Bisakah Anda benar-benar menjadi kaya dengan cepat dari memperbaiki dan membalik rumah?

Beberapa cerita pembaca berisi saran umum; yang lainnya adalah contoh bagaimana seorang pembaca GRS mencapai kesuksesan atau kegagalan finansial. Kisah-kisah ini menampilkan orang-orang dengan semua tingkat kematangan finansial dan pendapatan.

Mark Ferguson telah menjadi Realtor sejak 2001 setelah lulus dari University of Colorado dengan gelar keuangan bisnis. Dia menjalankan tim real estate yang terdiri dari 10 orang yang menjual lebih dari 200 rumah per tahun, memperbaiki dan membalik 10 hingga 15 rumah setahun dan memiliki 11 properti sewaan. Mark juga menjalankan www.investfourmore.com, sebuah blog yang membahas perbaikan dan pembalikan Markus, properti sewa, menjadi agen real estate dan segala sesuatu yang berhubungan dengan real estate.

Banyak acara televisi menggambarkan memperbaiki dan membalik sebagai bisnis yang sangat menguntungkan yang dapat dengan mudah dilakukan di waktu luang Anda. Tentu biasanya ada beberapa masalah kontraktor, tetapi pada akhirnya rumah itu dijual dengan banyak uang dan pemiliknya melakukan pembunuhan. Pada kenyataannya, Anda bisa menghasilkan uang memperbaiki dan membalik rumah, tapi butuh banyak kerja keras dan banyak membalik untuk menghasilkan banyak uang. Juga sangat mudah untuk kehilangan banyak uang jika Anda tidak memperhitungkan semua biaya atau melebih-lebihkan nilai flip Anda.

Saya telah menjadi Realtor sejak tahun 2001, dan saya telah memperbaiki dan membalik hampir 100 rumah selama 10 tahun terakhir. Saya memiliki 10 perbaikan dan membalik sekarang, dan saya dapat memberitahu Anda tidak mudah mengelola satu perbaikan dan flip apalagi 10! Dibutuhkan banyak uang untuk mendanai perbaikan dan flips, lebih banyak waktu daripada yang Anda pikirkan untuk menjual flip, banyak pengalaman untuk menangani perbaikan dan kontraktor, dan pengeluaran hampir selalu lebih dari yang Anda bayangkan.

Jika Anda membeli rumah cukup murah dengan margin kesalahan yang cukup, Anda dapat menghasilkan banyak uang dengan memperbaiki dan membalik rumah — tetapi jangan berharap menjadi jutawan setelah satu atau dua tahun dalam bisnis ini.

Apakah Acara Televisi Akurat dalam Penggambaran Bisnis Flipping?

Sebagian besar acara televisi fix dan flip suka menampilkan gambar sebelum dan sesudah flip dengan harga beli awal dan harga jual di akhir. Ada beberapa acara yang menggambarkan pengeluaran secara akurat, tetapi sebagian besar mengabaikan banyak biaya yang dihadapi sirip. Dalam bisnis fix and flip, banyak investor menggunakan aturan 70 persen untuk menentukan apakah mereka dapat memperoleh keuntungan yang baik ketika mereka membalik rumah.

Aturan 70 persen menyatakan harga pembelian harus 70 persen dari nilai setelah diperbaiki (ARV) dikurangi biaya perbaikan apa pun. Sebagai contoh, jika sebuah rumah bernilai $150, 000 setelah diperbaiki dan membutuhkan $30, 000 dalam perbaikan, aturan 70 persen menyatakan investor harus membayar $75, 000 untuk rumah itu. Membeli rumah yang akan bernilai $150, 000 seharga $75, 000 sepertinya home run, tapi itu benar-benar hanya kesepakatan rata-rata karena ada begitu banyak biaya yang terkait dengan membalik.

Biaya Apa yang Terlibat dalam Memperbaiki dan Membalik Rumah?

Biaya yang jelas terlibat dalam membalik adalah harga pembelian rumah dan biaya perbaikan. Dalam contoh kita, sepertinya ada $45, 000 untung setelah Anda memasukkan harga jual dan perbaikan tetapi ada banyak lagi biaya yang tidak dipertimbangkan oleh banyak pemula.

