6 Dana REIT Terbaik untuk Dibeli

Gambar Getty

Kenaikan suku bunga dan penurunan pusat perbelanjaan telah membebani kepercayaan investasi real estat (REIT) selama beberapa tahun terakhir. Kabar baiknya adalah bahwa banyak REIT – bisnis khusus yang diuntungkan pajak memberi investor eksposur ke real estat – sekarang diperdagangkan dengan harga murah.

Itu membuat sekarang menjadi waktu yang tepat untuk melompat secara luas ke dalam kelas aset yang secara tradisional ramah dividen ini melalui reksa dana dan dana yang diperdagangkan di bursa.

REITs – yang memiliki dan sering mengoperasikan real estate seperti apartemen, gedung kantor, mal dan properti industri – dapatkan potongan pajak tertentu, tetapi sebagai imbalannya harus melewati 90% dari pendapatan mereka kepada pemegang saham setiap tahun. Itu membuat mereka menghasilkan permainan yang bagus; saat ini, rata-rata REIT menghasilkan 4%, yang lebih tinggi dari kebanyakan saham atau imbal hasil obligasi berkualitas tinggi.

Mereka juga terlihat murah sekarang. Sementara indeks 500 saham Standard &Poor diperdagangkan kira-kira 24 kali mengikuti pendapatan 12 bulan, sektor S&P U.S. REIT berpindah tangan dengan harga-ke-dana-dari-operasi (FFO, ukuran penting profitabilitas REIT) dari 16.

Bobot 5% hingga 10% dalam REIT membuat diversifikasi yang baik untuk portofolio saham dan obligasi. Sementara kenaikan suku bunga dianggap sebagai berita buruk bagi REIT – karena obligasi bersaing dengan mereka untuk mendapatkan uang investor pendapatan, dan karena sebagian besar industri real estat bergantung pada uang obligasi – REIT secara historis telah menunjukkan ketahanan selama periode kenaikan suku bunga.

Investor dapat dengan mudah mengakses petak luas industri ini dengan berinvestasi dalam dana real estat dan ETF. Berikut adalah enam dana REIT teratas saat ini:

Data per 27 Juli 2018.

1 dari 6

Investor Indeks Real Estat Vanguard

Pelopor

• Nilai pasar: $59,6 miliar
• Rasio biaya: 0,26%
• Investasi minimal: $3, 000
• Investor Indeks Real Estat Vanguard (VGSIX, $26,75) melacak indeks REIT yang luas, dengan 187 kepemilikan yang mencakup "spesialisasi" (29,8% dari portofolio), eceran (15,8%), perumahan (13,4%), gedung perkantoran (10,9%) dan segelintir kategori lainnya. Seperti kebanyakan dana indeks, yang ini berbobot kapitalisasi pasar, artinya itu didominasi oleh REIT yang paling banyak dipegang. Kepemilikan teratas saat ini termasuk infrastruktur telekomunikasi REIT American Tower (AMT) dan pemilik mal Simon Property Group (SPG).

Vanguard adalah pelopor pengindeksan – menyusun sekelompok aset dengan menggunakan indeks berbasis aturan, seperti S&P 500, daripada tim manajemen yang hanya memilih investasi sesuka hati. Dan REIT adalah salah satu dari banyak bidang dunia investasi yang dicakup oleh Vanguard dengan dana indeksnya yang murah.

REITs adalah sudut kecil pasar, dan jalan buntu seperti itu secara teoritis adalah tempat yang baik untuk dana yang dikelola secara aktif untuk mengalahkan indeks sederhana. Tetapi dana Vanguard melampaui 64% dari dana REIT yang dikelola secara aktif selama 10 tahun terakhir. Rata-rata, itu mengembalikan tujuh persepuluh poin persentase lebih banyak per tahun daripada rata-rata dana REIT aktif selama rentang itu.

Ini juga merupakan cara murah untuk memiliki seikat REIT dan mengakses hasil 3,5%. Saham kelas Investor hanya mengenakan biaya 0,26%, atau $26 per tahun untuk setiap $10, 000 diinvestasikan. Saham kelas Admiral (VGSLX) dikenakan biaya 0,12% (dengan investasi minimum $10, 000), seperti halnya saham ETF (VNQ), yang tidak memiliki minimal.

