Cara Kerja Penyusutan Properti Sewa

Jika Anda mempertimbangkan peluang investasi real estat, penyusutan properti sewa adalah salah satu peretasan yang paling berguna untuk diketahui.

Ini adalah alat penting yang dapat Anda gunakan untuk mengurangi biaya pembelian dan pemeliharaan properti Anda — berpotensi menghasilkan penghematan yang signifikan selama investasi Anda dan pengembalian pajak yang lebih menguntungkan bersamaan dengan itu.

Ini juga berpotensi menurunkan seluruh biaya investasi real estat. Kedengarannya tidak terlalu buruk, melakukannya?

Posting ini membahas apa itu penyusutan properti sewa, bagaimana itu bekerja, dan manfaat menggunakannya untuk menurunkan kewajiban pajak Anda.

Depresiasi tahunan:Panduan untuk investor real estat

IRS mengakui bahwa bangunan membutuhkan banyak perawatan dan cenderung menurun seiring waktu. Hanya masalah waktu sebelum pemilik properti sewa residensial perlu merobek dan mengganti karpet dan memasang jendela baru, Lagipula.

Pada waktu bersamaan, bangunan sering menjadi usang. Sebagai contoh, perlengkapan pencahayaan atau bahkan peralatan bisa ketinggalan zaman. Anda perlu memperbarui hal-hal semacam ini dari waktu ke waktu agar properti dapat mempertahankan nilainya — dan bagi Anda sebagai investor agar arus kas tetap berjalan lancar.

Akibat dari semua ini, Internal Revenue Service (IRS) memungkinkan Anda menyebarkan biaya beberapa aset ke seluruh harapan masa pakainya — alih-alih sekaligus saat Anda membeli properti.

Memenuhi syarat untuk manfaat pajak penyusutan

Sayangnya, hanya karena Anda memiliki rumah tidak berarti secara otomatis memenuhi syarat untuk mendapatkan manfaat penyusutan. Ada beberapa aturan yang harus Anda ikuti, yang akan kita periksa secara singkat selanjutnya.

1. Anda memiliki properti

Anda tidak dapat mengklaim manfaat penyusutan pada properti yang tidak Anda miliki. Anda harus menjadi pemilik tunggal properti. Dengan kata lain, Anda tidak dapat menyewa atau menyewakan properti dari orang lain, taruh di Airbnb, dan mengklaim kredit depresiasi. Itu akan melakukan penipuan pajak.

2. Properti adalah investasi

Anda juga tidak dapat mengklaim pajak depresiasi atas rumah yang Anda tinggali. Itu harus menjadi properti investasi, berarti Anda membelinya dengan tujuan mendapatkan keuntungan darinya.

Belajarlah lagi:

• Investasi Real Estat Terbaik
• Strategi Investasi Real Estat Teratas

3. Properti akan bertahan lebih dari setahun

Pajak penyusutan adalah untuk investasi jangka panjang. Dengan kata lain, Anda tidak dapat mengklaim manfaat pajak penghasilan atas properti yang ingin Anda jual dalam waktu satu tahun. Anda harus membeli properti dengan maksud untuk menahannya setidaknya selama tahun pertama untuk mengklaim manfaat pajak penyusutan.

4. Harus memiliki masa manfaat yang dapat ditentukan

Properti harus memiliki struktur yang kokoh seperti gedung apartemen atau rumah keluarga tunggal atau banyak keluarga. Dengan kata lain, itu tidak boleh dari struktur atau bentuk yang dipertanyakan, seperti gubuk atau rumah pohon. Properti harus memiliki desain yang baik dengan kegunaan yang jelas.

Apa itu penarikan kembali depresiasi?

Depreciation recapture mengacu pada keuntungan yang dihasilkan dari penjualan properti yang dapat disusutkan.

Hal ini terjadi ketika harga jual aset lebih dari dasar biaya yang disesuaikan atau dasar pajak. Ketika ini terjadi, Anda akan melaporkan properti tersebut sebagai pendapatan biasa ke IRS pada formulir 4797.

