Outlook Pasar Perumahan 2023:Resesi atau Ketahanan?

Pada akhir tahun 2022, jatuhnya harga rumah dan rendahnya aktivitas mengindikasikan penurunan harga rumah yang tajam. Namun pasar perumahan cukup tangguh sepanjang tahun ini, dan peringatan akan resesi perumahan belum terwujud.

Pasar perumahan saat ini mungkin mengalami aktivitas yang rendah dan penurunan harga dibandingkan puncaknya pada tahun 2021 dan 2022, dan banyak yang telah memperingatkan akan adanya resesi perumahan. Namun, dengan bukti baru, resesi perumahan tampaknya masih bisa diperdebatkan.

Meskipun permintaan akan perumahan menurun, pasokannya juga menurun. Permintaan diukur dengan permohonan suku bunga hipotek yang berada pada titik terendah dalam beberapa dekade. Namun, kurangnya persediaan membuat harga rumah relatif tinggi berdasarkan upah.

Setelah krisis perumahan terakhir pada tahun 2008, harga rumah berada sekitar 90 kali lipat dari pendapatan rata-rata. Pada tahun 2022 pendapatan mereka meningkat menjadi 138 kali lipat dan dianggap tidak berkelanjutan. Namun, negara lain seperti Kanada dan Selandia Baru memiliki rasio harga terhadap pendapatan yang lebih tinggi.

Krisis keterjangkauan dan kekurangan ini telah membuat harga tetap tinggi meskipun suku bunga meningkat dengan cepat. Selain itu, banyak orang dengan kekayaan bersih tinggi masih aktif dalam sindikasi real estat karena perubahan harga. Karena banyaknya pelonggaran kuantitatif, diperkirakan ada lebih dari $5 triliun yang siap berinvestasi di real estat.

Beberapa bulan terakhir di tahun 2023 menunjukkan pembalikan tren tersebut dengan meningkatnya harga rumah.

Keadaan Pasar Perumahan Saat Ini

Menurut Goldman Sachs, pada awal tahun, hampir semua orang setuju bahwa lemahnya aktivitas dan jatuhnya harga real estat adalah tanda-tanda resesi pasar perumahan. Di sisi lain, crowdfunding real estat telah berjalan dengan sangat baik.

Namun, paruh pertama tahun 2023 telah berakhir, dan prediksi resesi belum berjalan dengan baik.

Ada tiga alasan utama untuk itu:

1. Aktivitas pasar yang rendah
2. Harga perumahan masih relatif tinggi
3. Aktivitas rendah

Pasar perumahan mengalami aktivitas yang rendah pada tahun 2023. Penjualan perumahan turun 18% dari Juni 2022 dan turun 3% dari Mei hingga Juni 2023.

Ada dua faktor yang mempengaruhi rendahnya aktivitas pasar perumahan saat ini:kenaikan suku bunga dan rendahnya persediaan perumahan.

Meningkatnya Suku Bunga

Menurut Freddie Mac, tingkat rata-rata hipotek tetap 30 tahun antara Juni dan Juli 2023 hanya di bawah 7% yaitu 6,82%. Tarif tinggi mempunyai efek ganda bagi pembeli dan penjual.

Pembeli ragu-ragu untuk membeli pada tingkat suku bunga yang lebih tinggi. Dan penjual menghindari hipotek baru dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi.

Menurut Redfin, 90% pemilik rumah saat ini memiliki tingkat hipotek di bawah 6%, 80% di bawah 5%, 60% di bawah 4%, dan 20% di bawah 3%. Selain itu, ada lebih banyak inventaris sewa rumah keluarga tunggal. Mereka yang mampu membeli rumah lagi dapat meninggalkan tempat tinggal utamanya sebagai sewa investasi agar tidak kehilangan tarif sekali seumur hidup.

Inventaris Perumahan Rendah

Persediaan perumahan yang rendah bukanlah hal baru, namun hal ini mencapai tingkat historis pada tahun 2023. Laporan terbaru memperkirakan pasar perumahan akan kekurangan hampir 4 juta rumah pada tahun 2023. Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan membuat harga rumah tetap tinggi.

Meskipun di banyak pasar harga telah turun, harga mulai meningkat di beberapa wilayah di negara ini. Harga promo meningkat paling besar di Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, New Jersey, dan Anaheim, CA, dan harga keseluruhan meningkat sebesar 2,1% dibandingkan tahun lalu.

Jadi mengapa harga tetap tinggi? Meskipun tingkat aktivitas di pasar perumahan rendah dibandingkan dengan tingkat puncak pada tahun 2022, permintaan akan perumahan tetap tinggi.

Kombinasi terbatasnya pasokan dan tingginya permintaan seringkali menyebabkan perang penawaran pada rumah yang akan dijual. Menurut laporan National Association of Realtors baru-baru ini, sekitar satu dari tiga pembeli membayar lebih dari harga awal yang diminta.

Kebanyakan ahli percaya pasar perumahan akan terkoreksi dengan sendirinya, dan memang demikian adanya. Sejak Juni 2022, harga rumah terus mengalami penurunan. Harga jual rata-rata rumah yang ada adalah $534,700 pada bulan Juni 2022. Pada bulan Oktober 2022, harga jual rata-rata turun menjadi $489,000; pada bulan Februari 2023, mencapai titik terendah di $462.400.

Namun, sejak Februari 2023, harga mulai meningkat lagi, dengan rata-rata harga jual di bulan Maret sebesar $486.300, di bulan Mei sebesar $503.100, dan terakhir di bulan Juni sebesar $536.100.

