Rasio Hutang terhadap Pendapatan:Hitung Keterjangkauan &Kepemilikan Rumah

Perumahan adalah pengeluaran terbesar dalam anggaran sebagian besar keluarga. Tapi berapa juga banyak yang harus dibelanjakan untuk tempat berlindung? Sebuah artikel di New York Times hari Sabtu berisi contoh mengejutkan tentang seorang wanita yang melewati batas:

Apa yang dia dapatkan adalah hipotek yang tidak mampu dia bayar. Untuk biaya $385.000, [Christina] Natale membayar uang muka sebesar $185.000, sedikit lebih rendah dari jumlah yang dia ambil dari penjualan rumah kakeknya. Pinjaman yang menutupi selisihnya, dengan biaya penutupan, biaya broker, pajak dan asuransi, berarti tagihan bulanan sebesar $1,873.96, sekitar $100 lebih rendah dari gaji bulanan yang dibawa pulang sebagai asisten administrasi.

Saya bukannya tidak bersimpati terhadap kisah-kisah kesulitan keuangan, namun hal ini bahkan memperluas belas kasih saya. Nona Natale (yang memiliki tiga anak) mengambil pinjaman perumahan yang hanya menyisakan $100 per bulan untuk setiap pengeluaran lain dalam hidupnya. Dia seharusnya tidak membutuhkan suara dari luar untuk memberitahunya bahwa ini adalah situasi yang mustahil. (Tetap saja, di mana suara-suara dari luar?)

Meskipun ini adalah contoh ekstrem, banyak orang yang membeli rumah hanya untuk mengetahui bahwa mereka berada dalam keadaan kewalahan dan tidak mampu melakukan pembayaran. Bagaimana cara mencegah hal ini terjadi pada Anda?

Rasio Hutang terhadap Pendapatan

Untungnya, data keuangan selama puluhan tahun telah menghasilkan model terkomputerisasi yang membantu menentukan berapa banyak uang yang mampu dibelanjakan seseorang untuk perumahan dan utang. Untuk mempelajari lebih lanjut tentang hal ini, saya baru-baru ini berbicara dengan Robb Severdia dari Guarantee Mortgage di Portland. Saya memintanya untuk menjelaskan bagaimana prosesnya bekerja. (Jika ada yang salah di sini, itu salahku, bukan kesalahan Severdia.)

Secara tradisional, pemberi pinjaman menggunakan rasio utang terhadap pendapatan (DTI) untuk memperkirakan seberapa besar kemampuan pemilik rumah untuk meminjam. Rasio ini dihitung dengan membandingkan pengeluaran Anda dengan pendapatan kotor (sebelum pajak). lebih rendah jumlahnya, semakin baik. Jika Anda menghasilkan $3.000 sebulan sebelum pajak, dan membayar utang sebesar $300, rasio utang terhadap pendapatan Anda adalah 10%.

Bank dan broker hipotek melihat dua angka:

• Rasio utang terhadap pendapatan “front-end”, yang mencakup total biaya perumahan:pokok hipotek, bunga, pajak, dan asuransi.
• Rasio utang terhadap pendapatan “back-end”, yang mencakup semua plus di atas pembayaran hutang lainnya:pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, kartu kredit, dll.

Ketika calon peminjam menyerahkan dokumennya, komputer akan mengevaluasinya, menerapkan model statistik untuk memastikan beban utang yang diusulkan berada dalam kisaran yang dapat diterima. Setelah proses otomatis ini, pinjaman dilanjutkan ke penjaminan manual, yaitu manusia menyaring permohonan dan membuat keputusan akhir untuk menyetujui atau menolak pinjaman.

Rasio utang terhadap pendapatan standar industri mendorong proses ini.

Batas Pinjaman

Ketika kami membeli rumah pertama kami pada tahun 1994, semua orang yang terlibat dalam transaksi tersebut memberi tahu kami bahwa rasio utang terhadap pendapatan front-end kami harus 28% atau kurang. Artinya, kita tidak boleh membayar lebih dari 28% pendapatan kotor kita untuk biaya perumahan. Rasio back-end adalah 36%, yang berarti gabungan biaya perumahan dan pembayaran utang harus berjumlah kurang dari 36% dari pendapatan kami.

Contoh: Pendapatan kotor (sebelum pajak) kami pada tahun 1994 kira-kira $60.000, atau sekitar $5.000 per bulan. Untuk tetap berada di bawah pedoman utang terhadap pendapatan sebesar 28%, kami mampu membayar biaya perumahan tidak lebih dari $1.400 per bulan, termasuk asuransi dan pajak. Karena Kris memiliki pinjaman mahasiswa dan saya memiliki utang kartu kredit, kami tidak dapat mendekati rasio DTI front-end sebesar 28% karena hal ini akan mendorong kami melampaui 36% back-end. Beban utang kami yang tinggi berarti kami mempunyai lebih sedikit uang untuk dibelanjakan untuk membeli rumah. Pembayaran akhir kami adalah $1.086 per bulan.

Ketika kami membeli rumah baru pada tahun 2004, rasio utang terhadap pendapatan telah berubah. “Angka 28% itu sudah lama,” kami diberitahu. “Kebanyakan orang bisa mencapai 33%.” Rasio back-end telah ditingkatkan menjadi 38% — dan bahkan menjadi 41% di beberapa model!

