Cara Membeli Rumah yang Diambil alih

Investasi real estat seringkali tidak mudah. Mungkin Anda telah menemukan lingkungan yang sempurna tetapi harga jauh di luar anggaran Anda. Atau mungkin Anda telah menetap di sebuah properti tetapi pemberi pinjaman mengatakan bahwa pembayaran akan dilakukan melalui atap. Namun, ada cara lain untuk mendapatkan rumah dengan nilai setara.

Untuk menghemat dana di muka, dan berpotensi meningkatkan pengembalian, rumah yang diambil alih adalah cara terbaik bagi investor untuk masuk ke pasar real estat. Mengapa? Karena rumah yang diambil alih dapat diperoleh dengan harga yang jauh lebih murah dari harga pasar yang sebenarnya.

Mari kita lihat alasannya, dan bagaimana Anda dapat memanfaatkan peluang.

Apa yang dimaksud dengan rumah sita?

Rumah yang diambil alih adalah properti yang telah diambil alih oleh bank atau pemberi pinjaman keuangan. Ketika pemilik tidak dapat mengikuti pembayaran hipotek, properti diambil alih dan dipindahkan di bawah kepemilikan dana pinjaman lembaga keuangan.

Untuk menutup kerugian yang mungkin dialami pemberi pinjaman, properti tersebut ditempatkan di pasar – dan dengan cepat. Pemberi pinjaman sering ingin mengumpulkan dana secepat mungkin, sehingga untuk menarik pembeli, rumah yang diambil alih terdaftar dengan diskon yang besar. Dan itu adalah manfaat utama. Diskon besar-besaran menciptakan lebih banyak ruang untuk mendapatkan keuntungan.

Proses penyitaan dapat sedikit berbeda tergantung pada properti. Terkadang pra-penyitaan pemilik dapat mengajukan permohonan untuk menyelesaikan penjualan singkat. Properti masih terdaftar dengan harga diskon tetapi pemiliknya menangani prosesnya. Ini dapat bermanfaat bagi pemilik karena memberi mereka sedikit lebih banyak kontrol.

Atau, jika rumah tersebut diambil alih, properti tersebut akan didaftarkan oleh pemberi pinjaman. Ini kadang-kadang disebut sebagai Real Estat Milik, atau REO, properti. Mereka biasanya dijual melalui Layanan Beberapa Daftar atau ditawarkan untuk dijual melalui situs lelang.

Haruskah saya membeli rumah yang diambil alih?

Ini adalah pertanyaan yang sulit untuk dijawab, dan pertanyaan yang mungkin subjektif bagi sebagian besar investor. Namun, pada akhirnya itu akan turun ke tingkat risiko yang bersedia Anda ambil. Jadi, saat Anda memikirkan apakah agunan yang diambil alih mungkin tepat untuk Anda, berikut adalah beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan.

Pertama, jika pemilik memutuskan untuk memilih penjualan singkat, mereka akan memerlukan izin tertulis dari pemberi pinjaman properti. Mendapatkan izin ini bisa menjadi proses yang panjang, yang berarti Anda bisa menunggu di sela-sela saat semuanya berjalan. Meski begitu, tidak ada jaminan bahwa pemberi pinjaman akan setuju – yang dapat membuat prosesnya menjadi lebih lama.

Juga, secara umum, tidak ada pengungkapan penjual yang dapat diandalkan. Pengungkapan ini biasanya berisi semua masalah yang diketahui yang dapat memengaruhi nilai properti. Tanpa itu, pembeli tidak mengetahui masalah apa yang dialami properti di masa lalu. Dan sekarang Anda mungkin berpikir bahwa masalah ini dapat diketahui dengan pemeriksaan properti, yah…

Dalam situasi tertentu, Anda mungkin tidak mendapatkan kesempatan untuk menyelesaikan inspeksi rumah atau survei bangunan sebelum membeli; praktik umum saat membeli properti lain. Bahkan dengan pemeriksaan, agunan yang diambil alih biasanya dijual 'apa adanya'. Setiap perbaikan langsung jatuh bersama Anda.

Meskipun Anda harus menyadari risiko di atas, setiap situasi adalah unik. Beberapa properti mungkin tidak disertai dengan risiko ini. Tapi, tidak dapat disangkal, rumah yang diambil alih membutuhkan sedikit lebih banyak kehati-hatian daripada pembelian hunian standar Anda. Namun, mungkin ada penawaran yang bisa ditemukan.

Tonton videonya:Keith Jurow:Ilusi Pemulihan Perumahan

Membeli rumah yang diambil alih dalam 6 langkah

Membeli properti apa pun bisa menjadi pemikiran yang menakutkan – terutama bagi investor baru. Biasanya ada banyak dokumen yang terlibat dan Anda harus mengetahui nomor Anda. Namun, prosesnya sebenarnya tidak perlu sulit.