2 dari 6

Investasi Real Estat Kesetiaan

Kesetiaan

• Nilai pasar: $3,8 miliar
• Rasio biaya: 0,76%
• Investasi minimal: $2, 500
• Investasi Real Estat Kesetiaan (FRESX, $41,62) manajer Steve Buller telah menguji coba dana ini dengan sukses selama 20 tahun. Dia mencari REIT yang memiliki aset real estat berkualitas tinggi dan berdagang dengan harga menarik (seperti yang dilakukan banyak orang sekarang). Dia juga menggunakan indikator makroekonomi untuk membantu memutuskan subsektor REIT mana yang kelebihan berat badan dan kekurangan berat badan.

Saat ini, Buller menyukai REIT industri dan kantor (32,3% dari dana), perumahan (24,9%) dan ritel (16,6%), dengan ceruk ruang penyimpanan sendiri juga mendapatkan sekitar 9% dari aset dana tersebut. Simon adalah pemegang teratas dalam dana ini, dan diikuti oleh perusahaan logistik seperti REIT Prologis (PLD) dan storage king Public Storage (PSA).

FRESX telah mengembalikan 8% tahunan selama 10 tahun terakhir, memuncaki indeks S&P US REIT dengan rata-rata setengah poin persentase per tahun; itu juga di depan indeks dengan rata-rata 0,6 poin persentase per tahun selama tiga tahun terakhir. Lebih-lebih lagi, FRESX telah mengalahkan rata-rata dana real estat dalam 15 dari 20 tahun Buller memimpin. Itu sebagian terangkat oleh dividen yang layak yang saat ini menghasilkan 2,7%.

Dana itu hampir tidak tahan peluru. Investasi Real Estat Fidelity hancur pada tahun 2007, jatuh 21% dan berakhir di desil terbawah di antara rekan-rekannya. Itu kehilangan lebih banyak lagi, 38%, pada tahun 2008 … tapi itu sebenarnya sedikit di atas rata-rata di antara para pesaingnya.

Buller adalah investor yang sabar, meskipun. Keamanan rata-rata tetap dalam dana selama sekitar empat tahun.

3 dari 6

T. Rowe Harga Real Estat

Harga T. Rowe

• Nilai pasar: $5,2 miliar
• Rasio biaya: 0,73%
• Investasi minimal: $2, 500

Hampir setiap dana real estat sedikit berbeda dari rekan-rekannya. T. Rowe Harga Real Estat (TREX, $27,62), contohnya, cenderung memiliki REIT yang lebih “tradisional” (perumahan, kantor, pengecer, hotel) dan lebih sedikit REIT khusus seperti yang berhubungan dengan menara seluler dan pusat data. Dua kepemilikan teratas, contohnya, adalah sepasang drama apartemen:AvalonBay Communities (AVB) dan Equity Residential (EQR).

Kurangnya REIT pusat data secara khusus telah menahan TRREX selama beberapa tahun terakhir. Dana tersebut juga memiliki hasil 2,3% yang agak rendah. Tetap, Manajer David Lee, seperti Fidelity's Buller, telah menjalankan dana ini – dan menjalankannya dengan baik – selama 20 tahun. Penawaran Fidelity telah melampaui dana T. Rowe dengan rata-rata 1,5 poin persentase selama 10 tahun terakhir. Tapi dana T. Rowe kurang stabil dibandingkan dana Fidelity. TRREX cenderung menahan posisi lebih lama, rata-rata 10 tahun – nilai tambah tersendiri bagi investor yang menginginkan portofolio yang konsisten.

4 dari 6

iShares Global REIT ETF

iShares

• Nilai pasar: $1,2 miliar
• Rasio biaya: 0,14%

Investor yang tertarik dengan diversifikasi geografis dapat melihat ke: iShares Global REIT ETF (REET, $25,53) – dana yang diperdagangkan di bursa yang memadukan REIT internasional dan domestik.

Pada kasus ini, REET kira-kira 65% diinvestasikan di REIT Amerika seperti Simon Property Group, Prologis dan Penyimpanan Publik. Sisanya tersebar di negara-negara maju termasuk Jepang, Australia dan Inggris. Dua REIT asing yang menembus 10 besar adalah perusahaan ritel Prancis Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) dan perusahaan ritel dan ruang kantor yang berbasis di Hong Kong, Link REIT, yang merupakan kepercayaan investasi real estat terbesar di Asia.

