Apakah Sekarang Saatnya Membeli? Bagaimana Menjadi Pasti

Waktu pembelian rumah utama adalah ketika keuangan dan kredit Anda mengatakannya. Kredit Gambar:Thierry Dosogne/Stone Sub/Getty Images

Menarik pelatuk pada pembelian rumah sekali semudah berbelanja untuk rumah yang terjangkau, mengumpulkan uang untuk uang muka, mengamankan pembiayaan pada tingkat bunga yang wajar dan kemudian menutup.

Namun, pada tahun-tahun setelah keruntuhan keuangan AS 2008, yang sebagian berasal dari gelembung perumahan yang disebabkan oleh pinjaman hipotek yang tidak bertanggung jawab, pasar perumahan mengalami turbulensi besar. Pusaran ekonomi itu melahirkan kondisi pasar real estat yang belum pernah terjadi sebelumnya yang mendikte persediaan perumahan, keterjangkauan dan persyaratan pembiayaan, kesemuanya mempengaruhi waktu pembelian yang optimal.

Meskipun pasar tidak dapat diprediksi, pembeli potensial dapat menghindari akuisisi yang tidak tepat waktu dengan mengikuti pengamanan tertentu.

Dengan harga rendah dan tingkat suku bunga rendah, keterjangkauan rumah pada tahun 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak tahun 1970.

Walter Moloni, juru bicara, Asosiasi Realtors Nasional (diparafrasekan)

Cuplikan Pasar

Pasar real estat A.S. akhirnya lolos dari kelesuan tahun 2008 hingga 2011. Angka penjualan rumah meningkat pada tahun 2012 sebesar 9,5 persen dibandingkan tahun 2011, dan National Association of Realtors mengharapkan keuntungan lebih lanjut untuk sisa tahun 2013, menuju tahun 2014.

Kabar buruknya jika Anda ingin membeli adalah bahwa awal tahun 2013 adalah pasar penjual di empat dari lima wilayah, kata Walter Molony, seorang peneliti dan juru bicara NAR. "Alasannya adalah kami mengalami penurunan persediaan yang besar ini, " dia berkata.

A.S. membuat rekor untuk inventaris perumahan pada Juli 2007 dengan lebih dari 4 juta rumah di pasar. Pada Januari 2013, persediaan turun menjadi 1,74 juta, penurunan 25 persen dari Januari 2012 dan persediaan terendah sejak Desember 1999.

NAR mengharapkan kenaikan persediaan musiman di musim semi 2013, Moloni berkata, tetapi mungkin tidak cukup untuk mencegah seringnya beberapa tawaran atau menurunkan harga rumah dengan cukup cepat.

"Harga menunjukkan kenaikan terkuat sejak November 2005, " Kata Molony. "Karena itu kami telah meningkatkan perkiraan harga kami untuk tahun ini (2013). Kami pikir harga rata-rata akan naik secara nasional sekitar 7 persen."

Harga rata-rata pada Januari 2013 adalah $173, 600, 12,3 persen di atas tahun sebelumnya, kenaikan harga selama 11 bulan berturut-turut dari tahun ke tahun. Proyeksi NAR untuk harga rata-rata untuk semua tahun 2013 adalah $189, 400.

"Kelemahan dari pertumbuhan harga yang lebih tajam dari biasanya adalah jika itu berlangsung dalam jangka waktu yang lama, lalu pada akhirnya kami mengalami masalah keterjangkauan dan Anda mulai mengeluarkan harga dari pasar, " kata Molony. "Kita belum sampai di sana."

Dengan harga rendah dan tingkat suku bunga rendah, keterjangkauan rumah pada tahun 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak 1970, dia berkata. Setelah kegagalan perumahan 2008, harga rumah turun, turun sangat rendah -- rumah dijual dengan harga kurang dari biaya konstruksi pengganti -- sehingga banyak investor terjun, menghabiskan sebagian besar persediaan.

Faktor terkuat yang menahan pasar adalah bahwa "komunitas pemberi pinjaman telah menghindari risiko ... hanya memberikan hipotek kepada peminjam yang paling layak kredit dengan nilai kredit tinggi yang sewenang-wenang, " ucap Moloni.

Di Chicago, Misalnya, "pembeli naik, " mereka yang pindah dari rumah pertama mereka, masih menghadapi kesulitan karena pemberi pinjaman memiliki persyaratan yang lebih ketat, kata Zeke Morris, presiden Asosiasi Realtors Chicago.

"Ini membuat frustrasi beberapa pembeli pada titik harga yang lebih tinggi, "Kata Morris. "Mereka ditanyai lebih banyak detail daripada yang pernah diminta sebelumnya."

Untuk kesepakatan terbaik, Moloni berkata, pembeli harus bekerja dengan agen real estat, sebaiknya agen pembeli.

Kapan Saya Harus Membeli?

Kepercayaan konsumen merupakan pendorong utama untuk melakukan investasi yang cukup besar seperti rumah, kata Moloni. Puncak daftar kepercayaan adalah keamanan kerja.

"Jika Anda tidak yakin tentang stabilitas pekerjaan Anda, itu hal yang besar, " kata Molony. "Jika Anda memiliki cakrawala waktu jangka pendek -- katakanlah, kurang dari beberapa tahun -- Anda akan lebih baik menyewa karena kemungkinan besar ... Anda tidak akan menutup biaya transaksi."

Biasanya pembeli hari ini berencana untuk tinggal di rumah selama 10 tahun; penjual khas telah di rumah selama sembilan tahun. Di masa lalu, ahli real estat percaya bahwa orang harus memiliki rumah mereka selama tiga sampai lima tahun untuk mendapatkan ekuitas yang cukup untuk membuat investasi berharga. Meskipun butuh waktu lebih lama untuk membangun ekuitas setelah keruntuhan pasar, "Itu mungkin benar sekarang atau kembali ke itu, " ucap Moloni.