Pendeknya, penyusutan memungkinkan IRS untuk mengumpulkan pajak atas aset yang sebelumnya digunakan untuk mengimbangi penghasilan kena pajak.

Untuk menentukan besarnya penyusutan kembali, membandingkan dasar biaya aset dengan harga jual.

Contoh properti yang dapat disusutkan

Properti yang dapat disusutkan dapat melampaui bangunan itu sendiri.

Ini dapat mencakup properti berwujud, seperti kendaraan dan peralatan seperti komputer atau teknologi. Ini juga dapat mencakup aset tidak berwujud seperti hak cipta, perangkat lunak, dan paten.

Yang mengatakan, ada beberapa batasan. Sebagai contoh, Anda tidak dapat mendepresiasi tanah atau barang koleksi seperti seni. Juga melanggar aturan untuk mendepresiasi properti pribadi (mis., pakaian atau mobil yang Anda kendarai untuk tujuan non-kerja).

Belajarlah lagi:

• 9 Kelas Aset Alternatif Terbaik

Pengeluaran tunggal vs. multi-tahun

Tidak semua jenis pengeluaran memenuhi syarat sebagai depresiasi pada properti real estat sewaan Anda. Sebagai contoh, penghapusan salju atau penyegelan beton Anda kemungkinan besar dianggap sebagai biaya satu tahun, artinya Anda akan membayarnya pada satu waktu, bukan berulang kali selama periode waktu tertentu. Contoh lain dari biaya satu tahun termasuk asuransi hipotek, pajak properti, dan biaya operasional serta perbaikan kecil lainnya.

Namun, misalkan Anda ingin menambah dek baru atau mengganti lantai Anda. Pada kasus ini, Anda akan menentukan umur investasi ini dan menyebarkan biaya selama bertahun-tahun.

Bicaralah dengan penasihat pajak jika Anda memiliki pertanyaan tentang apa yang merupakan perbaikan kecil versus yang lebih besar untuk menentukan apakah Anda dapat mengambil biaya penyusutan dan menuai keuntungan pajak terkait. Ini bukan sesuatu yang ingin Anda tebak, sebagai keputusan yang salah bisa menaikkan bendera merah ke IRS.

Bagaimana menghitung penyusutan real estat

Untuk menghitung penyusutan, Anda harus menentukan persepsi penurunan nilai properti selama periode 27,5 tahun.

Gunakan rumus berikut untuk menentukan depresiasi properti sewaan Anda:

1. Temukan biaya bangunan atau berapa banyak yang Anda bayarkan untuk itu.
   
2. Kurangi nilai tanah dari biaya bangunan untuk menentukan nilai bangunan Anda.
   
3. Bagilah nilai bangunan Anda dengan 27,5 untuk mendapatkan jumlah penyusutan tahunan yang dapat dikurangkan.

Ketahui perbedaannya:ACRS vs. MACRS

Ada dua jenis sistem penyusutan di AS yang digunakan untuk tujuan perpajakan:Sistem Pemulihan Biaya yang Dipercepat (ACRS) dan Sistem Pemulihan Biaya yang Dipercepat yang Dimodifikasi (MACRS).

ACRS adalah untuk penyusutan properti yang digunakan antara tahun 1980 dan 1987. Untuk sistem ini, depresiasi tergantung pada periode pemulihan yang telah ditentukan oleh IRS. Tidak seperti situasi lain, itu tidak pergi dengan kehidupan yang bermanfaat.

MACRS adalah untuk properti yang digunakan setelah tahun 1986. Sistem ini menggantikan ACRS dan menggunakan metode garis lurus dan metode saldo menurun untuk menentukan penyusutan.

Investor real estat vs. profesional

IRS juga membuat perbedaan yang jelas antara investor real estat pasif dan investor real estat profesional.

Kebanyakan orang termasuk dalam kategori pertama. Pendeknya, ini berarti Anda memiliki pekerjaan penuh waktu dan properti sendiri yang menghasilkan keuntungan. Orang-orang dalam kategori ini tidak dapat mengimbangi pendapatan biasa dari pekerjaan mereka kecuali pendapatan kotor yang disesuaikan yang dimodifikasi kurang dari $100, 000. Dalam hal ini, adalah mungkin untuk mengimbangi pendapatan biasa hingga $25, 000 melalui kehilangan pendapatan pasif.

