Investasi Gedung Apartemen:Sebuah Kisah Perhatian (Tidak Ada Upaya Uang Muka)

Ketika saya berusia 23 tahun, saya membeli sebuah gedung apartemen delapan unit tanpa uang muka. Dan saya pergi dengan uang tunai $1.000 pada saat penutupan! Kedengarannya cukup mewah, bukan? Salah.

Itu adalah salah satu kesalahan investasi real estat paling bodoh yang pernah saya lakukan di masa muda saya.

Saya lolos tanpa goresan, tetapi itu karena keringat, air mata, dan keberuntungan yang terlalu banyak. Tidak ada satupun yang disebabkan oleh keterampilan berinvestasi yang cerdas.

Suara dan Kemarahan

Saya berusia 23 tahun dan baru saja mendapatkan lisensi real estat pada tahun sebelumnya. Beberapa bulan pertama saya dihabiskan untuk membeli dan menjual beberapa unit kelas atas untuk pemilik rumah perorangan. Komisinya lumayan, tapi sebagai Realtor baru, perpecahan saya dengan perusahaan saya tinggi. Untuk memperumit masalah ini, saya telah membiayai asosiasi, pelatihan, dan biaya serikat pekerja saya untuk memulai. (Ini terjadi sebelum saya memutuskan untuk membatalkan kartu kredit saya.)

Setelah beberapa bulan, saya mulai bekerja lebih banyak di pasar penyitaan dan short-sale yang sedang booming yang melanda Indiana tengah. Pengacara luar negeri, dokter, dan orang berpenghasilan tinggi lainnya (kebanyakan dari West Coast) memenuhi pasar lokal kami.

Mereka membeli rumah senilai $30.000, $40.000, dan $50.000 seolah-olah itu adalah mainan — meskipun harganya terlalu mahal, terlalu banyak pendanaannya, dan hanya mainan yang setengah berfungsi. Dengan harga sewa yang berkisar antara $400-$1000, mereka tidak dapat menolak apa yang dikatakan dalam spreadsheet mereka tentang keuntungan yang akan didapat. Mereka membeli banyak rumah tanpa terlihat dan menggunakan perusahaan real estate pertama yang akan menjualnya kepada mereka.

Kami mewakili banyak bank yang tidak mengetahui harga pasar lokal. Mereka juga tidak memahami kondisi properti mereka saat ini (bahkan setelah kami memberi tahu mereka beberapa kali). Lebih dari separuh kesepakatan gagal. Entah bank tersebut terlalu tidak realistis untuk dinegosiasikan, atau penutupan akan terganggu oleh ditemukannya hak gadai yang misterius, hipotek kedua yang tidak diketahui oleh siapa pun, atau masalah lain dengan hak milik yang bahkan kami tidak tahu mungkin terjadi!

Dibutuhkan kerja keras untuk mendapatkan komisi yang lebih rendah, namun ada ratusan properti yang membantu meratakan gaji dari bulan ke bulan. Dan saya belajar banyak tentang cara menghindari kesalahan investasi real estat.

Manajemen Properti Siap Menelepon

Setelah sebagian besar investor luar kota menutup sewa barunya, mereka mulai mencari perusahaan untuk mengelola/menyewanya. Setelah puluhan permintaan terhadap perusahaan pengelola properti yang terjangkau dan tepercaya (dan tidak ada opsi yang jelas), kami memutuskan untuk mulai menawarkan layanan tersebut sendiri.

Saya bergabung dengan broker yang menghabiskan waktunya berfokus untuk memperoleh lebih banyak prospek untuk pembelian/penjualan. Saya mulai mencari cara untuk secara aktif mengelola dan menyewakan unit-unit yang kosong (yang hampir selalu memerlukan perbaikan terlebih dahulu).

Karena sebagian besar klien kami sudah menjadi pelanggan tetap, mereka sangat senang memiliki pilihan untuk mengelola properti mereka sendiri oleh kami. Hanya dalam waktu enam bulan atau lebih kami telah mengelola lebih dari 125 unit.

Saya bekerja berjam-jam dan menjawab panggilan telepon paling aneh yang dapat Anda bayangkan sepanjang malam. Namun secara keseluruhan, kami menghasilkan keuntungan dan mencari cara untuk meningkatkan skala sistem kami dalam beberapa kuartal ke depan.

Badai yang Sempurna

Sebagai bagian dari upaya membangun jaringan dan menghasilkan prospek, kami secara teratur menghadiri pertemuan pribadi di mana broker lokal akan saling menyampaikan keinginan dan kebutuhan klien mereka saat ini. Dalam suatu pertemuan, broker lain sedang menawarkan salah satu propertinya untuk dijual. Itu adalah dua empat kompleks yang berdampingan (total delapan unit) dengan masing-masing unit menjadi satu kamar tidur. Lokasinya berada di kawasan berpenghasilan rendah, namun dia hanya meminta $125.000 untuk kedua properti tersebut.

“$125.000 untuk delapan unit?”, pikir saya. “Ada telah untuk menjadi tangkapan.”

