Trust Investasi Real Estat (REITs) Memungkinkan Anda Berinvestasi di Real Estat Tanpa Memiliki Properti, Tapi Inilah Kelemahannya

Mencelupkan kaki Anda ke pasar real estat terdengar seperti ide bagus di atas kertas, tetapi membutuhkan banyak modal di muka. Lalu ada pemeliharaan konstan, pasar perumahan yang selalu berubah, dan tanggung jawab untuk menemukan penyewa yang andal untuk persewaan jangka pendek atau jangka panjang Anda. Setelah menjumlahkan semua biaya, Anda mungkin memutuskan bahwa investasi real estat tidak semudah yang Anda bayangkan.

Salah satu cara untuk berinvestasi di real estat tanpa memiliki properti adalah dengan REIT. Kependekan dari "Perwalian Investasi Real Estat," REIT adalah semacam reksa dana untuk real estat. Perusahaan REIT mengumpulkan uang dari ratusan atau ribuan investor, lalu membelanjakannya untuk usaha real estat yang menghasilkan pendapatan dan berbagi keuntungan.

“Ada banyak biaya berkelanjutan ketika seseorang memiliki real estat, dan mereka mendapatkan semacam pendapatan dari real estat itu,” kata Omar Morillo, perencana keuangan bersertifikat dan penasihat kekayaan di Octavia Wealth Advisors di Miami, Florida. “REIT menawarkan cara untuk memasuki pasar real estat tanpa menanggung semua biaya tersebut.”

Tapi REIT tidak sempurna. Ada beberapa kerugian yang perlu dipertimbangkan. Baca terus untuk mempelajari lebih lanjut tentang pro dan kontra REIT dan apakah Anda harus menambahkannya ke portofolio investasi Anda: 

Apa Itu Dana Investasi Real Estat

Bayangkan menghabiskan mulai dari $1.000 hingga $25.000 untuk saham REIT dan pada gilirannya mendapatkan aliran pendapatan baru.

Begitulah cara kerja dengan REIT. REITs adalah perusahaan publik atau swasta yang memiliki, mengoperasikan, dan/atau menyediakan pembiayaan untuk real estat dan aset yang menghasilkan pendapatan. Aset yang termasuk dalam REIT mungkin termasuk bangunan komersial seperti ruang kantor, hotel, fasilitas penyimpanan mandiri, gudang, rumah sakit, pusat data, menara seluler, atau bangunan apartemen tempat tinggal. REIT biasanya dikelompokkan menurut sektor atau jenis—pikirkan industri, perawatan kesehatan, ritel, atau perumahan. Bahkan ada REITS ganja.

Untuk memenuhi syarat sebagai REIT, perusahaan harus memeriksa daftar panjang kriteria. Ini termasuk membayar pemegang saham mereka setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak mereka setiap tahun sebagai dividen. Plus, mereka harus menginvestasikan setidaknya 75% dari semua aset mereka dalam aset real estat dan menghasilkan setidaknya tiga perempat dari pendapatan kotor mereka dari sumber yang terkait dengan real estat. Bagian terbesar (95%) dari pendapatan kotor mereka harus berasal dari sumber real estat dan dividen. Terakhir, tidak lebih dari seperempat aset REIT dapat berasal dari sekuritas yang tidak memenuhi syarat atau saham di anak perusahaan REIT yang kena pajak.

Bagaimana REIT Menghasilkan Uang?

REIT menghasilkan uang melalui properti mereka dengan menjual atau menyewakannya. Alih-alih perusahaan real estat lain, yang mengembangkan properti dengan tujuan untuk menjualnya, tujuan utama REIT adalah mengembangkan properti, menjalankannya, dan memasukkannya ke dalam portofolio investasi mereka sendiri. Jika properti yang dimiliki oleh REIT menghargai nilainya, pemilik memberikan pendapatan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen.

Jenis REIT

Ada tiga jenis utama REIT:

1. REIT Ekuitas. Ini merupakan mayoritas REIT. Mereka biasanya memiliki dan mengoperasikan usaha real estat yang menghasilkan pendapatan sewa.
2. REIT Hipotek. REIT ini memberikan modal dalam bentuk pinjaman atau hipotek kepada mereka yang memiliki real estat.
3. REIT Hibrida. Sesuai dengan namanya, merupakan gabungan dari REIT ekuitas dan REIT hipotek.

Ada juga perbedaan antara REIT yang diperdagangkan secara publik atau yang diperdagangkan secara pribadi:REIT yang diperdagangkan secara pribadi juga dikenal sebagai REIT yang tidak diperdagangkan, artinya mereka tidak diperdagangkan di bursa saham. REIT yang diperdagangkan secara publik biasanya memiliki dividen yang lebih kecil. Namun, menurut Morillo, REITS yang diperdagangkan secara publik memberikan transparansi yang lebih besar dan likuiditas yang lebih tinggi daripada REIT yang diperdagangkan secara pribadi.

