Kesalahan Satu Ini Bisa Menunda Pensiun Anda 10 Tahun

Beberapa waktu lalu, selama booming perumahan (ingat itu?), Saya menonton segmen berita TV tentang kepemilikan rumah. Wartawan itu sedang mewawancarai sepasang suami istri muda yang sedang berbelanja rumah dan istrinya berkata:"Orang tua saya mengatakan kepada saya untuk membeli rumah terbesar yang Anda mampu, jadi itulah yang kami lakukan." Lagi pula, orang tuanya mungkin melihat nilai rumah mereka naik berkali-kali lipat dari harga aslinya, akhirnya menjadi salah satu aset terbesar mereka — tepat pada waktunya untuk pensiun.

Faktanya, rata-rata nilai rumah meningkat — sekitar 4% per tahun, mengimbangi inflasi — dan dalam jangka panjang pertumbuhan ini bisa menjadi substansial. Jadi di permukaan, strategi "beli yang terbesar" ini tampaknya masuk akal. Harga beli yang lebih besar harus mengarah pada harga akhir yang lebih besar, Baik? Mungkin begitu, tetapi ada sesuatu yang mengganggu saya tentang nasihat ini; sepotong teka-teki tampaknya hilang, tapi saya tidak bisa meletakkan jari saya di atasnya pada saat itu.

Beli Terbesar yang Anda Mampu?

Maju cepat beberapa tahun kemudian. Saya dan istri saya dan dua anak laki-laki kami yang masih bayi dijejalkan ke dalam unit satu kamar tidur di rumah 2 keluarga. Sudah waktunya untuk menemukan sesuatu yang sedikit lebih lapang. Tapi mengapa membeli sesuatu yang hanya sedikit lebih lapang? Mengapa tidak membeli yang terbesar? Itulah yang kami lakukan…kami membeli McMansion. Orang tua dari pasangan muda dari laporan berita akan bangga pada kita. Bayangkan seberapa besar harga akhir rumah kita setelah 30 tahun!

Rumah Besar Saya Memakan Arus Kas Saya

Apa yang gagal saya sadari adalah bahwa 30 tahun masih jauh. Sudah waktunya untuk hidup di masa sekarang, dan itu berarti membuat hipotek yang sangat besar + pajak properti + pembayaran asuransi pemilik rumah setiap bulan. Ditambah lagi dengan pemeliharaan yang sedang berlangsung, kegunaan, dan biaya perbaikan dan apa yang pada awalnya tampak seperti sarang telur emas ternyata menjadi lubang uang. McMansion kami menghabiskan setiap sen terakhir dari pendapatan bulanan kami.

Saat itulah saya menemukan bahwa bagian yang hilang dari teka-teki yang saya cari adalah arus kas. Tentu, rumah adalah aset besar yang nilainya tumbuh; itu sisi baiknya. Sayangnya, ada juga sisi lain:Ini bisa menjadi pembunuh arus kas. Semakin besar hipotek semakin negatif arus kas bulanan Anda.

Dalam kasus kami, selama jangka waktu penuh hipotek kami akan membayar dan tambahan $420, 000 di rumah berukuran super ini dibandingkan dengan yang lebih sederhana! Itu uang yang bisa kami gunakan untuk membayar pinjaman lain atau untuk diinvestasikan di rekening pensiun kami, memungkinkan kita mencapai kemandirian finansial bertahun-tahun lebih cepat.

Berhemat untuk Arus Kas yang Lebih Baik

Apa yang kita lakukan untuk memperbaiki kesalahan?

Kami berhemat. Dan itu berhasil. Tiba-tiba kami memiliki bantalan arus kas positif bulanan yang nyaman. Apa perasaan yang bagus itu.

Ah, tetapi terkadang keputusan yang baik pun bisa berubah menjadi buruk. Kami segera menyadari bahwa kami terlalu banyak mengoreksi dan mengurangi ukuran rumah yang terlalu kecil dan tidak memadai untuk keluarga kami yang sedang tumbuh. Jadi apa yang kita lakukan selanjutnya? Kami menyetujui rencana untuk $120, 000 tambahan. Setelah itu datanglah renovasi kamar mandi. Saya pikir Anda tahu ke mana arahnya. Pelajaran kali ini adalah bahwa rumah kecil bisa menjadi lubang uang, juga.

