Kontrak Lump Sum:Keuntungan,

Kekurangan &Kapan Menggunakan

Semua kontrak konstruksi membahas aspek-aspek penting dari suatu proyek, termasuk ruang lingkup pekerjaannya, harga dan syarat pembayaran, jadwal dan penjelasan tentang hak dan kewajiban masing-masing pihak. Namun, kontrak lump sum memiliki kriteria khusus yang dapat menjadi keuntungan dan hambatan untuk proyek konstruksi.

Apa Itu Kontrak Lump Sum?

Di bawah kontrak lump sum, juga dikenal sebagai kontrak jumlah yang ditentukan, pemilik proyek memberikan spesifikasi eksplisit untuk pekerjaan tersebut, dan kontraktor memberikan harga tetap untuk proyek tersebut. Kontrak ini mengharuskan pemilik untuk menyelesaikan rencana proyek, desain, spesifikasi dan jadwal sebelum kontraktor dapat menetapkan harga. Kontraktor kemudian memperkirakan biaya material, peralatan, tenaga kerja dan biaya tidak langsung seperti overhead dan margin keuntungan dan memberikan penawaran.

Jika biaya akhir proyek lebih rendah dari perkiraan kontaktor, maka keuntungan mereka meningkat. Jika perkiraan terlalu rendah, garis bawah kontraktor menderita. Namun, keuangan pemilik proyek tidak terpengaruh dalam kedua skenario.

Jadi, apa yang dimaksud dengan lump sum dalam kontrak? Terlepas dari julukan "lump-sum", istilah ini mengacu pada bagaimana proyek dihargai daripada persyaratan pembayaran. Dengan kontrak-kontrak tersebut, pembayaran biasanya dilakukan secara angsuran. Hal ini dapat terjadi karena tolok ukur proyek terpenuhi atau secara bertahap (misalnya, bulanan).

Untuk mengubah kontrak lump-sum, pemilik proyek harus menyerahkan dokumen perintah perubahan yang harus disetujui oleh kontraktor bersama dengan setiap perubahan harga. Itu membuat kontrak lump-sum agak tidak fleksibel, tetapi mereka memberikan harga yang dapat diandalkan untuk pemilik dan pendapatan yang dapat diandalkan untuk kontraktor, menjadikannya salah satu jenis perjanjian konstruksi yang paling populer.

Kontraktor dan pemilik proyek sering bertanya-tanya, “apa perbedaan antara kontrak harga tetap dan kontrak lump sum?” Sederhananya, istilah-istilah ini dapat dipertukarkan dan merupakan dua nama untuk konsep yang sama. Namun, ada beberapa perbedaan penting antara kontrak lump sum dan perjanjian konstruksi lainnya.

Kontrak Lump Sum vs. Kontrak Biaya-plus

Kontrak biaya-plus mirip dengan kontrak lump sum di mana pemilik setuju untuk membayar biaya kontraktor, termasuk tenaga kerja, subkontraktor, peralatan dan bahan dan jumlah untuk keuntungan dan overhead kontraktor. Tapi bukannya lump sum untuk menutupi semua biaya, biaya tersebut diganti secara individual.

Perjanjian ini tidak mengharuskan pemilik proyek untuk memiliki rencana final untuk proyek tersebut. Itu berarti bahwa ruang lingkup dan biaya dapat berubah. Tidak seperti perjanjian lump-sum, pemilik mengambil lebih banyak risiko dan akan diuntungkan atau dirugikan jika biaya akhir lebih rendah atau lebih tinggi dari yang diperkirakan karena mereka secara langsung mengganti biaya kontraktor.

Ada tiga jenis kontrak biaya-plus:

• Kontrak biaya-plus-biaya tetap di mana kontraktor dibayar jumlah dasar yang terlepas dari biaya proyek akhir.
• Biaya tetap ditambah biaya dengan kontrak harga maksimum yang dijamin di mana kompensasi kontraktor didasarkan pada jumlah tetap yang tidak melebihi ambang batas tertentu.
• Kontrak persentase tetap biaya-plus di mana kompensasi kontraktor didasarkan pada persentase biaya.

Kontrak ini paling umum ketika desain, rencana atau spesifikasi lainnya masih dalam perubahan, tetapi pemiliknya masih ingin memulai konstruksi, seperti ketika proyek berada pada jadwal yang ketat.