Dari apa yang saya pahami, pedoman utang terhadap pendapatan secara bertahap menjadi lebih longgar selama bertahun-tahun. Inilah yang dapat saya pecahkan bersama tentang sejarah DTI (saya ingin mendapatkan klarifikasi atau koreksi pada daftar ini):

• Dilaporkan, selama tahun 1970an (sebelum utang kartu kredit menjadi hal biasa), DTI tidak terbagi antara front-end dan back-end. Rasionya hanya satu, yaitu 25%. Jika hipotek, pajak, dan asuransi Anda kurang dari 25% pendapatan Anda, diasumsikan Anda mampu membayar pembayarannya.
• Dalam Aturan Baru Uang , Ric Edelman menulis bahwa batas pinjaman “dulu” 22% dan 28%. Saya menduga hal ini pasti sudah menjadi aturan umum pada tahun 1980an.
• Saat kami membeli rumah pertama kami pada pertengahan tahun 1990-an, rasio front-end adalah 28% dan rasio back-end adalah 36%.
• Pada tahun 2004, rasio tersebut meningkat lagi menjadi 33% dan 38%. (Untuk memenuhi syarat pinjaman FHA, DTI front-end Anda dibatasi hingga 29%, dan back end dibatasi hingga 41%.)

Kenaikan sebesar 5% mungkin tidak tampak seperti masalah besar, namun ketika Anda berbicara tentang pembayaran rumah, itu adalah hal yang sangat besar. Ingat:5% dari pendapatan $60.000 adalah $3.000 per tahun, atau $250 per bulan. Banyak penyitaan terjadi karena masyarakat menerima pembayaran perumahan sebesar $250 per bulan lebih tinggi dari kemampuan mereka.

Takut Mengatakan “Tidak”

Selama percakapan saya dengan Robb Severdia, saya bertanya kepadanya tentang peningkatan rasio utang terhadap pendapatan. Dia mengakui bahwa dia telah melihat angka-angka tersebut meningkat selama satu dekade bekerja di industri ini. “Bank merasa perlu meningkatkan limit agar lebih kompetitif,” jelasnya.

“Saya pikir dalam banyak kasus, adalah ide yang buruk bagi peminjam untuk memaksakan 41% dana tersebut,” kata Severdia. “Dalam beberapa hal, hal ini mungkin masuk akal, namun bisa menjadi resep bencana.” Dengan kata lain, beri diri Anda batas untuk melakukan kesalahan. Daripada mendasarkan anggaran rumah Anda pada rasio utang terhadap pendapatan sebesar 33%, pertimbangkan untuk menurunkannya menjadi 28%. Anda tidak akan mampu membayar hipotek sebesar itu, namun Anda juga tidak akan merasa terbebani dengan pembayarannya.

Saya bertanya kepada Severdia bagaimana orang-orang menyukai Christina Natale dari New York Times cerita bisa mendapatkan hipotek yang berjumlah lebih dari setengah pendapatan mereka. “Orang-orang takut untuk mengatakan 'tidak',” katanya kepada saya. “Mereka takut kehilangan kesepakatan.” Demikianlah krisis subprime mortgage.

Dalam Pemilik Rumah Jutawan Otomatis , David Bach memperingatkan:

Secara umum, Anda harus berasumsi bahwa jumlah yang bersedia dipinjamkan oleh bank atau perusahaan hipotek kepada Anda lebih besar dari yang seharusnya Anda pinjam. […] Jangan main-main dengan ini. Lakukan perhitungan. Bersikaplah realistis tentang situasi Anda. Jangan berpura-pura bahwa Anda berada dalam kondisi yang lebih baik dari yang sebenarnya.

Tidak ada yang lebih memedulikan uang Anda selain Anda lakukan. Agen real estate Anda, broker hipotek Anda, dan bank semuanya memiliki kepentingan dalam mendorong Anda membeli rumah sebanyak mungkin. Pendapatan mereka bergantung padanya. Dengarkan apa yang mereka katakan, tetapi buatlah keputusan berdasarkan pengetahuan Anda sendiri tentang situasinya.

Lebih Baik Aman Daripada Menyesal

Pemilik rumah sering kali diingatkan untuk “membeli rumah sebanyak yang Anda mampu”. Pernyataan tersebut ada manfaatnya — secara umum , harga rumah memang meningkat, begitu pula pendapatan pribadi. Akibatnya, pembayaran hipotek Anda umumnya menjadi lebih terjangkau.

Masalahnya, tentu saja, ketika Anda membeli rumah sebanyak yang Anda mampu, Anda tidak mempunyai penyangga. Bagaimana jika Anda kehilangan pekerjaan? Bagaimana jika Anda terpaksa menjual rumah, tetapi harga rumah turun? Menurut saya, lebih masuk akal untuk membeli rumah sebanyak yang Anda butuhkan , mempertahankan rasio utang terhadap pendapatan konvensional sebagai batas tertinggi.

Pada akhirnya, apa pun pedomannya tidak menjadi masalah. Yang penting adalah apa yang Anda mampu, apa yang Anda rasa nyaman untuk dibayar. Hanya karena kebijaksanaan konvensional mengatakan Anda dapat mengambil pembayaran perumahan bulanan sebesar $1.400 dari pendapatan tahunan Anda sebesar $60.000, bukan berarti Anda harus melakukannya.