Berinvestasi Dalam Properti Sewa

Berinvestasi di properti sewaan (atau lebih dari satu) bisa menjadi cara jangka panjang yang bagus untuk menumbuhkan kekayaan Anda. Ini memberikan sejumlah pendapatan pasif, dan properti dapat menghargai dari waktu ke waktu dalam kondisi pasar yang tepat.

Namun, lakukan penelitian Anda sebelum memutuskan apakah Anda ingin menempuh jalan ini. Jika Anda pikir Anda ingin melakukannya, Berikut adalah 14 hal yang perlu dipertimbangkan saat Anda melihat opsi sewa properti.

Cara Berinvestasi di Properti Sewa

Berinvestasi di properti sewaan tidak harus berjalan-jalan di taman, tetapi ini bisa menjadi pilihan tepat bagi investor yang paham dan memahami prosesnya.

Berikut 13 hal yang perlu Anda ketahui sebelum berinvestasi di properti sewaan:

1. Hitung ROI pada Properti Sewa
2. Identifikasi Biaya Operasi Anda
3. Lakukan Penilaian Risiko
4. Bayar Hutang Lainnya
5. Pilih Lokasi Sewa Terbaik
6. Periksa Sistem HVAC
7. Periksa Pipa
8. Cari Kebocoran Atap
9. Evaluasi Seluruh Properti
10. Periksa Isolasi
11. Cari Perbaikan yang Dibutuhkan
12. Bersiaplah untuk Pemeliharaan Berkelanjutan
13. Sewa Manajer Properti jika Diperlukan

Keuangan Investasi Properti Sewa

Hal pertama yang pertama:Anda perlu tahu apakah melakukan investasi di properti sewaan adalah pilihan yang sehat secara finansial pada saat ini dalam hidup Anda.

1. Hitung ROI Untuk Properti Sewa

Untuk mengetahui apa yang dapat Anda harapkan untuk pengembalian investasi, mulai dengan mengumpulkan informasi tentang sewa rata-rata di daerah tersebut. Anda mungkin berpikir Anda dapat membebankan biaya sewa yang lebih tinggi karena fitur tertentu, tetapi lebih baik mengandalkan harga pasar yang berlaku daripada yang Anda harapkan akan Anda dapatkan.

Kemudian kenali aturan 1%, yang menyatakan bahwa pendapatan kotor bulanan di properti harus setidaknya 1% dari harga properti untuk menutupi potensi biaya sewa properti secara memadai. Jika Anda tidak yakin ini akan terjadi, meneruskan properti.

Untuk menghitung ROI, Anda hanya perlu dua angka:keuntungan investasi dan biaya investasi. Kurangi biaya dari keuntungan, kemudian dibagi dengan biaya. Kuncinya adalah memastikan bahwa Anda telah memperhitungkan semua biaya, dari biaya pemeliharaan hingga suku bunga pinjaman hingga pajak properti, dan banyak lagi.

Meskipun Anda ingin mengukur ini setiap tahun untuk memastikan investasi Anda bermanfaat dan menyesuaikan sesuai kebutuhan, memproyeksikan potensi ROI juga merupakan cara yang baik untuk memutuskan apakah Anda ingin berinvestasi di real estat. Standar industri umumnya mengatakan bahwa pengembalian 8 hingga 12% adalah wajar.

2. Identifikasi Biaya Operasi Anda

Sangat mudah untuk menyederhanakan realitas memiliki properti sewaan. Pastikan Anda memiliki daftar semua pengeluaran yang mungkin Anda keluarkan sehingga Anda tahu apakah Anda siap untuk itu. Asumsikan bahwa pengeluaran Anda akan menjadi sekitar 50% dari pendapatan kotor tahunan Anda.

Properti sewa termasuk biaya operasional dan biaya modal. Yang pertama termasuk sewa yang hilang karena kekosongan, Pertanggungan, pajak properti, perawatan dan perbaikan rutin, dan biaya atau biaya manajemen properti untuk waktu Anda melakukan tugas-tugas ini. Pengeluaran modal termasuk pengeluaran yang tidak direncanakan yang terjadi secara terpisah, seperti kebutuhan mendadak untuk mengganti pemanas air, sistem HVAC, atap yang rusak, atau pipa yang rusak.

3. Lakukan Penilaian Risiko

Salah satu risiko paling jelas dari memiliki properti sewaan adalah peluang kekosongan. Jadi, pelajari tingkat lowongan di wilayah Anda dan pikirkan apa yang dapat Anda lakukan untuk membuat properti Anda menonjol bagi calon penyewa. Ada kemungkinan Anda akan mendapatkan penyewa yang buruk dan harus mengeluarkan uang untuk penggusuran dan mungkin memperbaiki kerusakan properti. Jika Anda tidak bisa mendapatkan penyewa sama sekali, Anda terjebak dengan pengeluaran.

Dibandingkan dengan investasi saham, properti sewaan memiliki fleksibilitas yang lebih rendah. Anda tidak dapat menjual dengan cepat jika pasar berputar, dan Anda tidak bisa menjual hanya sebagian saja–ini adalah permainan semua atau tidak sama sekali. Dan, seperti halnya investasi lainnya, ada risiko kehilangan uang pada properti sewaan jika Anda harus meminjam banyak atau jika properti itu nilainya menurun.