Keuntungan utama kontrak biaya-plus bagi pemilik dan kontraktor adalah bahwa pekerjaan kemungkinan besar akan diselesaikan sesuai spesifikasi karena kontraktor tidak akan mengeluarkan biaya tambahan untuk peningkatan biaya bahan atau tenaga kerja. Namun, kontraktor dan pemilik proyek harus melacak biaya dan mengawasi proyek dengan hati-hati untuk memastikan pembayaran yang adil, membutuhkan lebih banyak dokumen dan pengawasan yang memberatkan.

Kontrak Lump Sum vs. Waktu dan Bahan

Kontrak waktu dan bahan (T&M) menetapkan bahwa pemilik memberikan penggantian untuk bahan dan pembayaran harian atau mingguan untuk biaya tenaga kerja. Seperti kontrak biaya-plus, kontrak waktu dan bahan bekerja dengan baik dengan spesifikasi dan ruang lingkup proyek yang masih ambigu saat proyek dimulai.

Kontrak T&M memberi kontraktor tarif harian atau mingguan, memberikan penghasilan tetap. Pemilik proyek mendapat manfaat dari adaptasi perjanjian ini, memastikan bahwa pekerjaan terjadi sesuai spesifikasi.

Kontrak waktu dan bahan memerlukan dokumen tambahan dibandingkan dengan kontrak lump sum karena biaya tenaga kerja harus dicatat secara akurat.

Kontrak Lump Sum vs. Harga Satuan

Untuk kontrak harga satuan, harga didasarkan pada perkiraan biaya per unit bahan dan dibagi menjadi beberapa tahap, biasanya dengan perdagangan konstruksi (misalnya, pekerjaan tukang kayu, listrik, pipa ledeng dan lainnya). Untuk alasan ini, kontrak harga satuan adalah standar dalam perjanjian subkontrak. Banyak kontrak lukisan, Misalnya, mengikuti struktur harga satuan karena pengecatan umumnya dikenakan biaya per kaki persegi.

Seperti kontrak biaya-plus dan T&M, kontrak harga satuan menguntungkan pemilik proyek ketika mereka memiliki gagasan umum tentang proyek yang perlu dilakukan, tetapi perencanaan konkrit belum selesai. Sebagai contoh, Anda dapat menetapkan harga per kaki persegi untuk lantai dan pemasangan, meskipun Anda tidak tahu persis berapa meter persegi lantai yang perlu Anda tutup. Karena Anda tahu kira-kira berapa biaya bahan dan tenaga kerja, Anda dapat menetapkan harga satuan untuk ini dan aspek lain dari proyek konstruksi. Kontraktor dapat menangani perkiraan biaya dan pendapatan yang baik dari setiap tahap. Baik pemilik dan kontraktor dapat menyesuaikan proyek seperlunya tanpa harus menyerahkan pesanan perubahan dan menegosiasikan ulang harga, seperti yang akan mereka lakukan dengan kontrak lump sum.

Kelemahan yang menonjol adalah adanya risiko pembengkakan biaya yang signifikan karena kontrak ini biasanya tidak memiliki ambang batas unit.

Kontrak Lump Sum vs. Kontrak Harga Maksimum yang Dijamin

Kontrak harga maksimum yang dijamin (GMP), juga dikenal sebagai kontrak harga tidak melebihi, mengharuskan pemilik untuk memberikan kompensasi kepada kontraktor atas biaya langsung mereka serta biaya tetap untuk overhead dan laba — tetapi hanya sampai batas tertentu. Kontraktor bertanggung jawab atas biaya tambahan setelah mencapai jumlah ini. Harga maksimum dapat ditingkatkan melalui perintah perubahan jika ruang lingkup proyek berubah, tetapi tidak untuk kesalahan atau pembengkakan biaya.

Ingat, dengan kontrak lump sum, apakah proyek tersebut benar-benar menghabiskan biaya yang diperkirakan, kontraktor mendapatkan jumlah yang sama. Itu tidak terjadi dengan kontrak harga maksimum dan pemilik, bukan kontraktor, akan menghemat biaya jika hal-hal datang di bawah anggaran. Dalam beberapa kasus, pemilik dapat berbagi sebagian dari tabungan apa pun dengan kontraktor untuk mendorong pekerjaan tepat waktu dan menjaga biaya tetap rendah.

Kontrak ini cocok untuk pemilik yang memiliki anggaran terbatas karena ada batas atas mutlak. Untuk kontraktor, Namun, Kontrak GMP meningkatkan risiko keuangan mereka jika biaya melebihi batas.

Kapan Anda Akan Menggunakan Kontrak Lump Sum?