Untuk memenuhi syarat sebagai profesional real estat, Anda harus memberikan lebih dari setengah dari total layanan pribadi Anda dalam perdagangan properti riil dan melakukan lebih dari 750 jam layanan di bidang pekerjaan itu setiap tahun.

Kiat untuk pengurangan pajak properti sewa dengan investasi real estat

Bekerja dengan profesional pajak untuk penyusutan properti sewa

Aturan praktisnya adalah memercayai profesional pajak saat menghitung pengurangan pajak properti sewa. Mempercayai seorang profesional dapat memastikan bahwa Anda mengklaim pemotongan yang akurat dan tidak melanggar aturan apa pun. Ini juga menempatkan Anda pada posisi terbaik untuk memaksimalkan tabungan Anda.

Mencoba melakukan pajak properti sewa sendiri adalah keputusan yang berisiko. Bahkan jika Anda secara umum tahu cara menghindari pajak, membayar untuk bekerja dengan seseorang yang memiliki pemahaman menyeluruh tentang seluk beluk undang-undang pajak dan dapat membantu Anda pindah ke braket pajak yang lebih rendah dengan cara yang benar.

Dapatkan studi pemisahan biaya

Sebaiknya lakukan studi pemisahan biaya setiap kali Anda membeli properti investasi baru. Ini melibatkan pengalokasian nilai jauh dari bangunan dan ke dalam beberapa komponen yang membentuk bangunan.

Dengan memecah nilai properti dengan masa manfaat menjadi 5, 7, 15, dan kerangka waktu 27,5 tahun, Anda dapat menghapus item individual dengan lebih cepat. Sebagai contoh, freezer atau unit pendingin udara mungkin tidak akan bertahan 27,5 tahun. Studi pemisahan biaya penting karena dapat membantu meningkatkan pengurangan depresiasi Anda selama periode waktu yang lebih singkat.

Pertimbangkan pertukaran 1031

Setelah 27,5 tahun Anda berakhir, Anda tidak akan memenuhi syarat untuk kredit pajak penyusutan lebih lanjut. Pada saat ini, Anda harus melihat ke bursa 1031.

Pertukaran 1031 adalah transaksi yang melibatkan perdagangan investasi real estat untuk properti dengan nilai yang sama atau lebih besar. Sebagai contoh, Anda dapat mengambil sebuah gedung apartemen dan menukarnya dengan portofolio kondominium atau rumah individu yang lebih kecil yang sama dengan atau kurang dari nilai properti.

Dalam melakukannya, Anda bisa menangguhkan semua pajak capital gain atas penjualan tempat Anda, memberikan bantuan yang sangat dibutuhkan untuk Anda sebagai wajib pajak. Ini juga merupakan cara untuk mendiversifikasi portofolio Anda dan melindungi kekayaan Anda.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Kapan periode depresiasi dimulai?

Pengurangan depresiasi dapat dimulai segera setelah layanan dimulai di properti dan tersedia untuk disewa.

Tanyakan kepada penasihat pajak atau CPA Anda untuk waktu yang tepat kapan Anda dapat mulai mengklaim depresiasi sehingga Anda tidak dikenakan biaya sewa yang tidak dapat Anda hapus. Waktu adalah kunci di sini. Jika tujuan Anda adalah menghasilkan uang dari investasi Anda, hal terakhir yang Anda inginkan adalah dikenakan biaya yang tidak dapat Anda hapus.

Apakah tanah dapat disusutkan?

Tanah tidak dapat disusutkan karena tidak digunakan. Nilai tanah berbeda dengan nilai rumah.

Apalagi, Anda tidak dapat menghitung pekerjaan yang Anda lakukan untuk tanah seperti pembersihan atau lansekap sebagai biaya yang dapat disusutkan. Biaya tersebut berpusat di sekitar pengelolaan lahan — dan bukan depresiasi real estat — yang umumnya dianggap sebagai pengeluaran operasional.

