Kode Indiana tentang Penyitaan Real Estat &Hak Penyewa

Jika satu-satunya hubungan Anda dengan negara bagian Indiana adalah dari menonton sepak bola Notre Dame atau mengingat Ron Howard yang berusia 6 tahun yang tersenyum menyanyikan pujian untuk Gary, Indiana, dalam "Pria Musik, " Anda mungkin tidak menyadari bahwa Indiana mengalami salah satu tingkat penyitaan tertinggi di negara ini pada awal krisis penyitaan tahun 2006, menurut sebuah studi tahun 2007, "Rumah Indiana Lama Saya:Studi tentang Tarif Penyitaan yang Meningkat" dari University of Southern Indiana. Baik proses penyitaan dan hak penyewa terkait di Negara Bagian Hoosier dijabarkan dalam undang-undang federal dan negara bagian.

Proses Penyitaan

Penyitaan di Amerika Serikat bersifat yudisial (di pengadilan) atau nonyudisial (administratif). Di Indiana, penyitaan bersifat yudisial. Sejak 2011, pemberi pinjaman penyitaan harus mengirim pemberitahuan kepada peminjam tunggakan setidaknya 30 hari sebelum mengajukan tindakan penyitaan di pengadilan. Mereka memulai tindakan penyitaan dengan mengajukan gugatan dan merekam apa yang dikenal sebagai "lis pendens, " atau pemberitahuan gugatan yang tertunda. Pihak-pihak yang disebutkan memiliki hak untuk meminta konferensi penyelesaian untuk mengejar alternatif penyitaan, seperti modifikasi pinjaman. Pengadilan akhirnya mengeluarkan keputusan untuk atau menentang penyitaan, dan, jika mantan, memesan penjualan properti.

Keterlibatan Penyewa dalam Gugatan

Pemberi pinjaman penyitaan di Indiana dapat menyertakan pemilik properti dan penyewa dalam penyitaan karena perjanjian sewa sebenarnya merupakan kepentingan properti. Tujuan pemberi pinjaman termasuk penyewa dalam tindakan tersebut adalah untuk mengakhiri hak penyewa yang terkait dengan properti - yaitu, untuk mengakhiri sewanya. Namun, kebanyakan pemberi pinjaman mengajukan hanya terhadap peminjam, terutama sejak undang-undang federal 2009 yang melarang pemberi pinjaman menghentikan sewa setelah penyitaan mulai berlaku.

Melindungi Penyewa di Penyitaan

Federal Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009 mewajibkan pemberi pinjaman dan pembeli penyitaan untuk menghormati sewa tempat tinggal yang ada setelah penyitaan. Satu-satunya pengecualian untuk persyaratan ini adalah ketika properti penyitaan dibeli oleh seseorang yang bermaksud untuk menempati unit sewaan itu sendiri. Pada pengakhiran sewa atau untuk penyewa tanpa sewa, pemberi pinjaman penyitaan dan semua pemilik baru lainnya, termasuk mereka yang berniat menempati unit tersebut, harus memberi penyewa pemberitahuan 90 hari sebelum memulai gugatan penggusuran.

Penggusuran pasca penyitaan

Pemberi pinjaman penyitaan atau pembeli penyitaan lainnya memiliki hak di Indiana untuk mengakhiri sewa setelah penyitaan tanpa alasan yang adil - yaitu, tanpa alasan terkait sewa seperti kegagalan membayar sewa. Setelah pemberitahuan 90 hari yang diwajibkan oleh undang-undang federal, pemilik mengejar penggusuran di Indiana dengan mengajukan gugatan penggusuran, disebut tahanan yang tidak sah, di Pengadilan. Penyewa diberikan sidang. Jika disetujui, penggusuran dilakukan oleh sheriff county yang pertama-tama menempatkan properti dan kemudian secara paksa memindahkan penghuni yang tersisa.