Apa itu Pinjaman Uang Keras? Dan Apakah Ini Ide Yang Bagus?

Apakah Anda ingin membangun kekayaan jangka panjang dan mengembangkan sumber pendapatan lain? Untuk banyak, investasi real estat adalah pilihan yang populer. Faktanya, survei terbaru oleh BiggerPockets menemukan bahwa 28,1 orang Amerika adalah investor real estat perumahan.

Jika Anda ingin bergabung dengan klub tetapi tidak memenuhi syarat untuk pembiayaan tradisional atau perlu menyelesaikan kesepakatan dengan cepat, ada pilihan lain di luar sana untuk pendanaan:pinjaman uang keras. Pinjaman uang keras adalah alternatif hipotek biasa yang dapat Anda gunakan untuk membeli dan merenovasi properti investasi, tapi itu datang dengan beberapa kelemahan.

Mari kita lihat apa itu pinjaman uang keras, cara kerja pinjaman uang keras, bagaimana mendapatkan pinjaman seperti ini dan apakah itu ide yang bagus untuk tujuan keuangan dan real estat Anda.

• Bagaimana cara kerja pinjaman uang keras?
• Siapa yang harus menggunakan pinjaman uang keras?
• Bagaimana menemukan pemberi pinjaman uang keras
• Opsi pendanaan jika uang keras bukan untuk Anda
• Intinya

Apa itu pinjaman uang keras?

Apakah Anda memerlukan dana untuk membalik rumah demi keuntungan atau perlu menghancurkan rumah sepenuhnya, ada kalanya hipotek dari pemberi pinjaman tradisional mungkin tidak menjadi pilihan. Ketika Anda membutuhkan uang dengan cepat, pinjaman uang keras dapat menjadi alternatif yang berguna.

Dengan hipotek tradisional - sering disebut sebagai pinjaman uang lunak - bank atau serikat kredit melihat kredit dan pendapatan Anda untuk menentukan kelayakan Anda untuk mendapatkan pinjaman. Proses penjaminan mereka melibatkan melihat faktor-faktor tersebut untuk memutuskan apakah Anda mampu membayar pembayaran pinjaman.

Sebaliknya, pinjaman uang keras adalah pinjaman berbasis aset yang dikeluarkan oleh perusahaan swasta atau investor swasta. Pemberi pinjaman mengeluarkan dana kepada Anda terutama berdasarkan nilai agunan dan bukan pada riwayat kredit atau pendapatan Anda. Proses aplikasi biasanya akan melibatkan penilaian nilai dan potensi properti. Dengan cara itu, jika Anda tidak mampu membayar pembayaran Anda, pemberi pinjaman uang keras hanya akan bergerak maju dengan menjual properti untuk menutup investasinya.

Pemberi pinjaman uang keras biasanya membebankan suku bunga yang lebih tinggi daripada yang Anda miliki pada pinjaman tradisional, tetapi mereka juga mendanai pinjaman mereka lebih cepat dan biasanya membutuhkan lebih sedikit dokumentasi. Pinjaman uang keras juga biasanya pinjaman jangka pendek dengan jangka waktu pembayaran yang jauh lebih pendek daripada hipotek biasa. Alih-alih memiliki 15 sampai 30 tahun untuk membayar kembali pinjaman, Anda biasanya hanya memiliki satu hingga lima tahun.

Bagaimana cara kerja pinjaman uang keras?

Pinjaman uang keras bekerja sangat berbeda dari pinjaman tradisional sehingga penting untuk memahami persyaratan mereka dan untuk transaksi apa mereka dapat digunakan.