• Biaya pembiayaan: Kebanyakan orang tidak memiliki $75, 000 ditambah biaya perbaikan dan biaya pengangkutan untuk membeli sandal. Lebih mahal untuk membiayai flip karena bank menghasilkan uang dari bunga yang dibayarkan atas pinjaman. Semakin pendek waktu Anda memegang pinjaman, semakin sedikit uang yang dihasilkan bank. Sebagian besar bank besar tidak akan membiayai flips, tetapi beberapa pemberi pinjaman lokal akan melakukannya. Pemberi pinjaman uang keras akan mendanai flips, tapi harganya sangat mahal, membebankan suku bunga 12 sampai 16 persen ditambah 2 sampai 4 persen dari jumlah pinjaman untuk biaya originasi. Pemberi pinjaman uang keras bukanlah bank tetapi perusahaan yang mengambil uang dari investor dengan tingkat bunga tertentu. Pemberi pinjaman uang keras kemudian meminjamkan uang itu untuk memperbaiki dan sirip pada tingkat bunga yang jauh lebih tinggi.
• Biaya pengangkutan: Ketika Anda memiliki rumah, Anda harus membayar untuk perawatan rumput, Pemanasan, Pertanggungan, pajak, HOA dan lebih banyak lagi saat Anda memiliki rumah.
• Biaya pembelian: Selain biaya originasi pinjaman, ada beberapa biaya lain yang perlu dipertimbangkan saat membeli sandal. Inspeksi rumah akan menghabiskan $300 hingga $800. Beberapa pemberi pinjaman akan memerlukan penilaian, yaitu $400 hingga $600. Akan ada biaya penutupan, biaya rekaman, sertifikat pajak dan banyak lagi.
• Biaya penjualan: Ketika Anda menjual rumah Anda, Anda kemungkinan besar harus membayar agen real estat untuk menjual flip dan mungkin menutupi biaya penutupan untuk pembeli. Komisi real estat dan biaya penutupan bisa mencapai 10 persen dari harga jual.
• Biaya lain-lain: Tergantung di mana dan bagaimana Anda membeli properti Anda, mungkin memiliki penyewa atau pemilik sebelumnya mungkin masih tinggal di dalamnya. Anda bisa memiliki biaya penggusuran atau biaya untuk membayar penghuni untuk pergi.

Berikut adalah contoh bagaimana total biaya akan terlihat pada perbaikan dan flip khas yang saya beli dan jual. Saya memiliki pemberi pinjaman hebat yang membebankan saya tingkat bunga 5,25 persen dan originasi 1,5 persen, tetapi mereka hanya meminjamkan 75 persen dari harga beli. Biaya pinjaman saya jauh lebih rendah daripada kebanyakan sirip.

Harga beli:$75, 000

Jumlah pinjaman:$56, 250

Biaya:

Biaya pinjaman:$2, 500

Biaya pengangkutan:$1, 600

1. A. Asuransi:$400
2. B. Pemeliharaan rumput:$300
3. C. Pajak:$400
4. D. Utilitas:$500

Biaya pembelian:$1, 000 (Saya biasanya tidak melakukan inspeksi atau penilaian)

Perbaikan:$30, 000

Biaya penjualan:$7, 000 (Karena saya seorang Realtor, Saya hanya membayar komisi agen pembeli. Saya mendaftarkan rumah itu sendiri dan tidak perlu membayar agen daftar.)

Lain-lain:$5, 000

Total biaya:$47, 100

Jika saya menjual rumah seharga $150, 000, keuntungan saya akan menjadi $27, 900. Itu adalah keuntungan yang layak, tapi saya ingin menghasilkan setidaknya $25, 000 pada setiap flip karena risiko yang terlibat dan uang yang saya masukkan ke dalamnya. Pada flip ini, Saya akan membutuhkan setidaknya $50, 000 dari uang saya sendiri untuk uang muka, membawa biaya dan perbaikan. Sirip pemula dapat dengan mudah menghabiskan tiga kali lebih banyak untuk biaya pembiayaan dan $ 4 lainnya, 500 untuk membayar agen daftar. Itu memotong keuntungan menjadi di bawah $20, 000 untuk sebuah rumah yang dijual dua kali lipat dari harga belinya. Lain kali Anda menonton acara fix dan flip show, lihat berapa banyak dari biaya ini yang sebenarnya mereka ceritakan kepada Anda!