Meskipun membeli rumah yang diambil alih mirip dengan membeli properti tempat tinggal rata-rata, ada beberapa perbedaan utama yang sekarang akan kami tunjukkan kepada Anda. Atasi masing-masing dari tujuh langkah logis ini dan Anda akan berada di posisi yang tepat untuk mulai menghasilkan keuntungan yang sehat.

Langkah 1:Lakukan Riset Anda Sendiri (DYOR)

Penelitian adalah segalanya ketika memilih properti yang tepat. Anda perlu mengetahui lokasi dan potensi properti Anda seperti punggung tangan Anda.

Sangat berguna untuk memulai dengan menanyakan beberapa pertanyaan dasar pada diri Anda sendiri. Di mana Anda ingin properti Anda berada? Apakah Anda ingin dekat dengan tempat tinggal Anda? Atau apakah Anda senang dengan itu di kota atau negara bagian yang berbeda jika itu berarti pengembaliannya bisa lebih tinggi?

Untuk memberi diri Anda awal yang terbaik, baca 'Cara membeli properti sewaan', khususnya langkah 2 dan 3 (tautan ada di bagian bawah bagian ini). Dua langkah ini akan membawa Anda melalui semua analisis makro yang akan membantu Anda memutuskan sebuah kota dan kemudian bagaimana mencari lingkungan terbaik di dalam kota itu. Ini adalah langkah penelitian utama yang harus diselesaikan oleh setiap investor agar investasi real estat bekerja sekeras mungkin.

Setelah menentukan lokasi, sekarang tugas Anda untuk mengumpulkan informasi sebanyak mungkin mengenai pasar properti lokal. Kenali pendapatan sewa, pajak daerah, dan yang terpenting, harga properti. Semakin banyak pengetahuan yang dapat Anda kumpulkan selama langkah pertama proses ini, semakin besar kesiapan Anda saat membeli rumah yang diambil alih.

Baca panduannya:Cara Membeli Properti Sewa

Langkah 2:Atur keuangan Anda

Bahkan jika Anda bukan orang yang pandai menghitung, Anda pasti tidak bisa melihat keuangan Anda. Keuangan adalah tempat kesepakatan yang diambil alih dapat dimenangkan atau dikalahkan.

Mulailah dengan menentukan berapa banyak uang yang dapat Anda gunakan untuk biaya di muka seperti deposit, biaya hukum, dan pemeliharaan apa pun yang mungkin diperlukan. Apakah Anda akan membeli properti secara langsung, atau apakah Anda memerlukan dana tambahan?

Jika Anda tidak langsung membeli rumah yang diambil alih, Anda harus mendapatkan persetujuan hipotek. Ini memungkinkan penjual untuk melihat bahwa Anda adalah pembeli yang berkomitmen dan bukan orang yang bisa dianggap enteng. Banyak rumah yang diambil alih dibeli secara tunai, oleh investor real estat lainnya, sehingga memiliki persetujuan awal membuktikan kepada penjual bahwa Anda dapat pindah dengan cepat. Mulailah mengerjakan skor kredit Anda sedini mungkin untuk memberi diri Anda kesempatan terbaik untuk mendapatkan pra-persetujuan hipotek.

Langkah 3:Teliti bagaimana dan di mana membeli penyitaan

Sementara membeli rumah yang diambil alih mirip dengan membeli properti tempat tinggal, menemukan peluang adalah di mana dua proses mulai menyimpang. Rumah yang diambil alih dapat dicantumkan di tempat yang sama dengan properti tempat tinggal, tetapi itu bukan satu-satunya tempat yang dapat Anda lihat.

• Langsung dari pemilik rumah. Seperti disebutkan sebelumnya, beberapa pemilik rumah dapat memilih untuk menyelesaikan penjualan singkat jika mereka perlu mencari dana untuk melunasi hipotek. Meskipun secara teknis tidak diklasifikasikan sebagai penyitaan, penjualan singkat masih dapat memberikan diskon besar dan kuat dalam kaitannya dengan harga pasar. Properti ini dapat didaftarkan langsung oleh pemilik rumah atau melalui agen real estat.
• Membeli dari lelang. Lelang adalah pilihan paling populer yang digunakan pemberi pinjaman untuk menjual rumah yang diambil alih secepat mungkin. Prosesnya cepat tetapi rumah lelang sering kali mengharuskan investor membayar tunai. Membeli melalui lelang juga berarti penilaian atau inspeksi bangunan tidak dapat diselesaikan sebelumnya.