Jenis uang keras real estat dapat mendanai

Pinjaman uang keras biasanya ditujukan untuk properti investasi. Jenis pinjaman yang tersedia dalam hal uang keras meliputi:

• Pinjaman fix-and-flip: Jika Anda seorang sirip yang berencana membeli rumah, melakukan renovasi, dan menjualnya kembali dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan, pinjaman fix-and-flip memungkinkan Anda untuk mendapatkan uang yang Anda butuhkan untuk harga pembelian dan perbaikan.
• Pinjaman akuisisi: Jika Anda menemukan properti investasi tetapi tidak memiliki uang untuk membelinya sendiri, Anda dapat menggunakan pinjaman akuisisi uang keras untuk membelinya.
• Pinjaman jembatan: Pinjaman jembatan memungkinkan Anda memanfaatkan real estat lain yang saat ini Anda miliki untuk menghasilkan uang tunai yang Anda perlukan untuk membeli properti tambahan.
• Pinjaman konstruksi: Jika Anda perlu menghancurkan properti atau mengembangkan tanah, Anda dapat menggunakan pinjaman uang keras konstruksi untuk mendanai proyek Anda.

Di sebagian besar negara bagian, pinjaman uang keras tidak dapat digunakan untuk membeli tempat tinggal utama, jadi mereka bukan alternatif yang layak untuk hipotek tradisional untuk pembeli rumah biasa. Undang-undang negara bagian memiliki persyaratan yang berbeda untuk pemberi pinjaman tempat tinggal yang ditempati pemilik daripada yang mereka lakukan untuk pemberi pinjaman uang keras, dan sebagian besar pemberi pinjaman uang keras tidak mematuhi aturan ini.

Berapa banyak uang yang bisa Anda dapatkan dengan pinjaman uang keras?

Karena pinjaman uang keras berbasis aset, pemberi pinjaman uang keras hanya peduli dengan nilai properti. Ketika Anda mengajukan pinjaman uang keras, pemberi pinjaman akan melihat rasio pinjaman terhadap nilai rumah. Pemberi pinjaman akan menghitung LTV dengan membagi jumlah total pinjaman dengan nilai properti.

LTV maksimum yang dapat diterima untuk pinjaman uang keras biasanya 65% hingga 75%. Itulah berapa banyak biaya properti yang bersedia ditanggung oleh pemberi pinjaman. Sebagai contoh, dengan $200, 000 rumah, maksimum pemberi pinjaman uang keras akan bersedia untuk meminjamkan Anda adalah $150, 000.

Untuk membeli properti, Anda harus membayar uang muka yang cukup besar untuk menutupi sisa harga pembelian. Dalam contoh kita, Anda harus mendapatkan sisa $50, 000 sendiri untuk membeli properti.

Suku bunga, poin, dan persyaratan pinjaman uang keras lainnya

Anda dapat memenuhi syarat untuk pinjaman uang keras lebih cepat daripada dengan pemberi pinjaman hipotek tradisional, dan kesepakatan dapat ditutup dalam hitungan hari. Namun, Anda akan membayar premi untuk kenyamanan itu.

Pinjaman uang keras cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek tradisional. Per Januari 2020, rata-rata suku bunga hipotek suku bunga tetap 30 tahun adalah 3,62%. Sebaliknya, suku bunga pinjaman uang keras mulai dari 6,25% tetapi bisa jauh lebih tinggi berdasarkan lokasi Anda dan LTV rumah.

Ada biaya lain yang perlu diperhatikan, juga. Pemberi pinjaman uang keras sering membebankan poin pada pinjaman Anda, kadang-kadang disebut sebagai biaya originasi. Poin tersebut menutupi biaya administrasi pinjaman. Secara umum, satu poin biasanya sama dengan persentase poin dari pinjaman.

Poin biasanya 2% hingga 3% dari jumlah pinjaman. Sebagai contoh, tiga poin pada $ 200, 000 pinjaman akan menjadi 3%, atau $6, 000. Anda mungkin harus membayar lebih banyak poin jika pinjaman Anda memiliki LTV yang lebih tinggi atau jika ada banyak broker yang terlibat dalam transaksi.

Meskipun beberapa pemberi pinjaman hanya membebankan poin dan tidak ada biaya lain, yang lain memiliki biaya tambahan seperti biaya penjaminan emisi. Pemberi pinjaman membebankan biaya penjaminan untuk memproses aplikasi Anda dan meninjau dokumentasi Anda untuk memastikan Anda memenuhi persyaratan pinjaman mereka. Anda dapat mengharapkan untuk membayar di mana saja dari $500 hingga $2, 500 dalam biaya penjaminan.