Seperti halnya dengan sebagian besar saham asing, REIT asing, serta dana global ini, telah membuntuti saudara-saudara mereka di AS selama tiga tahun terakhir dengan rata-rata setengah poin persentase per tahun. Anda juga harus khawatir tentang masalah internasional seperti risiko mata uang.

Tetap, diversifikasi asing memang memberikan lindung nilai yang bagus jika real estat AS mundur selangkah. Hasil, jam 4%, bukan apa-apa untuk bersin juga.

5 dari 6

Vanguard Global ex-AS Dana Indeks Real Estat

Pelopor

• Nilai pasar: $6,7 miliar
• Rasio biaya: 0,34%
• Investasi minimal: $3, 000

NS Vanguard Global ex-AS Dana Indeks Real Estat (VGXRX, $23,50) adalah pilihan yang lebih baik jika Anda ingin eksposur internasional yang ketat.

Berbeda dengan iShares Global REIT ETF, Mantan Vanguard AS dana tidak memiliki eksposur ke REIT Amerika. Juga, ia memiliki lebih banyak eksposur ke perusahaan real estat pasar berkembang, sehingga Anda juga dapat mengakses bagian dunia yang tumbuh lebih cepat. Negara maju termasuk Jepang (22,2%), Hongkong (12,9%), Australia (8,2%) dan Inggris (7%) masih mendominasi aset kelolaan, tetapi Cina (10,9%), Afrika Selatan (2,1%) dan Filipina (1,4%) adalah di antara negara-negara yang memberi dana tersebut bobot sekitar seperlima di pasar negara berkembang.

Seperti banyak dana indeks, itu adalah kapitalisasi pasar tertimbang, juga, artinya saham real estate terbesar – seperti Unibail dan Sun Hung Kai Properties Hong Kong – adalah kepemilikan terbesar.

REIT asing sering kali memberikan hasil yang lebih tinggi daripada REIT AS; yakni, VGXRX menghasilkan 4,7% yang murah hati.

Saham kelas Investor mengenakan biaya 0,34% dan membutuhkan minimal hanya $3, 000. Saham kelas Laksamana, VGRLX (investasi minimum:$10, 000), dan ETF, VNQI, biaya hanya 0,14%.

6 dari 6

Cohen &Steers Saham Realti

Cohen &Kemudi

• Nilai pasar: $4,3 miliar
• Rasio biaya: 0,97%
• Investasi minimal: $10, 000

Cohen &Steers dikenal karena fokusnya pada perwalian investasi real estat. Dan itu Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX, $63,00) adalah reksa dana kuno – dengan semua sisi positif dan negatifnya.

Tiga manajer memeriksa semuanya, mulai dari nilai dasar setiap properti REIT hingga prospek makro untuk real estat komersial. Dari proses ini, tim membangun portofolio antara 40 dan 60 REIT. Subsektor real estat kelebihan dan kekurangan dana tergantung pada pandangan manajer. Perkantoran (14%), apartemen (13%) dan pusat data (12%) adalah yang teratas saat ini, dengan industri (6%) dan infrastruktur (4%) di antara industri kecil.

Pengembalian sudah baik. Selama 10 tahun terakhir, dana tersebut mengembalikan 8,3% tahunan – rata-rata 0,7 poin persentase setiap tahun dari FTSE NAREIT All Equity REITs Index.

Ada beberapa kelemahan, Namun. Untuk satu, rasio biaya 0,97% adalah cacat terhadap pesaing indeks super-biaya rendah. Juga, dana tersebut telah berkembang menjadi $4,3 miliar dalam bentuk aset, menjadikannya salah satu dana REIT terbesar yang dikelola secara aktif – dan itu membuatnya lebih sulit untuk memperdagangkan REIT yang lebih kecil.

Di sisi negatif, rasio biaya 0,97% tidak terlalu tinggi untuk reksa dana yang dikelola secara aktif, tetapi ini masih merupakan hambatan yang signifikan terhadap pesaing indeks berbiaya super rendah.

Steve Goldberg adalah penasihat investasi di Washington, DC, daerah.