Kontrak lump sum merupakan standar dalam proyek konstruksi, tetapi mereka tidak cocok untuk setiap situasi. Kontrak ini bekerja paling baik untuk proyek dengan rencana final, lingkup dan jadwal yang jelas dan dokumentasi yang tepat dari semua penilaian dan kegiatan pra-konstruksi lainnya. Aspek-aspek ini sangat penting untuk memungkinkan kontraktor memperkirakan biaya proyek dan memberikan jumlah lump-sum secara akurat.

Perjanjian ini paling cocok untuk proyek sederhana dengan subkontraktor, parameter tertentu dan risiko rendah masalah tak terduga.

Ketika semua elemen ini sejajar, kontrak lump sum memberikan kesepakatan yang tidak rumit yang dapat dengan mudah dipahami dan disepakati oleh pemilik proyek dan kontraktor. Tapi apa keuntungan dan kerugian dari kontrak lump sum? Keuntungan bagi pemilik termasuk akuntansi yang disederhanakan dan sedikit risiko keuangan, dan kerugian termasuk kekakuan dalam lingkup proyek dan kebutuhan untuk memiliki setiap detail yang direncanakan sebelum memulai proyek. Keuntungan bagi kontraktor antara lain arah yang jelas, lebih sedikit dokumen dan potensi keuntungan jika proyek berjalan di bawah anggaran, dan kerugian termasuk risiko jika proyek lebih mahal dari yang diharapkan.

Keuntungan Kontrak Lump Sum

Kesederhanaan kontrak lump sum memberikan keuntungan bagi pemilik dan kontraktor.

Keuntungan bagi pemilik proyek

Prediktabilitas kontrak lump sum adalah manfaat utama bagi pemilik proyek. Pemilik dapat mengharapkan proyek selesai sesuai anggaran dan seringkali lebih cepat sehingga kontraktor dapat memaksimalkan sumber daya dan menghemat biaya tenaga kerja. Kontrak lump sum juga memberikan sedikit risiko keuangan bagi pemilik karena kontraktor bertanggung jawab atas pembengkakan biaya. Faktor-faktor ini memudahkan pemilik proyek untuk mendapatkan pembiayaan karena pemberi pinjaman lebih memilih untuk mendanai proyek yang ditentukan dengan biaya yang jelas.

Pengawasan pemilik kontrak lump-sum minimal karena pemilik tidak perlu melacak biaya. Juga, struktur pembayaran kontrak lump sum biasanya terdiri dari pembayaran reguler pada iterasi tertentu atau sebagai persentase dari pekerjaan yang telah diselesaikan, menyederhanakan proses hutang dagang.

Keuntungan bagi kontraktor

Terlepas dari peningkatan risiko keuangan kontrak lump sum dibandingkan dengan beberapa jenis perjanjian lainnya, kontraktor masih menerima banyak keuntungan.

Berdasarkan perjanjian lump sum, pemilik proyek harus menyediakan kontraktor dengan rencana final dan dokumentasi menyeluruh, mengakibatkan spesifik, tugas proyek linier. Kontrak lump sum juga membutuhkan lebih sedikit dokumen, manajemen dan akuntansi, mengurangi biaya administrasi.

Keuntungan lain dari kontrak lump sum adalah bahwa kontrak tersebut tidak mengharuskan kontraktor untuk mengungkapkan bagaimana mereka menghitung biaya bahan atau tenaga kerja mereka, memungkinkan mereka untuk memberikan perkiraan dengan bantalan yang cukup untuk menghindari anggaran yang berlebihan. Jika proyek di bawah anggaran, kontraktor menyimpan keuntungan.

Kerugian Kontrak Lump Sum

Kontrak lump sum dapat memiliki kerugian bagi pemilik dan kontraktor, demikian juga.

Kerugian bagi pemilik proyek

Pemilik harus menyerahkan dan mematuhi desain yang telah selesai dan rencana final, membuat proyek tidak fleksibel. Jika diperlukan perubahan, kontrak lump sum menetapkan penggunaan proses perintah perubahan formal dan sejumlah besar dokumen.

Ada juga risiko dikenakan jumlah yang lebih tinggi untuk menutupi biaya kontraktor untuk situasi yang tidak terduga. Demikian pula, kontraktor dapat menggunakan bahan yang lebih rendah atau memotong biaya untuk meningkatkan keuntungan mereka dari harga tetap. Itulah mengapa pemilik sebaiknya menentukan bahan dalam dokumentasi pra-konstruksi yang mereka berikan kepada kontraktor.

Kerugian bagi kontraktor

Kontraktor menanggung biaya melebihi anggaran, yang bisa memakan keuntungan. Kontraktor juga berbagi kerugian dari dokumen pesanan perubahan yang memakan waktu jika modifikasi perlu dilakukan.