Seperti dugaan banyak ahli, pasar perumahan memang mengalami koreksi, namun karena kurangnya persediaan, kemungkinan besar harga tersebut tidak akan turun jauh lebih rendah dibandingkan tren saat ini di tahun 2023.

Krisis Perumahan Terjangkau di Tahun 2023

Pasar perumahan saat ini sedang mengalami krisis keterjangkauan. Data terbaru dari National Association of Home Builders menunjukkan data berikut:

1. 29% rumah tangga pada tahun 2022 tidak mampu membeli rumah senilai $150.000
2. Hanya sekitar 20% rumah tangga yang mampu membeli rumah seharga $150.000 – $250.000
3. 73% dari seluruh rumah tangga di AS tidak mampu membeli rumah baru dengan harga rata-rata sebesar $425.786 pada tahun 2022

Sebuah studi baru yang dilakukan oleh National Associate of Home Builders (NAHB) menentukan dampak kenaikan harga dan suku bunga pada pasar perumahan:

1. Kenaikan harga median rumah sebesar $10.000 akan membuat sekitar 1,4 juta rumah tangga kehilangan harga
2. Tambahan 25 basis poin ke suku bunga hipotek pada suku bunga tetap 30 tahun sebesar 6,25 akan membuat sekitar 1,3 juta rumah tangga kehilangan harga dari pasar

Meskipun harga telah mengalami penurunan sejak puncaknya pada tahun 2021 dan 2022, tren tersebut telah berbalik, dan harga telah meningkat lagi sejak bulan Februari 2023.

Harga rumah saat ini, suku bunga hipotek, dan terbatasnya pasokan rumah membuat sangat sulit bagi rata-rata orang Amerika untuk membeli rumah.

Dalam laporan Keterjangkauan &Pasokan Perumahan terbaru oleh National Association of Realtors (NAR), rumah tangga yang berpenghasilan $75.000 (pendapatan rumah tangga rata-rata di AS) mampu membeli rumah hingga $256.000. Masalahnya adalah hanya 23% listingan yang harganya di bawah $256.000.

Kekurangan perumahan yang terjangkau menjadi jauh lebih buruk di negara-negara besar dengan biaya hidup yang tinggi, seperti Washington, Florida, dan California. Negara-negara bagian ini memiliki migrasi penduduk yang signifikan dan merupakan negara dengan perekonomian yang kuat. Mereka juga memiliki lebih sedikit rumah yang dibangun per kapita, sehingga membatasi pasokan.

Jangan menahan nafas menunggu resesi perumahan berikutnya atau harga turun secara signifikan. Mungkin akan terjadi resesi pasar perumahan karena pasar mengalami dua puncak dan penurunan harga properti yang signifikan, dan kita mungkin akan melihat penurunan harga yang kedua.

Pembelian spekulatif, suku bunga rendah, dan praktik pemberian pinjaman yang mudah diakses memicu kehancuran pada tahun 2008. Selain itu, ketidakstabilan ekonomi, ditambah dengan potensi perubahan kebijakan pemerintah dan kenaikan suku bunga, dapat berdampak buruk dan memicu penurunan nilai properti.

Kewaspadaan dan tindakan proaktif sangat penting untuk mencegah potensi bencana dan memastikan pasar perumahan yang lebih stabil dan berkelanjutan di masa depan.

Meskipun Anda tergoda untuk melihat-lihat rumah di sebelahnya dan mencoba mengikuti pepatah Jones, cobalah menghindari hal ini dan belilah penawaran menarik di masa resesi ini.

Terakhir, jika investasi real estat pada rumah berada di luar zona nyaman Anda, investasi tanah dengan arus kas adalah peluang stabil lainnya.

Meskipun aktivitas lebih rendah dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, harga-harga mungkin telah terkoreksi dan mulai sedikit meningkat pada tahun 2023. Meskipun ancaman inflasi yang sedang berlangsung, kenaikan suku bunga hipotek, dan resesi ekonomi mungkin sedikit meningkatkan kemungkinan resesi pasar perumahan.

Resesi pasar perumahan tidak mungkin terjadi. Pasokan yang terbatas dan permintaan yang kuat terus membuat harga rumah tetap tinggi. Namun, pasar perumahan sedang menghadapi krisis keterjangkauan dan pasokan. Pasar saat ini memiliki persediaan rumah yang terbatas yang mampu dibeli oleh rata-rata rumah tangga.

Artikel ini awalnya muncul di Wealth of Geeks.

Tentang Penulis:Nirav Shah adalah seorang ahli saraf dan menjabat sebagai direktur stroke di Swedish Neuroscience di Seattle, program stroke terbesar di Pacific Northwest. Nirav juga memulai perusahaan teknologi bernama Alertive.com dan menjualnya ke Carbon Health untuk mencapai kemandirian finansial untuk pensiun dini (FIRE). Dia bersemangat membantu dokter dan orang lain mencapai kebebasan finansial dan pilihan pensiun sehingga mereka dapat mengejar impian dan aspirasi mereka.

John Schmoll

Saya John Schmoll, mantan pialang saham, lulusan MBA, penulis keuangan terbitan, dan pendiri Frugal Rules.

Sebagai seorang veteran di industri jasa keuangan, saya pernah bekerja sebagai administrator reksa dana, bankir, dan pialang saham serta memiliki lisensi Seri 7 dan 63, namun saya meninggalkan semua itu pada tahun 2012 untuk membantu orang-orang mempelajari cara mengelola uang mereka.

Tujuan saya adalah membantu Anda memperoleh pengetahuan yang Anda perlukan untuk menjadi mandiri secara finansial dengan alat keuangan yang teruji secara pribadi dan solusi penghematan uang.