Akankah Anda Menghasilkan Lebih Banyak Uang Memperbaiki dan Membalikkan Rumah yang Lebih Mahal?

Memang benar bahwa potensi keuntungan naik ketika Anda membalik rumah yang lebih mahal. Namun, ada lebih banyak risiko yang terlibat saat membalik rumah mahal.

• Perbaikan akan jauh lebih mahal karena pembeli akan menuntut kualitas yang lebih tinggi.
• Dibutuhkan lebih lama untuk menjual rumah yang lebih mahal dan biaya penyimpanan Anda akan lebih tinggi.
• Biaya penyimpanan akan lebih tinggi karena HOA, diperlukan lebih banyak perawatan, pajak yang lebih tinggi, dll.
• Anda akan membutuhkan lebih banyak uang tunai karena uang muka, membawa biaya dan perbaikan akan lebih tinggi.
• Semua uang Anda ada di satu rumah, bukan di beberapa rumah, meningkatkan risiko jika terjadi kesalahan.

Masalah terbesar dengan membalik rumah yang lebih mahal adalah perbedaan antara harga beli dan harga jual sangat besar. Dengan menggunakan aturan 70 persen, sebuah rumah dengan $ 500, 000 ARV harus dibeli seharga $300, 000, jika dibutuhkan $50, 000 dalam pekerjaan ($500, 000*.7-$50, 000=$300, 000). Sangat sulit untuk menemukan kesepakatan yang memiliki perbedaan besar antara ARV dan harga beli karena pembeli pemilik-penghuni akan bersedia membayar lebih untuk rumah itu. Pemilik-penghuni dapat membayar $400, 000, masukkan $50, 000 ke dalam rumah dan masih memiliki banyak. Di pasar yang lebih mahal, itu jauh lebih mungkin pemilik-penghuni akan memiliki uang tunai untuk dimasukkan ke dalam rumah.

Berapa Lama Waktu yang Dibutuhkan untuk Memperbaiki dan Membalik Rumah?

Dari awal hingga akhir, tujuan saya adalah memiliki flip selama empat bulan dari saat saya membelinya hingga saat saya menjualnya. Saya hampir tidak pernah mencapai nomor itu karena ada begitu banyak yang tidak diketahui. Penundaan terbesar yang saya miliki adalah menemukan kontraktor yang baik, terutama ketika saya memiliki 10 properti sekaligus. Saya membutuhkan beberapa minggu untuk mendapatkan kontraktor mulai bekerja, sekitar satu bulan untuk pekerjaan yang harus dilakukan, sekitar tiga minggu untuk rumah berada di pasar sebelum kontrak diterima dan satu bulan lagi untuk proses escrow/penutupan — jika semuanya berjalan dengan sempurna.

Sayangnya, seringkali membutuhkan waktu lebih lama bagi kontraktor untuk melakukan perbaikan. Mau tidak mau kami melihat beberapa hal yang terlewatkan oleh kontraktor dan mereka harus kembali ke rumah untuk mengurus barang-barang tersebut. Kemudian kita harus berbaris pembersih dan mendapatkan rumah terdaftar. Terkadang butuh tiga minggu untuk mendapatkan penawaran yang bagus; terkadang hanya satu minggu, tapi itu bisa dengan mudah menjadi dua bulan. Tambahan, proses escrow dapat bervariasi dari satu bulan hingga terkadang dua bulan. Sekarang saya memiliki begitu banyak rumah dan tidak cukup kontraktor, Saya melihat waktu giliran hampir sembilan bulan di beberapa properti saya.

