Tiga grafik tentang stres hipotek:tidak seburuk yang Anda kira

Bagian ini adalah bagian dari seri Tiga Bagan baru kami, di mana kami bertujuan untuk menyoroti tren menarik dalam tiga grafik sederhana.

Perdebatan saat ini tentang perumahan mengacaukan dua masalah terpisah:keterjangkauan perumahan, dan risiko dalam sistem perbankan dari penurunan harga rumah yang signifikan. Jelas, keduanya adalah masalah penting dan hubungan di antara keduanya adalah potensi bagi banyak pemilik rumah untuk melampaui batas dalam keuangan mereka, untuk tidak dapat membayar kembali pinjaman mereka, dan untuk menjatuhkan bank mereka.

Tetapi ketika Anda melihat data tentang tekanan hipotek, risiko sistemik dari penjangkauan ini terlihat kecil. Data dari Australian Prudential Regulation Authority (APRA) mengungkapkan saldo rata-rata pinjaman perumahan hampir tidak naik selama lima tahun terakhir (lihat grafik pertama kami di bawah).

Ini terjadi selama periode ketika harga rumah meningkat cukup kuat. Akibatnya, ini berarti bahwa, rata-rata, orang memiliki lebih banyak ekuitas di rumah mereka untuk berdiri di belakang pinjaman mereka.

Ini tidak hanya berlaku untuk rata-rata tetapi juga jika Anda melihat pinjaman investor atau pinjaman dokumentasi rendah (loc-doc) (ini ditujukan untuk mereka yang tidak dapat memberikan dokumen yang diperlukan seperti biasa, misalnya wiraswasta). Tren yang sama muncul. Tidak jelas dari sini bahwa orang mengambil risiko berlebihan – dan tentu saja tidak baru-baru ini.

Bahkan untuk pinjaman baru Anda mendapatkan gambaran dasar yang sama. Bagan di bawah ini menunjukkan rasio pinjaman terhadap penilaian untuk pinjaman baru. Yang jelas adalah bahwa untuk sebagian besar pinjaman baru, orang meminjam antara 60% dan 80% dari nilai rumah mereka.

Proporsi orang yang memiliki eksposur yang sangat tinggi terhadap penurunan harga rumah – mereka yang memiliki rasio pinjaman terhadap penilaian di atas 90% – telah menurun dari waktu ke waktu. Sekali lagi, gambaran dasarnya adalah salah satu rumah tangga yang bijaksana, daripada komunitas orang yang berjudi pada kenaikan harga rumah.

Banyak kebingungan tentang perumahan muncul karena orang membuat perbandingan yang tidak tepat. Salah satu kesalahan umum adalah membandingkan jumlah utang perumahan dengan pendapatan nasional. Ini sangat menyesatkan.

Perbandingan yang lebih tepat adalah antara penghasilan Anda dan jumlah penghasilan Anda yang dibutuhkan untuk melayani pinjaman Anda. Di tingkat nasional, ini berarti kita harus melihat ukuran pendapatan nasional dan jumlah pendapatan yang dibutuhkan untuk membayar hutang (bukan jumlah hutang).

Alternatif yang digunakan oleh Reserve Bank adalah membandingkan jumlah hutang yang dimiliki orang dengan jumlah aset yang mereka miliki. Seperti yang dapat kita lihat pada grafik di bawah ini, nilai kewajiban rumah tangga telah meningkat tetapi nilai total aset yang dimiliki oleh rumah tangga tampaknya meningkat lebih cepat. Lagi, tidak ada kasus yang jelas bahwa sektor rumah tangga telah meminjam secara berlebihan.

Semua ini tidak menyangkal bahwa harga rumah bisa turun, atau beberapa orang merasa sangat sulit untuk membeli tempat tinggal di Sydney. Rumah jauh lebih murah di bagian lain Australia dan harga properti bahkan telah jatuh baru-baru ini di beberapa daerah.