merupakan pilihan jika Anda ingin membeli properti kedua atau mampu menyisihkan lebih banyak uang dan ingin menghindari pembayaran PMI.

Jenis pinjaman hipotek:pinjaman dengan suku bunga tetap

Hipotek dengan tingkat bunga tetap memiliki tingkat bunga yang sama selama periode pembayaran. Jika Anda mendapatkan hipotek dengan tingkat bunga tetap 5% untuk jangka waktu 30 tahun, tingkat bunga Anda akan tetap sebesar 5% sampai jangka waktu 30 tahun berakhir.

Jika Anda menjual rumah Anda sementara atau membiayai kembali, Anda akan melepaskan tingkat hipotek tetap.

Kelebihan pinjaman dengan suku bunga tetap

• Melindungi Anda dari kenaikan suku bunga
• Pembayaran hipotek akan lebih konsisten 
• Lebih mudah untuk menganggarkan dan merencanakan keuangan Anda

Kontra pinjaman dengan suku bunga tetap

• Suku bunga mungkin lebih tinggi dari harga pasar pada awalnya
• Anda harus membiayai kembali untuk menurunkan tarif Anda

Siapa yang harus mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap?

Anda harus mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap jika Anda mencari stabilitas lebih dengan pembayaran hipotek bulanan Anda. Hipotek dengan suku bunga tetap memudahkan anggaran untuk pembayaran rumah Anda. Juga, jika suku bunga rendah, Anda dapat mengunci suku bunga yang bagus dan menghemat uang dari waktu ke waktu.

Di sisi lain, jika tarif Anda turun setelah Anda memiliki hipotek dengan suku bunga tetap, Anda mungkin merasa terjebak dengan APR yang lebih tinggi daripada yang ditawarkan pasar saat ini. Anda harus bersedia mengambil risiko ini jika ingin mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap.

Pastikan Anda memahami cara kerja tarif hipotek sehingga Anda dapat membandingkan berbagai jenis pinjaman hipotek dengan percaya diri.

Jenis pinjaman hipotek:pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan

Adjustable-rate mortgage (ARM) adalah pinjaman di mana tingkat bunga berubah selama masa pinjaman. Awalnya, tingkat Anda mungkin lebih rendah daripada jenis hipotek lainnya, dan fase awal ini akan berlangsung dari satu bulan hingga lima tahun. Sebagian besar ARM memiliki periode penyesuaian di mana tarif Anda akan berubah berdasarkan salah satu jadwal berikut:

• Bulanan
• Kuartalan
• Tahunan
• Tiga tahun
• Lima tahun

Pembayaran hipotek Anda dapat lebih bervariasi selama jangka waktu pinjaman Anda.

Sebagian besar pemberi pinjaman memiliki batas suku bunga sehingga suku bunga Anda tidak boleh melebihi jumlah tertentu. Batas tarif didasarkan pada indeks yang diikuti oleh pemberi pinjaman bersama dengan persyaratan tarif. Jika tingkat indeks naik, pembayaran hipotek Anda dapat meningkat, tetapi jika turun, pembayaran Anda mungkin menurun.

Kelebihan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan

• Dapatkan tingkat bunga yang lebih rendah pada awalnya
• Tidak akan dikunci ke dalam tarif jika pasar dan tarif indeks turun

Kontra pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan

• Lebih rumit untuk dipahami dan dikelola daripada pinjaman dengan suku bunga tetap
• Pembayaran hipotek bisa meningkat banyak
• Dapat membayar lebih dari yang Anda pinjam (bahkan jika Anda melakukan pembayaran tepat waktu setiap bulan)

Siapa yang harus mendapatkan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan?

Anda harus mendapatkan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan jika Anda merasa nyaman dengan pembayaran hipotek Anda yang berfluktuasi dari waktu ke waktu. Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan mungkin tampak menarik jika Anda memiliki ruang gerak dalam anggaran Anda dan ingin memanfaatkan kemungkinan suku bunga yang lebih rendah sekarang atau di masa depan. Perhatikan saja kekurangannya.

Jenis pinjaman hipotek:pinjaman jumbo

Pinjaman hipotek jumbo membiayai rumah untuk jumlah yang lebih besar yang melebihi Badan Keuangan Perumahan Federal. Batas pinjaman saat ini untuk hipotek yang sesuai yang diakuisisi oleh Freddie Mac dan Fannie Mae dapat berubah setiap tahun. Batas pinjaman yang sesuai saat ini ditetapkan pada $647.200, tetapi ini dapat sedikit berbeda di setiap negara bagian atau daerah. Untuk negara dengan biaya hidup yang lebih tinggi, FHFA menetapkan batas pinjaman maksimum menjadi $970,800.

Pinjaman jumbo memiliki persyaratan yang lebih ketat, jadi Anda harus memiliki kredit yang sangat baik dan rasio utang terhadap pendapatan yang lebih rendah. Anda mungkin juga perlu membuktikan bahwa Anda memiliki aset likuid dan uang tunai yang cukup untuk menutupi pembayaran Anda selama beberapa bulan. Pinjaman hipotek jumbo juga dapat memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman konvensional.

Pro dari pinjaman jumbo

• Batas pinjaman lebih tinggi
• Berbagai properti untuk dipertimbangkan

Kontra pinjaman jumbo

• Persyaratan kredit dan DTI yang lebih ketat
• Suku bunga lebih tinggi
• Tidak dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac

Siapa yang harus mendapatkan pinjaman jumbo?

