Investasi hak gadai pajak berisiko bagi sebagian besar investor. Inilah yang perlu Anda ketahui sebelum terjun

Investasi hak gadai pajak dapat memberikan eksposur portofolio Anda ke real estat — semuanya tanpa harus benar-benar memiliki properti. ahli, Namun, katakan prosesnya rumit dan peringatkan bahwa investor pemula dapat dengan mudah terbakar. Inilah semua yang perlu Anda ketahui tentang berinvestasi dalam sertifikat hak gadai pajak, termasuk cara kerjanya dan risiko yang terlibat.

Apa itu gadai pajak?

Lien pajak adalah klaim hukum yang ditempatkan oleh pemerintah lokal atau kota pada properti individu ketika pemiliknya gagal membayar utang pajak properti. Pemberitahuan biasanya datang sebelum tindakan yang lebih keras, seperti pungutan pajak, di mana Internal Revenue Service (IRS) atau pemerintah daerah atau kota benar-benar dapat menyita properti seseorang untuk memulihkan utang.

Cara kerja investasi gadai pajak

Setelah pemerintah kota mengeluarkan hak gadai pajak kepada pemilik properti yang telah jatuh tempo, mereka membuat apa yang disebut sertifikat hak gadai pajak yang menunjukkan berapa banyak pajak yang terutang, beserta bunga dan dendanya.

Untuk memulihkan dolar pajak yang menunggak, kotamadya kemudian dapat menjual sertifikat kepada investor swasta, yang mengurus tagihan pajak dengan imbalan hak untuk menagih uang itu, ditambah bunga, dari pemilik properti ketika mereka akhirnya membayar kembali saldo mereka.

Saat ini, 28 negara mengizinkan transfer atau penugasan hak gadai pajak real estat yang menunggak ke sektor swasta, menurut Asosiasi Lien Pajak Nasional, sebuah organisasi nirlaba yang mewakili pemerintah, investor dan penyedia hak gadai pajak institusional. Begini prosesnya.

1. Investor harus menawar hak gadai pajak dalam lelang

Investor hak gadai pajak harus menawar sertifikat dalam lelang, dan bagaimana proses itu bekerja tergantung pada kotamadya tertentu. Calon investor harus mulai dengan membiasakan diri dengan daerah setempat, Asosiasi Lien Pajak Nasional merekomendasikan. Hubungi petugas pajak di daerah Anda untuk menanyakan bagaimana pajak tunggakan itu dikumpulkan.

Lelang dapat dilakukan secara online atau secara langsung. Terkadang tawaran yang menang diberikan kepada investor yang bersedia membayar tingkat bunga terendah, dalam metode yang dikenal sebagai "penawaran turun tingkat bunga." Pemerintah kota menetapkan tarif maksimum, dan penawar yang menawarkan suku bunga terendah di bawah maksimum itu memenangkan lelang. Mengingat, Namun, bahwa ketika suku bunga turun, begitu juga keuntungan.

Tawaran pemenang lainnya diberikan kepada mereka yang membayar jumlah uang tunai tertinggi, atau premi, di atas jumlah gadai.

2. Penawar yang menang membayar saldo dan menangani proses penyitaan

Apa yang terjadi selanjutnya bagi investor bukanlah sesuatu yang terjadi di bursa saham. Penawar yang menang harus membayar seluruh tagihan pajak, termasuk tunggakan utang, bunga dan denda. Kemudian, investor harus menunggu sampai pemilik properti membayar kembali seluruh saldo mereka — kecuali jika mereka tidak melakukannya.

Sebagian besar pemilik rumah memiliki apa yang disebut "periode penebusan" - yang umumnya satu hingga tiga tahun - sebelum mereka diharuskan membayar pajak ditambah bunga secara penuh. Tetapi jika pemilik rumah tidak mengembalikan hutang pajak, investor hak gadai pajak adalah orang yang bertanggung jawab untuk memulai proses penyitaan, yang akan memungkinkan investor untuk mengambil alih kepemilikan properti.

Jika Anda memenangkan hak gadai di lelang, Anda juga harus mempelajari tanggung jawab Anda. Sebagai contoh, di Illinois, dalam waktu empat bulan setelah membeli hak gadai, Anda diminta untuk memberi tahu pemilik properti bahwa Anda memiliki hak gadai dan dapat menyita jika mereka tidak membayar, kata Joanne Musa, konsultan investasi hak gadai pajak dan pendiri TaxLienLady.com. Kemudian surat lain harus dikirim sebelum akhir periode penebusan.

Manfaat dan risiko investasi gadai pajak

Para ahli merekomendasikan untuk berpikir hati-hati tentang risiko yang terlibat sebelum terjun ke dalam investasi hak gadai pajak. Sementara beberapa investor dapat dihargai, orang lain mungkin terjebak dalam baku tembak aturan dan celah yang rumit, yang dalam keadaan terburuk dapat menyebabkan kerugian besar.

1. Hak gadai pajak dapat menjadi investasi dengan hasil yang lebih tinggi, tapi tidak selalu

Dari segi keuntungan semata, sebagian besar investor menghasilkan uang berdasarkan tingkat bunga hak gadai pajak. Suku bunga bervariasi dan tergantung pada yurisdiksi atau negara bagian. Sebagai contoh, tingkat bunga undang-undang maksimum adalah 16 persen di Arizona dan 18 persen di Florida, sedangkan di Alabama tarifnya ditetapkan sebesar 12 persen, menurut Asosiasi Lien Pajak Nasional.