“Masalah umum dengan pasar REIT swasta adalah, sayangnya, beberapa aktor akan melakukan apa yang saya sebut ‘memerah susu REIT mereka,’” kata Morillo. “Dengan kata lain, mereka akan membebankan biaya dan pengeluaran yang berlebihan karena REIT berkewajiban untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari keuntungan mereka kembali kepada pemegang saham. Tapi selama biaya internal itu didongkrak, maka para pemegang saham tidak benar-benar mendapatkan haknya.”

Pro dan Kontra REITS

Mari kita lihat beberapa kelebihan dan kekurangan REIT.

Pro

REIT dapat menjadi cara yang baik untuk mendiversifikasi portofolio Anda

Jika Anda memiliki reksa dana yang diinvestasikan dalam saham dan obligasi, alih-alih pergi keluar dan membeli properti sewaan, REITs akan memberi Anda cara untuk memasuki industri real estat itu, jelas Niv Persaud, CFP dan direktur pelaksana dan pendiri Firma perencanaan keuangan yang berbasis di Atlanta,  Transition Planning and Guidance.

REIT terikat dengan aset berwujud

Jika Anda ingin mendapatkan penghasilan dari portofolio Anda, REIT sering kali tampak seperti cara yang menarik untuk melakukannya. REITS seringkali lebih mudah, karena Anda tidak perlu pergi dan membeli properti sendiri, kata Morillo. “Anda tidak harus berperan sebagai tuan tanah dan berurusan dengan operasi sehari-hari, apakah itu gedung apartemen atau hotel atau ritel,” katanya.

Kontra

Kekuatan pasar atau kondisi ekonomi dapat memengaruhi potensi penghasilan

Karena REIT dikelompokkan berdasarkan sektor atau jenis properti seperti properti perawatan kesehatan, ritel, perumahan, atau komersial, mereka dapat dipengaruhi oleh kondisi ekonomi atau mandat negara bagian atau lokal karena lokasinya. Misalnya, di tengah COVID-19, ada moratorium sewa di mana orang tidak membayar properti sewaannya. Sementara itu, perawatan kesehatan cenderung kurang siklus—jadi dengan beberapa penelitian dan diversifikasi yang baik, Anda dapat mencoba mengimbangi kondisi pasar yang tidak menguntungkan.

REIT yang tidak diperdagangkan cukup likuid

Cakrawala waktu untuk REIT bisa jadi rumit. REIT yang diperdagangkan secara publik biasanya lebih likuid daripada REIT pribadi, yang tidak dapat dijual dengan sangat cepat. Namun, praktik terbaik adalah memberi diri Anda setidaknya beberapa tahun sebelum memanfaatkan uang:"Anda harus bertindak seperti uang ini tidak ada selama beberapa tahun," kata Morillo. “Tidak ada jalan untuk berbalik dan mencoba melikuidasinya dalam enam bulan, karena Anda memiliki keadaan darurat, atau satu setengah tahun dari sekarang karena putri Anda akan menikah dan Anda akan membayar untuk pernikahannya.”

REIT sensitif terhadap suku bunga

Sama seperti semua jenis real estat yang Anda beli, REIT terikat dengan suku bunga federal. “Ketika Federal Reserve mengatakan bahwa mereka akan menaikkan suku bunga, seringkali harga REIT Anda akan turun,” kata Persaud. Suku bunga memengaruhi setiap jenis REIT secara berbeda di seluruh industri dan perusahaan.

REIT dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa

Seperti yang dijelaskan Persaud, jika Anda siap dalam kelompok pajak tinggi, maka dividen dari REIT Anda akan dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa. “Tetapi karena REIT adalah bagian dari portofolio investasi Anda, penasihat keuangan Anda akan dapat mengelola sebagian pajaknya,” kata Persaud.

Haruskah Anda Berinvestasi dalam REIT?

Tidak semua REIT sama. Ketahui apakah Anda paling tertarik dengan REIT residensial, komersial, atau ritel—dan risiko apa yang terlibat. Pelajari berita industri dan tanyakan tentang peraturan lokal dan federal yang mungkin memengaruhi ROI Anda.

“Misalnya, dengan REIT ritel, jika Anda melihat bagaimana pasarnya, lebih banyak orang berbelanja online daripada pergi ke toko ritel. Anda benar-benar ingin memahami apa yang Anda investasikan,” kata Persaud.

Seperti langkah keuangan lainnya, Persaud merekomendasikan untuk meminta penasihat keuangan Anda untuk merekomendasikan beberapa REIT yang paling sesuai dengan portofolio Anda.

Dan jangan terlalu terbuai dengan daya pikat pendapatan pasif, kata Morillo. Hanya karena REIT menghasilkan pendapatan dan membayar dividen tahunan tidak membuat mereka bebas risiko.

Kiat Pro

Investasi yang memberikan pendapatan tidak selalu kurang berisiko dibandingkan jenis investasi lainnya—selalu biaya penelitian, implikasi pajak, dan pengembalian yang diharapkan.

“Orang cenderung berpandangan bahwa karena sesuatu membayar pendapatan atau dividen, risikonya lebih kecil,” katanya.

Timbang pro dan kontra, dan perhatikan baik-baik biaya dan biaya yang terlibat. Jika Anda memutuskan untuk berinvestasi di REIT, ingatlah pepatah abadi, jangan menaruh telur Anda dalam satu keranjang.