Apakah Semua Kerumitan Layak Saat Memperbaiki dan Membalik Rumah?

Setelah melihat semua biaya dan segala sesuatu yang harus dipertanggungjawabkan, mungkin tampak sedikit menakutkan untuk membalik rumah. Terutama ketika Anda menganggap kami bahkan belum berbicara tentang bagaimana menemukan perbaikan dan flip yang dapat dibeli dengan cukup murah untuk menghasilkan uang. Sama seperti apa pun dalam hidup, butuh waktu untuk mempelajari apa yang Anda lakukan dan merasa nyaman. Saya masih mempelajari teknik baru untuk menemukan properti dan menemukan cara yang lebih baik untuk memperbaiki dan membalik rumah.

Setelah Anda mempelajari bisnis, itu bisa sangat menyenangkan. Saya masih bersemangat setiap kali saya mendapatkan kontrak baru di bawah kontrak, hampir sama bersemangatnya seperti ketika saya menjual satu untuk mendapatkan keuntungan yang bagus. Selama dua tahun terakhir, Saya memiliki rata-rata sekitar $35, 000 keuntungan pada setiap perbaikan dan flip saya. Saya menyelesaikan 10 flips tahun lalu dan harus menyelesaikan (beli, memperbaiki, menjual) lebih dari 10 tahun ini. Pada kebanyakan flip, Saya menghasilkan sekitar $30, 000 dalam keuntungan; tapi sesekali, Saya akan membuat lebih banyak, seperti properti ini yang saya hasilkan lebih dari $50, 000. Dalam 13 tahun terakhir memperbaiki dan membalik rumah, Saya telah menghasilkan lebih dari $100, 000 dua kali pada satu flip. Kesuksesan saya tidak datang dari membuat keuntungan besar pada satu atau dua flips setahun, tetapi secara konsisten menghasilkan keuntungan sederhana di banyak rumah. Ada jauh lebih sedikit risiko membalik banyak rumah dengan harga lebih rendah daripada membalik satu rumah mahal.

Bagian terbaik dari bisnis ini adalah saya tidak bekerja penuh waktu. Saya menjalankan tim real estat yang terdiri dari 10 orang dan pekerjaan utama saya adalah menjalankan tim itu dan menjual rumah. Setelah Anda mengatur diri Anda dengan benar dengan kontraktor yang tepat, pembiayaan yang tepat, cukup dengan uang dan pengalaman Anda sendiri, bisnis melakukan sebagian besar pekerjaan itu sendiri. Tidak mudah untuk mencapai titik itu dan membutuhkan banyak waktu dan menginvestasikan kembali uang kembali ke dalam bisnis.

Bagaimana Anda Menemukan Kesepakatan Hebat untuk Memperbaiki dan Membalik?

Menemukan banyak hal adalah kunci untuk menghasilkan uang dalam bisnis fix and flip. Saya biasa membeli 90 persen dari perbaikan saya dan membalik pada penjualan penyitaan wali amanat publik. Rumah-rumah ini dijual dalam kondisi apa adanya secara tunai, dan sering kali bagian dalam rumah tidak dapat dilihat atau rumah-rumah ditempati. Ketika saya membeli rumah di penjualan wali amanat, Saya tidak memiliki periode inspeksi dan tidak ada cara untuk mundur begitu properti itu dibeli. Dalam dua tahun terakhir, persaingan di penjualan wali amanat telah meningkat dan saya belum membeli rumah dari penjualan itu selama lebih dari setahun. Faktanya, Saya bahkan tidak pergi ke penjualan lagi karena orang-orang membayar mendekati jumlah yang bisa Anda beli untuk rumah di MLS. Ketika saya membeli di MLS, Saya harus melakukan pemeriksaan, Saya dapat menggunakan pinjaman untuk membeli properti, dan saya tidak harus berurusan dengan penghuni mana pun.

Hampir semua transaksi saya dibeli di MLS sekarang. Ada beberapa trik untuk mendapatkan banyak, tetapi tidak mudah dengan kenaikan harga dan persaingan.