Ada. Tujuh dari delapan unit memiliki penyewa, namun hanya tiga yang memiliki riwayat pembayaran tepat waktu. Bahkan setelah mengusir penyewa yang tidak membayar, setiap unit akan membutuhkan beberapa ribu dolar pekerjaan untuk mendapatkan sewa yang layak. Selain itu, total ada empat tungku yang semuanya mungkin dibuat pada tahun 40an atau 50an.

Dengan kata lain, ini adalah proyek menurut ketentuan siapa pun. Hal ini memerlukan beberapa perbaikan di muka, pengajuan penggusuran selama beberapa bulan, kunjungan ke pengadilan, dan menunjukkan kembali unit-unit tersebut, namun… “$125.000 untuk delapan unit! “

Seandainya Seseorang Mau Meminjamkan Uang kepada Saya…

Saya menggali lebih dalam lagi angka-angkanya. Saya sudah mengelola properti, mengoordinasikan perbaikan, menegosiasikan harga material, dan menyewakan unit untuk lusinan klien lainnya. Masuk akal jika saya bisa mendapatkan pinjaman, saya bisa memasukkan properti langsung ke sistem yang saya jalankan saat ini.

Namun, ada masalah besar yang mencolok. Baik saya maupun partner saya tidak layak mendapatkan kredit dalam apa pun arti kata tersebut. Peluang saya untuk mendapatkan persetujuan untuk mendapatkan hipotek sangat kecil (apalagi pinjaman komersial berpenghasilan rendah yang tidak ditempati oleh pemilik). Dengan penyesalan, saya melupakan properti itu dan melanjutkan proses membangun bisnis manajemen.

Namun, pada pertemuan networking kami berikutnya, kami mengetahui beberapa berita tambahan tentang properti tersebut. Broker yang memilikinya berada dalam masalah serius di sekitar selusin bidang real estate. Dia berhutang $76.000 untuk kedua bangunan tersebut, yang dibiayai melalui investor/pemberi pinjaman uang keras.

Pemberi pinjaman swasta menjadi takut bahwa investor akan segera gagal bayar (memberi pemberi pinjaman properti yang tidak ingin ia gunakan). Pemiliknya hanya ingin keluar dari properti tersebut, sehingga dia dapat memfokuskan energinya untuk menyelamatkan properti lainnya.

Tanpa banyak berpikir, kami menarik pelatuknya.

Penawaran yang Berani

Kami menghubungi pemberi pinjaman swasta (individu) yang saat ini mendanai properti tersebut. Lalu kami menyampaikan kepadanya ide untuk mengambil alih pinjaman dan membeli properti dari pemilik yang putus asa saat ini.

Kami menawarkan keduanya untuk menandatangani pinjaman, sehingga memberi investor dua nama yang berlawanan dengan nama yang dia miliki saat ini. Kemudian menunjukkan bagaimana kami akan memperbaiki situasi tersebut, mengusir semua penyewa, dan menghubungkannya ke sistem manajemen kami.

Tak satu pun dari kami memiliki uang sepeser pun, jadi kami bahkan berani meminta pemberi pinjaman swasta untuk berinvestasi lebih banyak uang ke dalam properti. Agar kami dapat mengambil alih, dia harus meminjamkan kami tambahan $15.000 untuk mengganti tungku dan memperbaiki dua unit setelah penggusuran.

Itu adalah tawaran yang berani. Kami tidak akan memberikan apa pun kecuali rencana pengelolaan dan tanda tangan kami pada hipotek pribadi senilai $91,000 (12%) untuk delapan unit dan pinjaman tunai $16,000. Pemberi pinjaman pasti mengetahui lebih banyak tentang keadaan buruk pemilik saat ini dibandingkan kami karena dia menerima tawaran kami. Pemilik saat ini dengan senang hati membayar hutangnya, dan dalam seminggu kami duduk untuk menutupnya.

Setelah dokumen pembelian real estat pertama saya ditandatangani, saya diberikan cek senilai $1000 (untuk sewa/deposit prorata untuk bulan tersebut). Saya tidak memberikan apa pun yang nyata, hanya tanda tangan saya yang tidak berharga, dan berjalan ke bank untuk menyetor uang.

“Jadi beginilah cara kerja real estate”, aku menyombongkan diri. “Saya bisa terbiasa dengan ini.”

Saya tidak tahu apa yang sedang terjadi…

Bersambung…

Catatan J.D.: Ini adalah gambaran sekilas tentang dunia yang selalu saya pikirkan. Meski Kris terus berusaha menghalangiku, aku tertarik dengan properti sewaan. Saya menantikan untuk membaca bagian kedua dari cerita ini. Dan meskipun GRS tidak akan menjadi blog real estate, cerita pembaca hari Minggu ini sebenarnya adalah tentang bagaimana salah satu dari Anda memutuskan untuk mengambil risiko dengan membeli properti sewaan, jadi kami akan memiliki tema mini di sini selama seminggu atau lebih…