Sisi positifnya, biasanya rumah lelang perlu memasarkan properti, baik secara online atau melalui cara lain. Mereka dapat mencantumkan properti yang diambil alih di situs web mereka sendiri, melalui surat kabar lokal, atau dengan memasang tanda di depan properti. Kunjungi rumah lelang di dekat area yang Anda minati.

• Membeli dari bank. Untuk menutup kerugian secara efisien, bank sering dapat menjual properti sendiri. Seperti disebutkan sebelumnya, properti ini sering disebut sebagai 'REO', atau Milik Real Estat. Setelah bank mengklaim properti tersebut sebagai REO, pemilik rumah akan diusir dan properti tersebut akan didaftarkan ke agen real estat lokal.
• Membeli dari pemerintah. Rumah yang diambil alih juga bisa dijual oleh pemerintah. Beberapa pinjaman hipotek didukung oleh pemerintah, yang berarti bahwa pemerintah mengambil alih kepemilikan jika pemiliknya tidak dapat membayar kembali. Prosesnya sangat mirip dengan bank atau pemberi pinjaman. Meskipun penjualan kembali ditargetkan untuk pembeli pertama kali, itu tidak berarti investor tidak dapat terlibat.

Biasanya, broker real estat yang terdaftar di pemerintah diperlukan untuk menyelesaikan pembelian. Namun, ada juga contoh properti yang dijual di tangga gedung pengadilan setempat. Disebut sebagai 'hari penyitaan', hari-hari ini berlangsung sebagai acara bergaya lelang dengan investor yang menawar properti yang berbeda. Periksa untuk melihat apakah ada hari penyitaan di Negara Bagian Anda.

Langkah 4:Pekerjakan ahli

Menavigasi penjualan pendek, rumah lelang, bank, dan gedung pengadilan yang berpotensi dapat menjadi hal yang luar biasa bagi investor pemula. Di sinilah agen real estate profesional dapat membuat hidup Anda jauh lebih mudah. Dengan tautan lokal dan pengetahuan pasar terkini, agen yang baik sering kali bernilai emas.

Namun, bukan berarti Anda bisa memilih siapa saja. Pastikan agen real estat Anda berpengalaman dalam penyitaan rumah dan properti REO. Apakah mereka memiliki rekam jejak yang dapat Anda lihat? Apakah ada review dari investor lain? Apakah Anda tahu siapa saja yang dapat merekomendasikan agen?

Ini adalah investasi yang signifikan, yang berarti Anda harus merasa nyaman dengan orang yang bekerja dengan Anda. Jika setelah percakapan pertama Anda tidak mendapatkan perasaan yang baik, percayalah pada naluri Anda. Luangkan waktu dan coba cari orang lain.

Langkah 5:Buat penawaran yang kompetitif

Setelah bekerja sama dengan agen Anda untuk menemukan properti yang cocok, langkah selanjutnya adalah melakukan pendekatan dengan penawaran yang sesuai dengan anggaran Anda. Saat berinvestasi di properti, melebihi anggaran bukanlah ide yang baik.

Jika properti telah terdaftar dengan agen real estat, hubungi mereka untuk membuat penawaran. Bank atau pemberi pinjaman akan memiliki gagasan bagus tentang nilai wajar properti itu, dan kemungkinan besar tidak akan bergerak di bawah batas tertentu. Demikian juga, pemilik rumah penjualan pendek mungkin juga tidak mau mengalah jika mereka membutuhkan jumlah tertentu untuk membayar kembali penyedia hipotek. Jadikan tawaran itu masuk akal. Jika Anda bisa, tambahkan klausa yang menyatakan Anda ingin waktu untuk menyelesaikan pemeriksaan sebelum menutup kesepakatan.

Atau, jika Anda menangani pelelangan, pasang wajah permainan Anda. Ingat anggaran Anda dan patuhi itu. Jangan terbawa oleh panasnya acara. Terkadang anggaran Anda mungkin tidak memenuhi harga cadangan yang ditempatkan di properti. Jika itu terjadi, lanjutkan ke kesempatan berikutnya.

Langkah 6:Dapatkan pemeriksaan rumah

Setelah tawaran dibuat, mudah-mudahan ada periode di mana inspeksi bisa dilakukan. Jika Anda belum berkomitmen pada properti, inilah kesempatan Anda untuk menemukan kekurangan dan pergi dengan dana investasi yang masih utuh.

Properti yang diambil alih memerlukan pemeriksaan menyeluruh dengan inspektur bersertifikat. Hal ini juga dapat berguna untuk mengunci setiap pemeriksaan tambahan yang mereka tawarkan seperti menilai struktur, air dan limbah internal dan eksternal, dan keamanan gas dan listrik.