• Bertindak cepat:Saya membuat penawaran dalam beberapa jam setelah rumah terdaftar.
• Menjadi agen:Salah satu alasan saya bisa bertindak begitu cepat adalah karena saya menulis penawaran, mengatur pertunjukan dan saya tidak perlu menunggu agen.
• Cari properti yang perlu dikerjakan:Semakin banyak masalah yang dimiliki properti, semakin besar potensi keuntungannya. Pastikan Anda tahu cara memperbaiki masalah dan berapa biayanya!
• Cari properti yang telah dipasarkan selama 90 hari. Penjual lebih cenderung menerima penawaran rendah untuk rumah ini. Jika mereka terlalu mahal, Aku bahkan tidak repot-repot.
• Buat penawaran untuk rumah yang kembali ke pasar dengan cepat. Saya dapat mengatur peringatan MLS untuk memberi tahu saya ketika sebuah rumah di titik harga tertentu muncul di pasar atau kembali ke pasar setelah kontrak berantakan. Banyak kali kesepakatan besar yang membutuhkan pekerjaan memiliki kontrak yang berantakan karena pembeli tidak menyadari berapa banyak pekerjaan yang dibutuhkan sampai pemeriksaan mereka.

Ada cara lain untuk mendapatkan penawaran hebat seperti pemasaran langsung ke penjual yang tidak memiliki properti untuk dijual atau mencari grosir yang menjual properti murah kepada investor.

Apa yang Harus Anda Hindari jika Anda Memutuskan untuk Mulai Membalik Rumah?

Jika Anda telah memutuskan ingin mencoba membalik, berikut adalah beberapa tips agar Anda tidak kehilangan terlalu banyak uang pada percobaan pertama Anda.

• Lakukan perbaikan sendiri jika Anda tahu apa yang Anda lakukan dan punya waktu untuk menyelesaikannya. Banyak sirip mencoba menghemat uang dengan melakukan pekerjaan itu sendiri. Mereka tidak menyadari berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perbaikan, terutama di waktu luang mereka. Akhirnya membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk memperbaiki properti dan waktu tambahan akan menghabiskan uang yang Anda pikir telah Anda hemat dengan melakukan pekerjaan itu sendiri. Untuk membuat situasi lebih buruk, pekerjaan tidak akan sebaik jika seorang profesional melakukannya.
• Jangan melebih-lebihkan nilai rumah atau mengandalkan nilai untuk meningkatkan untuk menghasilkan uang. Banyak pasar memiliki kenaikan harga, tapi itu tidak berarti mereka akan terus meningkat. Banyak sirip bangkrut selama krisis perumahan karena mereka berasumsi pasar akan terus naik. Ketika harga berhenti meningkat dan kemudian menurun, mereka kehilangan segalanya. Saya terus membalik-balik krisis perumahan karena saya mendasarkan nilai pada pasar saat ini dan meninggalkan ruang untuk penyesuaian.
• Jangan melebih-lebihkan harga rumah saat Anda mendaftarkannya. Untuk menghasilkan uang dengan membalik, Anda harus menjual dengan cepat dan menyimpan uang Anda dari properti ke properti. Jika Anda memiliki rumah di pasar yang tidak akan terjual, itu kemungkinan besar terlalu mahal. Saya telah menemukan bahwa sweet spot untuk sebuah rumah berada di pasar adalah tiga minggu dan kemudian saya biasanya mendapatkan tawaran. Jika saya tidak mendapatkan penawaran yang dapat diterima setelah 30 hari, Saya turunkan harga 5 sampai 10 persen, tergantung aktivitasnya.
• Jangan mencoba menjual rumah sendiri kecuali Anda seorang agen. Jika Anda menjual rumah untuk dijual oleh pemiliknya, Anda kehilangan eksposur pasar dengan tidak berada di MLS. Sembilan puluh persen pembeli menggunakan agen real estat untuk mewakili mereka dan agen tersebut melihat MLS untuk menemukan properti bagi pembeli mereka. Jika Anda menggunakan perusahaan layanan terbatas yang menempatkan rumah di MLS, Anda masih harus membayar untuk agen pembeli. Anda menghemat sangat sedikit uang dan pembeli memiliki perwakilan sementara Anda tidak. Siapa yang akan mendapatkan kesepakatan yang lebih baik?
• Selalu asumsikan perbaikan Anda akan lebih mahal daripada yang Anda pikirkan dan flip akan memakan waktu lebih lama dari yang Anda pikirkan. Bahkan jika Anda mendapatkan tawaran untuk semua pekerjaan sebelumnya, hal-hal selalu muncul yang tidak Anda lihat atau tidak mungkin Anda ketahui.