Variasi dalam Kontrak Lump Sum

Variasi merupakan pemicu umum terjadinya perselisihan dalam proyek konstruksi. Dengan kontrak lump sum, setiap perubahan dalam rencana, lingkup atau biaya dianggap sebagai variasi. Penyebab paling umum dari variasi meliputi:

• Kesalahan desain, kelalaian dan perbedaan
• Interpretasi yang salah dari rencana atau desain
• Perubahan spesifikasi
• Menambah atau mengurangi jumlah bahan yang diperlukan

Ada dua jenis variasi. Variasi yang menguntungkan mengurangi atau menghilangkan biaya, mempersingkat jadwal atau meningkatkan proyek, yang dapat menjadi keuntungan bagi pemilik dan kontraktor. Variasi yang merugikan secara negatif mempengaruhi biaya, waktu dan aspek lain dari proyek, seperti menemukan saluran air yang tidak terduga yang mengakibatkan perombakan terhadap rencana konstruksi semula.

Dalam kedua kasus, beberapa variasi memerlukan permintaan pesanan perubahan formal baik dari pemilik atau kontraktor. Perintah perubahan harus mencakup empat poin utama:

• Deskripsi lengkap tentang modifikasi yang diminta
• Sebuah pembenaran yang kredibel dari perubahan
• Perkiraan biaya perubahan yang diusulkan
• Penjelasan tentang dampak perubahan yang diusulkan pada tanggal penyelesaian proyek

Modifikasi tidak dapat terjadi kecuali semua pihak menyetujui persyaratan baru. Itu sering membutuhkan negosiasi yang bisa berlangsung selama beberapa waktu, menghentikan pekerjaan.

Kontrak lump sum dirancang untuk mengurangi variasi secara signifikan, tetapi mereka masih dapat terjadi jika ada detail yang terlewatkan atau keadaan yang tidak terduga. Memastikan semua bahan tersedia, desain dan rencana akurat dan bahwa setiap orang sepenuhnya memahami proyek dapat lebih melindungi pemilik proyek dan kontraktor dari variasi yang memakan waktu dan uang.

Masalah Umum Dengan Kontrak Lump Sum

Sementara kontrak lump sum bersifat langsung dan mengurangi banyak sakit kepala kontrak konstruksi umum, mereka bukan tanpa masalah yang dapat memiliki dampak yang berbeda-beda pada pemilik proyek dan kontraktor.

Penundaan

Penundaan seringkali merupakan konsekuensi dari keadaan tak terduga di luar kendali salah satu pihak, seperti cuaca atau gangguan rantai pasokan. Lain waktu, kurangnya kejelasan, kegagalan untuk memberikan instruksi yang tepat waktu, tenaga kerja yang tidak memadai atau kurangnya peralatan atau bahan yang harus disalahkan.

Kontrak lump sum harus mencakup ketentuan yang menetapkan keadaan di mana masing-masing pihak akan bertanggung jawab atas keterlambatan dan biaya terkait. Itu dapat mengurangi risiko pelanggaran kontrak serta kebutuhan akan proses pengadilan yang memakan waktu dan mahal.

Fluktuasi biaya

Harga tenaga kerja dan material dapat berubah-ubah dan dapat berubah selama proyek berlangsung. Kontrak lump sum umumnya tidak memperhitungkan fluktuasi ini, sehingga kontraktor harus menanggung biaya jika harga naik. Namun, mereka juga dapat mewujudkan penghematan jika tarif turun. Risiko ini bisa dibilang lebih menonjol dalam proyek yang diperpanjang.

Kontraktor harus memperhitungkan kemungkinan fluktuasi ke atas dan menetapkan harga proyek yang sesuai saat memberikan perkiraan.

Jumlah sementara

Meskipun kontrak lump sum cukup ketat dalam hal ruang lingkup dan biaya, jumlah sementara atau yang ditetapkan mengacu pada harga pekerjaan proyek opsional. Jumlah sementara disertakan sebagai perkiraan terpisah dalam kontrak dan hanya berubah jika pemilik memutuskan bahwa merupakan ide bagus untuk melanjutkan pekerjaan pilihan.

Pekerjaan yang terkait dengan jumlah yang ditentukan dapat menyebabkan masalah dengan jadwal proyek, terutama jika diterapkan nanti dalam proyek. Hal ini juga dapat menyebabkan modifikasi yang memerlukan perintah perubahan formal. Itulah mengapa penting bahwa persyaratan lump sum merinci cara menangani jumlah sementara dan batasan dari setiap perubahan terkait.