4. Bayar Hutang Lainnya

Meskipun Anda mungkin membawa hutang jika Anda mendapatkan hipotek untuk properti sewaan Anda, ini dianggap hutang yang baik. Hutang buruk, di samping itu, termasuk pinjaman mahasiswa atau pembayaran kartu kredit. Jenis hutang ini biasanya memiliki tingkat bunga yang tinggi dan tidak berkontribusi pada kekayaan Anda dari waktu ke waktu.

Para ahli mengatakan bahwa membayar pinjaman siswa Anda (atau hutang buruk lainnya) sebelum berinvestasi adalah cara yang harus dilakukan.

Menilai Nilai Properti Sewa

Jika Anda sudah mengetahui bahwa keuangan Anda dalam kondisi yang baik, langkah selanjutnya adalah melihat properti itu sendiri.

5. Pilih Lokasi Terbaik

Lokasi bisa menjadi masalah besar dalam hal tingkat kekosongan dan kualitas penyewa. Sebelum Anda memutuskan untuk berinvestasi di properti, melihat ke dalam daerah. Bagaimana sekolah-sekolahnya? Apa yang ada di sekitar:toko kelontong, restoran, belanja, dunia malam, kafe, dan fasilitas lainnya? Seberapa mudah akses transportasi umum?

Pertimbangkan lokasi saat Anda menyelidiki harga sewa yang kompetitif–bukan hanya kota, tapi tetangga. Juga, pikirkan tentang siapa pasar Anda. Contohnya, apakah ada rumah sakit pendidikan atau universitas besar di dekatnya?

6. Pastikan Sistem HVAC Bekerja

Sebagai bagian dari pemeriksaan rumah Anda, sangat penting untuk mengetahui apakah HVAC dan/atau tungku properti berfungsi dengan baik. Anda mungkin dapat memecahkan masalah tungku sendiri, tapi jika tidak, cobalah untuk mendapatkan perkiraan dari spesialis HVAC lokal Anda.

Jika Anda akan memasukkan biaya pemanasan dan pendinginan dalam sewa, Anda akan menghemat sedikit uang dengan memastikan sistem ini berfungsi dengan baik. Jika Anda tidak akan menyertakan mereka, penyewa masa depan Anda akan menghargai biaya pemanasan/pendinginan yang lebih rendah—ini akan membuat properti Anda lebih menarik.

7. Periksa Pipa

Meskipun inspeksi rumah akan mencakup pipa ledeng, Anda mungkin ingin mencari masukan dari ahli pipa sebagai tambahan, karena pipa ledeng bisa sangat mahal untuk diperbaiki ketika ada masalah di seluruh sistem. Orang ini mungkin melakukan pemeriksaan kamera pada saluran pembuangan utama, contohnya.

Anda juga dapat melakukan pembersihan sendiri dengan memeriksa tekanan air dan waktu drainase di dapur dan kamar mandi. Periksa pipa secara visual di mana pun Anda melihatnya untuk perubahan warna, yang merupakan tanda kelembapan di tempat yang bukan tempatnya.

8. Periksa Kebocoran Atap

Sangat mudah untuk melupakan apa yang tidak terlihat, tetapi kondisi atap adalah informasi penting ketika Anda mempertimbangkan properti investasi. Atap yang bocor dan kerusakan akibat air dapat menyebabkan sejumlah masalah di dalam, termasuk cetakan, integritas struktural terganggu, dan bahaya kebakaran dari komponen listrik yang rusak.

Dan jika Anda tinggal di suatu tempat dengan hujan lebat atau cuaca musim dingin, kondisi atap itu sangat kritis. Ingatlah bahwa masalah atap tidak hanya berarti mengeluarkan ember untuk Anda; jamur atau kerusakan air dapat menyebabkan penyewa mengajukan klaim terhadap Anda.

9. Evaluasi Seluruh Properti

Bangunan itu sendiri bukan satu-satunya bagian penting dari investasi ini. Semua tanah di properti, dan terkadang bahkan pertimbangan tentang properti yang berbatasan, harus menjadi bagian dari pertimbangan Anda.

Jika ada pekarangan, apakah Anda melihat ada titik drainase yang bermasalah? Bagaimana kesehatan pohon? Dalam kondisi apa jalan masuk? Apakah ada struktur selain bangunan yang mungkin memerlukan perbaikan atau pemeliharaan sehingga tidak menimbulkan bahaya? Ketika Anda tinggal di suatu tempat, Anda bisa lolos dengan mengabaikan garasi tua yang kendur; tidak, ketika Anda mengelola properti sewaan.

10. Pastikan Itu Terisolasi dengan Baik

Seperti halnya sistem HVAC, isolasi akan memiliki dampak yang signifikan pada biaya pemanasan dan pendinginan, terlepas dari siapa yang membayarnya. Banyak bangunan tua tidak memiliki insulasi; di samping itu, jika Anda membeli properti dari seseorang yang tinggal di sana, mungkin lebih baik diisolasi.

