5 kesalahan yang harus dihindari investor REIT selama krisis virus corona

Investor dalam perwalian investasi real estat (REIT) telah menjadi beberapa yang paling terpukul dalam kehancuran pasar yang mengikuti munculnya krisis virus corona. REITs berinvestasi di real estat, menyewakannya kepada penyewa, dan berdagang di pasar saham seperti saham. Mereka menjadi favorit investor karena dividen tinggi dan catatan pertumbuhan yang kuat.

ETF Dana Indeks Real Estat Vanguard dipukul pada awal 2020, bahkan lebih dari 500 Standard &Poor, sedangkan biasanya kurang stabil. Kinerja yang kurang ini mungkin mengejutkan, juga, karena REIT secara keseluruhan telah mengungguli S&P 500 dalam waktu yang lama.

Di tengah penutupan ekonomi yang hampir total di banyak negara bagian karena perintah pemerintah, REIT merasa lebih sulit untuk mengumpulkan uang sewa dari penyewa mereka, apakah mereka bisnis atau orang. Selain itu, mereka berhutang uang, juga, karena mereka membiayai properti mereka dengan hutang. Seperti banyak orang Amerika, mereka tidak dibayar bahkan ketika mereka berutang uang kepada orang lain.

Meskipun pemikiran untuk menjual REIT Anda mungkin terasa menyenangkan saat ini, pendekatan ini dapat merugikan Anda dalam jangka panjang, membuat krisis bahkan lebih buruk dari yang sudah ada. Investor REIT harus mencoba menghindari kesalahan umum ini untuk meminimalkan dampak krisis virus corona dan menjaga portofolio mereka terlindungi dari penurunan ekonomi yang diakibatkannya.

1. Jual di bagian bawah

Investasi adalah tentang membeli rendah dan menjual lebih tinggi. Jadi ketika pasar turun secara substansial, seperti yang terjadi di awal tahun 2020, Anda ingin mengevaluasi apakah Anda menjual hanya karena REIT telah turun atau karena menurut Anda akan turun lebih jauh karena fundamental.

Harga saham REIT dibangun dengan harapan jutaan investor, yang mencari semua jenis data (lowongan, pertumbuhan ekonomi, masalah penyewa dan banyak lagi) untuk menentukan tebakan terbaik mereka pada nilai bisnis. Sementara harga selalu bisa bergerak nanti, seringkali dibutuhkan informasi baru untuk mengubah pandangan investor tentang REIT.

Pasar seringkali efektif dalam memprediksi masa depan. Kabar baik bisa terjadi tanpa Anda sadari, dan seringkali kabar baik dapat dikaitkan dengan investor menjadi kurang pesimis secara keseluruhan. Jika situasi berubah dengan cara yang menguntungkan, Nilai REIT sebenarnya bisa naik, tidak turun, meninggalkan Anda telah menjual di dekat bagian bawah.

2. Tidak menganalisis REIT dengan hati-hati

Apa pun yang Anda pikirkan untuk dilakukan dengan REIT – membeli, penjualan, atau berdiri tepuk – penting untuk menganalisis mereka dan industri dengan hati-hati. REIT beroperasi di banyak sektor berbeda — perawatan kesehatan, penginapan, apartemen, pusat ritel dan data, untuk menyebutkan beberapa. Dinamika masing-masing sektor ini sangat berbeda, jadi Anda tidak dapat mengambil pendekatan "satu ukuran cocok untuk semua".

Sebagai contoh, REIT pusat data dan REIT menara telah bertahan dengan cukup baik. Mereka masih turun dari puncaknya, tetapi kurang dari sektor yang lebih luas. Lalu ada REIT penginapan dan retail, yang telah dikirim terhuyung-huyung karena tidak jelas kapan konsumen dapat melanjutkan perjalanan dan belanja seperti sebelumnya. Bahkan REIT kesehatan, yang biasanya menikmati permintaan yang konsisten, telah dipukul lebih keras dari yang Anda duga. Jadi, Anda harus memahami dinamika setiap sektor.

Sebelum Anda membuat keputusan tentang bagaimana melanjutkan, mempertimbangkan faktor-faktor ini serta situasi yang lebih spesifik di setiap perusahaan. Apakah penyewa membayar sewa mereka? Apakah beban utang dapat dikelola? Apakah perusahaan perlu mengumpulkan uang di masa depan jika ekonomi tidak membaik? Akankah REIT – seperti pemilik bioskop – berjalan dengan baik dalam ekonomi “normal baru”?

Tentu saja, itu hanya beberapa pertanyaan yang ingin Anda pertimbangkan sebelum mengambil tindakan apa pun. Biarkan fakta memandu keputusan Anda dan bukan sebaliknya.