Pengalaman Membalik Terburuk Saya

Ada banyak informasi dalam artikel ini dan saya bahkan hampir tidak membahas setiap topik yang melibatkan flipping house. Saya harap ini memberi Anda gambaran tentang seperti apa dan apa yang diperlukan untuk membalik rumah. Ini bukan tentang memukul homerun di setiap flip, tapi memukul banyak single berulang-ulang. Saya telah kehilangan uang pada flips sebelumnya, terkadang karena hal-hal yang tidak dapat saya kendalikan. Karena saya melakukan banyak flip sekaligus, kehilangan uang dalam satu kesempatan tidak menghancurkan bisnis saya — tetapi ini adalah pengalaman terburuk.

Beberapa tahun yang lalu, Saya membeli sandal di penjualan wali amanat. Saya melihat interior rumah melalui jendela tetapi tidak pernah masuk ke dalam rumah sebelum saya membelinya. Itu bagus di rumah baru, dengan sedikit pekerjaan yang dibutuhkan dan saya pikir saya akan menghasilkan uang dengan mudah. Setelah saya membeli rumah dan mengganti kuncinya, kami menemukan BMW baru di garasi. Aku tahu sesuatu yang sangat aneh sedang terjadi, jadi kami melacak pemilik sebelumnya di California (saya di Colorado Utara). Mereka mengklaim bank telah mengambil alih salah dan mereka akan mendapatkan rumah secara gratis. Mereka akhirnya mengajukan gugatan terhadap bank seminggu kemudian dan kami memiliki rumah yang tidak dapat kami jual karena terlibat dalam proses pengadilan.

Pemilik sebelumnya telah diyakinkan bahwa mereka akan mendapatkan rumah secara gratis dengan bantuan hukum. Kami menawarkan mereka $5, 000 untuk menjatuhkan kasus dan mereka bahkan tidak akan memikirkannya, karena mereka tahu mereka akan mendapatkan rumah secara gratis. Singkat cerita, gugatan itu sembrono dan dibuang oleh hakim begitu dia melihat kasus itu. Masalahnya adalah pengadilan membutuhkan waktu hampir satu tahun untuk memeriksa kasus ini bahkan setelah kami menyewa pengacara dan membayar mereka hampir $10, 000 untuk mempercepat proses. Setelah membawa biaya dan biaya pengacara, Saya kehilangan sekitar $15, 000 di rumah itu. Tidak ada cara untuk mengetahui hal itu akan terjadi, tapi terkadang begitulah cara kerja saat membeli rumah di obral sita. Itulah mengapa saya lebih suka memiliki beberapa rumah bernilai rendah pada saat yang bersamaan, bukannya satu rumah mahal. Saya masih menghasilkan uang dan mengubah properti lain sementara rumah itu diikat. Jika semua uang saya diikat dalam satu rumah yang tidak dapat saya jual selama setahun, Aku bisa berada dalam masalah serius.

Kesimpulan

Saya telah lama berkecimpung dalam bisnis memperbaiki dan membalik dan itu sangat baik bagi saya. Tidak mudah untuk memulai, untuk menemukan penawaran hebat, temukan kontraktor hebat atau dapatkan semua uang yang dibutuhkan untuk membalik. Bukan tidak mungkin juga, tetapi dibutuhkan banyak perencanaan dan pendidikan untuk memulai. Jika Anda ingin mengajukan pertanyaan di komentar, Saya akan mencoba untuk merespon secepat mungkin.