Bahkan jika Anda tidak sempat melakukan pemeriksaan rumah sebelum membeli properti, tetap disarankan untuk melakukannya. Ini akan membuat Anda tidak ragu tentang apa yang Anda hadapi untuk bergerak maju. Ingat, melalui kedua proses tersebut Anda membeli properti 'sebagaimana adanya'. Semua perbaikan akan berada di pundak Anda.

Selama tahap ini, juga berguna untuk menyelesaikan hak gadai yang belum diselesaikan. Liens adalah klaim atau hak hukum atas suatu aset. Kadang-kadang pemilik dapat mengambil pinjaman lain untuk membayar yang pertama – sering disebut sebagai 'pinjaman kuda-kudaan'. Pada tahap ini pastikan bahwa tidak ada pinjaman yang tersisa dengan pemberi pinjaman lain.

Langkah 7:Untung 

Setelah Anda melepaskan semua klaim atas properti tersebut, dan puas dengan pemeriksaannya, Anda sekarang siap untuk menutupnya. Proses ini biasanya ditangani oleh broker real estat Anda.

Setelah properti pindah ke nama Anda sekarang terserah untuk memutuskan bagaimana Anda membuat keuntungan. Apakah ada perbaikan kunci yang perlu dilakukan? Mulailah dengan mereka saat Anda mencari tahu apa yang akan Anda lakukan dengan properti selanjutnya.

Sebagian besar investor real estat memilih salah satu dari tiga opsi:

• Penyewaan jangka pendek. Menyewa properti adalah pilihan populer bagi investor. Ini memberikan arus kas bulanan sambil memungkinkan Anda memanfaatkan apresiasi modal jangka panjang.

Sewa jangka pendek bisa menarik karena tingkat kontrol yang meningkat yang diberikannya kepada investor. Sewa dapat berlangsung dari seminggu hingga beberapa bulan. Anda mungkin menginginkan fleksibilitas untuk menggunakan properti itu sendiri, mungkin sebagai tempat liburan atau tempat kerja? Pendapatan sewa terkadang bisa lebih tinggi pada sewa jangka pendek dan Anda sering menilai bagaimana properti itu dipelihara.

• Penyewaan jangka panjang. Di sisi lain, persewaan jangka panjang memberi investor serangkaian manfaat yang berbeda. Pertama, persewaan jangka panjang memberikan ketenangan pikiran bahwa arus kas akan terus mengalir ke saku Anda untuk waktu yang lama. Anda juga bisa lebih selektif terhadap penyewa yang tinggal di properti Anda. Ini dapat membantu mengurangi biaya perbaikan di masa mendatang.
  

Setelah penyewa ditemukan, semua utilitas dan biaya pemeliharaan skala kecil dapat diserahkan kepada mereka. Sangat sedikit biaya pemasaran yang diperlukan dan ada juga risiko yang lebih rendah untuk memiliki lowongan jangka panjang. Lagi pula, jika properti itu kosong, itu tidak menghasilkan uang bagi Anda.

• Balik. Opsi terakhir bagi sebagian besar investor properti yang diambil alih adalah opsi house flipping. Ini melibatkan perbaikan rumah dan membawanya kembali ke kejayaannya. Proses ini bekerja sangat baik dengan properti yang lebih tertekan.
  

Idenya adalah untuk menambahkan nilai yang cukup pada properti yang kemudian dapat Anda jual untuk mendapatkan keuntungan. Rumah yang diambil alih bisa sangat cocok untuk opsi ini karena diskon yang ditawarkan.

Pemikiran Penutup

Rumah yang diambil alih adalah pilihan yang sangat baik bagi investor yang berjuang untuk memenuhi biaya investasi dimuka yang diperlukan untuk properti perumahan serupa.

Meskipun prosesnya tidak berbeda dengan investasi properti residensial, investor perlu mencari di tempat yang sedikit berbeda untuk menemukan peluang terbaik.

Sejajarkan diri Anda dengan broker real estat yang diambil alih berpengalaman dan diskusikan keuangan Anda lebih awal. Kenali penjualan singkat, properti REO, dan jangan takut untuk menangani satu atau dua rumah lelang.

Rumah yang diambil alih tidak diragukan lagi datang dengan tingkat risiko yang meningkat, tetapi ada penawaran yang bisa ditemukan. Ikuti Real Vision untuk mendapatkan tips lainnya tentang real estat dan investasi makro.

Jika Anda menyukai artikel ini, maka Anda akan menyukai Real Vision. Di Real Vision, kami membantu investor seperti Anda memahami dunia keuangan, bisnis, dan ekonomi global yang kompleks dengan analisis mendalam yang nyata dari para ahli nyata. Sudah menjadi sifat kami untuk membantu Anda menjadi investor yang lebih baik, jadi daftarlah hari ini untuk mewujudkannya.