Pertimbangkan pinjaman jumbo jika Anda tinggal di daerah di mana harga rumah jauh lebih tinggi daripada rata-rata nasional. Dengan pinjaman jumbo, Anda dapat membiayai rumah yang harganya lebih dari $ 1 juta jika diperlukan. Pastikan Anda memenuhi persyaratan kredit dan DTI serta memiliki cadangan uang tunai yang cukup untuk memenuhi syarat hipotek.

Jenis pinjaman hipotek:pinjaman yang diasuransikan oleh pemerintah

Pinjaman yang dikeluarkan pemerintah adalah pinjaman yang didukung oleh agen pemerintah federal. Pemberi pinjaman dilindungi jika pembeli tidak dapat membayar kembali pinjamannya. Pinjaman yang dikeluarkan pemerintah juga memudahkan pembeli rumah untuk memenuhi syarat untuk hipotek karena mereka memiliki persyaratan yang lebih ringan, termasuk uang muka yang lebih rendah.

Pemberi pinjaman swasta juga menawarkan pinjaman ini sehingga Anda dapat memilih untuk mendapatkan pinjaman yang dikeluarkan pemerintah dari bank, serikat kredit, atau pemberi pinjaman hipotek. Ada tiga jenis pinjaman yang dikeluarkan pemerintah:FHA, VA, dan USDA.

Apa itu pinjaman FHA?

Administrasi Perumahan Federal mendukung pinjaman FHA. Pinjaman ini ditujukan untuk peminjam dengan riwayat kredit terbatas atau tabungan rendah. Anda dapat memenuhi syarat dengan skor kredit serendah 580 dan menempatkan sedikitnya 3% di rumah Anda. Anda mungkin masih bisa mendapatkan hipotek FHA dengan skor kredit lebih rendah dari 580, tetapi Anda mungkin harus membayar uang muka yang lebih besar.

Anda hanya dapat menggunakan pinjaman FHA untuk tempat tinggal utama Anda, jadi ini tidak akan menjadi pilihan untuk rumah liburan atau properti investasi. Saat memberikan diskon kurang dari 20% untuk rumah, Anda akan bertanggung jawab atas asuransi hipotek pribadi (PMI), yang melindungi pemberi pinjaman jika rumah harus diambil alih.

PMI dipecah dan ditambahkan ke pembayaran hipotek bulanan Anda. Biaya PMI berkisar antara 0,22% hingga 2,25% dari hipotek Anda. Anda harus membayar PMI sepanjang masa pinjaman Anda dengan pinjaman FHA. Jenis hipotek lainnya, seperti pinjaman konvensional, memungkinkan Anda untuk menyingkirkan PMI setelah Anda mencapai jumlah ekuitas rumah tertentu.

Apa itu pinjaman VA?

Departemen Urusan Veteran AS mendukung pinjaman VA. Anda harus menjadi anggota layanan tugas aktif atau veteran agar memenuhi syarat. Pasangan yang masih hidup juga dapat memenuhi syarat. Pinjaman hipotek VA memiliki suku bunga rendah, biaya penutupan terbatas, dan tidak ada persyaratan uang muka. Tidak ada batasan pinjaman selama pemberi pinjaman yakin Anda mampu membayar jumlah yang ingin Anda pinjam.

Juga tidak ada PMI dengan pinjaman VA. Anda bisa mendapatkan pinjaman rumah VA sebanyak yang Anda suka karena itu adalah manfaat seumur hidup.

Terkadang, ada biaya pendanaan program yang mewakili persentase dari total biaya pinjaman. Namun, Kongres memperkenalkan program yang dapat membantu mengesampingkan hal ini jika Anda memenuhi kualifikasi tertentu.

Apa itu pinjaman USDA?

Departemen Pertanian Amerika Serikat mendukung pinjaman USDA. Untuk memenuhi syarat, Anda harus membeli rumah di daerah pedesaan. USDA memiliki peta wilayah yang memenuhi syarat serta pedoman pendapatan yang berbeda-beda di setiap negara bagian.

Dengan pinjaman USDA, rumah harus menjadi tempat tinggal utama Anda, dan tidak ada skor kredit minimum atau persyaratan uang muka. Suku bunga bervariasi tergantung pada pemberi pinjaman swasta yang Anda pilih. Pinjaman USDA hanya ditawarkan dengan jangka waktu pembayaran 30 tahun. Pinjaman USDA adalah pilihan hipotek yang ideal untuk orang yang ingin tinggal di daerah pedesaan tetapi mungkin kesulitan untuk memenuhi persyaratan hipotek konvensional.

Siapa yang harus mendapatkan pinjaman yang dijamin pemerintah?

Pinjaman yang diasuransikan pemerintah adalah pilihan bagi orang yang ingin membeli rumah tetapi mungkin tidak dapat memenuhi persyaratan untuk jenis hipotek lainnya. Opsi ini memungkinkan persyaratan kredit yang lebih ringan dan tidak ada uang muka.

Pemikiran terakhir

Anda memiliki beberapa pilihan dalam memilih jenis hipotek yang Anda butuhkan. Persempit pilihan Anda dengan meninjau situasi keuangan Anda dan membandingkan pro dan kontra dari pinjaman hipotek ini. Ajukan pertanyaan seperti: 

• Berapa nilai kredit saya? Apakah saya berencana untuk memperbaikinya?
• Berapa banyak yang bisa saya berikan?
• Di mana saya ingin membeli rumah? Berapa anggaran saya?

Tentu saja, memilih jenis hipotek hanyalah salah satu aspek penting dari proses pembelian rumah. Sebelum Anda terjun ke pasar perumahan, cari tahu apakah sekarang saat yang tepat untuk membeli rumah.