Apa itu dasar biaya?

Basis biaya mengacu pada harga pembelian asli suatu investasi atau aset untuk tujuan pajak. Ini digunakan saat menghitung keuntungan atau kerugian modal.

Dengan menentukan dasar biaya suatu investasi, Anda dapat memahami apakah itu menguntungkan — atau apakah Anda berada di dalam lubang. Dan berdasarkan informasi tersebut, Anda dapat memahami jika itu datang dengan implikasi pajak.

Dengan demikian, dasar biaya adalah salah satu metrik penting untuk dipahami dalam real estat.

Apakah Anda harus menghasilkan pendapatan sewa untuk mengklaim penyusutan?

Anda harus selalu berkonsultasi dengan profesional pajak dengan pertanyaan spesifik apa pun tentang utang pajak Anda.

Umumnya, kredit depresiasi adalah untuk investor yang memilih untuk menyewakan properti mereka untuk penyewa. Akan sulit untuk membenarkan membeli properti, menyebutnya sebagai investasi, dan tidak menyewa atau membaliknya dalam waktu singkat.

Namun, Anda mungkin dapat mengklaim kredit penyusutan jika Anda membeli tempat, perbaiki, dan tahan sampai Anda mengantisipasi bahwa kondisi pasar akan membaik. Ini akan menjadi kasus langka yang memerlukan nasihat dari seorang profesional pajak.

Apakah Anda harus mendepresiasi properti sewaan dan menghapus biaya?

Anda secara teknis tidak diharuskan untuk mengklaim kredit pajak depresiasi. Namun, Anda perlu mendapatkan kembali depresiasi ketika suatu saat Anda memutuskan untuk menjual properti tersebut. Dengan demikian, Anda tidak bisa mengatasi masalah depresiasi sama sekali.

Apakah Anda harus melaporkan pendapatan sewa?

Undang-undang pajak mengharuskan Anda melaporkan pendapatan sewa ke IRS. Jika Anda gagal melaporkan pendapatan sewa ke IRS, mereka dapat menggunakan kegagalan membayar penalti dengan tarif 0,05% per bulan, yang tidak dapat melebihi 25% dari total pajak yang terutang.

Ingatlah bahwa Anda harus membayar pajak jika Anda berhutang kepada IRS. Tidak ada jalan lain. Jika Anda tidak membayar, itu pada akhirnya akan menyusul Anda dan hasilnya bisa menjadi bencana besar. Tanyakan saja pada Wesley Snipes.

Garis bawah

Hanya sedikit orang yang benar-benar menikmati memilah-milah halaman demi halaman kode pajak dan mempelajari hal-hal seperti depresiasi. Namun, memahaminya dan menerapkannya pada situasi pajak Anda bisa menjadi perbedaan antara investasi yang berhasil dan tidak berhasil. Jika Anda memasukkan uang ke dalam real estat, itu benar-benar sesuatu yang harus Anda sadari.

Praktik terbaik memerlukan kerja sama dengan penasihat pajak selama proses ini. Jika Anda cenderung malas menulis sesuatu, penasihat pajak dapat membantu Anda menyimpan lebih banyak uang di saku Anda. Dan jika Anda cenderung melampaui batas, penasihat pajak dapat mengendalikan Anda dan menjauhkan Anda dari masalah dengan IRS.

Pada akhir hari, Anda harus ingat bahwa (kemungkinan besar) Anda bukan profesional pajak. Dan kemungkinan besar Anda bahkan bukan investor real estat penuh waktu. Anda seorang amatir, dan amatir perlu mengandalkan profesional untuk membantu mereka menavigasi hal-hal yang tidak mereka pahami.

Bahkan investor real estat paling sukses pun bekerja dengan penasihat pajak. Saat Anda mulai membangun kerajaan real estat Anda, pertimbangkan dengan serius untuk meminta layanan dari seorang profesional berpengalaman yang dapat membantu Anda mengoptimalkan pajak real estat Anda di jalan menuju kemandirian finansial.