3. Membiarkan rasa takut menghalangi Anda untuk membeli REIT yang bagus

Jika Anda telah menganalisis perusahaan dan masa depan jangka panjang terlihat bagus, itu bisa menjadi kesalahan untuk tidak membeli lebih banyak, terutama jika Anda menerima diskon yang signifikan untuk apa yang menurut Anda bernilai REIT di masa depan. Jadi, penting untuk tidak membiarkan rasa takut menakut-nakuti Anda dari tawaran yang bagus.

Itu tidak berarti bahwa setiap REIT yang didiskon adalah barang murah. Dan bahkan perusahaan yang bagus bisa menjadi lebih murah ketika informasi baru muncul atau investor menjadi lebih pesimis. Itulah salah satu alasan mengapa banyak ahli merekomendasikan penggunaan rata-rata biaya dolar untuk membeli saham. Dengan menggunakan pendekatan ini, Anda dapat menyebarkan pembelian Anda menjadi rata-rata menjadi saham.

Sementara REIT dikenal dengan dividen yang stabil, krisis virus corona saat ini telah membuat sebagian dari stabilitas itu diragukan. Jika REIT tidak mengumpulkan uang sewanya, akan sulit membayar dividennya. Jadi investor mungkin sudah memperkirakan banyak potensi pemotongan dividen. Tetapi jika pemotongan dividen itu tidak terjadi, saham mungkin siap untuk melambung lebih tinggi.

Jika fundamental REIT terlihat bagus dan dapat terus berkembang di masa depan, tapi itu tidak dihargai untuk skenario ini, maka mungkin ini saat yang tepat untuk mengambil saham. Tetapi seringkali Anda harus mengatasi rasa takut Anda. Melakukan analisis menyeluruh dari REIT dapat membantu Anda menghilangkan keraguan.

4. Hanya posisi konsentrasi, tidak melakukan diversifikasi

Jika Anda ingin membeli REIT pada saat penurunan, itu bisa menjadi kesalahan untuk fokus hanya pada yang Anda miliki. Sebagai gantinya, ini bisa menjadi kesempatan untuk membeli beberapa saham berkinerja tinggi yang sebelumnya terlihat terlalu mahal. Lewat sini, Anda dapat memanfaatkan kekuatan diversifikasi, sebenarnya menambahkan lebih banyak perusahaan berkualitas tinggi ke portofolio Anda, sementara harganya relatif lebih murah.

Sebagai contoh, pertumbuhan ekonomi digital sangat bagus untuk beberapa sektor REIT dalam beberapa tahun terakhir – gudang, pusat data dan menara telekomunikasi, khususnya. Sementara banyak dari sektor ini telah bertahan dengan baik, mereka masih di bawah tertinggi 52 minggu mereka. Tetapi prospek untuk sektor-sektor ini dalam jangka panjang tetap kuat.

Dengan melakukan diversifikasi, Anda dapat mengurangi risiko portofolio sambil berpotensi menambahkan beberapa permata berkualitas tinggi. Ini juga membantu menyeimbangkan risiko satu ledakan, mengingat utang signifikan yang umum untuk REIT.

5. Dengan asumsi semuanya akan kembali normal dengan cepat

Sementara pasar telah memantul dari posisi terendahnya dengan relatif cepat, mungkin keliru untuk berpikir bahwa ekonomi riil akan bangkit kembali secepat itu. Banyak orang diperkirakan akan tetap menganggur bahkan ketika virus corona dinetralisir sebagai ancaman, dan banyak bisnis tidak akan kembali sama sekali. Jadi lingkungan ini akan mempersulit bahkan perusahaan besar untuk mundur dengan cepat.

Dan REIT memiliki masalah lain yang khusus untuk mereka. Mereka harus mengumpulkan uang sewa dari penyewa, dan banyak penyewa tidak punya uang, karena mereka juga tidak membuatnya sekarang. Jadi REIT mungkin lambat untuk pulih. Di atas masalah ini, REIT biasanya dibiayai dengan utang yang signifikan, dengan cara yang sama seperti pemilik rumah biasanya meminjam banyak untuk membiayai rumah mereka. Tanpa uang masuk, REITs harus mencari cara untuk membayar hutang mereka sendiri, juga.

Sementara REIT secara keseluruhan kemungkinan akan baik-baik saja dalam jangka panjang, bisa menjadi kesalahan untuk mengharapkan bisnis seperti biasa terlalu cepat. Itulah alasan lain mengapa rata-rata biaya dolar bisa menjadi strategi yang baik.

Intinya

REITs menawarkan cara yang menarik untuk berinvestasi di real estat untuk jangka panjang, tetapi investor perlu melangkah dengan hati-hati selama penurunan ini, menegosiasikan jalan antara optimisme ceroboh dan pesimisme rabun. Pergeseran pasar dapat menawarkan nilai signifikan untuk mengatur portofolio Anda selama beberapa dekade dengan pengembalian besar, termasuk aliran dividen yang terus meningkat. Tetapi Anda ingin menyeimbangkan sisi positif ini dengan potensi kerugian, terutama jika ekonomi melemah lebih jauh dari sini.