Mendanai pensiun dengan pendapatan sewa properti

© GANNA MARTYSHEVA / Shutterstock.com

Beberapa orang bersumpah bahwa investasi real estat adalah cara untuk menciptakan masa pensiun yang nyaman:

1. Belilah sebidang properti.
2. Cari penyewa.
3. Kumpulkan pendapatan sementara penyewa melunasi hipotek Anda.

Ya, itu bisa, jika Anda bersedia untuk keluar semua. Properti sewa menawarkan kesempatan langka untuk menghasilkan uang ekstra dalam kehidupan pasca-kerja. Memang, unit yang ditempatkan dengan baik dapat menghasilkan tambahan $200 hingga $1, 000 per bulan setelah pengeluaran.

“Real estate bisa menjadi aset yang luar biasa untuk dimiliki di masa pensiun, karena ketika Anda memiliki penyewa, Anda punya uang masuk setiap bulan dan, jika Anda tidak memiliki pensiun, itu penting, ” kata Barbara Pietrowski, seorang BPA di Roanoke, Virginia, yang mengkhususkan diri dalam sewa real estate.

Menurut penulis dan pemilik Andrew McLean, Anda mungkin tidak perlu segera menghasilkan keuntungan untuk membuat pembelian properti yang menghasilkan pendapatan menjadi bermanfaat, terutama jika Anda aman secara finansial dan memiliki cakrawala waktu yang tepat untuk pensiun.

Pro dan kontra dari properti sewaan

kelebihan

• Menghasilkan pendapatan setiap bulan.
• Keuntungan pajak (mis., depresiasi).
• Meningkatkan sewa dari waktu ke waktu.
• Kemampuan untuk memperbaiki biaya hipotek.

Kontra

• Biaya dan pemeliharaan.
• Penyewa pecundang.
• Risiko unit kosong.
• Aset tidak likuid.

Terbalik

“Sewa akan selalu naik; nilai properti Anda hampir selalu akan naik dan sebagian besar biaya Anda akan tetap sama, terutama jika Anda mengasumsikan tingkat hipotek tetap, kata McLean, yang telah menulis buku "Berinvestasi di Real Estat" dan "Menghasilkan Uang di Penyitaan."

"Pada akhirnya, bahkan jika Anda hanya menghasilkan sedikit di awal, Anda akan melihat penghasilan Anda meningkat selama bertahun-tahun.”

McLean, yang memiliki 3 properti sewaan, menghabiskan $18, 000 mengubah bengkel di belakang rumahnya menjadi rumah sewa.

Ini menghasilkan $1, pendapatan 000 setiap bulan, yang membayar wesel atas seluruh hartanya.

“Ini cara yang ideal untuk menambah penghasilan saya, " dia berkata.

PENCARIAN TINGKAT:Menabung untuk investasi real estat? Dapatkan bunga tabungan Anda mulai hari ini dengan berbelanja di rekening pasar uang.

Kelebihan besar lainnya dari properti penghasil pendapatan adalah IRS memungkinkan Anda mendepresiasi bagian bangunan properti Anda (dikurangi tanah) selama 27,5 tahun, yang berarti sebagian besar arus kas Anda akan ditangguhkan pajak, kata Pietrowski.

“Anda harus mendapatkan kembali depresiasi itu ketika Anda menjual, tetapi jika Anda tidak pernah menjualnya dan Anda memiliki properti itu ketika Anda meninggal, semua depresiasi itu hilang, " dia berkata. “Warisanmu tidak perlu membayarnya.”

Kekurangannya

Properti sewa, Namun, juga datang dengan risiko. Sebagai permulaan, mereka mahal.

Bank biasanya memerlukan uang muka yang lebih besar dan membebankan suku bunga yang lebih tinggi untuk properti sewaan daripada yang mereka lakukan untuk rumah yang ditempati pemilik.

Real estate pada umumnya juga merupakan aset yang tidak likuid.

Jika Anda dipaksa untuk tiba-tiba menjual, Anda mungkin menemukan diri Anda di tengah-tengah pasar bawah dan tidak dapat membongkar rumah Anda dengan harga yang wajar - jika sama sekali.

Pada waktu bersamaan, Anda mungkin tidak menemukan penyewa saat Anda membutuhkannya, yang akan memaksa Anda untuk menutupi hipotek sendiri.

Walter Moloni, mantan juru bicara National Association of Realtors, mencatat bahwa investor di properti yang menghasilkan pendapatan harus memiliki cadangan setidaknya 6 bulan jika mereka gagal menemukan penyewa.