Perencana keuangan bersertifikat Cathy Pareto menyebutkan tolok ukur kepercayaan lain yang harus dipertimbangkan orang sebelum membeli rumah.

"Apakah Anda membeli rumah dengan pasangan Anda, atau kamu pacaran setengah-setengah sama pacar?" kata Pareto. "Seberapa stabil hubungan itu? Bagian lain akan menjadi, bagaimana pasarnya?"

Sarana keuangan adalah standar lain. "Orang membuat kesalahan besar membeli terlalu banyak rumah untuk apa yang dapat mereka dukung, " Kata Pareto. "Seperti apa arus kas Anda? Apakah setengah gaji Anda akan mendukung rumah baru Anda? Sehat, itu mungkin sebuah peregangan. Apa sumber penghasilan lain yang Anda miliki?"

Jika calon pembeli kurang percaya diri dalam masalah ini, Pareto dan Molony merekomendasikan menyewa sebagai gantinya.

Lebih Banyak Pertimbangan Uang

Keruntuhan pasar perumahan dan runtuhnya industri perbankan telah membuat pemberi pinjaman hipotek gelisah tentang meminjamkan uang, artinya calon pembeli rumah memerlukan kredit "layak" agar disetujui untuk pembiayaan -- "mungkin (nilai kredit) di tahun 720-an di atas, " kata Pareto. "Jika Anda memiliki kredit kurang dari bintang, mungkin kamu, di mata bank, tawaran yang berisiko."

Jika kredit Anda di bawah sangat baik, Anda mungkin menyakiti diri sendiri dengan pinjaman yang buruk.

"Anda mungkin tidak dapat memenuhi syarat untuk suku bunga rendah yang tersedia bagi kebanyakan orang sekarang, dan Anda tidak ingin membayar lebih dari yang seharusnya atau seharusnya Anda bayar untuk biaya meminjam uang itu, "ucap Pareto.

Pembeli rumah pertama kali harus mengetahui nilai kredit mereka; jika rendah mereka harus memperbaikinya. Bayarlah tagihanmu tepat waktu, jangan mengambil hutang angsuran baru dan tidak mengajukan kartu kredit baru atau membatalkan yang lama, Moloni menyarankan.

Pembeli membutuhkan dana yang cukup untuk menutupi uang muka sekitar 20 persen dari harga pembelian atau bank mungkin "bahkan tidak melihat Anda, "ucap Pareto.

Uang muka rata-rata untuk pembeli rumah pertama yang membiayai melalui pinjaman Administrasi Perumahan Federal hanya 4 persen dari harga pembelian, Moloni mencatat. Banyak pembeli pertama kali akan meminta bantuan keluarga mereka dengan uang muka.

"Terus terang, Bank Nasional Ibu dan Ayah adalah sarana yang sangat tradisional yang digunakan pemilik rumah untuk melakukan pembelian, Mengacu pada survei NAR tahunan pembeli dan penjual rumah, Moloni berkata, “Ketika kami bertanya kepada pembeli rumah pertama kali, 'Apa yang Anda gunakan untuk uang muka Anda?' 76 persen mengatakan penghematan. Dua puluh empat persen -- hadiah dari kerabat atau teman, dan biasanya itu adalah hadiah dari orang tua mereka."

Pembeli juga membutuhkan uang tunai untuk menutup biaya, yang bervariasi secara geografis dan berdasarkan transaksi, kata Moloni. Harapkan biaya penutupan 5 persen dari nilai rumah.

Keseluruhan, calon pembeli harus menghitung dengan menyisihkan 25 persen dari pendapatan kotornya untuk pokok dan bunga hipotek. "Itu akan membuatmu merasa nyaman, " ucap Moloni.

Tanda-tanda Pasar Pembeli

Juru bicara National Association of Realtors Walter Molony mencantumkan tanda-tanda ini sebagai ukuran kapan siklus real estat beralih ke pasar pembeli:

Inventaris perumahan dan persediaan bulan, atau pasar waktu, stabil atau sedikit meningkat; penjual mungkin lebih termotivasi untuk menegosiasikan persyaratan. Pasokan enam bulan kira-kira seimbang antara pembeli dan penjual, tetapi inventaris yang meningkat dengan cepat atau pasar waktu di luar norma musiman bisa menjadi tanda pasar pembeli.

Harga rumah stagnan atau naik kurang dari persentase poin di atas inflasi. Penurunan tajam harga meningkatkan keterjangkauan tetapi bisa menjadi bendera merah perumahan lokal yang buruk dan kondisi ekonomi. Kenaikan harga jangka panjang yang normal di pasar yang seimbang adalah 1 sampai 2 poin persentase di atas inflasi yang diukur dengan Indeks Harga Konsumen.

Hubungan antara suku bunga hipotek, harga rumah dan pendapatan memungkinkan Anda untuk membelanjakan kurang dari 25 persen dari pendapatan kotor untuk pokok dan bunga hipotek.

Penciptaan lapangan kerja di pasar lokal memberikan kepercayaan dan sarana bagi pembeli rumah. Ekonomi yang buruk membuat lebih mudah untuk membeli, tetapi kehilangan pekerjaan dan populasi yang berkelanjutan berarti perlu waktu lebih lama dari biasanya untuk menjual dengan untung. Dengan pertumbuhan harga normal, kebanyakan pembeli membangun ekuitas yang cukup dalam tiga sampai lima tahun untuk melakukan perdagangan.