Contoh Konstruksi Kontrak Lump Sum

Sangat penting untuk mengembangkan kontrak lump sum dengan benar dan memenuhinya dengan benar. Tapi apa kontrak lump sum dalam konstruksi? Ini adalah salah satu jenis kontrak konstruksi di mana satu harga digunakan untuk keseluruhan proyek. Perkiraan biaya dikembangkan setelah kontraktor memahami semua detail proyek konstruksi, termasuk spesifikasi, bahan dan jadwal. Pembuatan dan pelaksanaan kontrak lump sum yang tepat untuk proyek konstruksi terlihat seperti ini:

Pemilik proyek perlu membangun gudang penyimpanan untuk menambah ruang inventaris, jadi dia mendekati kontraktor untuk pekerjaan itu. Pemilik telah menyelesaikan desain bangunan dan rencana konstruksi, melakukan survei yang diperlukan dan menerima izin yang diperlukan. Dalam rencana pembangunan, pemilik proyek juga mencatat bahwa ia ingin menggunakan merek semen tertentu.

Kontraktor mengevaluasi dokumentasi dan menghitung berapa biaya tenaga kerja dan material. Dia memperhitungkan semen yang lebih mahal yang diminta pemiliknya dan memasukkan jumlah penyangga untuk memungkinkan pengeluaran tak terduga. Dia kemudian menambahkan jumlah lain untuk menutupi biaya overhead dan laba ke perkiraan proyek akhir.

Pemilik proyek menyetujui harga, dan kontrak lump sum:

• Cukup menjabarkan ruang lingkup proyek
• Berisi kontrol modifikasi proyek yang kuat
• Menyatakan harga yang mencakup semua biaya yang terkait dengan proyek
• Detail siapa yang bertanggung jawab atas berbagai biaya tambahan
• Menggambarkan jumlah sementara dan pekerjaan terkait
• Termasuk perkiraan tanggal penyelesaian

Kedua belah pihak menyetujui persyaratan kontrak. Pekerjaan, yang seharusnya memakan waktu enam bulan, dimulai. Pemilik membayar seperenam dari biaya setiap bulan.

Setengah jalan melalui proyek, pemilik proyek memutuskan untuk memasang lantai ubin di atas beton. Itu di luar ruang lingkup perjanjian awal, jadi pemilik mengajukan perintah perubahan formal yang ditinjau oleh kontraktor dan kemudian memberikan perkiraan baru untuk proyek tersebut. Pemilik proyek setuju, dan pekerjaan berlanjut. Memasang ubin mendorong perkiraan tanggal penyelesaian dua minggu dan meningkatkan biaya tenaga kerja untuk kontraktor, tetapi jumlah tambahan yang disetujui melalui perintah perubahan melindungi keuntungan kontraktor.

Ketika proyek selesai, kontraktor berhasil masuk di bawah anggaran, memberinya keuntungan tambahan.

Software Akuntansi untuk Kontrak Konstruksi Lump Sum

Mengelola risiko, variasi dan masalah kontrak lump sum lainnya mulus dengan perangkat lunak akuntansi yang tepat. Perangkat lunak akuntansi dapat meningkatkan semua aspek akuntansi biaya pekerjaan berbasis akrual, termasuk penagihan, pembukuan dan pelaporan keuangan. Hal ini dapat mengotomatisasi perhitungan biaya, melakukan tugas penggajian dan melacak hutang dan piutang. Fungsionalitas entri tunggal juga dapat menghilangkan beberapa entri data manual.

Perangkat lunak akuntansi untuk proyek konstruksi sering kali menyertakan modul biaya pekerjaan untuk melacak pembelian terkait proyek, biaya tenaga kerja dan overhead. Perangkat lunak akuntansi semacam ini juga dapat melacak detail ke tugas proyek dan diterapkan pada kontrak, memungkinkan kontraktor untuk melacak jumlah kontrak lump sum asli dan jumlah pesanan perubahan apa pun. Dimungkinkan juga untuk menerapkan kontrol yang menetapkan ambang batas biaya untuk memastikan bahwa proyek tetap sesuai anggaran.

Meskipun mereka adalah salah satu jenis kontrak konstruksi yang paling tidak rumit dan memiliki segudang manfaat bagi pemilik dan kontraktor, kontrak lump sum masih memerlukan pertimbangan dan pelaksanaan yang cermat. Memanfaatkan teknologi yang mumpuni sangat penting agar kontrak lump sum berjalan sebagaimana dimaksud. Perangkat lunak manajemen keuangan dapat membantu kontraktor mempercepat proses kontrak secara menyeluruh, mulai dari mengembangkan perkiraan hingga menerapkan modifikasi hingga memproses pembayaran akhir.