Prinsip Goldilocks

Kunci, kemudian, adalah menerapkan apa yang saya suka menyebutnya Prinsip Goldilocks untuk membeli rumah:Carilah yang tidak terlalu besar atau terlalu kecil, tapi tepat. Bagaimana? Jalankan angka sebelumnya, ketika Anda sedang berbelanja. Untuk membantu dengan ini gunakan tabel berikut, yang memungkinkan Anda membandingkan arus kas negatif bulanan yang terkait dengan rumah yang Anda pertimbangkan. Tujuan Anda adalah — semua hal lain sama — untuk menemukan rumah dengan arus kas negatif terendah (atau hampir terendah).

Saya telah mengisi bagan ini dengan nomor hipotetis tetapi template bersifat universal dan Anda dapat menggunakannya untuk membandingkan rumah sebenarnya yang ingin Anda beli. Seperti yang Anda lihat dalam contoh ini membeli Properti 2, rumah keluarga tunggal yang lebih besar, akan dikenakan biaya tambahan $425 setiap bulan dibandingkan dengan Properti 1, kondominium. Selama jangka waktu hipotek 30 tahun yang menambahkan hingga biaya tambahan untuk Anda sebesar $ 153, 000. Aduh!

Sekarang lihat Properti 3.

Ini juga lebih mahal $250, 000 rumah tetapi merupakan sewa dua keluarga, yang berarti ada arus kas bulanan yang positif (dari sewa) untuk mengimbangi semua angka negatif tersebut. Faktanya, karena pendapatan sewa hanya dari salah satu dari dua unit, total arus kas bulanan negatif adalah $655 lebih rendah daripada rumah keluarga tunggal yang memiliki harga beli yang sama, dan bahkan $230 per bulan lebih rendah dari kondominium!

Jadi properti sewaan memberi Anda kesempatan untuk membeli properti dengan harga lebih tinggi (yang berarti harga jual akhir yang jauh lebih tinggi dari waktu ke waktu) sekaligus mengurangi arus kas negatif bulanan Anda. Pendapatan sewa bahkan dapat digunakan untuk membantu pra-bayar hipotek Anda, yang kemudian dapat menciptakan arus kas bulanan bersih yang positif setelah semua pengeluaran. Jadi itu menawarkan kesempatan untuk memiliki kue Anda (atau bubur) dan memakannya juga.

Jangan Lupa Biaya Lainnya

Satu hal lagi yang perlu dipertimbangkan, meskipun. Selain estimasi arus kas pada saat pembelian, Anda juga harus memperkirakan biaya perbaikan dan biaya peningkatan di masa mendatang setelah pindah. Seperti yang saya pelajari secara langsung, pengeluaran masa depan lump sum yang besar itu dapat membuat semua perbedaan antara pilihan rumah yang baik dan yang tidak terlalu baik, jadi pastikan juga untuk memberi mereka hati-hati, pertimbangan yang jujur.

Membeli rumah adalah hal yang besar, keputusan yang rumit. Pertimbangan emosional adalah bagian dari persamaan, dan mereka harus. Lagipula, kenyamanan keluarga Anda dan pilihan komunitas Anda adalah bagian dari paket. Tetapi cobalah untuk tidak membiarkan emosi Anda membanjiri pertimbangan finansial. Anda akan ingin mendapatkan keputusan yang benar pertama kali daripada belajar dengan cara yang sulit seperti yang saya lakukan. Keputusan yang buruk untuk item yang satu ini, jika tidak dikoreksi, dapat menunda kemajuan Anda menuju kemandirian finansial sebanyak satu dekade. Jadi untuk membantu memastikan tinjauan yang seimbang, filter keputusan Anda dengan pertimbangan arus kas jangka pendek dan jangka panjang dan biarkan angka-angka memandu Anda ke pilihan yang terbaik untuk anggaran Anda dan untuk keamanan finansial jangka panjang Anda.

Apakah arus kas bulanan menjadi pertimbangan Anda saat membeli rumah? Silakan berbagi di komentar!