Keuntungan, Namun, tidak selalu menghasilkan hasil setinggi itu selama proses penawaran. Pada akhirnya, sebagian besar hak gadai pajak yang dibeli di lelang dijual dengan harga antara 3 persen dan 7 persen secara nasional, menurut Brad Westover, direktur eksekutif Asosiasi Lien Pajak Nasional.

Sebelum pensiun, Richard Rampel, mantan kepala eksekutif Rampell &Rampell, sebuah kantor akuntan di Palm Beach, Florida, mengalami ini secara langsung. Rampell adalah bagian dari kelompok kecil yang berinvestasi dalam hak gadai pajak lokal pada akhir 1990-an dan awal 2000-an. Pertama, mitra melakukannya dengan baik. Tapi kemudian investor institusi besar, termasuk bank, dana lindung nilai dan dana pensiun, mengejar hasil yang lebih tinggi dalam lelang di seluruh negeri. Investor yang lebih besar membantu menurunkan suku bunga, jadi kelompok Rampell tidak lagi menghasilkan uang yang signifikan dengan hak gadai.

"Pada akhirnya, kami tidak melakukan jauh lebih baik daripada CD, " dia berkata. “Untuk jumlah pekerjaan, itu tidak layak.”

2. Hak gadai pajak datang dengan tanggal kedaluwarsa

Jika pemilik properti gagal untuk menaikkan pajak properti pada akhir periode penebusan, pemegang hak gadai dapat memulai proses penyitaan untuk mengambil kepemilikan properti. Tapi itu jarang terjadi:Pajak umumnya dibayar sebelum tanggal penebusan. Hak gadai juga berada di urutan pertama untuk pembayaran, bahkan sebelum hipotek.

Walaupun demikian, hak gadai pajak memiliki tanggal kedaluwarsa, dan hak pemegang gadai untuk menyita properti atau menagih investasi mereka berakhir pada saat yang sama dengan hak gadai.

Setelah Anda membeli hak gadai, Anda mungkin juga ingin membayar pajak atas properti di tahun-tahun berikutnya, sehingga tidak ada orang lain yang dapat membeli hak gadai dan dengan demikian memiliki klaim atas properti tersebut.

“Kadang-kadang enam bulan setelah periode penebusan, ” kata Musa. "Jangan berpikir kamu bisa membeli dan melupakannya begitu saja."

3. Investasi hak gadai pajak membutuhkan penelitian menyeluruh

Investor individu yang sedang mempertimbangkan investasi dalam hak gadai pajak harus, diatas segalanya, mengerjakan pekerjaan rumah mereka. Para ahli menyarankan untuk menghindari properti dengan kerusakan lingkungan, seperti di mana sebuah pompa bensin membuang bahan berbahaya. Salah satu alasannya:Dalam hal penyitaan, properti itu akan menjadi milik Anda.

“Anda harus benar-benar memahami apa yang Anda beli, ” kata Richard Zimmerman, mitra di Berdon LLP, sebuah kantor akuntan di New York City. “Ketahuilah apa itu properti, lingkungan dan nilai-nilai, jadi Anda tidak membeli hak gadai yang tidak dapat Anda kumpulkan.”

Calon investor juga harus memeriksa properti dan semua hak gadai yang menentangnya, serta penjualan pajak baru-baru ini dan harga jual properti serupa. Jika suatu properti memiliki hak gadai lainnya, yang mungkin membuat lebih sulit untuk mendapatkan gelarnya jika terjadi penyitaan.

Belum, perlu diingat bahwa informasi yang Anda temukan sering kali sudah usang.

“Orang-orang mendapatkan daftar properti dan melakukan uji tuntas berminggu-minggu sebelum penjualan, ” kata Musa. “Setengah dari properti dalam daftar mungkin hilang karena pajak dibayar. Anda membuang-buang waktu. Semakin dekat dengan tanggal Anda melakukan uji tuntas, lebih baik. Anda perlu mendapatkan daftar yang diperbarui. ”

Intinya

Karena investasi hak gadai pajak melibatkan begitu banyak uji tuntas, mungkin bermanfaat untuk mempertimbangkan berinvestasi secara pasif melalui investor institusional yang merupakan anggota National Tax Lien Association. Westover mengatakan 80 persen sertifikat hak gadai pajak dijual kepada anggota NTLA, dan agensi sering kali dapat mencocokkan anggota NTLA dengan investor institusi yang tepat. Itu mungkin membuat pengelolaan proses lebih mudah, terutama bagi seorang pemula.

Sementara investasi gadai pajak dapat menawarkan pengembalian yang murah hati, waspadai tulisan yang bagus, detail dan aturan.

“Saya memiliki beberapa klien dan teman yang telah berinvestasi dalam hak gadai pajak secara besar-besaran hampir sebagai bisnis dan telah melakukannya dengan baik, ” kata Martin Cass, direktur regional layanan klien swasta di BDO USA, sebuah kantor akuntan di West Palm Beach, Florida. “Tapi ini rumit. Anda harus memahami detailnya.”