Beberapa pemberi pinjaman uang keras juga membebankan penalti pembayaran di muka, karena mereka menghasilkan uang dari biaya bunga yang Anda bayarkan kepada mereka. Artinya, jika Anda melunasi pinjaman lebih awal, Anda mungkin harus membayar biaya tambahan, menambah biaya pinjaman.

Siapa yang harus menggunakan pinjaman uang keras?

Menggunakan pinjaman uang keras masuk akal dalam situasi berikut:

• Anda memiliki penutupan cepat dan bank biasa tidak dapat memenuhi tenggat waktu. Lembaga keuangan tradisional dapat memakan waktu berminggu-minggu atau bahkan berbulan-bulan untuk menyelesaikan proses persetujuan. Sebaliknya, pinjaman uang keras dapat menutup dalam beberapa hari. Jika investasi besar tersedia dan Anda perlu menyegel kesepakatan dengan cepat, pinjaman uang keras bisa menjadi pilihan cerdas.
• Anda tidak memiliki nilai kredit yang diperlukan untuk hipotek tradisional. Banyak pemberi pinjaman tradisional memiliki persyaratan kredit yang ketat. Jika skor kredit Anda tidak memenuhi standar mereka, Anda mungkin berjuang untuk memenuhi syarat untuk pinjaman. Meskipun pemberi pinjaman uang keras dapat melakukan pemeriksaan kredit, mereka juga akan melihat aset yang dipermasalahkan saat menentukan kelayakan Anda untuk mendapatkan pinjaman. Ini berarti Anda lebih mungkin ditawari pembiayaan daripada jika Anda mengajukan hipotek tradisional dengan riwayat kredit yang dipertanyakan atau tipis.
• Anda membutuhkan pembiayaan jangka pendek. Jika Anda membutuhkan uang cepat untuk renovasi untuk membalik rumah untuk mendapatkan keuntungan, pinjaman uang keras dapat memberi Anda uang yang Anda butuhkan tanpa kerumitan dan dokumen hipotek tradisional.
• Anda berencana menggunakan metode BRRRR. Metode BRRRR singkatan dari beli, rehabilitasi, menyewa, membiayai kembali, dan ulangi. Ini adalah strategi yang digunakan investor untuk membeli investasi seperti properti sewaan tanpa menggunakan banyak aset mereka sendiri, dan uang keras dapat berguna dalam skenario ini.

Meskipun pinjaman uang keras dapat bermanfaat bagi investor real estat, mereka harus digunakan dengan hati-hati — terutama jika Anda seorang pemula dalam investasi real estat. Pemberi pinjaman uang keras mengharuskan Anda untuk meletakkan sejumlah besar uang sebagai uang muka dan memiliki suku bunga dan biaya yang jauh lebih tinggi daripada hipotek tradisional. Dengan jangka waktu pembayaran yang lebih pendek, pembayaran bulanan Anda akan jauh lebih mahal daripada dengan hipotek biasa.

Akhirnya, jika Anda gagal membayar pinjaman Anda dengan pemberi pinjaman uang keras, konsekuensinya bisa parah. Beberapa pinjaman dijamin secara pribadi sehingga dapat merusak kredit Anda. Dan karena pinjaman dijamin dengan properti yang bersangkutan, pemberi pinjaman dapat mengambil kepemilikan dan menyita properti karena berfungsi sebagai jaminan.

Bagaimana menemukan pemberi pinjaman uang keras

Aturan peminjaman uang keras dapat bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain sehingga penting untuk melakukan pekerjaan rumah Anda dan menemukan pemberi pinjaman berlisensi di wilayah Anda.

Untuk menemukan pemberi pinjaman yang memiliki reputasi baik, berbicara dengan agen real estat atau broker hipotek tepercaya. Mereka mungkin dapat merujuk Anda ke pemberi pinjaman yang pernah bekerja sama dengan mereka di masa lalu. Pemberi pinjaman uang keras juga sering menghadiri pertemuan investor real estat sehingga bisa menjadi tempat yang baik untuk terhubung dengan pemberi pinjaman di dekat Anda.

