Hipotek Terbalik untuk Lansia:Panduan Keamanan Finansial

Para lansia yang memiliki ekuitas di rumahnya yang berniat untuk tinggal di sana dan ingin menambah penghasilan beralih ke hipotek terbalik. Mereka mendapatkan popularitas ketika harga bahan makanan, bahan bakar, dan barang lainnya naik karena inflasi.

Menurut laporan baru-baru ini, sekitar 480.000 hipotek terbalik saat ini beredar di AS, dan jumlah ini akan terus bertambah seiring bertambahnya usia generasi baby boomer. Hampir 30% lansia berusia 65 tahun ke atas kesulitan melunasi kewajiban keuangan mereka, meningkat 7% dari tahun sebelumnya.

Sederetan panjang juru bicara selebriti, yang terbaru adalah aktor pemenang penghargaan Tom Selleck, mendukung keuntungan hipotek terbalik bagi pemilik rumah lanjut usia di masa pensiun mereka. Hipotek terbalik memiliki beberapa manfaat; terutama, Anda bisa tinggal di rumah Anda sendiri. Jenis pinjaman ini memberikan likuiditas yang tidak mengharuskan Anda membayar pajak sekaligus membantu Anda mengelola biaya selama masa pensiun. Pemilik rumah dapat membayar kembali pinjamannya setelah mereka pindah atau meninggal dunia, meskipun tanggung jawab berpindah ke ahli waris.

Namun, hipotek terbalik rumit, berisiko, dan sering digunakan oleh penipu untuk menipu orang-orang di tahun-tahun emas mereka untuk mengeluarkan sejumlah besar uang dan bahkan rumah mereka. Mari selami cara kerja hipotek terbalik dan alternatifnya.

Apa itu Hipotek Terbalik?

Seperti hipotek konvensional, pemilik rumah berusia 62 tahun atau lebih, seperti mereka yang dilaporkan menghadapi kesulitan keuangan, dapat menggunakan hipotek terbalik untuk meminjam uang terhadap ekuitas di rumah yang dibayar penuh (atau sebagian besar) dan mempertahankan kepemilikan properti atas nama mereka. Namun, ada perbedaan antara hipotek terbalik dan konvensional. Saldo hipotek konvensional menurun sementara hipotek terbalik meningkat seiring waktu, dan biaya satu kali tertentu dapat dimasukkan ke dalam saldo pinjaman.

Mereka yang memiliki hipotek terbalik dapat menerima hasil sekaligus, jalur kredit, atau pembayaran bulanan tetap. Meskipun pinjaman dapat dibayar melalui serangkaian pembayaran bulanan, pemilik rumah dengan hipotek terbalik tidak diharuskan melakukan pembayaran pinjaman selama masa hidup mereka. Hutang mereka dapat diwariskan kepada ahli warisnya, yang memutuskan apakah akan menjual properti atau menanggung pinjaman tersebut.

Meskipun pemberi pinjaman hipotek terbalik mungkin menawarkan pinjaman tetap, sebagian besar merupakan pinjaman variabel, yang berarti Anda mungkin menghadapi suku bunga yang lebih tinggi, yang ditambahkan ke pinjaman. Kontrak tersebut memungkinkan orang tersebut untuk tetap tinggal di rumah tersebut.

Hipotek Konversi Ekuitas Rumah

Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM) adalah satu-satunya hipotek terbalik yang diasuransikan oleh Pemerintah Federal AS dan hanya tersedia melalui pemberi pinjaman yang disetujui Administrasi Perumahan Federal (FHA). Asuransi FHA menjamin peminjam memiliki akses terhadap dana pinjaman di masa depan meskipun saldo pinjaman melebihi nilai rumah atau pemberi pinjaman mengalami kesulitan keuangan. Pemberi pinjaman dijamin akan menerima pembayaran penuh dari penjualan properti. Calon peminjam yang mengambil pinjaman HECM harus menerima konseling dari agen perumahan hipotek terbalik yang disetujui HUD sebelum menerima pinjaman.

HECM adalah program hipotek terbalik FHA yang memungkinkan Anda menarik sebagian ekuitas rumah Anda untuk pemeliharaan rumah, perbaikan, atau biaya hidup umum. Peminjam HECM dapat tinggal di rumah mereka tanpa batas waktu jika pajak properti dan asuransi pemilik rumah tetap berlaku.