Kelemahan lain dari properti sewaan adalah mengubah Anda menjadi tuan tanah, lengkap dengan penyewa deadbeat dan panggilan jam 3 pagi untuk memperbaiki boiler yang rusak.

Tidak semua orang siap untuk tugas itu.

Anda dapat membayar perusahaan manajemen properti untuk menangani pekerjaan kotor untuk Anda, tetapi Anda harus membayar mereka antara 7% dan 10% (lebih tinggi di beberapa lokasi resor) dari sewa bulanan Anda untuk masalah mereka.

Elemen pembelian yang baik

• Rumah keluarga tunggal.
• Distrik sekolah yang bagus.
• Lahan yang cukup untuk renovasi di masa depan.
• Dekat dengan rumah utama pemilik.
• Menghasilkan arus kas positif minimal 6% (di atas biaya).

Apa yang dicari

Jika Anda ingin membeli properti sewaan, McLean mengatakan Anda harus fokus pada rumah keluarga tunggal di distrik sekolah yang bagus, karena itu adalah 2 kriteria terpenting untuk penyewa di masa mendatang.

Juga, membeli properti yang cukup besar untuk mengakomodasi penambahan atau renovasi di masa mendatang, dia berkata.

“Dapatkan sebidang tanah terbesar yang Anda bisa untuk pengembangan masa depan, " dia berkata.

Rata-rata investor harus fokus pada properti yang menghasilkan arus kas positif minimal 6% (di atas biaya) dan harus siap untuk membeli dan menahan, apalagi di pasar yang sepi, menurut Pietrowski.

Mungkin poin terpenting adalah membeli tempat yang dekat dengan rumah. Dengan cara itu, Anda dapat mengawasi investasi Anda, bahkan jika Anda memilih untuk menggunakan perusahaan manajemen properti.

“Anda mengalami masalah jika Anda pergi terlalu jauh, khususnya di luar negeri, kata McLean. “Saya pernah mendengar kasus di mana perusahaan manajemen yang tidak bermoral memberi tahu pemiliknya bahwa properti itu kosong padahal tidak, dan menyimpan uang sewa bulanan untuk diri mereka sendiri.”

PENCARIAN TINGKAT:Menemukan properti investasi yang tepat di dekat rumah? Belanja hipotek di Bankrate.com.

Namun, dalam beberapa kasus, mengambil risiko membeli dan menyewa di kota lain mungkin akan membuahkan hasil. Sebagai contoh, jika Anda 10 sampai 15 tahun lagi dari masa pensiun dan Anda tahu di mana Anda ingin tinggal, mungkin bijaksana untuk membeli properti sewaan di kota masa depan Anda, kata Pietrowski.

“Itu adalah strategi yang sangat layak, " dia berkata. “Beli rumah sekarang, dapatkan sebagian besar dibayar sebelum Anda pensiun, menggunakan pendapatan dari penyewa, dan saat Anda menjual rumah Anda saat ini dan pindah, melunasi sisa hipotek.”

Kerjakan pekerjaan rumah Anda

Sebelum Anda membeli sesuatu, menyewa seorang inspektur untuk mengesampingkan kemungkinan perbaikan besar-tiket, seperti masalah dengan yayasan, atap atau struktur rumah.

Juga, melakukan penelitian untuk menentukan biaya bulanan yang diharapkan, termasuk:

• Pertanggungan.
• Pajak.
• Biaya hipotek.
• Biaya pemeliharaan.

Agen real estat lokal (dan iklan baris surat kabar) dapat memberi tahu Anda berapa banyak rumah sewa yang sebanding di daerah tersebut, berapa lama properti tetap kosong di antara penyewa dan seberapa cepat properti serupa terapresiasi — jika Anda perlu menjual.

Selalu berkonsultasi dengan penasihat pajak untuk implikasi pajak yang mungkin dimiliki properti sewaan.

PENCARIAN PENASIHAT:Temukan penasihat keuangan hari ini.

• Beberapa IRA:Mengapa terkadang masuk akal untuk memiliki lebih dari 1 IRA
• Cara pensiun pada usia 50:Ambil 3 langkah menuju kebebasan ini
• Cara cerdas untuk menarik dana pensiun
• Masa pensiun
• Dasar-dasar

• Dasar-dasar hipotek terbalik
• 8 langkah sebelum Anda pensiun
• Berhenti mengulur-ulur dan mulai menabung