Sebelum mengajukan aplikasi pinjaman dengan pemberi pinjaman uang keras, tanyakan kepada departemen real estat negara bagian Anda untuk memastikan pemberi pinjaman memiliki lisensi broker real estat yang valid. Mintalah pemberi pinjaman untuk referensi dari klien sebelumnya dan periksa keluhan dengan Better Business Bureau.

Opsi pendanaan jika uang keras bukan untuk Anda

Meskipun pinjaman uang keras dapat menjadi alat yang berharga bagi investor real estat, mereka bukan untuk semua orang. Jika Anda memutuskan untuk tidak mengambil pinjaman uang keras, pertimbangkan opsi pembiayaan lain ini:

Pemberi pinjaman uang pribadi

Salah satu alternatifnya adalah meminjam uang langsung dari perorangan. Pemberi pinjaman pribadi bisa menjadi teman, relatif, atau pebisnis lokal yang bersedia meminjamkan uang yang Anda butuhkan untuk membeli properti. Anda meminjam uang dari mereka, dan bekerja dengan mereka untuk membuat persyaratan pinjaman, termasuk suku bunga, pembayaran bulanan, dan panjang pinjaman.

Bekerja dengan pemberi pinjaman uang pribadi bisa menjadi ide bagus jika Anda berjuang untuk mendapatkan persetujuan dengan pemberi pinjaman lain dan membutuhkan uang dengan cepat. Namun, pastikan Anda mendapatkan semuanya secara tertulis, dan Anda harus mengharapkan untuk membayar tingkat bunga yang lebih tinggi daripada yang Anda lakukan dengan jenis pendanaan lainnya.

Pinjaman ekuitas rumah

Jika Anda memiliki properti lain, seperti tempat tinggal utama, dan telah membangun ekuitas, Anda dapat menggunakannya untuk membiayai investasi Anda dengan pinjaman ekuitas rumah. Ekuitas adalah nilai properti dikurangi dengan apa yang masih harus Anda bayar pada hipotek.

Seperti pinjaman uang keras, pinjaman ekuitas rumah adalah hutang yang dijamin, yang berarti properti Anda berfungsi sebagai jaminan. Namun, penjaminan untuk pinjaman ekuitas rumah juga memperhitungkan riwayat kredit dan pendapatan Anda sehingga mereka cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih rendah dan periode pembayaran yang lebih lama.

Anda biasanya bisa mendapatkan uang yang Anda butuhkan sebagai lump sum untuk membiayai investasi real estat Anda, dan memiliki waktu hingga 30 tahun untuk melunasi pinjaman, yang menjadikannya pilihan yang lebih terjangkau daripada pinjaman uang keras.

Pinjaman pribadi

Jika Anda membutuhkan jumlah yang lebih kecil — $100, 000 atau kurang — Anda dapat mengajukan pinjaman pribadi. Tidak seperti pinjaman uang keras, pinjaman pribadi tidak aman dan berdasarkan kredit Anda. Anda bahkan dapat dengan mudah mengajukan pinjaman pribadi secara online. Jika disetujui, Anda bisa mendapatkan jumlah pinjaman yang dicairkan ke rekening bank Anda hanya dalam satu hari kerja, dan memberi Anda uang yang Anda butuhkan dengan cepat.

Pinjaman pribadi biasanya memiliki jangka waktu pembayaran mulai dari dua hingga tujuh tahun, dan suku bunga bisa serendah 3,49%, tapi bisa setinggi 35,99%. Jika Anda tidak memiliki kredit yang baik, atau memiliki terlalu banyak utang pada laporan kredit Anda, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk pinjaman pribadi.

Intinya

Jika Anda berencana untuk berinvestasi di real estat tetapi tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman bank tradisional atau membutuhkan pembiayaan dengan cepat, pinjaman uang keras dapat menjadi solusi yang berguna. Namun, ketahuilah bahwa pinjaman uang keras lebih mahal daripada hipotek dan memiliki jangka waktu pembayaran yang lebih pendek. Pastikan Anda benar-benar memahami persyaratan pinjaman, dan berkeliling dan membandingkan tarif dari pemberi pinjaman yang berbeda untuk memastikan Anda menemukan pinjaman yang tepat untuk kebutuhan Anda.