Jumlah yang dapat ditarik oleh peminjam bergantung pada faktor-faktor berikut:

• Usia peminjam atau pasangannya
• Tingkat suku bunga saat ini
• Jumlah yang lebih rendah antara harga jual atau nilai penilaian atau batas hipotek HECM FHA

Biaya Hipotek Terbalik

Ketahuilah bahwa ada biaya penutupan untuk hipotek terbalik, yang dapat Anda bayar di muka atau ditunda dengan mengizinkan pemilik rumah memasukkan biaya tersebut ke dalam pinjaman, jadi Anda tidak perlu mengeluarkan uang di muka. Namun, biaya tersebut akan mengurangi jumlah dana yang tersedia untuk Anda.

Beberapa jumlah mungkin dapat dikesampingkan atau dinegosiasikan. Berikut rincian biaya HECM menurut HUD:

• Premi asuransi hipotek (MIP)
• Biaya asal
• Biaya layanan – Pemberi pinjaman dapat mengenakan biaya bulanan selama tidak melebihi $30-$35, tergantung apakah tarifnya tetap atau variabel.  
• Biaya pihak ketiga – Pihak ketiga mungkin mengenakan biaya untuk penilaian, pemeriksaan rumah, pemeriksaan kredit, pencarian hak milik, atau biaya pencatatan.  

Biasanya, usia peminjam termuda menentukan jumlah yang dapat Anda pinjam jika peminjam lebih dari satu.

Anda juga dapat menggunakan HECM untuk membeli tempat tinggal utama jika Anda dapat menggunakan uang tunai untuk membayar selisih antara hasil HECM dan harga jual ditambah biaya penutupan properti yang Anda beli.

Pada dasarnya, peminjam memperdagangkan ekuitas mereka di rumah dengan imbalan pendapatan tetap bulanan atau fasilitas kredit yang dapat digunakan sesuai pilihan pemilik rumah. Prospek yang paling mungkin untuk pinjaman tersebut adalah para lansia yang telah melunasi hipotek mereka namun kekurangan pendapatan. Hipotek dapat dibayar kembali setelah pemilik terakhir yang masih hidup menjual rumah, pindah secara permanen, atau meninggal.

Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM), jenis hipotek terbalik yang paling umum, adalah jenis pinjaman rumah tertentu hanya untuk pemilik rumah yang berusia 62 tahun ke atas. Salah satu potensi kerugian HECM yang diasuransikan pemerintah adalah batas maksimum hipotek terbalik yang dapat Anda pinjam adalah $1.089.300 per Januari 2023, meskipun penilaian rumah Anda bernilai lebih tinggi.

Alternatif HECM

Ada dua alternatif yang tidak diasuransikan FHA selain HECM. Selain diasuransikan oleh FHA, hipotek HECM memberi Anda uang muka pinjaman yang lebih signifikan dengan biaya lebih rendah dibandingkan pinjaman swasta, dan memberikan masa tenggang selama dua belas bulan berturut-turut sehingga peminjam dapat tinggal di panti jompo atau fasilitas medis sebelum harus membayar kembali pinjamannya.

Hipotek terbalik yang paling tidak umum adalah hipotek terbalik tujuan tunggal yang ditawarkan oleh pemerintah negara bagian dan lokal serta organisasi nirlaba. Alternatif lainnya adalah pinjaman hipotek terbalik milik sektor swasta, kadang-kadang disebut hipotek terbalik “jumbo” untuk warga lanjut usia dengan nilai rumah hingga $4 juta, melebihi batas pinjaman pemerintah. Namun, kualifikasinya lebih ketat, dan suku bunganya cenderung di atas suku bunga HECM.

Alternatif Pembiayaan Untuk Membalikkan Hipotek

Alih-alih hipotek terbalik, pemilik rumah dapat mempertimbangkan pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) yang lebih populer. Pemilik rumah dapat meminjam berdasarkan nilai rumah mereka selama mereka memiliki setidaknya 20% ekuitas di rumah mereka. Alternatif-alternatif ini tidak dibatasi usia. Pinjaman ekuitas rumah Anda didasarkan pada tingkat bunga tetap dan diterima sebagai pembayaran sekaligus. Mereka dapat memanfaatkan fasilitas kredit mereka dari HELOC dan membayar bunga, biasanya dengan suku bunga variabel, hanya atas apa yang mereka tarik.