Setidaknya, Anda harus memastikan kusen jendela dan pintu tertutup rapat untuk mencegah kebocoran udara. Ini mudah diperiksa dengan menyalakan lilin dan menggerakkannya perlahan di sepanjang tepi jendela dan pintu—jika berkedip, ada kebocoran. Anda juga harus mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam insulasi loteng jika belum ada di sana, karena ini adalah sumber kehilangan panas terbesar.

11. Periksa Perbaikan yang Dibutuhkan

Jelas sekali, jika Anda mempertimbangkan investasi ini, Anda akan mendapatkan inspeksi bangunan, yang akan mengingatkan Anda tentang kebutuhan perbaikan segera. Memiliki pemahaman yang jelas tentang biaya perbaikan awal memberi Anda alat tawar-menawar dengan penjual serta memudahkan Anda untuk memutuskan apakah Anda mampu membeli investasi ini. Ingat, meskipun, bahwa bahkan properti dalam kondisi yang layak saat Anda membelinya akan membutuhkan perbaikan pada akhirnya, jadi pastikan Anda memahami kondisi dan masa pakai semua yang ada di properti (berapa umur pemanas air, contohnya?).

Menjaga Properti

Akhirnya, pertimbangkan biaya Anda dari waktu ke waktu — dan berapa banyak pekerjaan yang ingin Anda berikan untuk memiliki properti sewaan.

12. Mempersiapkan Biaya Pemeliharaan Berkelanjutan

Cari tahu perawatan rutin seperti apa yang harus Anda bayar, yang akan menjadi bagian dari pengeluaran modal Anda. Jika ada halaman rumput atau lansekap, berapa biaya pemeliharaannya? Bagaimana dengan pembersihan area umum interior? Sistem HVAC dan pemanas air bekerja paling baik dengan perawatan rutin.

Jika Anda memiliki lantai kayu keras dan mengizinkan hewan peliharaan, mereka mungkin membutuhkan perhatian setelah setiap masa sewa habis. Jika Anda memiliki karpet, itu akan membutuhkan pembersihan profesional (beberapa tuan tanah membangun ini menjadi sewa dan mengharuskan penyewa untuk melakukannya saat pindah). Tergantung pada daerahnya, pemusnahan secara teratur mungkin diperlukan.

13. Apakah Anda Ingin Manajer Properti?

Jika Anda membeli properti sewaan yang jauh dari tempat tinggal Anda, Anda hampir pasti menginginkan manajer properti. Tetapi jika Anda orang lokal, Anda dapat mempertimbangkan untuk melakukannya sendiri. Anda harus mempertimbangkan nilai waktu Anda sendiri dengan biaya membayar orang lain untuk mengelola leasing dan pemeliharaan/perbaikan berkelanjutan.

Beberapa pertanyaan untuk ditanyakan pada diri sendiri:Apakah Anda punya waktu luang? Seberapa terorganisir Anda? Seberapa mudah bagi Anda untuk mampir ke properti sewaan Anda dalam waktu singkat? Apakah Anda tahu cara memasarkan? Dapatkah Anda membayarnya dengan anggaran yang telah Anda tetapkan (biaya pengelolaan properti berkisar antara 4 dan 10% dari pendapatan kotor bulanan, tergantung pada ukuran properti)? Jika Anda senang dengan proyek investasi di properti sewaan dan umumnya suka terlibat langsung, mungkin layak bagi Anda untuk mengelolanya sendiri. Jika Anda memperlakukan ini hanya sebagai investasi jangka panjang lainnya, Anda mungkin ingin mempertimbangkan manajer, sama seperti Anda bekerja dengan penasihat keuangan untuk investasi Anda yang lain.

Manfaat Memiliki Properti Sewa

Salah satu daya tarik terbesar berinvestasi di properti sewaan adalah menerima pendapatan pasif. Ini bisa menjadi cara yang bagus untuk membangun kekayaan saat Anda bekerja dan merencanakan pensiun dini. Usaha sampingan menjadi tradisi yang dihormati, dan ini adalah usaha sampingan yang berpotensi menguntungkan. Bentuk investasi ini meningkatkan pendapatan Anda, dan terlebih lagi, pendapatan sewa tidak dikenakan pajak jaminan sosial.

Memiliki properti sewaan juga merupakan cara untuk mendiversifikasi portofolio investasi Anda, yang akan direkomendasikan oleh ahli mana pun. Jika Anda memilih dengan baik, properti cenderung untuk menghargai dari waktu ke waktu, meningkatkan laba atas investasi jangka panjang Anda. Dan dengan jenis investasi ini, Anda mendapatkan beberapa potongan pajak, seperti biaya operasional dan bunga yang Anda bayarkan untuk pinjaman, untuk mengurangi beban pajak Anda. Investasi real estat dianggap sebagai salah satu investasi yang lebih stabil yang dapat Anda lakukan.

Untuk informasi lebih lanjut tentang investasi real estat, Anda juga dapat melihat buku-buku investasi real estat ini.