Bagaimana Hipotek Terbalik Dibandingkan dengan Hipotek Tradisional

Pemilik rumah dapat meminjam uang menggunakan rumah mereka sebagai jaminan atas pinjaman menggunakan hipotek terbalik dan tradisional, dan hak milik atas rumah tetap atas nama pemilik rumah. 

Namun, peminjam pinjaman hipotek terbalik tidak perlu melakukan pembayaran hipotek bulanan, termasuk biaya yang mungkin dimasukkan ke dalam saldo pinjaman. Tanggung jawab mereka atas pinjaman terjadi ketika mereka tidak lagi tinggal di rumah tersebut atau jika mereka meninggal dunia, dan kemudian tanggung jawab tersebut jatuh ke tangan ahli waris. Dengan pinjaman hipotek terbalik, pemilik rumah harus menggunakan properti mereka sebagai tempat tinggal utama, bertanggung jawab atas asuransi pemilik rumah, pajak properti, dan pembayaran asuransi pemilik rumah, serta memelihara rumah mereka. Kegagalan memenuhi persyaratan ini dapat menyebabkan pinjaman menjadi tunggakan dan berpotensi diambil alih. 

Suku bunga, terutama variabel untuk hipotek terbalik, biasanya ditetapkan lebih tinggi daripada hipotek konvensional, yang saat ini mendekati 8%, yang juga dapat menambah saldo pinjaman Anda. Suku bunga bervariasi tergantung pada nilai kredit pemilik rumah dan pemberi pinjaman. Memiliki saldo kartu kredit yang tinggi mungkin merupakan tanda bahaya bagi pemberi pinjaman. 

Bagaimana Pinjaman Dibayar Kembali

Hipotek terbalik tidak berarti Anda mendapatkan uang gratis. Pada akhirnya, pinjaman tersebut, ditambah segala biaya yang dimasukkan ke dalam saldonya, harus dilunasi oleh pemilik rumah atau ahli warisnya. Berbeda dengan pinjaman tradisional, jumlah utang pemilik rumah meningkat seiring berjalannya waktu sementara ekuitas rumah mereka menurun. 

Menurut Biro Perlindungan Keuangan Konsumen, pemilik rumah memiliki waktu tiga hari untuk membatalkan hipotek terbalik mereka. Ketika tekanan keuangan terhadap warga lanjut usia meningkat seiring dengan melonjaknya utang konsumen, hipotek terbalik semakin meningkat, begitu pula peluang bagi pelaku penipuan untuk memanfaatkan para warga lanjut usia. Pinjaman ini rumit dan mahal serta menguras ekuitas properti, sehingga para lansia tidak mempunyai pilihan lain di kemudian hari.

Meskipun hipotek terbalik memberikan likuiditas di tahun-tahun emas Anda, hipotek ini mungkin membatasi pilihan Anda. Biasanya, hipotek terbalik harus dibayar kembali ketika Anda meninggal dunia atau pindah dari rumah. Ketika utang Anda meningkat, ekuitas menurun dan mungkin habis, sehingga menghilangkan aset penting bagi Anda dan ahli waris masa depan Anda. Anda mungkin tidak dapat pindah ke rumah yang lebih kecil, pindah lebih dekat dengan keluarga, atau pergi ke fasilitas tempat tinggal dengan bantuan.

Artikel ini awalnya muncul di Wealth of Geeks.

Tentang Penulis:Linda Meltzer adalah pendiri The Cents of Money, sebuah blog keuangan pribadi, yang hadir untuk mengajarkan dan menginspirasi Anda tentang uang, mencari ide-ide baru, dan menciptakan kenyamanan lebih besar di dunia Anda tentang salah satu tekanan hidup yang signifikan. Linda ingin menggunakan keterampilan keuangannya yang diasah dari pengalaman profesionalnya untuk membantu orang lain dalam membangun kekayaan.

John Schmoll

Saya John Schmoll, mantan pialang saham, lulusan MBA, penulis keuangan terbitan, dan pendiri Frugal Rules.

Sebagai seorang veteran di industri jasa keuangan, saya pernah bekerja sebagai administrator reksa dana, bankir, dan pialang saham serta memiliki lisensi Seri 7 dan 63, namun saya meninggalkan semua itu pada tahun 2012 untuk membantu orang-orang mempelajari cara mengelola uang mereka.

Tujuan saya adalah membantu Anda memperoleh pengetahuan yang Anda perlukan untuk menjadi mandiri secara finansial dengan alat keuangan yang teruji secara pribadi dan solusi penghematan uang.